川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2013年12月

ぼ~っとするな

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今日が仕事納めの方も多いのではないでしょうか。

不動産屋さんは、実質今日でおしまいの所が

多いですね。


なので、今日埋まらなった部屋は、1月8日まで

空室のまま年を越すことになります。

新規売り物件情報も出てきません。


不動産に関しては、2週間近くも動きが止まります。


あ~、つまらん。


折角の休みで時間はあるのに、不動産に関する動き

が全く無くなるのは、本当につまらんです。


「業者さんが休みだから、俺も休も~っと」


ではモッタイナイ。

これでは、その他大勢と一緒です。


時間のある時だからこそ、やるべきことが

あるはずです。


年末年始のお休みは、


「緊急ではないが、重要な事」


を行うための良い期間です。


例えば、私はこんな事をやろうと思っています。



【1.物件写真を撮る】

ポータルに載せる物件の写真は、

「奇跡の1枚」が必要です。


真っ青な空をバックに写真をパチリ。

太平洋側は、晴れの日が多くなるので、

この時期に写真を撮っておくと良いでしょう。

空室があれば、部屋の写真も撮りましょう。


募集依頼をかける時、あるいは物件HPを作る時等、

写真を撮っておくと、いろいろと使う機会が

あります。


【2.物件ホームページの作成】

物件のオリジナルHPを作る事もお勧めです。

無料HPのサイトもありますね。


【jindo】

http://jp.jimdo.com/


【WIX】

http://ja.wix.com/


募集の際に業者さんにHPに知らせるだけで、必要

な情報を取ってもらう事ができるので、スムーズな

募集につながります。


また、地域のHP等とリンクを張る事ができれば、

それだけで立派な募集媒体になります。


ペット可物件なら、地元のペットショップ、獣医、

ドッグランの施設等とリンクを張る事で、独自の

募集ルートを確立できるでしょう。


【3.勉強】

年末年始は、じっくり腰を据えて勉強を行うには

良い期間です。


年明け~3月までは、売り物件が良く出てきます。

決済を控えた金融機関の融資審査も、甘くなります。


つまり、1~3月は、物件を購入する大チャンスな

のです。


コチラでじっくり勉強し、物件を逃さないようにし

てください。



という訳で、年末年始だからこそできる事が

あります。


今年は9連休という方も多いでしょう。


その期間を「ぼ~っと過ごす」か。

あるいは、「少し頑張ってみる」か。



選ぶのは貴方です。


是非、少しだけ頑張って行動し、

来年のスタートダッシュに繋げてください。




という訳で、今年の配信は本日で終了します。

本年もご購読を頂きありがとうございました。


来年が、皆様にとって素敵な年になりますように。

良いお年を。



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妻と借金

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最近は、家庭を顧みず週末も行動をしております。

そんな私ですが、ありがたい事に妻も協力を

してくれます。


「会社員を卒業し、家族でゆとりある暮らしを」


という真の目的を、夫婦で共有できているからだと

思います。

妻には感謝ですね。


さて、そんな妻ですが、最近禁断の一歩を

踏み出してしまいました。


それは・・・。


「連・帯・保・証・人」


とある案件で、日本政策金融公庫にて融資を検討

しているのですが、そちらの連帯保証人になって

頂きました。


「大丈夫なんでしょ?」


私の事を信じる妻。

感謝感謝です。


もちろん、夢物語だけを語って、妻をだましている

わけではありません。

リスクについてもちゃんと説明しています。


これまでの不動産賃貸業の実績。

家庭の資産運用実績を評価して頂いているようで、

私にも少しは信頼感があるみたいです。



でも、連帯保証人はちょっと怖いですね。

何が怖いって、「慣れっこ」になってしまう事です。


これまでは、最悪の事態があっても、私一人が

被れば済む話でした。


しかし、連帯保証人を付けるとそうは行きません。


だからこそ、慎重の上にも慎重を重ねて検討を行い、

連帯保証人をお願いする案件を見極めています。



今回、連帯保証人をつけると融資がぐっと楽になる

事を、知ってしまいました。


まさに「麻薬」ですね。


一度「麻薬」の味を知ってしまうと、

安易に使ってしまいそうで怖いです。



確かに、一人より二人で借金をするほうが、

スピードは上がります。



しかし、今の私の考えとしては、やはり連帯保証人

を積極的に使いたく無いですね。


妻にまでリスクを負わせることは

したくないなぁ・・・。

万が一「離婚」しないとも限らないし。


頭ではわかっていても、感情的に避けたいですね。


まぁ、こんな考えも、

来月には変わっているかもしれませんが(笑)。



金銭的にも妻を巻き込んだ以上、絶対に

失敗はできません。

気合を入れ直して、がんばります。



なお、配偶者をどうしても巻き込む事ができない方。

こんな方法もあるので、参考にしてみてください。



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リミッターを外せ

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最近の私は、家庭を顧みず不動産賃貸業に

励んでおります。


我が家は妻も正社員。

おまけに子供が2人。


週末は、私も家事を行ったり、

子供と遊んだ方が、妻も助かるはずです。

そして、子供も喜びます。


確かにこれまでの私は、「家庭」を気にして

いました。


・土日のうち出かけるのは一回

・2週連続でセミナーに行かない

・懇親会への参加は控える


このような感じで、自分の行動に縛りをかけて

いました。

リミッターがかかった状態ですね。



しかし、色々な方とお話をする中で、

「果たして自分の行動が合理的なのか?」

と疑問を持ち始めました。



たしかに、毎週末を視点とした短期的な

優先度としては


家庭>>>>不動産


になります。



しかし、私が不動産賃貸業を行う目的は何なのか?

改めて考えてみますと、


「早期リタイヤ&安定した家庭」


だったはずです。

これは、夫婦の合意事項でもあったはずです。


この目的を達成するために必要な優先度は


不動産>>>>>家庭


となるべきです。



というわけで最近の私は、意識して行動を変えて

います。


・セミナーへの積極参加(平日夜も)

・土日かまわず不動産業


家庭を顧みず、バンバン予定を入れています(笑)。



お陰さまで、奥様のご機嫌はイマイチ。

私の体もお疲れ気味。


しかし、「人」と「物」と「情報」が、

これまでよりも多く集まっているように感じます。


やはり、成果を出すためには、どこかで集中して

行動を起さなければ駄目だと思います。


って、これはある大物大家さんから頂いた

お言葉なんですけどね。


誰かのたった一言でも、行動を変える動機付けに

なるものです。


なので、多くの人と出会い、影響を受けることは

とても重要だと思います。


自分の中のリミッターを外し、

積極的に行動しましょう。



あ、もちろん家庭も大切にね。

私は毎週のようにケーキでフォローをしているので、

地味に出費がかさんでいます(笑)。


家庭あっての不動産です。



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不人気物件の条件

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週末に越生の管理会社さんとお話しをする機会が

ありました。

最近、管理物件の「空室率増加」を肌で感じている

そうです。


とても気になったので、どんな物件の空室率が

高いのか、聞いてみました。


一つ目の条件は三点ユニット。

バス、トイレ一緒のやつです。


都会なら、家賃次第でまだまだ戦えるかも

しれませんが、一号物件のある越生ではちょっと

厳しいみたいです。

余程の差別化がなければ、難しいですね。


もう一つの条件が、汚い物件。


家賃、立地がソコソコでも、かなり苦戦をするそう

です。


一口に汚ないと言っても、色々な種類があります。


 ・共有部分が汚い

 ・案内する部屋が汚い


これらは、自主管理で大家が自分で掃除をしている

物件に多いとか。


特に退去後の清掃費用をケチり、自分で掃除をする

のは危険です。


プロとアマチュアのクオリティはかなり違いますよ。


かなり汚れたお部屋でも、ルームクリーニングを

入れると、ビックリするくらい綺麗になるものです。


あのクオリティを自分で実現させるのは、

かなりのスキルと道具が必要です。


だったら、プロに任せた方が良いと思います。



もう一つ汚い物件の種類としては、


「入居が決まってからリフォーム」する物件です。


これは、大家側の気持ちも良くわかります。


入居するかどうかわからない物に、

お金は使いたくありません。


でも 入居者側の気持ちに立ってみれば

どうでしょう。

汚い部屋を目の前に、リフォーム後を

イメージしろと言われても、難しいですよね。



「入居者は、安い物件よりも綺麗な物件を選ぶ」


管理会社さんのお言葉です。

しっかり受け止めたいと思います。



空室率増加と聞いて、ドキリとしましたが、

当たり前のことができていないオーナーの物件が

淘汰され始めているようですね。


自分が思う当たり前の水準が、世の中から

ずれていないか?


自分の目指すクオリティは高位に保たれているか?


常に考えておきたいですね。


目指すべきクオリティはココにあります。




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室内POPについての考え

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私は空き部屋にPOPを張り、内見者にアピールを

しています。

POPには、その部屋の「アピールポイント」を

書くと思います。


「日当たり良好」とか「駅まで近い」とか。


私の場合、もう一歩踏み込んだ内容を書くように

しています。


アピールポイントが入居者にとって、

具体的にどんなメリットがあるのか?


頭の中に、イメージさせる事が重要です。


例えば、日当たり良好。


この言葉だけでは、具体的なメリットが

イメージできません。


「日当たり良好」

 なので洗濯物が良く乾く

 なので冬でも暖かで光熱費が抑えられる

 なので植木が良く育つ

と言葉を繋げると、具体的な生活イメージが

出来上がり、より強い印章を与える事ができます。



これは、一見デメリットな事を、メリットに転換

させる時にも使えます。



例えば「駅徒歩20分」。

少なくても、メリットではありませんよね?


しかしこれも


 なのでウォーキングにはちょうどよい距離です

 なので運動習慣がつきますよ

 なのでダイエットにピッタリです


と言葉を繋げると、ちょっとメリット風になります。

強引ですかね?


POPは、現場で仲介の営業さんを助けるツール

だと考えています。


だからこそ、物件のマイナスポイントに付いても、

ある程度答えを用意してあげるべきでしょう。


だからと言って、積極的にマイナスポイントを

言う必要はありません。


あくまでも、

「これは内見で気になるかな」、

「突っ込まれるかな?」

と思うポイントだけで良いと思います。



こんな感じで、POP一つ取っても、

いろいろ考えるところが不動産の面白さだと

感じています。



まぁ、敏腕営業マンならば、POPなんて

いらないでしょうけど・・・。


残念ながら現実は違いますので、POPは

重要なツールであると考えています。


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