川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2014年01月

鍵の交換

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物件をお持ちの方にお聞きしたいのですが、
新規入居の際に、カギの交換はされているで
しょうか?

管理会社さんに委託している場合には、入居者さん
が希望すれば、管理会社さんが交換していますね。

その後、交換した古い鍵のシリンダーが、大家に
送られてきます。


で、この古いシリンダーですが、処分に困ります。


意外に大きいので、何個もしまっておくわけにも
いきません。

仮にしまっておいても、将来使う事もありません。

部屋のオブジェとして置いておくわけにも
いきません。

かといって、捨てるのはなんとなく勿体ない。



さてどうした物かと思っていたところ、自主管理を
している大家さんにお話をお聞きする機会があり
ました。


その大家さんは、ローテーションして他の部屋の
鍵として転用しているそうです。

しかも、鍵交換費用はしっかり頂いているとか。



なるほど、賢い。



ただ、同じ物件内でローテーションされていたので、
防犯上それはどうかな?と思いました。


全く離れた別の物件なら、転用するのもアリかもし
れませんね。



大家がカギを交換すれば、鍵交換費用を払う必要も
ないので、入居者さんにとってもうれしいはずです。

通常は鍵交換費用として1万円以上かかります。

その初期費用が無いことは、アピールポイントと
して十分使えます。


交換費用として大家が取るのもアリです。

あえて管理会社さんに交換費用をあげるのも、
アリかもしれませんね。



カギの運用一つでも、いろいろと考える所がある。


不動産は奥が深くて、面白いです。



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融資の仕組みづくり

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先日、別事業の立ち上げのために、

借入を行いました。


・担保無し

・別事業に対する私の事業実績ゼロ


それでも、あっさり融資が出てしまいました。



まぁ、フランチャイズビジネスなので

その点は「実績あり」と判断されるのでしょうが、

それでも、1500万を越える融資が、あっさり出たの

はビックリです。


いや、もう本当に拍子抜けするくらい

アッサリと・・・。


これは一体何なんだ?



もちろん、私自身にある程度の資産背景と、

会社員としての年収があったことも無関係では

無いでしょう。

ただ、それは不動産の融資を受ける際にも同じこと。


いつもは、あんなに苦戦するのに・・・。

事業実績も、担保もあるのに融資が出ないのに・・・。



最も大きな違いは、融資の「仕組み作り」だと

思います。


今回はフランチャイズという仕組みを利用しており

ますが、店舗経営ノウハウ以外に、「融資」

についても、仕組みが用意されておりました。



具体的に言えば、特定の金融機関、特定の担当者

レベルで仕組化されています。


だからこそ、その仕組みに乗るだけで、あっさりと

融資が出てしまうのです。


それに引き換え、個人で銀行を開拓する場合には、

仕組みの無い全くのゼロから始めるので、なかなか

融資まで届きません。


良い担当者に当たるまで、数多くの銀行を回る事に

なるのです。


「下手な鉄砲数うちゃ当たる」


ですね。

まぁ、それでも当たらない事の方が

多いですが・・・。



だからこそ、「仕組みづくり」は非常に大事です。


・売買の業者さんが持つ仕組み

・他の大家さんの持つ仕組み

・税理士さんの持つ仕組み


使える仕組みは、なんでも使うべきです。



銀行という場所は、だれかの「ご紹介」があるだけ

で、こんなにも対応が違うのかと驚きます。


京都の高級料亭みたいなもので、

「一見さんお断り」

だと思っています(笑)。



色々な人、業者さんに出会う事で、使える仕組みを

広げる事は、不動産事業にとってとても重要な事だと

感じております。



月並みな方法ですが、物件内見、業者訪問、

セミナー等、など、現場に出かけなければ、出会いも

広がりません。


仕組み作りの第一歩は、現場に行く行動力です。


効率的に仕組みを作るため、知識も必要ですね。


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管理会社って

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先日、わけあってリフォーム工事の見積もりを管理

会社さんにお願いしました。

すると、自分で普段発注する約2倍の金額が

出てきました。


早速見直し点を指摘し再考を求めた訳ですが、

改めて管理会社さんについて考えさせられました。


この会社は地元の大手。

地域シェアトップで、工事部門もちろん、他にも

多角的な経営を行う、非常に規模の大きな会社です。


しかし、管理の条件として「自社工事」を求め

られております。


クロスやCFの単価を確認したら妥協範囲だったので

その客付け能力を期待しつつ、お願いをしたの

ですが・・・。


まだ2か月間ですが、客付け実績無し。


結局、店が物件から遠いのですよねぇ。


これは私の勝手な想像ですが、


大手であるがゆえ店から遠くて小規模な私の物件に

力をいれなくても、他にいくらでも仕事があるのです。


優秀な管理会社さんは、地場の業者さんをうまく

使って離れた物件の客付けの実績を伸ばすので、

店舗が離れている事が、一概に悪いとは言いません。



実際、2か月間にある地場業者さんが3件客付け。

管理会社さんからの情報も一応来ていたみたいです。


でも、この地場業者さんは、前オーナー

(管理会社さんも別)時代から、客付けをされていた

業者さんで、物件をよくご存じです。


私が、ガッツリリフォームしているのを見て興味を

持たれ、積極的に客付けして頂いたそうです。


私が営業した時に、そんなお話をお聞きしました。


この地場業者さんは、家族経営小さなお店ですが

ネットに力をいれており、スーモとアットホームの

両方を抑えています


ネット上の客付け能力としては管理会社と

遜色ありません。



結局、客付け能力を期待して今の管理会社さんを

選んだわけですが、付き合う意味が???


それどころか、運営コスト面ではむしろマイナス

になります。


まあ、緊急時の対応等、問題解決能力は大手の方が

上かもしれないので、その意味はあるかも知れませ

んが・・・。


ちょっと悩みどころです。


私のこれ迄の経験上、管理会社さんは大きすぎるよ

りも、地元の業者が経営するフランチャイズが

ベストかなと感じております。


地域に数店の支店を展開する程度の規模が、

最もバランスがよい気がします



もっとも、大規模なRC物件を所有される場合には、

当てはまらないかもしれませんね。


小さな木造アパートならば、使い合う業者さんも

それなりの規模の方が良いのかもしれません。


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セミナー開催します

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2月22日に、2014 HOME’S不動産投資

フェアで講演を行います。

http://jy2953.sakura.ne.jp/poi/HOME.html


今回は4人のサラリーマン大家さんによる

ミニセミナーで、私はそのトップバッターを勤め

させて頂きます。


トップバッターという事で、私の担当は

「なぜ、不動産賃貸業なのか?」

という事を中心にお話をする事になりました。



なぜ、不動産賃貸業をするのか?


そもそも、不動産賃貸業を始めたのは

なぜでしょう?


私の場合は、下記の目的を達成するためです。


「給与所得に変わる収入で経済的自由を得る」


金持ち父さん・貧乏父さんを読んで、

モロに影響されてしまった一人です(笑)。


しかし、「収入を得る」方法としては、

不動産にこだわる必要はありませんよね。


株、FX、太陽光発電、ネット起業etc。

収益を得られるならば、方法はなんでも良いのです。



不動産を購入する事が目的ではありません。

あくまでも「収益」を得る事が目的です。

不動産など、収入を得るための一手段でしか

ありません。


だからこそ、物件を「永久保有」する気も

ありませんし、もっと良い収入源が見つかれば、

明日にでも乗り換えるでしょう。


「所有する事」に惚れてはダメだと思います。



では、なぜ数ある収益源の中から、

不動産を選んだのか?


現時点では、もっとも安定して収益を得られる

だろうと判断をしたからです。


これまでも、何度もお話しておりますが、

不動産には大きく3つの強みがあると思っています。



・再現性が高い

・歪みを突きやすい

・融資を受けやすい



「他人のノウハウ」を使って、

「自分だけお得な価格」で

「融資を得て」事業を始められる。


これが、不動産の強みだと思っています。


この辺のお話を、当日の講演では行う予定です。



不動産賃貸業を始めて5年。

当時からセミナーにも足を運んでおりました。

大勢の前で話をする「講師」の方々を、羨望の眼差

しで見ていましたが、いつの間にやら自分も講師側に

立てる立場になりました。


少しは成長できているのかな?


よ~し、次は出版だ!!(笑)

一度やってみたいんですよねぇ。



HOME’S不動産投資フェアは無料です。

ご興味がございましたら、是非ともお越しください。

http://jy2953.sakura.ne.jp/poi/HOME.html



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赤字のキャッシュフローから脱却

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6戸中1戸入居でスタートした4棟目物件。

12月から本格的に募集を開始したところ

一ヶ月で1戸の入居と2戸のお申し込みを

頂きました。


これで、入居率は4/6。


1月からキャッシュフローはプラスになります。

あ~よかった。


正直なところ、適正なリフォームと募集を行えば、

家賃を少し上げても部屋を埋める自信がありました。


だからこそ、ノンバンクで4.8%という高利を

払ってでも強引に購入したわけです。


でも、実際は不安でした。


本当にうまくいくのか?

何ヶ月赤字のキャッシュフローを垂れ流すのか?



それでも、自らの経験と知識を信じ、

一歩踏み出してみました。



お陰さまで、家賃を3千円値上げしているにも

関わらず、順調な滑り出しを見せております。


この調子なら、残りの2戸も春までには埋まる

可能性が高いでしょう。


しかし、初めて購入する方には、このような物件は

お勧めしません。


信頼できるアドバイザーが付いていて、その方の

助言を受けての判断なら良いですが、初心者の独断は

危ないと思います。


せめて、購入当初からキャッシュフローがプラスに

なる物件から始めたほうが、精神的にも良いかなと

思っています。

もしくは、「泣ける金額」で始めるか。


物件は、使っているよりも、使わないほうが

痛みます。



低入居率物件は、給排水など「見えない設備」が

痛んでいる事があり、思わぬ地雷を踏む可能性が

高いです。


・キャッシュフローが赤字

・予定外の設備の修繕費


ダブルパンチを受けて、金銭的にも、精神的にも

追い込まれる事があります。


まぁ、こんなリスクがあるからこそ高利回りで

売りに出ているのですけどね。



高利回り物件は確かに魅力的ですが、身の丈に

あった物件を選ぶことが重要だと考えます。


こちらで勉強をすると良いでしょう。

http://jy2953.sakura.ne.jp/poi/1596.html


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