川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2014年02月

悲しい性

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週末は物件調査に行ってきました。

今度は築浅のファミリー向けRCです。



木造のボロ物件ばかりの川崎大家、
ついにRCへ進出!!





ではありません(笑)。


マイホーム用物件です。


週末の雪が残る中、一家で近所のマンションの内見
に行ってきました。


これまで、アパートの内見は何度もしていますが、
マイホーム用物件は初体験。


さて、何を確認すれば良いのか?


築古の物件の内見なら、こんなところをチェック
しますが・・・。


・部屋の隅を歩いて床鳴りチェック。
・浴室、シンクに水をため、赤水/排水チェック。
・建具開け閉め、電源パチパチ。
・床面近くの木部をコンコンして、
 シロアリ被害チェック。
・雨漏りチェック
・etc


と、不具合チェックのポイントがありますね。



ところが、築浅RCの場合は・・・。


築浅の物件ですから内装はきれいです。
設備もほぼ最新です。
建具は一通り開け閉めさせてもらいますが、
もちろん問題なし。



一番の問題は、売主様居住中の物件であること。


あまりじろじろ見るのも気が引けますし、
勝手にいろいろ触るわけにもいきません。


そもそも、築2~3年程度の物件に、不具合など
そうそうないのです。


う~ん、物足りない。
キレイすぎてつまらない!!



「おぉ、こんな不具合が!!」


とか


「ココを直せば見違えるな」


みたいな、ドキドキ感がありません。



いつの間に、私はこんな体になって
しまったのでしょう?


悲しい性ですね。




でも、いざ自分が住むという観点で物件を見ると、
新生活がリアルにイメージされ、テンションは
上がります。


冷やかしのつもりで新築マンションを見に行き、
ついつい購入してしまう人の気持ちが
よくわかりました。


居住用物件はマイナスのキャッシュフローを生む
代物ですが、「魔性の魅力」がありますね。



冷静な判断をしたいと思います。



私のような、
「ボロ物件大家の悲しい性」
を身に着けたい方、こちらをお勧めします。

しっかり、洗脳されてください(笑)。



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お勧めリフォーム業者さん検索サイト

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突然ですが、リフォームを安く済ます鉄則を
ご存知でしょうか?


「安く工事を行う業者さんに頼む」


当たり前ですね。



では、「安く工事を行う業者さん」の特徴を
ご存知ですか?


それは、小さな業者さんです。



大きな業者さんは、職人以外の間接部門が多く、
社内の間接コストが高いため、どうしても工事費用
は高くなってしまいます。


一方で、家族経営の小さな業者さんは、間接コスト
が低くその分工事費用を安くする事ができます。



これを突き詰めると、


「職人への分離発注」


となります。



個人の職人さんに直接仕事を依頼すれば、
間接コストはほぼゼロです。

間接費用を極限まで減らす事ができ、
作業コストが大幅にさがりますね。



ただ、職人さん探し、スケジュール調整、問題発生
時の調整など、大家が負担することになるので、
手間がかかります。


私は、そこまでの手間をかけたくないので、
少々お金がかかっても、工務店さんなどに一括で
頼んでしまいます。


ただ、工務店さんを探すのも手間がかかります。

探すべき相手は「小さな工務店」なので、ろくな宣伝
活動を行っておりません。
インターネットで上位検索されることもありません。


図書館で希望エリアのタウンページを見て、
ひたすら電話をして探し出すのが王道ですが・・・。


やっぱりめんどくさい。



そこで、最近私が使っているサイトがこちらです。


壁紙クロス張り替え職人.com



日本全国の、クロス屋さんが掲載されており、
メールや電話での問い合わせが可能です。


クロス以外の工事も請け負う業者さんが多く、
実際は内装工事を一括でお願いする事も可能です。



また、メールを使える業者さんが多いので、
工事依頼後のお付き合いを考える上でも、
メリットがあります。


連絡手段が電話とFAXの業者さんは、
サラリーマン大家には辛いですね。


ちなみに、4棟目の物件の業者さんは、こちらのサ
イトで見つけました。



サラリーマン大家にとって、不動産に使える時間は
限られます。

コストと時間を秤にかけた結果、今の私にはサイトで
見つけるのがベストの選択だと思っています。


時間とコストについて、正解はありません。
このあたりは、個人の考え方次第ですね。


皆さんの状況にあった方法で、
探されるとよいと思います。


何事も、無理のし過ぎは禁物です。



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大雪の対応

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関東地方は2週連続の大雪。
交通機関はマヒ状態となりましたね。

それでも、皆さんが歩道を除雪しているので、
だいぶ助かりました。

お住まいの方、お店の方は、
きちんと除雪をしてくれますね。

ありがたいことです。



ただ、所々除雪がされていないところがあります。

それは・・・。



「賃貸用物件の前」



アパートなど賃貸物件の全面道路は除雪されず、そ
こだけ雪が凍ってツルツルに。

オーナが離れた所に住んでいるから仕方がないのか
もしれませんが、少し迷惑ですね。

できれば除雪をしてほしいなぁ・・・。



ん?
まてよ?



「私も遠隔地に物件を持っているじゃないか!!」



私の物件の全面道路はどうなっているのだろう?

やっぱり、そこだけツルツルなのかな?

ご近所にご迷惑をおかけしているのかな?




こんな時、気が利くオーナーは、便利屋さんなどを
使って、アパートの除雪を行うのかもしれませんね。


残念ながら、私はそこまでやっていません。

これで良いのか?



今回の大雪では、そんなことを考えさせられました。


皆さんは、何か対策をされていますか?



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5室埋めてやりました

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11月に購入した4棟目の物件ですが、
めでたく満室となりました。


6戸中1戸入室の状態で11月に購入。

リフォームを行い12月より募集開始。
12月中に3戸お申込み。

1月、2月に1戸ずつお申込みを頂き、
3月からの満室が確定しました。


やった~。
入居者を忘れた物件に、再び命を吹き込むことが
できました。



はっきり言って、それなりにリフォームは行ってい
ます。

広めの1Kですが、1室あたり25万円程度かかって
しまいました。

6戸中1室しか入らない物件ですから、室内は
それなりの状況でしたね。



今回の物件は、自分にとっても大きな自信となりま
した。


あらかじめ想定した金額でリフォームを行い。

想定した賃料で部屋を埋める。



空室が多い物件であっても、自らの調査とイマジネ
ーションによりリカバリ可能であることを、
証明することができました。



ただ、まだ課題もあると思っています。


一つはリフォーム費用。

まだまだ削るところがあるように思います。

分離発注を徹底することで、よりコストを抑えるこ
とができるでしょう。


また、リフォームの内容自体も、もっと簡素な内容
でも部屋は埋まったのかもしれません。



もう一つは募集方法。

結局決めてくれたのは、とある地元の業者さん
でした。


実はこの業者さん、物件購入前にヒアリングに行っ
た所でもあり、貴重な助言をいただいておりました。

見た目は家族経営の小さな会社で、正直なところ
それほど期待をしておりませんでした。


ところが、予想に反してすさまじい募集力を
見せてもらいました。


確かに、インターネットに力を入れ、大手ポータル
サイトを積極的に使っています。

立派なホームページもお持ちでした。

オフィスには大画面のPCを導入し、接客時にも使
っている事が見て取れました。

担当の方も若く、やる気のありそうな雰囲気でした。



これまで、管理は物件最寄りの業者さんにお願いを
しており、こちらの業者さんに管理を委託しようか
と思っておりました。


しかし、あまりにも店構えが小さな業者さんだった
ので弱気になり、少し離れた大手業者さんにお願いを
しました。



自分の直観を信じ、管理もお願いしていれば、
より早く部屋が埋まったのかもしれませんね。


管理会社さん選びは難しいです。



まぁ、それでも埋めることができました。

低入居率物件に対する恐怖心が、少し和らいだ気が
します。


だからこそ、5棟目として全空物件に買付を入れて
いるわけです。



少し視野が広がったかな。


勉強をした甲斐がありました。


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5棟目資金計画

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さて、1番手の買付を入れたら、真っ先にやること
は何でしょうか?


「購入資金」


の検討ですね。



今回の物件は、築20年超えの木造。

しかも、居住地から離れた県外物件。

さらに、再建築不可、全空というおまけつき。


こんな物件に融資をする金融機関は
あるのでしょうか?


全空、築古木造、再建築不可などから、
サラリーマンの味方である
オリックス銀行様は×。


県外なので信金様は×。


神奈川県の地銀様も×。


積極的な千葉銀様も、神奈川県民の私には×。



う~ん、厳しいなぁ。


残るは・・・


・ノンバンク

・カードローン

・スルガ銀行のフリースタイルローン

・家庭内レバレッジ(妻に借金)

・現金購入


このあたりですね。


使える武器を組み合わせ、購入に向けて
検討をしたいと思います。


ちなみに、再建築不可でも、ノンバンク様は融資を
していただけます。


実際、今回の物件もノンバンク様に査定を依頼した
ところ、購入金額の6割程度の融資は可能との
ことでした。

しかも、期間20年で。



「なんだ、たった6割か」


と思われれるかもしれませんね。

ただ、購入価格自体が1000万円前半と低いので、
6割融資程度でも、500万円程度のお金の都合が
つけば、購入できてしまいます。


残額は自己資金でも良いですし、家庭内レバレッジ
で少し補てんしてもらうのもアリですよね。


また、購入後はリフォームが必要ですが、リフォー
ムローンは購入時の融資に比べ敷居が低く、
資金調達は可能です。


とりあえず「買って」しまえば、後の展開は何とか
なるものです。



まずは

「物件を手に入れる」

事が重要です。


もちろん、リフォーム等の必要経費を考慮して、
それでも高利回りで高稼働する事が前提条件ですが。



こんな感じで、今回も使える武器を最大に使い、
強引に購入をしたいと考えています。


融資の知識を得るために、こちらがおすすめです。。


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