川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2014年03月

地価の下落に勝つ

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都心の地価は上昇傾向だそうですね。

さて、わが物件はどうかな?


と多少のスケベ心を出しつつ、
新聞をチェックしましたが・・・。


・横須賀市
・二宮市
・越生町
・船橋市


いづれも下落中(涙)。


なかでも横須賀市はヤバイです。


私は資産価値が下落するものを、借金して
購入している事になります。


正気の沙汰とは思えませんね。



それでも、買値が相場よりも安いので、
まだ含み益はあるはずです。


まぁ、それもいつまで持つのか
わかりません。



含み益が尽きるのが早いか。
その前に賃料収入で下落分を取り返せるか。

不動産は、売却するまで利益が
確定しないですね。



だからこそ、利回りの低い物件は危険だと
思っています。


「低利回りだが資産価値が減らない」


そんな、都会の一等地物件ならば、資産保
全という観点で意味があります。


貧乏人の私には、


「資産保全」


よりも


「収入UP」


が必要なので、まだ「高資産物件」を購入
するステージにありませんが・・・。



しかし、たいして資産価値の高くない場所
に、建物価格重視の物件を購入することは
やはり怖いと思います。


土地値は下落傾向。
建物価格は償却で急激に下落。
利回りは10%そこそこ。


はたして、資産価値の下落に勝てるほど、
手元のキャッシュを残せるのか?


「地価は必ず上昇」

という時代なら、所有さえしていれば資産
は増えるので、まだなんとかなったかも
しれませんが・・・。


今の私には自信がありません。



やはり、高利回りの物件で早めに
キャッシュを稼ぎ、逃げ切りを
図りたいと思っています。





ちなみに、自宅周辺エリアの土地は
絶賛上昇中。

賃貸暮らしの私には何の意味もなく、
むしろマイホームが遠ざかるだけ(涙)。


なんだかなぁ。


やっぱ、勉強しないと負けそうですね。



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5棟目はダメ物件?

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5棟目の契約を終えた後、
早速管理会社さん探しをはじめました。


ネットに強そうな業者さんをピックアップ
し店舗を訪ねお話を聞いてきました。


まずは、黄色い看板の仲介さん。

物件の概要をお伝えした後、管理内容、
料金などのお話をお聞きします。

近隣の賃貸動向、客層などいろいろと
情報をお聞きすることができ、気が付けば
30分以上お話をしておりました。


なかなか好感触。



つづいて、緑の看板の業者さん。

おなじく、物件の概要をお伝えすると
急に反応が悪くなりました。


「弊社は長年この地で事業を展開しており
インターネットも普及しており、最近は
新規管理物件については云々・・・」


初めは何が言いたいのか、
意味が理解できませんでした。


それでも何度か質問を投げかける内、
ようやく理解することができました。


要するに


「そんな場所の築古ボロ物件の管理は嫌」


という事だそうです。


なら、はっきりそう言えや!



賃貸需要が弱いエリアだそうな・・・。

おまけに築26年なんて、
虫ケラ扱いですわ。



そういえば、他の所有物件でも、
同じように言われた事がありますね。

でも、実際は満室安定経営。



業者さんはプロです。
しかし、絶対ではありません。

ましてや、ある一社の意見は、その会社、
担当者の意見でしかありません。

だから、否定的な意見を言われてもあまり
気にしていません。



でも、複数の業者さんから同じことを
言われたら、要注意です。

信ぴょう性はかなり高いと思った方が
よいですね。


複数業者さんからお話を聞くことを
お勧めします。


幸い、今回は大丈夫そうですが・・・。



おい緑の看板!

よう見とけよ!!

意地でも満室にしやる!!!



大家さん側もプロ化するために
情報武装が必要ですね。


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5棟目契約完了

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先週末、無事5棟目契約を行ってきました。

最初の一棟の時はドキドキしましたが、
5回目ともなるともはや感動も薄れ気味。


事務的に事が進みます。



ただ、やることはちゃんとやってます。


事前に契約書と重要事項説明書を
お送り頂き熟読。

登記簿と突き合わせ、住所や面積、
売主様を確認。


引き渡し条件について、特記事項を確認。

たとえば、

「残置物○○は決済までに撤去」

とか

「アンテナ修繕後引き渡し」

など、口約束がきちんと契約書に
落ちていることを確認します。


疑問点があれば、あらかじめ質問して
おきましょう。


当日すべての項目を読みあげてくれます
が、そこでチェックすることは難しいです
からね。


あとは、測量の結果確認ですね。
通常は、契約前に測量が完了している
はずです。

契約前に現地にて、
ポイントが打ち込まれていることも
確認していた方がよいですね。



ちなみに、今回の売買では
引渡し前に「雨水浸透桝」の設置を
お願いしております。


現在は、雨どいから雨水がそのまま排出
されており、隣地に流れこんでいました。

隣地の方からも、クレームが来ているとか。


ちょっとマズイですね。


そこで、売主様負担にて敷地内に
雨水浸透桝を設置頂くことになりました。



実は、この雨水浸透桝の設置については、
仲介さんのご尽力によるものです。


雨どいから直接雨水が排出されて
いることを認識しいましたが、
私は気にも留めていませんでした。


ところが、仲介さんはそのことを問題と
とらえ、売主さんに交渉してくださいまし
た。

そして、売主負担での雨水浸透桝の設置
となりました。


そのほかにも、いろいろとご尽力を頂い
ておりますが、


「シッカリした物件状態で仲介しよう」


という、責任感を強く感じる、
非常に素晴らしい業者さんです。



過去には、擁壁が一部破損しているにも
関わらず、平気な顔で売りつけようとした
業者もおりましたが、大違いですね。


不動産は業者さんによって、本当に対応が
違うものです。



というわけで、安心して契約を
終えることができました。


さて、あとは決済に向けてGO!!


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確定申告後に絶対やるべき事

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確定申告の期限は週明け(3/17)でおしまいです。

申告は無事に済みましたか?


申告が終わったら、必ずやるべき事があります。


来年の保育料算定のため区役所に提出?
それは私ですね(笑)。


奥様(旦那様)へのご報告?
それも重要です。



でも、もっと重要な事があります。


それは、お世話になっているスポンサー様への
ご報告です。

スポンサーって??



貴方が融資を受けた「銀行様」です。



融資を受けた後、滞納をしない限り担当者の方と
お話をする機会はありません。

そして、数年たてば担当者は移動し、貴方と銀行の
関係もかなり薄くなってしまうでしょう。



でも、それはモッタイナイ。



融資を受けるという事は、数々の審査という名の
困難を乗り越えた末、ようやく結ばれた夫婦の
ような物です。

他人が貴方に何千万円も貸すという、スゴイことな
のです。


貴方と銀行様は、もう他人ではありません。



そんな関係を一時でも作れたら、より深めて行くこ
とが得策です。


銀行様にしても、返済に滞りは無くても、
やはり貴方の経営状態は気になるものです。



「便りが無いのは元気な証拠」



ではありますが、銀行様も気にはしているはずです。
情報に飢えています。



銀行様は、お金を貸したくて仕方がありません。

でも、優良な貸し手はなかなか見つかりません。



そんな時、貴方が貸し出した時よりもパワーアップ
していれば、もっと貸したいのです。

銀行様は、赤の他人に貸すより、知り合いである
貴方に貸したいのです。



だからこそ、一年間の成績表である決算書を、
銀行様に提示するべきです。

手土産でも持って、近況を交えながら決算書を肴に
お話をすれば、銀行様も喜んでくれます。


新規融資の話も出てくるかもしれません。


さぁ、決算書を持って、銀行様へご報告に
行きましょう!!




と、さも自分が実践している風な書きぶりですが、
恥ずかしながら私は、今まで行っておりませんでし
た。


最近いろいろな大家さんにお会いすると、
実践されている方が多くびっくりします。


そんな方に限って、素晴らしい融資を引いていたり
します。


やはり、効果はあるようですね。


銀行様もやはり人間ですから、まめに顔を合わせると
力になってくれるのかもしれません。



早速私も、ご報告のアポを取りたいと思います。


こんな融資が出ればよいですね。


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利回り15%以上にこだわる理由

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私は利回り星人です(笑)。
表面利回り15%以上にこだわっています。


なぜ、利回り15%以上なのか?
利回り13%じゃダメなのか??


私が高利回りにこだわる理由は、
大きく2つあります。


一つはキャッシュフローの問題。

利回りが高ければ、キャッシュフローが潤沢になり
次の物件を購入するためのスピードアップにつなが
ります。



もう一つは「物件競争力」です。

高利回り物件は、家賃設定も低くすることが
可能です。


例をあげましょう。


ある地域では、利回り10%程度の売り出し価格が
相場になっているとします。

この地域で2DK×4戸の物件が2000万円で売
り出されていたとします。


利回り10%なら年収は200万円。
1室あたりの月収は、

200万円÷12か月÷4室=約4.2万円。


つまり、1室4.2万円で貸し出している物件と
いう事になります。



一方、この物件を利回り15%で購入できたと
します。

家賃は同じく4.2万円とすると、先ほどと同様に
年収は200万円。

利回り15%とすると、

200万円÷15%=1333万円となります。



ここで、地域の家賃相場について考えてみましょう。

売り出し価格の相場が、利回り10%相当という事
は、家賃相場もそれに見合った価格になっている
はずです。
(相場家賃を考えて売り出し価格を決めますよね)


周りの大家さんは、利回り10%程度の家賃を前提
に経営をしていると推測できます。

2DKの部屋なら、4.2万円程度取れる前提で
収支計画を立てているはずです。


家賃が4万円や3.5万円になると困るのです。
収支が回らなくなるかもしれません。


逆に言えば、家賃を下げる余力はそれほど無いと
考えられます。




ここで、利回り15%買った人はどうでしょう?

同じく4.2万円で貸し出しをしていると、
利回り15%です。


でも、実際は利回り10%水準であっても
キャッシュが回ります。


つまり、利回り10%になる家賃まで、値下げが可
能であると言えます。


利回り15%での購入金額は1333万円でしたね。

売値はそのままで利回りを10%に下げると、
年収は133万円です。


その場合の1戸当たりの家賃は以下の通り、
2.8万円となります。

133万円÷12か月÷4室=2.8万円




利回り10%で購入した人は、家賃4.2万円が
セーフティゾーン。
これより家賃が下がると経営は厳しくなる。


一方、利回り15%で購入した人は、
家賃2.8万円までセーフティ。



家賃値下げに対する体力差は歴然ですよね。



少し極端な例かもしれませんが、地域相場よりも
高利回りで物件を購入できれば、家賃相場の下落
にもある程度対抗できます。


だからこそ、私は高利回りにこだわって物件を
購入します。




では最後に、なぜ15%なのか?


それは、私が購入検討をするエリアの相場が、
概ね10~12%程度だからです。


どこでも、利回り15%以上なら良いわけでは
ありません。



売り出し価格の相場が20%の所で、利回り15%
の物件を購入してしまうと大変です。

先ほどの例と逆のパターンですね。

自分だけ家賃下落への体力が弱くなってしまいます。



こんな事を考えながら、私は利回りにこだわって
物件を探しています。

いろいろな人の意見、ノウハウを見たうえで
自分なりに導き出した答えです。


こんな資料もおすすめです




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