川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2014年04月

ノンバンクでも実績評価します

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ノンバンクであるセゾンファンデックス
には、融資総額2000万円に壁がある事を
ご存知でしょうか。


2000万円までは、
比較的審査が緩い傾向があります。


しかし、融資総額2000万円を超えると、
決済者が変わります。

そのため審査が厳格になり、
融資が出にくくなります。

担当者の資料作成も面倒になるようです。



2000万円は融資総額です。


1500万円の融資を2回受ける場合、
2回目から引っかかります。


今回私は5棟目の購入にあたり、
この2000万円の壁に達しました。


前回の物件で1440万円のご融資。
今回は800万円の融資。

合計で2240万円になります。



実際、一度目よりも審査に時間が
かかりました。

審査の途中、満額融資が難しい可能性を、
担当者から示唆された事もありました。


結果発表まで心配をしていましたが・・・。


無事突破!!
800万円満額の融資が出ました。


担当の方にお聞きしたのですが、
融資審査の際に、私の過去の実績も
評価をしていただいたそうです。


前回融資を受けた物件は、1/6の
入居率で購入。
そこからリカバリーし、現在は満室経営。

そのほかの物件も、満室経営中。


満室経営というのは、ポイントが
高いようで、私の実績として評価をして
いただきました。

その他、既存融資の返済実績等も
評価ポイントになるとか。

ノンバンクは銀行と違い、過去の実績など
関係ないのかと思っていましたが、
そうでもないようですね。


結局審査は、最終的に人が行う事です。

ノンバンクといえども、
少しは人間味があるのかもしれません。


まぁ、金利交渉ができないのは
致命的ですけどね。


こんな融資が理想です。



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ノンバンクは信用棄損という都市伝説 

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私のこれまでの主戦場は、築古木造です。


・低入居率
・築古
・地方~郊外

な3重苦な物件を安く買い、
リフォームして再生。

高利回り、高稼働率で回し、
キャッシュを一気に取り返す作戦です。


ここで一番の問題となるのは・・・。


「融資」



上記にあげた、3重苦物件に、
まともな金融機関は融資を行いません。


そこで登場するのが


「ノンバンク」


とてもお世話になっています(笑)。



ノンバンクは巷での評判が悪いです。

「信用棄損になる」
「銀行融資が受けられなくなる」

といった都市伝説が、まことしやかに
流されています。



私も気になっていたので、
決算報告の際に、銀行の担当者に
聞いてみました。


答えは


「関係ないですよ」


との事。




結局は、


「資産と負債のバランス」


であり、


「収入と支払のバランス」


だそうです。



借入が、ノンバンクだろうが、
公庫だろうがそんなの関係なし。


上記バランスが崩れていなければOKです。


逆に言えば、銀行で融資を受けていたとし
ても、バランスが崩れていればNG。


土地値の物件を、ノンバンクで借りるより、
建物価格大のRCを、ス○ガ銀行で借りる
方がバランスは崩しやすいのかもしれません。

建物価格大の物件は、年月とともに資産が
大きく目減りしますから・・・。



だからと言って、ノンバンク万歳という
わけではありません。


やはり、金利が高すぎます。
ノンバンクは、あくまでも「購入用」。

融資期間満了まで支払いを続けるものとは
思っていません。


購入後早期に満室化し、早期に借り換えを
検討すべきです。



銀行の特徴として、「新規融資」よりも、
「借り換え」の方が、審査が緩くなります。


借り換えは、負債が増えるわけでは
ありません。


現況安定経営ができている人が、
負債が増えずに金利が下がれば、
さらに安定経営ができるはずです。


だからこそ、借り換えの審査は
新規借り入れよりも緩くなるようです。



「ノンバンクで購入⇒銀行で借り換え」


このサイクルを繰り返す事が重要であると
考えています。


ノンバンクの借入が減れば、
新規物件でまたノンバンクを
利用する事ができますしね。



ノンバンクで融資を受けた二宮の物件は
満室になりました。

借り換え先を探し始めようかな。



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銀行様との付き合い方

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4月になったので、銀行様へ25年度
決算のご報告に行ってきました。

融資を受けてから3年目の訪問。

その間一切決算報告を
しておりませんでした。


【当日の持ち物】

・過去2年度分の確定申告書
・融資後購入した物件の登記簿
・最新のレントロール
・他の融資の支払計画
・手土産(人形焼)


現在の資産と負債について、
銀行様に報告を行うイメージです。


決済については、2年連続赤字。
これは、減価償却が多額なためであり、
実質は黒字です。



この点について銀行様に確認しました。


「減価償却+借入利子+決算=プラス」


なら、問題ないとの事でした。
ホッと一安心。



ただ、債務超過はOUTだそうです。


幸い私は健全経営。
ここも問題なしでした。




私は以前銀行様から、こんな事を
言われていました。




川崎大家さん

事業性融資という形をとっていますが、
あくまでも我々は「サラリーマンの副業」
としか見ておりません。



結局、「事業者」ではなく、
「サラリーマンの小遣い稼ぎ」
としか扱われていなかったわけです。

当然、融資の幅も狭まります。
私の主戦場である
「法定耐用年数超え物件」、
についても、条件は厳しくなります。



しかし、今回の反応は違いました。

特に「法人化」という所に、
大きく反応をされていた印象です。

新設法人になりますが、
これまでの個人事業主としての実績も
加味されるそうで、いきなり融資も
可能だとか。


また、新たな担当支店への移管についても
打診をされました。



銀行にとって、
「個人事業主」と「法人」では、
扱いがかなり違うようですね。


もう少し早く法人化をすればよかったか?


そのほか、今後のスタンス、計画などに
ついて1時間ほど雑談。


最後に、手土産の「人形焼」を手渡し終了。



実際にお話をしなければ分からなかった
事もあり、私にとって有益な時間と
なりました。


銀行様にとっても、私の状況を把握する事
ができ、有益だったようです。



銀行様は事業のパートナーです。

お互いまめな報告が必要ですね。


そうすれば、こんな融資が受けられるように
なるかもしれませんね。


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リフォームコストを抑える

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5棟目物件の決済は、
来週あたりになりそうです。

いよいよ本格始動ですね。


この物件、築27年のボロです。
2DKですが、家賃は4~4.5万円程


しかし、部屋は全室荒れ気味。
おまけに和室あり。
全室キッチン交換必須。
今時瞬間湯沸かし器はどうよ?
全室エアコンなし。


コスト上昇の要素満載の物件。


こだわり始めると、リフォームコストは
どんどん増えてしまいます。


物件の家賃が安いので、ただでさえ
リフォームコストの回収には
時間がかかります。


そもそも、リフォームをしても
家賃を劇的にアップできるとは思えません。



安く買ってもリフォームコストがかかれば、
トータルでは全然お得な物件ではなくなり
ます。


そこを、いかに安く済ませるか?

大家力の見せ所ですね。



金をかけるべき所と、かけない所の見極め。
そして、金をかける所は、安くする努力を。


キレイにするだけなら簡単です。
だって、お金さえかければ良いのですから。


いかに、入居してもらえるギリギリの線で
リフォームを抑えるか。


自分のこだわりと、空室への恐怖心との
戦いですね。




今回のポイントはこんな感じを考えて
います。


・和室はそのまま
・ウォシュレットはつけない
・クロスと床はケチらず交換
・キッチン給湯工事は実施
・アクセントクロスの活用
・もちろん施主支給
・一部工事の分離発注
・エアコンはガス会社が無料設置


で、あとは相見積もりでコスト削減。



それでも、1室40万円コースかな(涙)。


がんばります。


リフォームの考え方については
こちらで学ぶことができます。



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市場の歪みをつく?

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スマホなんて使わない。

そう周囲に公言しておりましたが、
買ってしまいました(笑)。


3月いっぱいまで、キャリアの乗換対象者
に対して大きく協賛金がでていました。


「端末一括0円+2万円キャッシュバック」


こんな感じで、過激な競争を
各社繰り広げていました。

市場が大きく歪んでいたわけです。


しかし、総務省のご指導により行き過ぎた
協賛金合戦は中止。

4月からは普通の価格になるとの事でした。

市場の歪みも解消されるでしょう。



で、これを見ていた私は・・・。
駆け込みで3末にスマホへ移行しました。


だって、パケホーダイをつけても
2000円台でスマホを維持できるなら
オイシイですよね。


自分としては、市場の歪みを
ついたつもりです(笑)。



私は、電車の中で熱心にスマホをいじる
人々の姿をみて、正直軽蔑していました。



他にやることあるだろ?

大人なら本でも読めよ!!


で、スマホを持った私がどうなったか?


「ガッツリスマホをいじってます!!」


なんていうかなぁ
スマホは中毒性がありますね。


皆が熱心にいじる理由が
分かった気がします。


でも、私はゲームをしているわけでは
ありません。


・物件検索
・大家さんのブログ、メルマガチェック
・大家さんのフェイスブックチェック


電車の中や空き時間にチェック、チェック。



いや~、スマホって便利だなぁ。
なんでもっと早く持たなかったのかな?


すっかり、スマホ信者に
なってしまいました。


おまけに不動産中毒にも
拍車がかかっている感じです(笑)



購入したからには、スマホを使い倒し、
不動産運営のツールとして
活用をしたいと思います。


しかし、スマホ版のアットマークサイトは
使いにくいですね。
地域選択が5か所までしかできません。


PC版なら全地域選択ができるのに・・・。


ホームズのサイトは、全地域選択できるの
ですけどね。


アットホームさん、なんとかならんかな?



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