川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2014年06月

募集開始します

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5号物件の募集を開始しました。


購入後、5室のリフォーム。
エアコン設置。
給湯器交換。
キッチンの給湯配管新設工事。
共有部砕石敷き。

など、準備を整えてきました。


この物件、決済は4月です。

結局、募集までに2か月近く
かかってしまいました。

モッタイナイ。



期間中、会社員業が忙しく、
思ったように時間を使う事が
できませんでした。

「土日出勤とか、マジ勘弁」
って感じでしたね・・・。


その割に、立ち上げに手間のかかる
物件だったので、予想以上に時間を
使ってしまいました。


現在の入居率は、1/6。
毎月マイナスのキャッシュフローを
生みつづけてくれます(泣)。

おまけに、リフォーム代も
ガッツリかかっています。


私は他の物件からの収入がありますが、
低入居率のボロ物件は立ち上げまでに
体力(財力)が必要です。


一棟目には向かないですね。


しかし、立ち上がってしまえば、
一気にオイシイ物件に早変わり。

これが、醍醐味だと思います。



正直なところ、募集時期としては、
あまりよくありません。


でも、あきらめたら負けです。
やることは沢山あります。
時期の悪さを言い訳にしたくはありません。


立ち上げに時間がかかったのも、
結局は自分の責任ですから・・・。



情熱をもって、がんばります。

そして、こちらで蓄えた知識
実践に移したいと思います。


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相見積もりが必要な理由

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5号物件の外壁塗装のお見積もりを
複数の業者さんにお願いしております。


業者さんによって、仰ることがいろいろな
ので良い勉強になりますね。



例えば、コーキング。


コーキングとは、窓枠のまわりやサイディ
ングの継ぎ目等に、止水のためシリコンを
充填している部分の事を言います。


我が物件は、既にカチカチのボロボロで、
コーキングについては、何らかの対応が
必要です。

古いコーキングを切り取り、
新しいコーキングを打ち直す
必要があります。



しかし、これにもいろいろなやり方が
あります。



そもそも、カチカチ、ボロボロの
コーキングを綺麗に引きはがす事は
不可能です。

下手に剥がすと、かえって下地に影響が
でるので、通常は完全に引き剥がす事は
行いません。


V字に切込みを入れて不要な部分を
切り取り、その上からコーキングを
増し打ちするのが一般的ですね。



ただ、これも完全では無いそうで、
隙間が生まれてしまう事があります。


特に、サイディングの継ぎ目の場合には
万全を期すため、上から金属プレートを
張る事を薦める業者さんも
いらっしゃいました。


私はこれまで、何棟か塗装を行っていますが、
金属プレートについては初めて言われました。



確かに、継ぎ目に金属プレートを張れば
より完璧になるでしょう。

ただし、費用も高くなります。



一方で、V字カット+増し打ちでも
そこそこ対策は取れますし、費用は安価に
抑えられます。



これは、複数の業者さんから話を
聞いているからこそ、分かる事なんです。



一社だけお呼びして、


「プレートを張らないとダメです」


と言われたら、どうしますか?

そんな物かと従ってしまいますね。



ここで私が言いたいのは、
継ぎ目にプレートを張る必要性の
有無ではありません。



工事を行う際には、複数の業者さんから
お話を聞き、納得した上で行って欲しい
という事です。



お話を聞き、
「なぜ?」と思ったら
積極的に質問をしましょう。


他の業者さんに質問をぶつけてみるのも
良いです。



工事の時は相見積もり。


単に費用のたたき合いをするためでは無く、
工法の確認をするためにも、重要です。


このような地味で小さなことの
積み重ねが、安定経営につながります。


リフォーム、客付け、融資等
安定経営についてとても参考になります。

こちらをご確認ください。



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防草マットと砕石を敷く

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船橋の5号物件は、ベランダ側の
共有部分が土です。
広さにして30平米ちょっと。


今は草がボーボー。
除草だけにしようかと思いましたが、
土は見た目がイマイチ。

何と言うか、締まりがない感じ。


雨が降ればぬかるむし、
毎年雑草との戦いがあります。

また、駐輪場として利用する予定なので、
少し整備をしておきたい。



悩みましたが、ココは奮発して
砕石を敷く事にしました。



はて、砕石を敷くのは誰の仕事か?


工務店?
土木工事業者?
造園業?



正解は全部。



砕石を敷くだけなら、土木工事の業者さん
が一番安上がりだそうです。

なんだか、道路工事みたいですね。



今回は防草マットも敷きたかったので、
造園業の方に見積もりをお願いしました。


防草マットを敷き、その上に砕石を敷くと、
草が生えにくくなるのはもちろん、
砕石が沈まず安定します。



30平米ちょっとの土地に対し。

・除草&草廃棄
・防草マット敷き
・6号砕石敷き
・境界部砕石止め

を行います。


数社に見積もりを取りましたが、
意外とばらつきがあります。


結局、とある業者さんにお願いし、
費用は11万円台後半。

工期は1日だそうです。



高いとみるか、安いとみるか?


ちなみに、同じ敷地の除草は、
一回1万円~1.5万円程度。


単純に考えると、除草10回分程度。
10年分という事ですかね。

う~ん、除草は年一回で足りるのか?



ただ、砕石を敷く事で見た目が良くなり
ますし、雨が降ってもぬかるみません。


こういった付加価値を考えると、
高くはないのかな?
と思っています。



短期で売るつもりがなければ、
土の部分には砕石を敷いたほうが
良いのではないでしょうか。

このような地味で小さなことの
積み重ねが、安定経営につながります。


リフォーム、客付け、融資等
安定経営についてとても参考になります。

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塗装をするぞ

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5棟目物件について、
外壁塗装をすることにしました。

27年間一度も塗装をされておらず
無残な外壁をさらしています。


おまけに、外階段の梁がボロボロ。
穴が開いて、危ない箇所も散見され、
修繕が必要です。


まぁ、購入時点で認識していた所ですが、
少し前倒しで修繕を行う事としました。



2階建て木造アパート。
2DK6戸の物件です。
総床面積は210平米程度。


外壁、屋根、鉄部、玄関ドア塗装。
階段の梁修繕(梁の追加)。
そのほか、軒天の修繕等の大工工事少々。


ざっと150万円コースかなぁ。



内装リフォームを先に行い、
何件か入居してから他物件の経費の
使用状況を見つつ塗装の時期を
検討するつもりでした。


しかし、現地に何度も足を運ぶうち、
考えが変わりました。


行くたびに、

「薄汚れた我が子」

を見ていると、不憫でなりません。
親心でしょうか。


「室内はとてもきれいだから・・・」
「家賃安いし・・・」

と誤魔化してみても、
やっぱり第一印象は大事。



内見に来た人も、私と同じように

「くたびれた物件だな」

と、マイナス印象からスタート
するのでしょう。



室内に入り

「意外とキレイじゃん」

と思ってくれるかもしれませんが、
どうでしょう?


一歩外にでれば、またくたびれた
外観を見ることになります。


やっぱり、印象が悪いですね。


まぁ、その分家賃が安いといえば
それまでです。


しかし、

「安かろう悪かろう」

は嫌なんです。



できれば、

「えっ、この物件がこの家賃で?」

と思ってもらいたい。



ここは大事にしたいですね。



というわけで、外壁塗装について
動き出しました。


承知の上で購入したとはいえ、
まだ家賃も入っていないのに、
まったく手のかかる子供だ。


手のかからない物件を購入
したい方は、こちらを参考に
してみてください。



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トイレから漏水

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5棟目物件のリフォーム完了
完了確認に行ってきました。

トイレのCFに浮きがあったため、
張替を指摘。


そして、数日後。
業者さんから連絡がありました。


「トイレが水浸しです」


???


なんでも、CFの上に水が溜まっていて
床のコンパネも一部痛んでいるとか。



つい2日前に、業者さん立ち合いの元
一緒に現地を確認したばかりです。
その時、水なんて溜まっていませんでした。


う~ん、何故だ?



翌日現場に行って、原因がわかりました。

水道からタンクまでの間の管の付け根から、
水が漏っていたのです。


付け根の部分に水滴が付き、
徐々に大きくなってしずくがポタリ。
しばらく見ていないと分からないほど
僅かな漏水です。



長期空室だったので、普段は水道の元栓を
閉めています。

しかし、最終確認の際に水を流そうとして
元栓を開きそのまま帰ってしまいました。

そのため、徐々に水が漏り、
CFの上に水たまりを作ったのです。



いや~、入居前に気が付いて良かった。
まさに、怪我の功名。

長期空室の部屋は特に水道の元栓を開け、
しばらく放置をして状況を確認した方が
良いですね。



ちなみに、他の部屋も確認をしましたが
すべてセーフ。
一安心です。




それにしても、今回の業者さんの対応は
少し疑問点が残ります。


確かに漏水がありましたが、
それはここ数日の事。
床のコンパネの痛みは、
もっと前から発生していたはずです。

実際、漏水が発生する前から、
コンパネの痛みによるCFの盛り上りが
あったわけですから。


CFを施工した時点で気が付くべき
問題だと思います。



どうせ、CFは下請けの業者さん丸投げで、
見てないんだろうなぁ・・・。



ちょっと、残念な対応でした。


やはり、大家は自己防衛が必要ですね。



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