川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2014年07月

エアコン無料

5号物件は、購入と同時に
プロパンガス屋さんを
変更しました。


おかげさまで、給湯器の無償交換。
エアコンの無償設置を行って頂き、
リフォーム費用を大きく削減することが
できました。


今でこそ、プロパンガス屋さんに
給湯器を無償設置(無償交換)して
頂ける事は、多くの方がご存知かと
思います。


しかし今回はエアコンまで
無償設置。
もちろん、工事費込み。


エアコンは、安くても6万円程度
しますよね。

今回は6室に設置して頂きましたので、
これだけで36万円相当になります。


いや~、助かった。

プロパンガス業者様様です。



しかし、制約もあります。

10年以内に業者変更を行ったら、
ペナルティがかかります。


給湯器やエアコンは、
「無償貸与」
の扱いです。

10年間で減価償却されていきますが、
途中で業者変更を行うと、残存価値が
ペナルティとして請求されるわけです。



もう一つの心配事は、
「ガス料金」

最初はある程度安いですが、
今後値上げされてしまうかもしれません。


直接オーナーへの負担ではありませんが、
入居者様にとっては大問題。


最初は甘い顔をして
あとからガッツリ値上げする。

そんな業者さんもいらっしゃいますね。



評判の良い業者さんなので、
そこまで悪い事はしないと
思っていますが・・・。


ご興味のある方。
よろしければご紹介します。
当方までご連絡ください。



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外壁塗装の費用

外壁塗装のお見積もり、
結構費用に差がありました。


高いところは、220万円。
安いところは150万円。


ちなみに、工事内容の概要は
以下の通りです。



【外壁塗装概要】

総床面積210平米ちょっと。
2階建て木造の外壁と屋根、
階段等鉄部塗装。

塗料は水性シリコン。

鉄部と軒天などに若干の修繕あり。

コーキング対応。

屋根の縁切りはタスペーサー。



高い業者さんと安い業者さん。
費用の差はおよそ70万円。


結構違いますね・・・。




やはり相見積もりは基本ですね。




で、高い業者さんが悪いのか?
というわけではありません。


それなりに「手厚い」工事内容に
なっていたりします。



例えば・・・。


軒天の交換を、すべてor必要箇所だけ?
塗料は水性or溶剤系?
鉄部の補修の仕方の違い。
コーキング対応の違い。
etc



確かに、行った方がより完璧に
近くなるものもあります。

ただ、やらなくて良い工事もあります。


例えば、鉄部の補修が良い例でした。



階段下の梁が、一部ボロボロですが、
「梁を新設すべし」
という業者さんもいれば、
「補修でOK」という
業者さんもいました。



塗装屋さんの見立てで、
「こりゃ駄目だねぇ~」
とその場で梁の新設を
勧める業者さんがある一方。


「一応、鉄工屋さんに見てもらいます」
と判断を一時保留する塗装屋さんも
いました。



鉄部の補修は、鉄工屋さんが本職です。
鉄工屋さんの判断の方が、より正確に
なるはずです。



塗装屋さんにも、ある程度鉄部に関する
知識があるとは思います。
しかし、微妙な判断はより専門性の
高い人に求める業者さんの方が、
私は好感が持てました。



ちなみに鉄工屋さんの判断は、
「補修でOK」
が多かったです。



やっぱり、相見積もりは重要ですね。


さて、どの業者さんにしようかな。

値段だけで選ぶのも危険なので、
少し質問をしながら、対応をみて
決めたいと思います。


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儲かりまっか?

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外壁塗装やリフォーム等、
色々な業者さんとお話をする中で
よく質問される事があります。


「不動産は儲かりますか?」



これ、本当によく聞かれます。



彼らは職業柄、多くの大家さんを
目にしているはずです。

彼らが儲かっているように見えるなら
こんな質問はしないでしょう。



「儲かってなさそう」

に見えるから、こんな事を
聞いているのだと思います。



なぜそう見えるのか?
ちょっと想像してみました。



普通の大家は、修繕を管理会社さんに
発注します。


管理会社さんは、工務店や建築会社に
修繕を依頼します。

工務店はさらに別の会社に依頼します。



業者さんの階層が増えるほど、
各社の利益が上乗せされ、
最終的に大家へ莫大な費用が
請求されます。



私が仕事をお願いする業者さんは
この一番下の階層の業者さんが
多いです。


彼らにしてみれば
大家がさぞかし高い金額を払って
いるであろう事が想像できます。



だから、そんな高い修繕費用を
退去の度に払って、それでも
本当に儲かるのか?

不思議に思っているようです。



だから

「不動産は儲かりますか?」

という質問になるようです。



逆に言えば、儲かっていなさそうな
大家さんが多いことはチャンスです。

眠っている大家さんが多いのです。

少しの工夫でそこから抜け出し、
利益を得られるわけですから。



「不動産は儲かりますよね」

なんて業者さんに言われるようになったら
撤退を考えた方が良いかもしれませんね。




「不動産は儲かりますか?」

この質問に対し、私はこう答えています。


「はい、今の所多少儲かっています」



お陰様で、今の所は高稼働をキープし
キャッシュを順調に回収しています。

だからこそ、物件を増やしています。
失敗してたら、増やしませんって。



ただ、本当に儲かったかどうかは、
最終的に売却するまでわかりません。


ここが怖い所ですね。


儲かる物件の探し方を知りたい人
是非ともこれを見てください。



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募集開始後にやる事

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リフォーム完了に伴い、募集開始の連絡を
管理会社さんにしました。

さて、あとは吉報を待つばかり・・・。


甘い!!
大甘です。


ここからが本当の勝負です。



しっかりと募集をしていただいているか?
確認が必要です。



ポータルサイトへの掲載。
募集条件は正しいか。
写真はきれいか。



特に、募集条件は要チェック。
さすがに、家賃、敷金、礼金が違う事は
あまりありません。


確認すべきは「設備」です。

ポータルサイトで検索する際に、
設備をチェックしますよね?

バストイレ別とか、エアコン付とか。


ここが、大抵間違っています。


物件にある設備は、ひとつ残らず
サイトに反映してもらいましょう。



設備は、物件の武器です。
ポータルサイトに反映されていなければ、
折角の武器を装備せずに戦っているような
もの。


モッタイナイ。


「駐輪場」など、1台でも置ければOK。
嘘のない範囲で、可能な限り
載せてもらいましょう。


少し面倒ですが、1サイトあたり10分も
あればチェック可能です。


ここは面倒がらず、必ずチェック
しましょう。



で、さっさく自分の物件を確認。


やっぱり違ってる(泣)。
しかも、間取り図も違うし(大泣)。


初めてお付き合いを始める業者さんです
大丈夫かなぁ?

早速連絡をしなければ。


そして、大家がやるべき事
再度確認しなくては。




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