川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2014年08月

前回の記事でお話した、洗面ボウルの
パッキンからの漏水。

そのままにしておくわけにもいかないので
修繕工事を行う事にしました。


早速、近隣の水道業者さんを
タウンページで確認。


ク○シ○ンとかは高そうなので、
地場の業者さんに狙いを定め、
TELします。


状況を説明し、現地キーボックスの
暗証番号を伝え、現地見積もりを
お願いしました。


パッキンを交換するだけの単純工事。
それほど費用の差もないだろうと
思っていましたが・・・。

甘かったです。


一か所あたり、
6500円程度~4000円と
意外に差がありました。


地場の小さな業者さんにも
関わらず・・・。


「小規模家族経営の業者=安い」


とは、単純にいかないですね。



今回は、問題が発生していない部屋も含め、
空室5室について工事を行います。

予防保守です。



単価が2500円違うと、
5室で1.2万円違います。


小さな差かもしれませんが、
1万円は大きいです。

1万円あれば、家族4人で
おいしいものが食べられますね。



それが、電話を1本かけるか
3本かけるかの行動の差で
生まれます。


時間にして、20分もないはず。


たった20分の行動で、
1万円費用が下がったという事は、
時給換算では3万円になります。

ちょっと強引かな?


少しの行動を面倒がらず、
積み重ねることが重要ですね。



「そんなの貧乏くさくて嫌だ」


と思われる方。



資産家ならば良いですが、
そうでないなら、不動産に向いていない
かもしれませんよ。



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5号物件のお話です。

リフォームが完了したので、
ウェルカムボックスと
室内POPを張りに行ってきました。


手を洗おうと、洗面所の水を出すと
何やら下の方に違和感が。


ふと見ると、足元に水たまり。


えっ?
俺、こぼしていないのに?


誰もいないはずの部屋で
謎の水たまり。


何故?

あぁ、

妖怪のせいなのね~♪
(by妖怪ウォッチ)



ごめんなさい。
今子供に大人気の
妖怪ウォッチ風にお送りしてみました。


うちの子も、ガッツリはまっています。




話をもとに戻します。



水たまりの原因は、妖怪のせいではなく、
パッキンの劣化でした。


2点ユニットの浴室ですが、
洗面ボウルの下のパッキンが劣化し
そこからポタポタと水が滴り
落ちていました。



水道水チェックと、排水の確認は
以前行っておりましたが、
洗面ボウルの下を見逃していたようです。


俺の目は節穴か~。
あぁ、ショック(涙)。


ふと他の部屋が心配になり、
空き室5部屋を確認すると。



なんと、3部屋で同様の水漏れ発生(涙)。
ダメじゃん。


しっかし、ここまで見逃すか?
俺の目はいったい何を見ていたのか?


ちょっと、自信を失ってしまいました。



水道のチェックは、水や排水の流れ
だけではなく、必ずボウルの下も
見ましょうね。

って、当たり前か。


この前の、トイレの漏水の件もあり、
長期空室物件はやはり怖いですね。

パッキンの劣化にはまっています。



それにしても、今回の漏水。
見逃した事が信じられん。


やっぱり妖怪のせいかもね。


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度重なる金融機関めぐり玉砕の後、
S銀行さんと借り換え交渉のテーブルに
つくことができました。


しかし、このS銀行さんも
道のりは平坦ではありませんでした。


実は、初めに電話をかけたのは
S銀行さんの別の支店でした。

しかし、担当者さんの反応は悪く
電話口で玉砕。


そこで他の支店への電話を続けた所、
偶然に巡り合う事ができました。



同じ銀行でも、
支店(担当者?)によって
反応が違うものです。


取引実績ゼロ。
紹介なし。
資産家ではない零細大家。
購入後7か月での借り換え。
共同担保なし。
連帯保証人なし。


こんな条件であっても、
拾う神がいます。


「とにかく数を打つ」


重要なのでもう一度言います。


「とにかく数を打つ」


この重要性を、改めて学びました。



借り換え交渉は順調に進み、
無事、決済がおりました。


借り換え後、融資条件は
こんな感じに変わりました。


【before】

金利4.8%
融資期間25年
融資金額1440万円


【after】

金利は3%台前半。
融資期間25年(変わらず)。
融資金額1400万円+諸経費分



セゾンファンデックスは
繰り上げ返済をすると
元金に対し3%のペナルティがかかります。

今回で言えば、40万円以上になりますね。


その他、登記費用等、借り換えに関する
諸経費はばかになりません。


今回は、諸経費込のご融資を頂けたので
借り換え時の手出しはありません。



支払利息総額は200万円以上減額。
毎月の支払いも、5000円以上減額


融資額が少ないので、これだけを見ると
大した効果がないように見えます。



ただ、新たな銀行さんとの
お付き合いが出来るようになった事は、
大きな成果であると考えています。

おまけに、セゾンファンデックスの
借入枠も空いたので、次回の借入が
しやすくなります。



「ノンバンクto銀行作戦」

自身2回目となります。



築古低入居率物件を購入する際は
今後も使って行きたいと考えています。


でも、本当はこんな風
スマートに物件購入がしたいなぁ。



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4号物件は神奈川県中郡にあります。
私は神奈川県川崎市在住。


となると、借り換え交渉できる
銀行は限られます。


まず、信金、信組は、
営業エリアの問題から対象外。

神奈川県中郡と川崎市の両方を
営業エリアに含む信金はありませんでした。


零細大家の築古木造への融資ですから、
ノンバンクも対象になりません。


地銀、第二地銀に絞られます。
エリアを考えると、下記の金融機関が
候補としてピックアップされました。


・横浜銀行
・神奈川銀行
・静岡銀行
・静岡中央銀行
・スルガ銀行
・東日本銀行


まずは、電話でアタック。

自宅近くの支店。
反応が悪ければ、少し離れた支店。
さらに離れた支店。
物件近くの支店。
しらみつぶしに電話をかけます。


大半は、電話口で断られますが
凹んでいる暇はありません。
ドンドン行きます。


すると、いくつかの銀行さんから
面談の約束を取り付ける事ができました。



まずは、Y銀行。
電話口ではいい感じだったので
期待を込めて訪問すると・・・。

席について2分で玉砕(涙)。


(銀行員)
このような築古の物件は、修繕費もかかり
長期の融資は厳しく・・・。


と、不動産事業のイロハについて、
優しく説明してくれました。

新築かRCを買えだそうです。
そりゃ、融資しやすいですからねぇ・・・。


「銀行員のお前に何がわかる?」


心の中の声を殺しつつ、愛想笑いで
店を後にしました。


その後も、店頭での玉砕は続きます。



しかし、訪問を続けると
拾う神に巡り合う事ができます。


なんと、S銀行さんが、
前向きに検討をして頂ける事に
なったのです。


これまでのお取引はゼロ。
自宅からちょっと離れた店舗。

それでも、真剣にお話を聞いて
頂けました。


ありがたや、ありがたや。



あぁ。
求める者には、救いの神が降臨されるのね。


まぁ、最初から良い条件で融資を受ければ
こんな苦労はしなくて良いのですが・・・。

融資について勉強をしたい方は
こちらがお勧めです。



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ご無沙汰しております。
配信をサボっておりました(笑)。

その間、何をしていたかというと・・・。


「借り換え交渉」


今回は、4号物件がターゲットです。


この物件、2013年11月に購入。
当時の入居率は1/6という低入居率。
築17年の木造。
場所は神奈川県の中郡という
ちょっと田舎の立地。


当然の事ながら、融資付けに苦労しました。


メガバンクは論外。

低入居率、築古木造、遠方を理由に
地銀さんからも相手にされず。

自宅から遠いため、
信金さんは営業エリア外。

公庫融資を悠長に待っている
暇もありません。



う~ん、こんな時は・・・。


「ノ・ン・バ・ン・ク」


という訳で、セゾンファンデックスさんに
お世話になりました。


おかげさまで速攻で融資内諾を取り、
買付確保。

無事購入することができました。



とはいえ、ノンバンクの金利は
やっぱり高いです。

将来の金利交渉もできません。

返済実績を積み重ねても、
お付き合いが深まる事はありません。


正直なところ


「長期でお付き合い」


をする相手では無いと考えています。



やはり、融資は銀行から引いて


「じっくりお付き合い」


をしながら、その後の融資に繋げる事が
王道だと思います。


ノンバンクは早めに卒業したいですね。



幸いな事に、物件購入後4か月で満室。
満室になれば、銀行評価が変わります。

今なら、話を聞いてくれるかも?


購入後半年程度での借り換えは
流石に早い気もしましたが
物は試しです。

聞くだけならばタダなので、
借り換え交渉をスタートしました。


融資について勉強をいたい方は
こちらがお勧めです。


次回に続きます。



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