川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2014年09月

ドキドキしました

先週は、ドキドキの初体験をしてきました。


5号物件の塗装が終わったので、
完了確認に向かいました。


塗装の完了確認と言っても、
周囲から眺めて不具合が無いか確認して
終わり。

これまではこんな感じでした。



今回も同じだろうなと
思っていましたが・・・。



流石は今回の塗装屋さん。
説明が丁寧なだけあって違いました。



(塗)「じゃ、足場あがりましょうか」

(私)「はっ? はいぃ」


なぜか足場に登る事に。



心の準備もできぬまま、塗装屋さんに
促され足場にのぼります。



高さはほぼ2F程度。

足元の幅は60cm。
結構狭いです。

おまけに、小刻みに揺れます。


もちろん命綱なんてありません。

頼れるのは己の肉体のみ。


へっぴり腰の自分が情けなかったですが
そんな事を言っていられません。

怖いものは怖いのです。


それでも、塗装屋さんの後を必死に追い
説明を受けます。


建物の周囲を回るうち、足場にも少しなれ
てきました。

施工箇所を間近にみながらの解説付き。
今後の勉強になりますね。

ほぼ一周まわり、そろそろ終わりかなと
思ったとき、塗装屋さんがとんでもない事を
おっしゃいました。



「屋根が見えるので上にあがりましょう」



心の中で

「あんた、何言ってんのさ」


と思いましたが、私も男です。
引き下がるわけにはいきません。


「へい、喜んで!!」


とは言ったものの、垂直移動のための
階段は無し。


背中の高さの単管に足を乗せ、グイッと
上の足場に登らなければなりません。


勇気を振り絞り、
エィっと体を持ち上げます。



「おぉ~、高っ!!」



足場の高さはほぼ3F。
目の前に広がるのは、なだらかな
屋根のカーブ。

今まで見たこともない風景です。


思わず足元を見てしまいましたが、
すぐに後悔しました。


こんなところで作業をする塗装屋さんは
スゴイですね。

いや~、怖かった。



ひとしきり解説を受け、下に降りる事に。


で、
これが本当に怖かった。


登るときと同様に単管に足をかけ、
下の段の足場に戻るのですが・・・。


単管と足場の間には高さがあるので
いったん単管の上にしゃがむような
形になります。

そこから足をいっぱいに伸ばして
降りるのですが、体勢が厳しい。


足場は下りが怖いですね。

40年弱生きてきて、初めての発見でした。



何とか無事に地上に戻り確認終了。
おかげさまで、隅々まで確認できました。



それにしても、もし途中で私がケガを
したら、誰の責任なのだろうか?

勧めたのは塗装屋さんですが、
登ったのは私の意思なわけで。


骨折程度なら良いけど、
重症や死亡だったら?

やっぱり自己責任だったのかな?



後で考えると怖くなりました。

足場に登るのは、あくまでも自己責任で
冷静に考えましょう。



それにしても船橋の塗装屋さん。
最後まで丁寧すぎるぜ。


今回の塗装業者さん、本当に丁寧でした。
ご興味のある方は
右側のお問い合わせフォームより
ご連絡ください。




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日々是決戦

今日は私の反省文です。



1号物件は6月から一室空いています。


もともと需要が弱いエリア、しかも夏場。
募集をしても、すぐには決まらないだろう
と高をくくっていました。

結局ダラダラとしてしまい、
リフォーム完了は9月に。

その間も、ポータルサイトに物件情報を載せ、
細々募集活動は行われておりました。


念のため、9月までの反響を管理会社さんに
お聞きした所・・・。

予想を裏切られました。


なんと、4~5件の反響があったのです。


当て馬物件でなければ、
4~5件の反響(内見)で、
部屋は決まる事が多いです。



今回は希望条件が、私の物件に近い
方からの反響だったので、
決まった可能性は高いと思われます。



完全に機会損失です。


とっととリフォームをしていれば、
今頃満室だったかも・・・。




どうせ夏は動かないだろう。
どうせ急いでも同じだろう。
どうせ決まらないだろう。


どうせ、どうせと言い訳しているうちに
チャンスは逃げてしまいました。



時間を無駄にしちゃダメですね。


退去がでたら一秒でも早くリフォームを
終え、募集を行い、部屋をうめる。

不動産の基本ですね。


こんな基本をおろそかにしてしまい
私は猛反省中。



いつでもお客様はいるのです。


「日々是決戦」


気合を入れなおして頑張ります。



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怪しい外壁塗装業者

外壁塗装を行う際に必ず複数の業者さんから
見積もりを取ります。

明らかに怪しい業者さんもいますからね。

これまでの経験から、こんな業者さんは
NGかなと思っています。



1.見積もりに営業担当が来る


「怪しい」とは少し違うかもしれませんが
確実に「高い」業者さんです。

直接工事を行わない「営業」の人件費が
かかるので工賃は確実に上がります。

リフォームもそうですが
「営業担当」
が来た時点でほぼOUTですね。


「高い」=「悪い」

ではありませんが、


「高い」=「高品質」

でもありません。


個人的に「余計なコストがかかっている」
業者さんが嫌いなだけです。



2.屋根に上らない

意外と多いです。
外壁を下から見上げ、少し離れて
屋根を見て終わり。

さ~っと10分程度で見積もり完了。


それで完璧な見積もりができる
「熟練工」
なのかもしれませんが・・・。


怪しいですね。


見えないところに問題があった場合、
どうするのでしょう?

無料で対応してくれる方も稀にいますが、
人の善意に期待しちゃダメです。

「放っておく」か「追加料金」が
落ちでしょう。


そもそも、ザルな見積もりなので
価格根拠も怪しい物ですね。



3.やたら高品質な塗料、施工を薦める

築古ボロアパートの塗装にも関わらず
フッ素系塗料を勧めてくる人。

鉄部、軒天、コーキング等の付帯作業を
過剰に手厚く提案する人。


どちらも「やった方が良い」であり、
「must」ではない。


相手に悪気はないのかもしれませんが、
ボロアパートの修繕という事を考えれば
少しは察して欲しいですね。


相手の事を考えていないのかな
とも思ってしまいます。




と、私の独断と偏見で
「怪しい塗装業者さん」
の見極め方をご紹介してみました。


如何でしょうか。



何れも、相見積もりを取れば
ある程度解決ができます。


一社だけだと、何を言われても
「そんな物か」
と考えてしまいます


しかし、相見積もりをとれば
比較ができます。

皆が同じことを言っていれば
その作業は必要なものである
可能性が高いです。


疑問点を別の会社にぶつける事で
「裏を取る」事もできます。




業者さんの選び方に一つ付け加えると、
実際にお会いした時の
「直観」
は大事にした方がよいですね。



意外と当たりますよ。


Don't think Feel!




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すばらしい塗装屋さん

今、船橋の物件の外壁塗装を行っています。

地場の業者さんにお願いをしたのですが
「当たり」の業者さんだったようです。


「丁寧」なんですよね。


見積もりの時から、とにかく説明が細かい。


・物件状態の説明
・この物件に適する塗料とその理由
・状態確認にじっくり時間をかける
・鉄部腐食の理由と対応策
・サイディングに適した塗料
・熱膨れ対応
・タスペーサーの使用

これを見積もりしながら説明して頂き、
後日写真付きのレポートまで作って
くれました。


丁寧なレポートなら、
大手の業者さんはいくらでも
作ってくれます。

ただ、費用が高くなります。



今回も、丁寧なレポートが来た時点で、
「どうせ費用は高いだろうな」
と期待をしていませんでした。


しかし、費用は予想外のお手軽価格。


6社ほど相見積もりを取りましたが、
その中では最低価格に近かったです。


足場が自社施工ではありませんが、
それでもお安めでした。



安さの理由について考えてみました。


1.会社が近い

会社が現場の近所なので
移動時間がほとんどない。

作業が効率的に行えます。



2.小さな会社

社長と数名の職人さんだけの
小さな会社です。
HPなんかもちろんありません。

船橋市の商工会議所に問い合わせ
紹介をしていただきました。


3.塗料が安い

塗料はアクリルを使っています。


「お前はアホか?」


という突っ込みもありそうですね。

今回は日本ペイントの
「パーフェクトトップ」
を使いました。


この塗料はアクリルにも関わらず、
シリコン並の耐候性が売りの塗料です。


塗りやすい塗料なので、作業者にとっても
負担が少ないそうです。


詳細については、日本ペイントのリンク
ご覧ください。



実際に長期に渡る耐候性がどうなるか、
時間がたたないと分かりません。

ただ、物は試しです。

本当にこの塗料で持てば、
これからも採用したいと思います。


今回は6社程度の相見積もりを取って
いますが、この塗料を勧めてくる業者さん
は他にいませんでした。


日本ペイントを扱う業者さん
であってもです。



勉強不足なのか、塗料に問題があるのか?



その点、今回の塗装屋さんは
情報のアンテナが高い
研究熱心な方なのかなと思っています。


ビジュアルはひげの素敵なチョイ悪オヤジ。
でも、腰が低く物腰柔らか。
乗ってる車はVW。
現場報告は毎日LINEで写真配信。


何というか、「センスが良いんだろうな」
と感じさせる方です。


実際にお会いした時の私の直観です。
直観は7割正しいとか。



そして、社長自らペンキまみれになって
日々現場作業を行って頂いております。


信頼できそうですね。



下地作りから丁寧に行って頂いている
ようで、仕上がりが楽しみです。

工事は今週で完了予定。



生まれ変わった物件に
早く会いたいです。


船橋市近辺で塗装業者さんをお探しの方。
よろしければご紹介いたします。

ご希望の方は、右側の問い合わせフォームより
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打たれ強くなってますか?

外壁塗装を行っている物件があります。

しかし天気は雨続き。
お陰で作業は遅延気味。


自然が相手ですから仕方がありませんね。



この物件は空室が多く、周辺業者さんへの
客付け営業を予定しております。

早く外壁を仕上げ、
バシッとカッコいい写真を撮って
営業したいのですが・・・。


営業開始が遅れるほど空室期間は伸び
収益が減ります。

大家にとっては大損害。


雨が恨めしいです。




一方で、雨でうれしい事もあります。


私はコインランドリーを経営しており、
雨が降るとウハウハです。

洗濯物が乾かないので、
乾燥機を使う方が増えます。


「雨の日は100円玉が降ってくる」


まさにこんな感じで、収入が大幅UP。


雨雨ふれふれもっと降れ!!
(災害にならない程度に)




「雨」といっても、人によって影響は様々。



雨具屋さんは儲かるが、夏物衣料は散々。

太陽光発電は発電量減だが、
コインランドリーはウハウハ。


でも、プラスとマイナスに両建していれば
影響をヘッジできます。


大勝は無くなりますが、
大負けもなくなります。

収益が安定します。



今回雨を例にしましたが、
何でも当てはまると思います。


デフレ、インフレ、少子化、温暖化



収入の柱を増やし、外部からの影響に強く
なりたいですね。

というか、ならなきゃダメ。


世の中、何が起こるかわかりません。


備えていきたいです。



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