川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2014年10月

常識ってなんだろう

大家をやっていると、少し自分とは
常識の違う入居者様に出会う事も
ありますね。


「虫が出る」と言っては
電話をかけてくる人。

駐輪マナーがめちゃくちゃの人。

共用部に私物を置く人。



そんな「困ったちゃん」は
時々いらっしゃいます。



逆に、物件の掃除をしてくれる、
人間のできた方もいらっしゃいます。

ありがたい事です。




私がコインランドリーを経営している事は
以前お話しましたね。


こちらは実店舗なので、
アパートよりも多くのお客様の
往来があります。


その分、困ったちゃんも多いわけで・・・。


・ペット用品を洗い毛だらけにするアホ
・食べ残しの弁当をごみ箱に捨てるタコ
・机にペットボトル置きっぱなしのバカ
・雑誌を盗むクズ


一番腹がたったのは、
「大」がべっとりついたオムツを
そのままゴミ箱に捨てたバカ親。

しかも、コインランドリーの使用なし。



実はこの時、監視カメラの画像を
偶然見ていました。


小さな子を連れた4人家族が入店。
ベンチに直行し子供を寝かせます。
オムツを脱がせ、そのままゴミ箱にポイ。
何事もなかったように、店を後にしました。



思わずパソコンの前で
「ざけんなぁ!!!」
と叫びましたよ。



百歩譲ってオムツ替えをしても、
普通持って帰るだろ!!

専用のトイレじゃないんだから・・・。



こういう人たちは、
「他の人がどう思うか」
を考えないのかな?


店内がう●こ臭くなった想像が
できないのか?


「公共の場」という概念自体
ないのでしょうか。
なんだか悲しくなりました。



不動産賃貸業とコインランドリー。
どちらも生身の人間を相手にする商売です。


世の中いろいろな人がいる事を、
改めて気づかせてくれますね。



貴方の常識非常識。
さて、私自身は大丈夫なのかな?


大家風は吹かせていないか?
相手に敬意を払っているか?
対価以上の事を求めていないか?
感謝の気持ちを伝えているか?



時々確認が必要かもしれませんね。



ちなみに、
資産形成の新常識はコチラです。



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初めての雨漏り

所有物件で初めて雨漏りに遭遇しました。



現場は空室。
第一発見者は私。
小工事の完了確認の時に偶然見つけました。



「押入れの床板を張る」
という、本当に小さな工事だったので、
わざわざ完了確認に行くつもりは
ありませんでした。



でも、募集についてなんとなく心に
引っかかっている事がありました。


・仲介さんの店長が代わった
・管理会社さんに手土産を忘れた



つまらないと言えばつまらない事ですね。
でも、なんとなく気持ちが悪い。



結局、仲介さんや管理会社さんへの
ご挨拶を兼ね、物件を見に行く事に
しました。



物件に到着し押入れの工事個所を確認。
よし、OK。

念のため他の部屋も見回します。


すると、台所の出窓に小さな水たまり。
「何でこんなところに水たまり?」
ふと上を見ると・・・。



クロスが茶色く変色していました(涙)
完璧に雨漏りです。




出窓の上部、サッシの縁に沿って
長さ1.5m程。
茶色いモワモワ~とした雨染み。



おそらく先日の台風ににより、
水が浸入した物と思います。


あ~あ。




起きてしまったものは仕方がない。
現場写真を撮影し、
そのまま管理会社さんへ直行。

写真を見せて、調査と見積もりの
お願いをしておきました。


火災保険はおりるかなぁ・・・。




その後、仲介さんを訪問。
新しい担当者さんとしばし談笑し
雨漏りのご報告。


内見に行った時に雨漏りを見つけたら、
ビックリしちゃいますからね。


「既に対応のアクションは取っています」


という事をアピールしておきました。



ちなみにその他の仲介さんには、
帰宅後にメールで雨漏り情報を連携。

情報連携は重要です。




偶然とはいえ、今回の物件訪問は
我ながらファインプレーでした。


やっぱ、機会を見つけて
現場に行かなきゃだめね。

空室の時は特に。


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キャンセル入りました

5号物件のお申込み、
キャンセルになっちゃいました。


保証会社の審査を突破。
後はご契約を行うのみ。
しかし突然のキャンセル。


一体何があったのか?
気になったので理由を聞きました。


理由は
「実家に帰る」
だそうです。



実はこの入居希望者さん、
少々込み入った事情のある方でした。


乳飲み子を抱えたシングルマザー。



入居のご希望を聞いた時は
正直「なんで?」と思いましたね。



ようやく首が座った乳飲み子を抱え、
仕事を探すのも難しいはずです。

そもそも、保育園の空きはあるのか?



そんな厳しい状況にも関わらず、
子供と二人だけの新生活を始める。


かなり大変ですよ。


生後半年を超えると、
子供は病気のオンパレード。
熱があれば保育園は預かってくれません。

確実に仕事に穴をあける事になるでしょう。



同じ子を持つ親として、
親子両方の心配をせずにいられません。



ここは一度実家に戻り、
少し落ち着いたほうが良いのでは?
あるいは実家に戻れない理由があるのか?



余計なお世話と思いつつも、
色々と考えてしまいました。



そんな入居希望者様だったので、
実家に戻るというお話を聞いた時には、
少しホッとしました。

色々と考えた上で決断をされたのでしょう。


生活基盤を考えると、
良い判断をされたと思います。



一方、大家としては
収益機会を逃したわけで
少々複雑な心境ですね。




これで空室2戸に逆戻り。

でもこの部屋には、もっとご縁のある方が
いるのでしょう。


さて、誰がこの部屋で
新生活を始めるのか?



もう少し見守りたいと思います。


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あと一つ

先日5号物件のお申込みを頂きました。
これで残りはあと一つ。


1/6の入居率で購入から早半年。
リフォーム等に手間取り、まともに
募集を始めたのが8月中旬。

そこから2か月ちょっとで
4戸決まりました。



まだ管理会社さんを探していた時、

「賃貸需要が厳しいので管理は嫌です」

と、地元の某有名フランチャイズ店の
店長さんに物件をダメ出しされました。


「素人がそんなの買っちゃって」
みたいな雰囲気でしたよ。



正直ちょっと不安になりましたが、
ちゃんと部屋がうまって良かったです。


どうだ、思い知ったか!!



改めて思う事は
「一人の意見などあてにならない」
という事。



購入前に制約事例や、近隣アパート入居率、
地場業者さんへの聞き込みを行い、
適切な賃料にすれば問題ないという
判断をしました。


結果、私の判断は間違っていなかった
ようです。
実際に部屋はうまりました。




物件調査の際は、近隣の業者さんを回りま
すが、一社だけに話を聞くのは
非常に危険ですね。


少なくても3社以上に話を聞き、
総合的な判断が必要です。




さて、空室は残り1室。
気合を入れて頑張ります。



それにしても管理会社さん、
2か月半で4戸決めたのは
まぁ優秀なのではないでしょうか。


今後のポイントは、入居者さんのマナーと
定着率ですね。


マナーの悪い方が多かったり、
短期で出る方が多い場合、
強引な客付けが疑われます。



また退去が多い場合には、
物件自体の不具合も考えられます。



物件は購入後2年。
最初の更新までは気が抜けませんね。



でも、そこを抜けると一気に安定します。
2年住んでくれた人は、4年目の更新も
してくれる人が多いです。


目指すべきところはここですね。



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募集の自動化

入居者募集。
不動産経営にとって避けて
通れないものです。


私の場合、基本は管理会社さんにお任せ。
しばらく様子を見て厳しい場合には
側面サポート。


具体的には、オリジナルマイソクを配布し
物件の周知と募集の依頼を行います。

それでも厳しい時は、一軒ずつ私が
訪問営業。



でも、なるべくなら訪問営業は
避けたいもの。

マイソク配布までに留め、満室に持って
いきたいと考えています。



現地に行かずにマイソクを配る方法は


・メール
・FAX
・郵送
・伝書鳩


等がありますが、現実的な手間を考えれば
メールかFAXですね。




突然ですがここで問題です。

メールとFAX、どちらの反応率が
高いと思いますか?



【答え】

なんとFAX!!



あくまでも、これまでの私の結果なので
当てはまらない方はゴメンナサイ。



何故FAXの反応が良いのか?


FAXは印刷された状態で相手に届きます。
一度は目を通される可能性が高いですよね。



一方メールの場合、見るためにソフトを
起動する必要があります。
次にクリックしてメールを開きます。

見た事の無い相手や表題の場合、この時点
で読まずに捨てられる可能性があります。

運よく本文を読んでもらえても、
添付ファイルのマイソクまで
開いてくれるか分かりません。


メールは資料を見るまでに
手数がかかります。



実際、メールではスルーされた業者さんが、
FAXを送った途端に内見をしてくれた事
も一度や二度ではありません。



最近は、メールとFAXを組み合わせ
下記の様に使っています。




一回目の資料送付はメール。
反応が無い場合、翌週FAXで資料を送付。



メールで反応があった業者さんには、
募集打ち切りまで空室情報を
毎週木曜日にメール送信。


FAXで反応のあった業者さんは、
同様に空室情報をFAXで送付。



ちなみに、なぜ木曜かと言うと。
週末前に思い出してもらうためです。


土日に送っても忙しくて放置され、
週の初めだと忘れられます。

休み明けの木曜日なら、忙しくないですし
頭もスッキリしているはず?




でも、資料をFAXで送るのは
面倒ですよね。


私の場合、30件程度の業者さんに
情報を流しています。
いちいち手で送っていたのでは
日が暮れます。



なので、FAX送信は
まいと~くFAX9
を使って自動化しています、



送付したい宛先と、送付するファイルを
選択するだけで、自動的にFAXを
送付してくれます。


送付ファイルを複数選択できるので、
バラバラの資料を送るときも便利です。



このソフトは、PCとFAXモデム、
固定電話の回線をお持ちの方であれば
使用できます。

なお、FAXモデムが必要な方は、
一括パックの物を買うと割安で良いですよ。



自動化できる所は自動化し、
運営の手間を少しでも減らしましょう。



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