川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2014年11月

退職してこんな生活しています

先日サラリーマンを辞めた事を
カミングアウトしたところ、
予想以上の反響を頂きました。

ありがとうございます。


頂いた質問の中で多かったのが
「今何やっているんですか?」
という物でした。


今回は、今の私の生活について
お話したいと思います。


こんな感じの生活をしています。


5:45起床
5:50早朝ランニング
7:00朝食
8:20保育園
8:30家事
10:00仕事
12:00昼食
13:30仕事
18:00家事
19:30夕食
20:30家事
22:00風呂
22:30家事
24:00就寝


労働時間の内、仕事6割、家事4割
と言った感じでしょうか。


なんだか主婦みたいですね。

「ヒモ」という表現が正しい
のかもしれません(笑)。



実際、会社を辞めてから
私の家事時間は増えました。

我が家はもともと共働きでした。

私が会社を辞めた後も、妻は正社員として
働き続けています。


もちろん私が強制している
わけではありません。


彼女に働く理由を聞くと

「他にやりたい事が見つからないから」

だそうです。


今の生活に不満は無く会社勤めも嫌では無いそうで、
働きやすい環境のようです。

彼女が会社員を続ける事も、家計を考えれば
リスクヘッジのためには有効です。


ありがたい事です。



また私自身、家事は結構好きです。
私の家事時間が増える事で、彼女の会社員と
しての労働にもプラスになるならば
それは良い事だと思っています。



ただ、私も「主夫」になりたくて会社を辞めた
訳ではありません。


「自分の仕事」
をやる事が第一の理由です。


とは言え正直な所、今は模索の段階です。



・物件探し
・所有物件の対応(メンテ、募集等)
・コインランドリー対応
・セミナー参加
・情報発信(メルマガ、ブログ)
・ちょこっと物販
・勉強
・知り合いからの相談



少しずついろいろとやっています。


ただ、何と言うか・・・。
「長期間かけて何かを生み出す」
というのがありませんね。

仕組みを作るというか、深い仕事を
するというか。


これは非常にまずいと思っています。


少しじっくり時間をかけて、
何か収益の出る仕組み
を作りたいと思っています。



また、
「人と会って何かをする」
という事を
もう少し増やしたいなと
思っています。


大人数でワイワイやるのは好きじゃないので
少人数座談会とか物件見学会とか。

私とお話したいという奇特な方が
いらっしゃいましたら
ご連絡ください。

平日日中空いてます。



辞めてから気が付いた事もあります。


「人は制約が無いとだらける」



残念ながら、会社員と兼業していた時の方が
集中力は高かったように感じます。

時間ができると、その分ダレルというか・・・。
自分の時間を自分でコントロールするのは
意外と難しいですね。


強い意志を持つ事は重要ですが、
意志の力だけでも限度があります。

環境を変えるとか、ルーチンを作るとか。
自分を縛るような事も少しは必要かなと考えています。


「出勤」
という行為は、スイッチを入れる意味でも
良かったのかもしれませんね。


ま、二度と戻りたくありませんが(笑)。




・カフェ等場所を変えて仕事をする
・締切のある仕事をする
・人と会って刺激を受ける


こんな事も必要かなと思っています。



子供の水泳教室の1時間の待ち時間。

スイミングスクールのベンチですが
不思議と集中できるんですよね。

環境を変えるのは重要ですね。




しばらく模索の期間が続くかもしれません。


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コインパーキング用物件調査

2回連続でコインパーキングネタです。

最近、面白い物件があったので
内見してきました。


自宅からは少し遠いのですが、
場所は川崎市某所。


コインパーキングに使えそうな
広さで価格は相場の半値以下。


何故か?


実は
「マンション1階の駐車スペース」
だからです。



道路に面した1階を丸ごと使う権利が
ありますが、あくまでもマンションの一部。

実際に所有する土地は小さくなり
価格は低く抑えられます。

固定資産税も安いです。

区分所有の売買も普通にできますし、
実際購入する需要もソコソコあるそうです。


コインパーキングとして使える他、
そのまま駐車場としても良し、
コンテナを入れて貸倉庫にすることも
可能です。


実際、マンションの一階がコインパーキングに
なっている物件もありますね。


屋根があるので、雨の日の乗り降りも
濡れないのでGOODです。



しかし、デメリットもあります。

当たり前ですが、更地ではないので
建物を建てる事ができません。

管理費や修繕積立金が発生します。



デメリットはありますが、
それを上回る収益性があれば良い話。

早速現場を見に行きました。



周辺のコインパーキングは大盛況。
幹線道路があり、駐車禁止地域。
取り締まりの緑の制服を着たオジサマの
姿も見かけました。
駐禁重点取り締まりエリアなのでしょう。



「おぉ、これ良いかも」


と一瞬夢をみましたが、
物件に大きな欠点が・・・。



「形が凸凹」



必殺アイテムの「レーザーポインター」
で測定し図面を引きましたが、どうにも
土地の形が悪い。

広さの割に駐車台数が少なく、採算に乗らない。
おまけにマンションの修繕積立金と管理費が
収益の足を引っ張ります。
せめてあと1台停められれば・・・。



残念ながらこの物件は見送る事にしました。



でも、区分マンションの1階も
コインパーキングとしては面白いのかな
と気が付きました。


広さの割に価格が安いですし、
マンション居住者の需要も
見込むことができます。



流動性や土地の自由度は更地に
敵いませんが、それも利回り次第。

立地が良ければアリですね。



マンションの一階スペースなんて
私自身今まで見向きもしない
物件でした。


おそらく、好き好んで購入する人も
少ないでしょう。


だからこそ、うまくハマれば
化けるのかもしれませんね。



事故物件も面白いかもしれません。

コインパーキングなら告知事項も
関係ないですし。

その後売却時には
わかりませんが・・・。



そんな事を妄想しながら
今日も物件を探しています。



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コインパーキング活動開始

スッチー大家さんこと上原さんの書籍
コインパーキングで年1200万円儲ける方法

を読んでから、すっかりコインパーキングに
目覚めてしまいました。



サラリーマンを辞めて無職なので、
朝、昼、夕と散歩がてら自宅周辺の
コインパーキングをチェック。

価格、規模、稼働率。


私は「視察」のつもりですが
周囲には怪しいオジサンの「徘徊」
に見えているかもしれません(笑)。


今まで意識をしていませんでしたが
コインパーキングってホント沢山ありますね。



で、視察をしていて気が付きました。



「コインパーキングは奥が深い」



平日の午前中に稼働が高い所もあれば、
休日の稼働が高い所もあります。


やたら稼働率が良いと思ったら、
たまたま近くで工事をしていただけで、
終わったらサッパリな所もあります。



こんな事、しょっちゅう見ていなければ
わかりません。


近所であればまだしも、遠方で物件を探す
場合には確認作業だけでも膨大な時間と
コストがかかるでしょう。



書籍でも書かれていますが、
始めるなら「近所」が
ベストだと思います。



視察をしていて一番怖かったのは
近距離でも稼働率に差がある事でした。

200m程度しか離れていない場所でも、
稼働率に大きな差があります。


これ、すごく怖いです。


「あそこは稼働率が高いから
近所のここも大丈夫だろう」


が通用しない可能性があります。



なぜこんな差が出るのか?

おそらく「動線」、「駐車のしやすさ」、
「料金の差」なんだと思います。


料金の差なら良いですが、
他の二つの場合リカバリーが
厳しくなります。



もう一つ読み切れないのが
「稼働率」です。


「10台中4台使用」


稼働率4割ですね。



でもこれは、見に行った瞬間の
状況でしかありません。


さっきまで満車かもしれませんし、
珍しく4台入っているのかもしれません。

30分程度でどんどん車が入れかわる
超優良な場所かもしれません。



同じ場所をこまめに見ていなければ、
本当の稼働率はわかりませんね。



で、私のコインパーキングに対する
スタンスですが・・・。


「近所は土地を購入しての参入は厳しい」


私の近所は土地値が高過ぎです。
坪単価の相場は100万円を雄に超えます。

稼働率が5~6割ないと
うまみがありません。

残念ながら、「5~6割回る」と判断できる
場所は見つけられておりません。



でも、
「借土地ならば妙味あり」
と思っています。

初期費用が抑えられますし、
失敗しても撤退し易いですね。



それにしても、上原さん。
土地値と収益が絶妙の所に物件をお持ちです。
だからこそ成功されるのですね。

機会があれば、是非一度実物を
見に行きたいですね。


コインパーキングで年1200万円儲ける方法

実際の収益などが公表されているので
とても参考になりました。


実はかなり奥の深い本です。



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滞納との戦い

幸いな事に、これまで滞納にはあまり
縁がありませんでした。


しかし今、2件の滞納者を抱えています(涙)。



滞納とは期日通り家賃が振り込まれない事。
そんな時にはどんな対応をするか?


私の場合、まずは2日程度様子を見ます。
「うっかり」の可能性もありますから。

実際、数日遅れで支払われる事はよくあります。

私も時々やらかす事があります。
不良入居者ですね。



それでも振込が無い場合。
お電話して状況をお聞きします。

事情聴取ですね。


ただ、事情聴取まで行った場合には、
その月に満額が払われることは
まずありませんね。



お電話をすると、
「申し訳ありません」
という謝罪のお言葉は一応頂けます。

で、遅延の理由を尋ねると・・・。


「入院してしまって払えない」


何ていう、情状酌量の余地のある
理由はまずありません。



・友人に借りた金の支払いが厳しい
・夏で冷房を使いすぎた
・電話代が多くなった
etc



払えない理由をいろいろ仰いますが
要するに「使い込み」。


「5万円落とした」


なんて事を言われた事もありました。

4万の家賃も払えない人が、
そんな大金を持ち歩く事があるのか?
ホンマかいな??




話をしていて、滞納に対する罪の意識も
薄いように感じます。


「来月払えば良いよね」
「払えないから仕方ないじゃん」

みたいな感覚を感じます。



いや、ちょっと待った!!


滞納は無銭飲食と同じですよね。


契約を無視して、私の資産を不当に
占拠しているわけです。


罰せられる事はありませんが、
私は犯罪だと思っています。




まぁ、そうは言っても
相手にも生活があります。


まして私の物件には
収入の低めの方が多いです。



厳しい態度で接すると、
行き場が無い方もいらっしゃいます。


私も人間ですから、
手荒な真似はしたくありません。




でも、ある時管理会社さんに
言われちゃいました。


「大家さんが甘い物件は
かえって不良入居者が増えますよ」



仰る通りですね。



そもそも生活の厳しい方が、
一ヶ月、二か月と家賃を滞納すると
リカバリーは相当キツイはずです。


おそらく無理なんだと思います。
ズルズルいっちゃいます。



だから最近は、躊躇なく保証会社に
連絡してしまいます。

保証会社の取り立ては厳しいと聞きますが、
そこまでかまっていられません。

私も不動産賃貸業が生業なので。
滞納には断固とした対応を取ります。



そして、退去して頂く方向に動きます。



滞納をするという事は、
今の生活レベルを維持するのに
無理があるという事です。



解決するには生活の質を変えるか、
家賃を下げるか?



生活の質を変えるのは非常に難しいです。
私がつきっきりで生活指導を
するわけにもいきません。
そもそも、人間はそう簡単には変われません。



だったら、私の物件を退去し
家賃の安い所に移って頂く方が
本人のためにもなります。


私も相手をしなくて良いので
ハッピーです。


お客さんは、他にも沢山いますから。



という訳で、今月も2件保証会社に
連絡しちゃいました。



不動産賃貸業を営む時は、
保証会社必須だと思っています。



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コインパーキング投資

先日、スッチー大家さんの
出版記念セミナーに行ってきました。

コインパーキングで年1200万円儲ける方法


初めてご本人にお会いしましたが、
元CAさんだけあって「華のある」
お綺麗な方でした。



で、肝心な本の中身ですが・・・。


コインパーキングの始め方から運営まで
具体的な事例を盛り込みながら
書かれています。


1500円でこの内容は素晴らしいですね。



よくある
「情報寸止め、詳しくはセミナーで」
な本とは違います。




例えば

コインパーキングはどの程度の稼働率で
儲けが出るか?

2台程度の小さな敷地でも運営可能なのは
何故か?

土地を買わなくても運営可能な方法

機器の保守/運営の方法



等々が、具体的な数字と共に
書かれています。



すっかり影響された私は、
結構本気でコインパーキング用の土地を
探し始めております。


コインパーキングは土地活用方法の
一つですが、アパートよりも
コインランドリーに近いです。


「稼働率の高い場所に出店するか?」

がポイントですね。



それでいて、コインランドリー以上に
運営の手離れが良い。
オーナーがやる事はほぼありません。


また、「土地」という資産を購入しての
事業なので、辞めたくなれば土地を売却し
投下資本の回収が可能です。

コインランドリーの場合、「機械」という
減価償却資産を購入しての事業なので、
撤退する際には資本の回収が困難です。



融資を受ける際にも、「土地」を担保
にできるので信用棄損になりません。
アパートを買い進める際に、障害に
なり難いと思います。


一方、コインランドリーの場合、
基本は無担保なので、信用棄損に
つながる可能性があります。




融資が受けられて、運営コストが低い。
これってスゴイ!!


スッチー大家さん、頭良すぎです。




コインパーキングの土地を探し初めて
副次的な効果もありました。


土地を探し始めると
「古家あり」
によく巡り合います。


古家とは言っても、十分使えるものも
多いです。


もともと築古木造が主戦場の私としては
古家は望むところ。
そのまま手直しして賃貸してしまうのも
アリですね。



結果として、物件探しのチャネルが
広がりました。


コインパーキングのつもりが
戸建て賃貸になってしまうかも
しれません(笑)。


コインパーキングで年1200万円儲ける方法



お勧めです。




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