川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2014年12月

買える人買えない人

先日、コンサル大家中さんのセミナーに
参加してきました。


中さん自らワゴンを運転し、自らの
物件を巡りながら解説をするという
ユニークなセミナーです。


少人数セミナーなので、中さんへの
質問や受講生同士の会話も自然と
密な物になり面白かったです。



当日は、まだ物件をお持ちでは無い方も
参加されていました。
お話をお聞きすると色々と迷いが
あるのかなと感じました。


私も、一棟目を購入する前は、
いろいろと迷いがありました。


・築古か新築か?
・地方か都心か?
・木造かRCか?
・駅近か遠方か?


不動産賃貸業は沢山の手法があり
正直迷ってしまいます。

どれも正しく、成功者がいますし、
再現性もあります。
だからこそ余計に迷う訳で・・・。



ただ、迷ってばかりの人は
一生物件を買えません。


中さんもおっしゃっていましたが、
物件を購入するために最も重要な事は
「基準を作る」
事です。


自分の中で、物件に求める基準を作る。
これができないと、何時まで経っても
物件は購入できません。



例えば私の条件はこんな感じ


・表面利回り15%以上
・自宅から2時間圏内
・3点ユニットは対象外
・区分は対象外


シンプルでしょ?

上記条件で引っかかった物件に対して
個別に判断をしていきます。



では、「基準」をどうやって作るのか?


これは、不動産に求める目的と、
自己資金等の個人属性によります。



例えば、3年以内に年間1000万の
キャッシュフローを作る事が目的の場合。

大きく借入をして、RCを買って行くの
が早道です。


しかし、自己資金が100万では
そもそも大きな借金が難しいでしょう。



不動産の目的と自分の状況を照らし合わ
せれば、取り得る手法は絞られてきます。



特にこれから不動産を購入しようとする
人の場合は、物件の探し方や融資
テクニックの前に、各手法の特徴を
つかむ事が重要です。


資産形成のスピード感とか、
必要な自己資金とか。
後はメリットとデメリット。


その上で、自分の好き嫌いを考慮して、
手法を選べば、自然と物件選びの基準が
できるでしょう。



ちなみに私の場合は、

「5年くらいで会社を
辞められるようなCFが欲しい」

という目的から始まりました。


幸い自己資金もソコソコ用意でき、
大きな借金は嫌いだったので、
自然と築古物件が選択肢に残りました。

また、築古のダメ物件を立て直す事に
カッコよさを感じたため現在の手法に
進む事となりました。



物件探しに迷いがある方。
まずは基準を作りましょう。



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お客様の声が聞こえますか?

私がコインランドリーを経営している事は
以前の記事でお話したかと思います。



コインランドリーは無人店舗ですので
お客様との交流がありません。

お客様のご意見をお聞きするため
目安箱を設置しています。


店へのご要望をお書き頂く事が多く
非常に助かっております。


・冷房が効いていない
・店内が汚れてた
・たたみ台が汚れてる
・BGMがうるさい
・雑誌が欲しい


など、私の目が届きにくい所を
ご指摘頂けるのは非常にありがたいです。

ご要望への対応策もありますし、
お店もより良い方向に向かう事ができます。



わざわざ投書をする方と言うのは
ヘビーユーザーになる可能性の
ある方かもしれません。

たまたま一回利用したような店で何か
あってもわざわざ投書なんて面倒な事
しませんよね。

可能な限りご要望にお答えする事は
お店にとって重要な事と思っています。



とはいえ、目安箱に届く意見というのは、
ほんの氷山の一角だと思います。

大多数のお客様は不満があっても
声を出さず黙って店から去っていく
のでしょう。


怖い事です。




これ、不動産賃貸業も同じです。

物件に小さな不具合があっても、
入居者様は声をあげません。


退去確認で部屋に入り、蛇口から微妙に
水が漏れていたとか、ドアの立てつけが
悪くなっていたなんて事を発見した事が
あります。


「我慢しないで言ってよ~」


と思うのですが、言い出しにくいのと
面倒くさいのでしょう。



こんな、「声なき不満」は何かのきっかけ
で退去につながる可能性があります。



入居者様と小さな繋がりを持ち、
ご意見を頂戴しやすいような関係を
作るようにしているつもりです。

「物件に行った時には話しかける」とか、
「誕生日プレゼントを贈る」とか。



ただ、「意見の聞き過ぎ」は
注意が必要です。


せっかく意見を聞いても、
それに応えられないと
かえって相手の不満が高まります。


「アパートの家賃が高い」


と言われても困りますよね。



余談ですが、コインランドリーの
目安箱には時々「料金が高い」という
投書があります。


「じゃぁオメー来るなよ」


って話です。




付かず離れず。
コチラから要望をほじくり返さず。
相手が要望を言いやすい関係。



入居者さんとそんな関係ができると
良いなと考えています。




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餅は餅屋

最近のリフォーム失敗例です。


とある業者さんに、クロスの張替を
お願いしました。


本業はハウスクリーニングだそうですが、
クロス貼もできるとの事でした。

平米単価850円程度と良心価格だった
のでお任せをしました。


ですが・・・。


ハッキリ言って、仕上げが雑。



クロスの剥がれ汚れが多数。
下地が適当でクロスの端と床面に隙間。
コンセントが曲がってる、浮いてる。

とても残念な感じでした。



不具合箇所は当然無償で修復を依頼。
修復が終わったらまた確認。


わざわざ2回も確認に行くと、
時間もお金もかかります。

何も生み出さない完全な無駄足です。

おまけに募集開始も遅れます。



それでも何とか工事が完了。

やれやれと思っていたところ、
トンデモナイ爆弾がありました。



「雨漏り」



雨漏り跡があったにも関わらず、
知らん顔してクロスを張られていました。


クロスの張替箇所でしたから、
当然下地の状況を見ています。

明らかに腐りかけているのを
見ているはずです。



言ってくれてもいいじゃん(涙)



その後台風の際に雨漏りが発生し、
クロスに染みが・・・



まぁ、後になって思えば、
スケジュールや連絡など、
いろいろと雑な所はありました。



やっぱり、餅は餅屋。
専門の方にお願いをするのが重要ですね。



ハウスクリーニング屋さんは
やはりハウスクリーニングだけを
お願いする所だったようです。



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退去ラッシュ

なんだか最近退去が多いです。


・転勤
・マイホーム購入


現況分と合わせ、現在5室が空室予定。

あせるわぁ~。



永遠に満室の物件は無いわけで、
これも不動産賃貸業の宿命。


「新たなリフォームチャレンジ」
の場と考え、前向きにとらえていきたいと
思っています。




今回の退去される方々は
「転勤」「マイホーム購入」と、
前向きな理由でした。

大家の努力では仕方がない理由とも
言えますね。



だからあまり心配はしていません。

しっかりリフォームすれば、
空室はじきに解消するでしょう。



これが、物件の不具合(騒音等含む)の
場合は要注意です。



退去はある意味「大家の責任」であり、
問題を事前に見つけられなかった事は
失態です。

現在の経営体制に問題があるわけですね。


・入居者が不具合を連絡し難い?
・管理会社が問題を握りつぶした?
・大家がサボった?
・修理で入った業者の質が低かった?


どこかに理由があるのでしょう。
根が深いですね。


次の入居者も同じ理由で
退去してしまうかもしれません。



本当は毎月入居者さんを訪問し、
ご意見をお伺いすれば完璧かも
しれませんが、現実的ではありません。



物件に行った時に入居者さんが出てきたら
お話するとか、退去立会いに同席するとか。

できる範囲でご意見をお伺いするように
心掛けています。



自分がお住いの部屋ですから、
以外といろいろお話をして頂けますよ。



特に、退去立会いはお勧めです。

後腐れが無いためか、悪い所も
お話頂けます。


すぐにリフォーム見積もりもできるので
一石二鳥です。



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火災保険の世話になりました

火災保険のパンフレットを見ると
色々な損害に対応する旨が
書かれていますね。


火事はもちろん、風水害、雷、飛来物、
落下物、騒じょう等。



契約した時は目にしていたはずですが
時間が経つと忘れてしまいます。



そしてある日、物件で不具合が発生。

急な不具合を目の前に、
「とにかく直す」
事ばかりを考えます。


そして不具合解消。

「いや~、急な出費で参ったぜ」
で終わり。


最後まで火災保険のことなど
頭にありません。


私もこんな感じでした。



でもこれ、非常にもったいない。
火災保険は意外と広い範囲に使えます。


火災保険は基本的に
「突発、偶発的な事故」
に対し保証が行われます。


だから、自然災害による損害は
比較的保険金が出やすいです。




一方、経年劣化で壊れた物は、
保証対象になりません。

「偶発的な事故」ではなく
「古くなって壊れた」だけですからね。



でも・・・。



壊れた原因が「経年劣化かどうか」
を判断する基準は何でしょう?
実は落雷が原因かもしれませんよ?



そして、誰が故障の原因を
判断するのでしょうか?

これは保険屋さんの担当者です。
人間がやってます。



一応の判断基準はあるものの、
人間がやることですから、
個々の案件ごとに判断はブレます。

担当者によってもブレます。



意外な損害が通ってしまう事も
あるのです。



だからこそ、大家が勝手に
申請の可否を判断しないで
まずは代理店に相談する事を
お勧めします。



いざ火災保険の申請をすると、
代理店が大家に代わって交渉を行います。


保険会社vs代理店(大家)
「人間対人間のガチンコバトル」
が始まるわけです。


保険取扱い件数はもちろんの事
報告書の書き方、申請金額の決め方、
交渉ポイント、現場でのトーク力等。

まさに総合格闘技。、
代理店の力がモロに出ます。



よく
「保険は値段よりも代理店が大事だ」
なんて言われますよね。


安い保険を見つけたければ
ネットで一括見積を行えば簡単です。

でも、強い代理店を見つけることは
容易ではありません。



私の場合は、知り合いの大家さんから
ご紹介を頂きました。


お陰様で今回の保険申請では
私がドン引きするくらい
多額の保険金を頂ける事となりました。



もちろん、発生した損害を適正に申請
しているだけですよ。

やましい事は何もしていません。


ありがたい事です。




火災保険の申請は、3年前まで
さかのぼって可能です。

既に修繕済でも可能です。

まずは代理店にご相談を。



私がお世話になっている代理店について
興味のある方がいらっしゃいましたら
コチラのフォームよりご連絡ください。




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