川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2014年12月

リフォーム工事等で、空室の電気を使う機会
がありますね。

その場合、大家に請求が来ますので、
便宜上大家がその部屋の契約者となり、
代金の支払いを行います。


その部屋に入居者が決まれば、
入居者が電気会社に申請を行い
契約者が移ります。


普通はこんな感じですね。




でも・・・。

申請しない困ったちゃんが時々います。



その場合、契約者は大家のままなので
電気料金の請求は当然大家の元に来ます。

入居者様はタダで電気使い放題。



私、これにハマってしまいました。



所有物件が増えてくると、
請求書の類も毎月沢山来ます。

いちいち住所を気にせず、
来たものから払ってしまいます。



ある時ふと住所を見ると、
入居済みの部屋になっていました。


不審に思い、東京電力に電話をすると
契約者が私のままになっているとの事。



2か月電気代サービスしてました(涙)



東京電力のお姉さんが仰るには、
大家が気づかず支払いを続けてしまう事は
よくあるそうです。


入居が決まったら、すぐ東京電力に
連絡した方が良いですね。



ちなみに、東京電力に連絡をすると、
その日の内にメーターを確認し、
精算を行って頂けます。

以降の電気料金は、新契約者(入居者)
に請求されます。

入居者宅へ切り替えのご案内も
してくれるそうです。


結構アクションが早いですね。




それにしても、引っ越しをして
東京電力に届を出さないとは・・・。

うっかりなのか、確信犯なのか?


「電気使い放題アパート」
なんて聞いたことあります?


不思議に思わないのかが不思議です。



大家業を始めてみて、
「自分の常識を人に求めてはいけない」
とつくづく感じます。



ちなみにこの方。
入居初月にいきなり滞納かましました。



ホント、頼みますよ~。


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日曜日の朝9時頃、クロス屋さんから
緊急の電話がありました。



「打ち合わせキャンセルさせてください」



実は当日、物件の現場にてリフォームの
打ち合わせ行う予定でした。


キャンセルの理由を聞くと、
とんだ災難に合われてしまったそうでした。



土曜日に自動車事故をもらってしまい、
そのまま入院。
診断の結果、首がヘルニアになり、
「一週間の安静を要する」だそうです。


幸い日曜日の朝に退院をされたそうですが、
まだ動ける状態ではないので、当日の私と
の現場打ち合わせはキャンセルという事
でした。



しかしこのクロス屋さん。
締切間近の仕事を抱えているそうで、
一週間も安静にしてはいられません。

ケガの体に鞭打って、週の半ばから
仕事をされるそうです。


首のケガを抱えてのクロス貼は
さぞかし大変でしょう。


己の体一つで稼ぐ職人さんは、
やっぱり厳しい世界ですね。


休めば報酬ゼロ。
他人のフォローも限定的。
期限を破れば自己責任で、
今後の仕事にも影響が。



こう考えると、サラリーマンは恵まれて
いるなと感じます。


仕事帰りの事故ならば、
労災として保証対象に。
有給休暇で休んでも給与が出ます。
一週間程度の病欠なら、他の人がフォロー
もしてくれるでしょう。
信用に傷がつく事も限定的なはず。



組織が嫌だとか何とか言っても、
やっぱり会社員は守られています。

会社員って素晴らしい。




では、大家である私の場合は?


一週間程度の病欠は影響ゼロですね。
収入もアパート君が黙って稼いでくれます。




結局、「自分が動く」事でしか収入が
無い人は、「自分が動けなくなった時」に
すべてが止まります。



職人さんの場合、即日止まって
しまいますね。
だからこそ、無理をしてでも働かなければ
ならないのです。



では会社員は?
先ほど、「会社員は守られている」と書き
ましたが、それも永遠ではありません?

1週間なら問題ありませんが、
3ヶ月も休んだら社内でも微妙な立場に。
1年間ならどうなりますか?




大家の場合はどうか?
物件に何事もなければ、
1年だって大丈夫です。




結局
「自分が動かなければ一切の収入が無い」
という状態はとても怖い状況なわけです。



普段はそんな事考えもしません。
「明日入院するかも」
なんて持病でもなければ思いませんね?


でも、いきなり追突される可能性だって
あるわけです。


「明日動けなくなる」

可能性はゼロではありません。




「自分が動かなくても収入がある」


この仕組みを作っておくことは
非常に大事だなと思いました。



あ、別に「専業大家が最強」と言ってる
訳ではありませんからね。




要するに、収入源は多く持ちましょ。



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先日3号物件の退去立会いに
行ってきました。


2年以上ご入居頂いていた独身男性。

部屋の状態はそれなりかと、
期待せずに現場に行きましたが・・・。


良い意味で裏切られました(笑)



「めっちゃ綺麗や~ん」



ホントにきれいで
「ハウスクリーニングしました?」
というレベル。

もちろん、破損個所もなし。


このまますぐに
募集をかけても良いくらい。



と、ココで悪魔の囁きが。


(悪魔の囁き)

このままでいいじゃん
そのまま募集しちゃえよ
家賃ちょっと下げれば大丈夫
リフォーム無しなら楽できるぜ




確かに、それもアリかもしれません。
私だって楽したいです。



でも・・・。
ホントに良いのか?




横須賀市とはいえ、6万円後半の家賃を
頂ける中の上レベルの物件です。

築は10年ソコソコで外観はイケメン。
室内の作りも古さを感じさせません。


こんな稼ぎ頭の物件を、みすみす家賃引き
下げ競争に突入させる事は得策なのか?



ここはあえて攻めのリフォームを行い、
家賃の維持、否、値上げを目指す
べきなのではないか?




という訳で、今回はあえて完璧を
目指す事にしました。



まずは「古さ」の一掃。


1.クロスの全面張替。

現状は「洗えるクロス」なので、
汚れはほぼありません。
しかし継ぎ目が目立ち、
なんとなく古さを感じさせます。

ここはスパッと張替ます。



2.プラスチック部の交換

スイッチ、コンセント、水栓のハンドル等
プラスチック部分が微妙に変色し
なんとなく古さを感じさせます。

クロスを張り替えると、小物の古さが
にじみ出すので交換ですね。


その他、「音の出る換気扇」とか
「昔ながらの洗濯機用水栓」等
なんとなく古さを感じさせる物は
この際一掃します。




そして、攻めの部分です。

・浴室ダイノック&ワイドミラー化


浴室の1面にダイノックシートを張り
そこにワイドミラーを取付。
イマドキの分譲風味な浴室に変身
させます。


もともと、追い焚きと浴室乾燥が
付いていますから、強力なインパクト
になるはずです。



これ、やってみたかったんですよね。



実は所有する他の物件でも
検討したことがありますが、
どうにもバランスが悪い。

他の部屋がソコソコなのに、
浴室だけやたらカッコ良いと、
「痛い部屋」になるんですよね。



ユニクロのスウェットで
エルメスのバックを持っても
なんか変じゃないですか。

そんな感じ。



でも、3号物件は違います。
他の部屋とのバランスが取れます。
浴室が浮きません。


また、これまでにやった事の無い
リフォームを実践する事は
自分の勉強にもなります。

実践によるスキルの蓄積を図る機会は、
リフォームのタイミングしかありません。




退去後の現状回復は当たり前です。


プラスワンリフォームで
物件の陳腐化を遅らせるよう
心掛けていきたいと思います。



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最近縁あって、地主系大家の方と
交流する機会があります。


地主系の大家様ですから
一流ハウスメーカーで
立派な建物を御建てに
なられています。


そこで気が付いた事があります。

ハウスメーカーによって
外観や仕様の違いはあるのですが
スタンスはどこも非常に似ています。

だいたいこんな感じ。


・建築費が高い
・見積もりがザルで説明がない
・管理会社はお抱え業者を紹介
・火災保険もお抱え業者を紹介
・新築したらサブリース
・20年保証を付ける代わりに
 10年ごとの修繕を義務化
・修繕は自社を使わないと
 保障してやんない


要するに。

建てるときにごっそりお金を回収。
運営中もお金を回収。
保守でもお金を回収。


うまくできてます。



地主系大家は「素人」が多いです。


「私よくわからないので、
 プロにお任せします」


的な考え方が基本ですね。


だから、建築時の見積書が出てきても
ロクに指摘もできない。
価格が高いのか低いのかもわからない。


「足場組むのに100万円位する」


なんて思っている人がいましたから
びっくりです。
3階建ての小さな物件なんだから、
桁がちがうよ・・・。



もちろん業者さんからの細かい説明もない。

「ここは、施主支給でコスト下がります」
なんて、間違っても言われません。

そりゃそうですよ。
利益の乗った業者お勧め商品を
ガッツリはめ込む場所ですから
余計なことは言いません。


大家さんが見る所は、せいぜい
外観、建具、クロスの色くらい。


そこをオーダーすることで
「自分も参加している感」
を演出しているのかも
しれませんね。



イザ運営に入ったら、こんどは管理会社
にお任せ状態。

めちゃめちゃ良い立地の物件なのに
半年空室が出てしまい、管理会社に
言われて仕方なく家賃を下げたとか。


あのねぇ・・・。
きちんと対策すれば、きっとうまるから。



とにかくいろいろなところが
突っ込み放題。
思わず手と口を出しそうになり
イライラしてきます。


でも、これが多数派であり
「不動産の常識」
なのかもしれませんね。


地主系大家さんにしても、
「ガツガツ稼ぐ」
事が目的ではありませんから
「面倒がかからない」
事の方が重要なのかもしれません。


ですから、お任せ作戦を
否定をするつもりはありません。

人それぞれのやり方です。



ま、私のように
「ガツガツ稼ぐ」守銭奴には
到底受け入れ難いやり方ですが・・・。



でも、のんびりした地主系大家様あっての
私かもしれません。

地主系大家様が本気を出したら、
私のような零細大家はひとたまりも
ありませんね。



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私は今年会社を辞めました。

辞める事について家庭内では
かなり前から既定路線であり
妻も異論はありませんでした。

しかし、ひとつだけ気になっていた事が
ありました。

それは・・・。


「両親への報告」



まぁ、私も40間近の立派な?大人です。
我が家の家計の事は、
親とは関係ありません。

とはいえ、「会社を辞める」なんて大きな
事をいつまでも黙っているわけにも
いきません。

親に報告する義務はあると思っています。



特に、妻の親御さんには
言わなければなりません。


大事に育てた娘を嫁にやったと思ったら、
その旦那が会社を辞めると言っている。
しかも、娘は働き続けるのに・・・。


「旦那は何するつもりだ?
「娘が苦労させられるのではないか?」
「孫は大丈夫か?」



私の娘が同じ立場になったら、
親としてはとても心配です。



実際、大手企業から転職をした友人は、
奥さんの両親からかなり小言を言われた
そうです。


「せっかく立派な会社に勤めているところ
へ嫁に行ったのに・・・」と。



まぁ、このブログをお読みの方々は
私を含めみなさん変人だと思いますから、
「立派な会社って何よ?」
と思われるかもしれませんね(笑)。


でも、一般的にはこんな考えだと思います。



しかし、いつまでも隠している訳にも
いきません。


意を決して妻の親御さんに
会社を辞める事をカミングアウトして
みました。


すると・・・。



「あらそう、良いじゃない」



とのお答えが。
こちらが拍子抜けするくらい
祝福してくれました。


流石は我が賢妻を育てたご家庭です。
すばらしい。



続いて私の両親にも報告。
正直何を言われるかと
ビクビクしていました。

いくつになっても、親父には
畏怖の念があります。
頭も切れるので、論理的に打ち負かされる
事も良くあります。

想定問答なども考え、
話をしてみた所・・・。


「あら、良いじゃない」


と拍子抜けするお言葉を頂きました。



結局、私、妻両方の親から
後ろ向きのコメントはなく
快く私の決断を受け入れてくれました。



彼らも本心ではどう思っているか
わかりません。
きっと心配もあるんだと思います。

我が子に言われたら、私なら心配です。



それでも心配を口に出さず
祝福してくれたこと。
ありがたいです。



家族はもちろんの事、親のためにも
独立して失敗はできないなと
強く思いました。


そして、将来。
自分の子供に同じことを言われた時
親としてどう接することができるのか?

私自身がしっかり子離れできていれば、
決断を快く受け入れる事が出来るように
なるのかな?と思っています。



会社を辞めた事がある方。
親御さんにカミングアウトされましたか?




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