川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2015年01月

書を捨てよ、町へ出よう

寺山修司じゃないですが、
町へ出てリアルに触れる事は重要です。


本を読んだり、ネット検索をしても
不動産は買えません。



物件を探す時にはネット検索を使います。

気になる物件はグーグルマップ、
ストリートビューで場所と雰囲気を確認。

家賃相場はスーモ等を見れば
凡そわかります。

全国地価マップのサイトで路線価を調べ
積算もだいたいわかります。


自宅に居ながらにして多くの情報を
得る事ができ、調査した気になれます。



ただ、これが曲者。



下手に慣れてくると、ざっと数字を見て
物件の判断を付けてしまいます。

分かった気になって、安易に「切り捨て」
てしまうんですよね。



だって、寒いのにわざわざ現地に行くのは
面倒じゃないですか。

調査の為に不動産屋さんに飛び込み
怪しげな顔をされるのも嫌じゃないですか。

折角の土日なのに調査に出かけ
奥さんと子供から嫌味を言われるのは
キツイじゃないですか。



スキルUPと共に無駄足が減るのは良い
ですが、やっぱり駄目だと思うんですよ。


「無駄っぽいけどあえて行ってみる」


たまには必要じゃないですかね。



実際、別の物件を紹介された事もあります。

無駄足から交流が始まった
業者さんもいます。

ダメもとで言った指値が
通っちゃった事もあります。

歩いていたら、たまたま別の売り物件を
見つけた事もあります。

実際に物件を見ると、何とかならないかと
本気で考えるようになります。
欲しい病になるので注意も必要ですが・・・。




町に出て歩いてみれば、
素敵な出会いがあるかもしれません。



さぁ、寒いですが町に出かけましょう。


いっそのこと海外までぶっ飛びたい人は
コチラがお勧めです。



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ストック型ビジネス

ストック型ビジネスとは?


顧客数の増加と共に収入も増加するような
ビジネス。
電気やガスの事業者はまさにこれですね。


コインランドリーもストック型ビジネス
なんて言われます。


コインランドリーの理想的な成長モデルは
こんな感じです。


オープン当初はが知名度が無く顧客数小。
時間と共に認知され顧客数は次第に増加。
2年程度で店のキャパシティに応じた
客数に安定。

以降安定した収益を得る。



私もオープン前に話は聞いていましたが
内心は半信半疑。


いざ開店すると初月の収入は
フランチャイズが出した収益予測より
10万円も低い数値。

翌月もイマイチ。


「ヤベっ、やっちまったか?」


と思っていましたが、収入は徐々に増加。
11月、12月にググッと増えて、
オープン半年で単月の損益ラインを突破。


残念ながら、年末に向けて広告費を
使ったため単月黒字はお預けですが
確実に収益は伸びています。


12月の収益は季節要素もあるでしょう。
しかし、一旦大きく収益が伸びると、翌月
以降も収益が落ちにくいというのも
コインランドリーの特徴です。



「収益増加=新規顧客増加」


です。


一度使って便利さが分かったお客様は
リピートしてくれるだけでなく、
さらなるお客様を呼んでくれます。



実際、お客様のこんな声を聞きます。


「知り合いの評判を聞いて来てみたよ」



これがまさに「ストック」です。



新規顧客から常連さんへの移行。
常連さんがさらなる新規顧客の呼び込み。


これが時間をかけて繰り返され、
次第に収益が伸びて行きます。



それにしてもコインランドリーは
思った以上に財政的な体力と
忍耐力が必要ですね。


開店後しばらく出血(赤字)が続く覚悟
を持つ必要があります。

店舗がレンタルで、機器を購入していれば
資産価値が無いので安易な撤退ができませ
ん。

チラシ、値下げ等の営業活動が、
短期的に劇的な効果を挙げる事も
ありません。

自分が行った事に対する「手ごたえ」を
感じにくく「暗中模索」というか
「五里霧中」というか・・・。
精神的につらくなります。



目の前の赤字、逃げ道なし、手ごたえ無し。



この状態を受け入れ、「待つ」事ができな
い人には厳しい事業だと思います。



待った先に本当に収益があるのか?
これはやってみなければわかりません。


私は可能性にかけてみました。
腹をくくって始めたわけです。



もちろん、コケても致命傷にはならない
範囲でですが。



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スピード&効率

株、FX、不動産。
何かしらの投資を行う目的は
「お金が欲しい」って事ですよね?


でも、「いつ欲しいのか?」とか
「効率的か?」と言う観点も
重要ですね。



私の場合、

 ・アパート経営
 ・コインランドリー
 ・事業投資

が現在の収入の大きな柱です。



それぞれのキャッシュを生み出す
スピードはこんな感じです。



アパート>コインランドリー>事業投資



アパートは買った月から家賃収入という
お金を生み出してくれます。
(空室が多い場合はマイナスですが)


コインランドリーも開店と同時に
売り上げという収入を得られますが、
当初はお客様が少なく赤字です。

単月黒字になるまで3か月~1年近く
かかります。


事業投資は出資から配当などが発生する
まで収益ゼロ。
案件にもよりますが、
1年以上お金を寝かす事も多いです。



一方効率こんな感じです。

なお、この記事では
「効率=手がかからないか?」
という観点でお話をします。



事業投資>コインランドリー>アパート



事業投資は出資後にやる事は
ほぼありません。
事業の成功を祈りつつお任せするのみ。


コインランドリーもやる事は少ないです。
掃除や集金もパートさんに任せる事が
できます。
ただ、機器の故障、お客様クレーム、
チラシの準備等、自分の手を動かす場面も
あります。



アパートは購入後の方が大変かも
しれません。
修繕、募集活動など、運営期間中を通して
時間とお金を使います。




時間はかかっても当たりが大きい事業投資

安定すればあまり手がかからない
コインランドリー

いつまでもお金と手がかかるアパート



自分がどこまで手をかけられるのか?
キャッシュを生むまでどの程度待てるか?


希望条件に合うよう、組み合わせが
必要ですね。




その他にも、「撤退のしやすさ」とか
「始めやすさ」なんて切り口でも考える
必要がありますね。



コインランドリーなんで、始めやすさ◎で
すが撤退のしやすさは×ですからね。

店舗はレンタル、機器は買い取りだと
資産価値がほぼありませんから
簡単に店をたたむわけにはいきません。


借金だけが残ります。

マグロみたいに止まれば死にます(笑)。


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保障会社さんの威力

昨年より滞納している入居者さんが
いらっしゃいます。


保障会社に加入していましたが、
取り立てが厳しいと聞きますので
なるべくなら使いたくありませんでした。

当初は入居者さんと直接お話しし、
滞納分のリカバリプランを考えたり
していました。


しかし・・・。



リカバリプランはすぐに破たん。
再び増える滞納額。
滞納理由も不明確で、
言い訳にしか聞こえません。


改善の可能性は低いと判断し、
心を鬼にして保障会社さんにお任せするこ
とにしました。


滞納したら即保障会社さんに連絡。

おかげさまで、家賃は毎月順調に?
入ってきます。



するとどうでしょう。


相変わらず滞納はするものの、
保障会社からの督促には素直に
応じているようです


頑張れば家賃払えるじゃん!!



やっぱり私が、舐められてたんですかね?
甘い顔をしたのがまずかったかな。


下手な親心を出さず、ビジネスライクに
最初から保障会社さんにお任せすれば
良かったかもしれませんね。



しかし年末に入居者様から、
私に一本の電話がありました。


「お金を貸してください」


聞けば、保障会社に家賃を払ったので
年末厳しいとか。


あのねぇ・・・。
借金を頼む相手間違っていません?


あなたが保障会社に払ったそのお金、
私に支払うべき家賃ですから!!



やっぱり舐められているのかな?



もちろん借金は丁重に
お断りしておきました。



まったく、困ったものです。



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これでいいのか清掃作業

アパートの清掃は、月2回を基本として
外部委託をしています。

一般的な頻度だと思います。



でもねぇ・・・。
月に2回じゃ汚れますよね。



12月は空室のリフォーム等で
ある物件に何度も行く機会がありました。

いつ行っても玄関に枯葉が沢山
溜まっていて非常に見苦しい。


この状態で内見に来たら、
ちょっと印象が悪いかも。



まぁ世話好きの入居者さんでもいれば、
自主的に掃除もしてくれるのですが・・・。

残念ながらこの物件には
いらっしゃいません。



かといって、毎週掃除を依頼するのも
高くつきます。


シルバー人材の方なら安く済みますが、
清掃用具を保管する場所を確保できない
ため、利用ができません。


小さなアパートの場合、
清掃って結構割高なんですよね。


う~ん、困った。


枯葉の季節だけでも、スポットで清掃回数
を増やしてもらうのが現実的かも。



こんな事、12月に物件に行かなければ
分かりません。


そういえば、他の物件でも
春先に虫が大発生するとか
夏の草がスゴイとか、
現場で分かる発見がいろいろありましたね。



改めて、季節ごとに現地を確認する事の
重要さを感じました。



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