川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2015年03月

私、また失敗しました

過去にした失敗をもう一度する。
はい、私は愚か者です。


先週の事です。
満室物件の管理会社さんから入電。
これ、100%悪いニュースです。

ビクビクしながら電話に出ると・・・。


「台所シンクで水漏れです」


マジか・・・orz。




実はこれ、予想していたのです。



さかのぼる事一か月前。
退去立ち合いに行った時の事です。


シンクの確認をしたところ、
なんとなく水漏れしているような
気配を見つけていました。

別の部屋でもシンク劣化による水漏れが
過去にあり、慎重にしているつもりでした。



しかし、このお部屋。
退去立ち合い時点で次のお客様が決まって
おり、おまけに現状での入居OK。

原状回復なしで、入居の申し込みを頂いて
いたのです。



その知らせにすっかり有頂天になり、
「ま、いいか」
とシンクの状態をあまり重要視せず
そのまま放置してしまいました。



結果がこの有様・・・。


もうねぇ、なんというか。


「俺、アホか!!」



目先の入居+回復不要に浮かれて
判断が甘くなったのです。
人間とは心の弱い動物です。


入居早々の水漏れで、お客様にもご不便を
おかけしてしまいました。

一刻も早く直すことが、せめてもの罪滅ぼ
しと考え、管理会社さんに修繕をお願い
しました。


120cmシンクの交換で、6.6万円。
やっぱ高け~な~。



事前にやっておけば、工務店にお願いして
も4万円あれば済んだ話。

しかも、だれにも迷惑が掛からない。



はぁ~。



同じ物件で、同じ失敗を
二度するとは・・・。



今回はかなり反省しています。



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元大家コンサル

不動産のコンサルや塾って
沢山ありますね。


彼らは不動産を所有することなく
不動産というフィールドで稼いでいます。



「コンサルタント=大家」

ではない人もいらっしゃいます。


大家さんとしてスタートし、
いつの間にかコンサル主体に
シフトされる方もいらっしゃいます。


どちらも自分は大家業を拡大しないのに
人には不動産を勧める。

なんかインチキくさくないですか?


物件を買い進めるよりも、コンサルの方
が良いことが多いからコンサル主体に
活動しているわけですね。


そんなに勧めるなら、お前も買えよ!!



個人的にはあまり好意をいだきませんが、
否定をするつもりはありません。



彼らは身銭を切って実践する機会は
少ないですが、他人の事例は多いはずです。

一人の大家の体験数よりも豊富でしょう。


彼らは確かに「大家」ではないですが
「考え方」や「ノウハウ」は正しいもの
もあります。


自分が欲しい「価値」を頂けるのであれ
ば彼らが物件を所有していてもいなくても
どうでも良い事です。


コンサルや塾も使いようだと
思っています。



ただ、誰もかれもが不動産投資を行うよ
うになったのはここ10年程度の事。

コンサルや塾系が目立つようになったの
もその頃からで、まだ歴史が浅いです。


果たして「自然淘汰機能」が
正常に稼働しているか?


微妙な気がしています。



でも1つ言える事は
「高額」と「売る事が目的」
の所は注意が必要だと思っています。


不動産を始めるための学習に
何十万も必要ないと思うのですが・・・。

座学にそこまでコストを掛けても
スゴイ秘策があるとは思えません。



それよりも、勉強会で飲み友達を
作った方が低価格且つ実践的知識が
入るかと。



「信用棄損」とか「融資がつかない」と
か脅されますが、まずは小さく買ってみて
走りながら学習する事が必要だと思います。


1~2年「助走」を取るつもりの方が
失敗が少ないかと。



コンサルや塾に何十万円のお金ををかけて、
伸るか反るかの大勝負。


それは怖いですよね。


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物件の高齢化

三月も残りわずか。
繁忙期ももうすぐ終わりですね。

我が物件達も、年末から年始にかけて
入れ替わりがありました。

昨年12月時点で、空室もしくは退去予定
が合計5室。

内4室は2月中にうまり、残るは1室のみ。

家賃値下げも、大きな修繕もなく
今季は無事に乗り切った感じですね。


退去立ち合いに行ったら、
「次の方がもう決まっています」
なんてラッキーパンチもありました。


一つ気がかりがあるとすれば
物件の高齢化。


築年数が古くなったという意味では
ありません。
入居者の高齢化です。



私の物件は、「広めの低価格帯物件」が
多いのですが、最近65歳以上の方から
引き合いが増えているように感じます。


単に高齢者人口が増えているだけなのか。
それとも、高齢者の貧困化なのか?



また、近所にお子さんがお住まいなのに、
一人で住まれる方も目立ちます。


嫁との折り合いが悪いのか。
一人で自由気ままにしたいのか。
息子の貧困で一緒に住めないのか・・・。



なんだか今の日本の縮図を見ている
感じです。



今はまだまだ元気な皆さま方も5年後は?



一人暮らしが厳しくなる前に、
近所のお子様たちが引き取るのか。

あるいは間に合わず見つかった時には・・・。


なんて、最悪の事を考えなくもありません。



今後、単身高齢者はどんどん
増えていきます。

民生委員の方が定期的に訪問をしています
がそれも限度があります。



何か仕組みを作らないと、日本中で大変な
事になるのかもしれませんね。



大家ができる事ってなんだろう?


・見守りサービスを導入
・大家が見回りorTEL
・保険に入る
・高齢者を拒否



入居者の方々がメールを使えれば
毎日メール連絡程度ならありかもしれませ
んね。
開封確認できればOKみたいな。

LINEやフェイスブックで「既読」確認
でも良いかもしれませんね。

とりあえず、生きている事はわかります。



いっそのこと高齢者を拒否することも
必要かもしれません。

冷たいようですが、経営判断としては
アリですね。




何が自分でできるのか?
コストと手間を見ながら
考える時期かもしれませんね。


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完全非公開物件との遭遇

すっかりご無沙汰してしまいました。

最近「完全非公開物件」に遭遇したので
お話したいと思います。


あれは2月の寒い日。
所有物件の近所をプラプラ歩いていると
一軒の築古テラスハウスが目に入りました。


「貸します・売ります」


その言葉と、売主の連絡先が書かれた看板。
というかほぼ板。

売主のやる気の無さがにじみ出ています。


でも、この薄汚れた怪しい看板に
私はピンときてしまいました。


「もしかしたらお宝発見か?」


吸い寄せるように携帯を取り出し、
その場でTEL。
売主の会長さんとお話しし、
早速内見をする事に。


千葉県某所。
最寄駅から徒歩10分。
築30年近いと思われるテラスハウス。
間取りは狭~い3K。


元店舗を改装したそうで、やたら狭い部屋
があったりする変な間取り。
ヒョウ柄の壁紙。

初めてみましたよ、ヒョウ柄の壁紙。

フルリフォームは必至な感じ。


普通に売れるとは思えない代物です。

これは叩けるか?



内見しながらのトークで会長さんの
様子を探ります。



この会長さん、上京して始めた事業が大当
たりし一代で大きく財をなされた成功者。
不動産も複数お持ちで、最近は新宿にビル
をキャッシュで買ったそうな。

企業経営者で大規模大家さん。
ジャパニーズドリームですね。


お子さん、お孫さんもいらっしゃいますが、
皆さま不動産には興味なし。

会長さんにしてみれば、こんな小さな物件
は正直どうでも良いとのこと。


私も大家である事を伝えると、
「兄ちゃんも俺と同じか、じゃ買ってくれよ」
と意気投合。



・築古テラスハウス
・本人にとって価値のない不動産
・売れそうもない物件



これは来た!!
なんだか安く買えそうな気がする!!



で、最後に価格のお話。
おずおずと、
「200万くらいなら・・・」
と言ってみた所。


「あぁ、それじゃダメだよ」。


とあっさり却下。



会長!
この家要らないって、今言ってたよね?



まぁ、ここまでがっちりしているから、
会長さんは成功されたのかもしれませんね。

残念ですが転進です。



皆さんも、怪しい売り看板を見たら
電話をしてみてください。

素敵な出会いがあるかもしれませんよ。



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