川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2015年04月

ネットを使った工事業者さんの探し方

安い業者さんを探す方法として、
タウンページをしらみつぶしにあたる方法
が書籍などで書かれています。


個人経営の小さな業者さんを
探すためですね。


確かに、「個人経営」の業者さんは、
余計な経費が無いので、直接発注すれば
安くなる可能性があります。


ただ、タウンページ作戦には
大きな欠点があります。


それは・・・


「チョーめんどくさい」



やってみればわかりますが、
非常に手間がかかります。

そもそも電話をしても、意外なほど
つながりません。
昼間は現場作業でもしているんですかね?

あと「忙しい」と言ってよく断られます。


一見の個人客は面倒と思われているのか?



ようやくアポを取り、現地調査にこぎつけ
ても、思ったほど安くはないですし・・・。


「当たり」を引くまでの手間が
想像以上にかかります。




一方、ネット検索は効率的です。

特に
「限定された工事」
との相性が良いです。


左官工事とか、クロス張替とか。


「リフォーム」とか「現状回復」のような、
ビックワードは大手ばかりが出てくるので
相性がイマイチです。



やり方はいたって簡単。


「物件の地域+工事内容」

でgoogle検索を行うだけ。



「船橋市 左官工事」

みたいな感じです。



すると、いくつかの業者さんが出てきます。

その中から、下記項目を目安に業者さんを
探すと、「アタリ」の可能性が高まります。


・従業員数が少ない
・本社が一軒家
・ショールームが無い
・支店が無い
・社長自ら工事をしている
・HPがそこそこ更新されている

こんなところが選定ポイントです。



ただ、リンクが切れ放題だったり、
明らかにデザインが変な所は
避けた方が良いです。


荒れたHPやセンスの悪いHPの業者は
結局ハズレが多かったです。



最近はネット集客の垣根が下がり、
少しやる気があれば、個人業者さんでも
低コストで十分に対応できているようです。


後は、メールや電話でアポを取るだけ。


1日でレスがあればGOOD。

そのような業者さんは、やる気があり
品質も良い傾向があります。

そして、料金も意外に良心的な所が
多いように感じます。


あくまでも、私の経験からの
感想ですが・・・。



もちろん、工事を行う際は
相見積もりが基本です。


同じ方法で数社見つけるとか、
商工会議所、土建組合を併用するとか。



ベストではないかもしれませんが
ベターな業者さんに巡り合えると思います。



手間をかけたくない方は
お試しください。



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職人さんが安いわけではない

リフォームを安く上げる方法として
職人さんへの直接発注は有名ですね。

リフォーム業者、工務店などを通すと
彼らの利益が乗り工賃は高くなる。


そこで、職人さんに直接工事を発注すれば
中間利益をカットし、安く工事ができる
というもの。


職人さんの探し方としては、
タウンページ、物件のある地域の土建組合や
商工会議所への紹介依頼。


と、こんな事が良く本に書いていますね。


でも・・・。



世の中そんなに甘くはありません。




あくまでも私の実体験ですが、
職人さんと言っても、かなり料金に
ばらつきがあり相見積もりは必須です。


特に、地方物件において、
商工会議所や土建組合の紹介は要注意。


商工会議所や土建組合は
「地場の業者の互助会」
という側面があるので、物件近くの
業者さんを紹介する事が基本です。


都会の場合は、数多くの加盟業者の中から、
比較的評判の良い業者さんを複数ご紹介
頂き、相見積もりを取る事ができます。


私の例言えば、船橋市など大きな町の場合
には市内に十分な数の業者さんがあり、
競争原理が働いているのかハズレが
少なかったです。



一方、より小さな町の場合には・・・。

そもそもの業者数が少なく、ご紹介を
頂ける業者数も少ないです。
折角ご紹介を頂いた業者さんも
ハズレが多かったり・・・。


相見積もりを取っても、みんな同じように
高かったりします。

あまりにも業者さんの数が少ないと、
競争が働かず「価格カルテル」が結ばれて
しまうのかもしれませんね。



地方でも少し足を延ばせば、
より大きな町があるはずです。
20キロ程度の距離なら、業者さんは
普通に来てくれます。


しかし、商工会議所や土建組合のエリアが
異なる場合、隣接する町であっても
紹介をしてもらえません。


それではと、エリアの異なる商工会議所に
直接業者紹介をお願いしても、
エリア外として取り扱ってもらえません。


なんだか銀行みたいですね。



地方の場合、商工会議所や土建組合も良い
のですが、エリア外からの業者さんを
探すため、タウンページの併用が
望ましいと考えます。

その他ネット検索もアリです。


「ネットに積極的な業者はその分高い」


と思っていましたが、そんな事は
ありません。

ちゃんとポイントを押さえれば安くて
質の良い業者さんもいます。


ベストは難しいですが、
ベターな業者は見つかります。


長くなりましたので、ネットを使った
業者さん選定のやり方は
次回にいたします。


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引っ越しと融資

前回の記事で、住民票を移しても
登記簿への反映は行われない事を
お知らせしました。

登記簿への反映は、変更登記が必要なもの
の登記に対する期限は無いため、
すぐにやらなくてもOK。

だから変更せずにそのままの人も多いので
すが、これは「所有者」に記載の住所の話。


抵当に入っている物件の場合は、
「債務者」にも住所の記載がありますね。

こちらの変更登記は、債権者が行う必要が
あります。


で、融資を受けている銀行、ノンバンクに
確認をしてみました。


その結果・・・。


変更登記のお話は特にありませんでした。

債務者の住所は、一旦登記されたあとは
どうでも良いのかな?


まぁ、登記簿上の住所など気休め程度です
からいちいち管理しても仕方がないのかも。



しかし、静岡銀行さんは例外でした。
問題になったのは、抵当権に記載の
「債務者」の住所です、

静岡銀行のワイドローンの場合、
債権者は「静銀信用保証」になります。

銀行本体では無いんですよね。

この静銀信用保証のルールとして
債務者の変更登記が必要だそうです。

静銀の口座に登録された住所と
登記簿上の住所が一致しなければ
いけないとか。


抵当権の変更登記は、
抵当権設定者である静銀信用保証が
行います。

登録免許税は1000円ですが、
司法書士費用等の名目で
手数料を余計に取られそうだなぁ・・・。


費用のお話については、またの機会に。



ちなみに、静岡銀行さん。
引っ越しの際の住所変更がかなり面倒です。


融資を受けている他の金融機関では、
運転免許書と印鑑だけで
口座の住所変更が可能でした。


一方静岡銀行さんは、ワイドローンの融資
がある場合、銀行口座の住所変更に対し、
印鑑登録が2通必要です。



そして銀行口座の住所変更を行った後、
前段でお話した変更登記を行います。



2段階の変更です。

めんどくせ~。



知らずに行くと2度手間になるので
注意してくださいね。



なお、その他の金融機関でも
口座の住所変更に対し、
必要書類が異なる可能性があります。



詳しくは、銀行に直接お問い合わせ
ください。


PS.最近物件が無いとお嘆きの方
  こんな方法もあります。




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引っ越ししたら登記が必要?

私事で恐縮ですが、
2月に引っ越しを行いました。


引っ越しを行った後も、固定資産税の
請求書が旧住所に来てしまいます。

なぜ?



お恥ずかしならが、そこで初めて
気が付きました。


「住民票を移しても
登記簿の住所は変更されない」



登記簿に記載の所有者住所は、
変更の登記をしない限りそのままです。


郵便物の転送をしないと、
固定資産税の請求書が新住所に
届かなくなってしまいます。


請求書が届かないからと言って
固定資産税は踏み倒せないので
ご注意を!!



ちなみに、固定資産税の請求書は
所管の自治体に連絡すれば
発送先を変えてくれます。



登記簿上の所有者住所の変更登記ですが
期限は特に設けられておりません。

そのため、引っ越し後も変更しない人が
多いとか。

すぐに変更をしなくても罰則がある
わけではありません。


実際、不具合も特にありません。


不動産屋からの「売りませんか?」
のセールスがなくなって良かった
何て人もいるそうです。

業者さんは登記簿の連絡先を頼りに、
「地上げ」を仕掛けるとか。




ただ、売却、相続、融資(担保)等
「物件に手が入る」時には
住民票の住所と登記されている住所が
同一である事が必要です。

その際に変更登記を行う事になります。


方法は
「登記名義人住所変更登記申請書」
を作成し、住民票と合わせて提出するだけ。

個人でもできる簡単な登記です。


法務省のHPにフォーマットと
申請方法が書かれています。



ちなみに費用(登録免許税)は
対象物件毎に1000円。
土地一筆と建物なら合わせて
2000円となります。


登記申請は郵送でもOK。



簡単そうなので機会があれば
自分でやってみようかな。



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税理士さん活用できてる?

平成26年度の決算は赤字。
そのため所得税の支払いは無し。

という事は・・・。

還付金来た~!!



4月9日に無事還付金のお支払を
頂きました。
その額20万円以上。

やった~!!



でも、国に貸していたお金が返ってきた
だけなんですよね。
しかも無利子。

せめて、国債程度の金利を付けてくれても
バチは当たらないんじゃない?



確定申告が終わると、もう一つ来るものが
あります。

「税理士先生からの請求書」

今回は物件が増えたり、事業が増えたり
したので増額のご請求。

手間が増えたのですから、ごもっともな
ご請求です。

分かってます、分かってますとも、
わかっちゃいるけど。


「正直痛い」



還付金のほとんどが、そのまま報酬と
なって飛んでいった感じです。

はぁ~。


「自分でやろうかな」

とちょっと考えてしまいます。




税理士さんに確定申告をお願いしている
理由はいくつかあります。

・正しい申告
・税務調査があった時の保険
・税務関係作業のアウトソース化
・ご相談窓口の確保
・etc


これらの価値が、価格とあっているのか?

よくわかりません。



私自身が活用しきれていない部分も
多いと思います。


結局、得か損かは私次第。

使う側の知識がなければ、
税理士さんを活用する事は
できませんよね。

単に「確定申告のお願い」だけだと
高いのかもしれません。

ソフト買って自分でやった方が良いかも?



「還付金で報酬払えればまぁいいか」

じゃないですよね。



お金は無駄にできません。
有効に使わなければ。



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