川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2015年05月

講師やります

6月13日(土)にセミナーの
講師を行う事になりました。


セミナーの内容ですが、


・こんな風に物件探しました
・こんな物件買いました
・調子に乗って会社やめちゃいました
・どうだすごいだろ!!
・俺みたいになりたきゃこの教材を・・・。


そんな話をするつもりはありません(笑)。


物件の選び方はもちろんですが、
それに加えてライフスタイルについて
私なりの考えをお話できればと
考えています。



そもそも何か理由がなければ、
投資なんて危ない事はしません。


だって、お金無くなるかも
しれないんですよ?


それでもなぜ行うのか?



また、数多ある投資の中から
なぜ不動産を選んだのか?



不動産の中でも、築古の木造一棟。
しかも郊外の物件ばかり買っているのか?



なぜ、なぜ、なぜ???



沢山の「なぜ?」が積み重なって、
今の私のスタンスが出来上がっています。



逆に、この「スタンス」が固まって
いないと色々な投資対象に目移りし、
結局前に進めません。



・RCでガッツリ融資?
・木造築古?
・戸建もいいなぁ?
・都心の区分は?
・新築は?
・いっそ海外不動産??



いろいろありますよね?
正解は一つではありません。
だからこそ迷います。


実際私も迷いはあります。
買う前も、買った後も。
今でもあるくらいです。


情報に溺れ、いろいろな物件に目移りし
「このまま購入できないのかも」
と悶々とした日々もありました。



「なりたい姿に近づく方法」


その手段としての投資だと
私は理解しています。



逆に言えば、「なりたい姿」がハッキリし
ないと投資はできないと思っています。

行動の動機づけが弱くなります。

ネガティブな情報に振り回されます。

できない理由を一つ見つけただけで、
やめちゃうんですよね。


「築古は入居が厳しいから無理」とか。



「できない事の証明」
って、結構難しいですよ?


1つでも「できる」事があれば
無理ですから。



「なりたい姿」がハッキリしていると
何かないか?と「できる事」を
探すようになります。




「私の様になりましょう」

と言うつもりはありません。



でも、私なりのスタンスをお話する事で、
考えに共感を頂いた方にとっては、
スッと腹に落ちる内容になると思います。

次の行動につなげやすくなるでしょう。


ご興味がある方がいらっしゃいましたら、
お越し頂ければ幸いです。



なお、こちらはビリオネアクラブ会員向け
のclosedなセミナーとなります。

受講の際には入会が必要となります。

詳しくはこちらまで。



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決意表明

・全然物件の動きがありません
・探している人が居ないみたいです
・物件写真スマホで撮影(しかも縦)


これは、私がとある管理会社さんに言われた
ご対応です。



はぁ?
この対応ちょっとどうなの?


ポータルに掲載する部屋の写真が縦なんて
聞いたことがありません。
部屋を狭く見せてどうすんの?


こんな対応をされているの物件ですから、
当然長期空室があります(泣)。




確かに今までと同じ条件では
お客様が付きにくくなってきたのは
事実です。

物件の動きが渋いのも事実でしょう。



だからと言って、オーナーにそのまま
言っちゃうのはどうよ?


・他の成約事例は?
・ペット可とかどう?
・家具家電付は?
・家賃変更とかは?


って、なんでこちらから聞かなきゃ
出てこない?


今までの戦略で厳しいならば、管理会社側
からも提案なりダメ出しなりをして
頂きたいですね。



忙しいのか?
言いにくいのか?
やる気がないのか?


まったく、困った管理会社だ!!




と、すっかり上から目線ですが、
実際には私が大いに反省すべきです。


この物件、ちょっと遠いのでなんとなく
だらだら放置気味になっていました。


「どうせすぐに入らないよねぇ~」


と大家である私自身も、のんびり
し過ぎです。



FAXで物件情報を流す程度で
現地に行かない。

これでは会社員時代と同じような対応です。



会社員ならば時間の制約もあるので仕方が
ありませんが今の私は「専業大家」。

大家業が本職です。


本職に手を抜くなんて最低野郎です。
ちょっと考えが甘かったかも。


私の方こそ「本気」になって
いませんでした。



・物件がダメなのか
・管理会社がダメなのか
・もう駄目なので撤退が必要か


大家として見極め、経営判断を
下す必要があります。



そのためには、
「現場・現場・現場」。
現場百回です。


これから毎週現場に行って、しっかりと
自分で見極めたいと思います。



「自分のできることを100%行う」



当たり前のことですよね(笑)。

だって私、零細個人事業主ですから。
だれも守っちゃくれません。



今回はそんな決意表明とさせて頂きました。



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雑草との戦い方

新緑の季節ですね。

木々の美しい緑は心を癒してくれますが、
物件の雑草たちは私の心を乱すばかり。


というわけで、雑草退治の季節が
やってきました。


昨年は着手が遅れ、ジャングル化して
しまったので、業者さんに草刈りを
お願いしてしまいました。

3万くらいしたかなぁ(涙)。


出費は痛いし、草ボーボー状態をしばらく
放置したので入居者さんにとっても
印象が悪かったはず。


昨年の反省を生かし、今年は早めに
除草剤を使って対策したいと思っています。



ところで、除草剤には大きく「固形」と
「液体」の二種類がありますね。

それぞれの特徴はこんな感じ。


液体
即効性あり
持続力弱く1か月程度
雨が降ると効果半減
地面が乾いた状態で散布
葉が付いた状態で散布



固形
即効性なし
持続力強く3か月程度
雨が降ってもOK
地面が濡れた状態で散布が望ましい
草を刈った状態で散布



確かに液体は散布が楽です。
薬剤を葉から吸収するので、
草ボーボーでもそのまま散布可能。
というか、葉がある状態が望ましい。


一方の固形タイプは、じわじわと根から
薬剤を吸収させるので、雑草の根本に
散布しなければ意味がありません。

草ボーボーだと、刈ってからの散布が
必要で非常にめんどくさい。



でも、遠方の物件に何度も除草剤散布に
行くのはもっと面倒。

悩みどころです。



既にボーボーだったらまずは
即効性のある液体で勢力を弱体化。

その後、持続力のある固形タイプによる
二段攻撃で行きたいと思います。




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滞納が続くとどうなるか?

滞納のリスクヘッジとして、保障会社を
入れている方も多いと思います。

確かに、滞納時には保障会社が代位弁済
してくれるので、賃料の取りっぱぐれが
ありません。


では、滞納分の賃料はどうなって
いるのでしょう?

当然の事ながら、保障会社から賃借人に
請求がされています。


保障会社は大家に賃料を支払い。
一方で、保障会社は賃借人から賃料を取り
立てをしているわけです。



では、保障会社が賃借人から賃料を
取れなかったらどうなるか?


短期的には問題ありませんが、
長期間続くと代位弁済が中止されます。

大家にお金が入って来なくなるのです。



保障会社が家賃取り立てが出来なくなって
から大家への代位弁済が止まるまでの期間は、
保障会社によっても異なります。

大体3~6か月でしょうか。



「えぇ~聞いてないよ~」


という方もいらっしゃるかもしれませんね。


でも、契約書にちゃんと書いてあります。
心配な方は読んでみてくださいね。



滞納対策の保障会社のはずなのに、
結局滞納で代位弁済が止まる。

これでは何のための保障会社か
分かりませんね?



でも、ご安心ください。
最終的には代位弁済分は返ってきます。

道のりは厳しいですが・・・。



保障会社の取り立てが長期間出来なくなる
とお知らせが大家に来ます。


内容は、

「代位弁済するのはもう無理っす」
「見込み無いから退去させてね」
「問題解決したら残りは払うよ」

というもの。



取り立てが出来ないのに、保障会社は
いつまでも支払いだけを行うわけには
いきませんので、当然の対応ですね。


賃借人の(強制)退去を行い、
契約が終了した後に、保障会社から
溜まっていた代位弁済分が支給されます。


強制退去と聞くとビックリしますが、
実際には保証会社が、必要に応じて
明け渡し訴訟を行うので、大家の手間は
かからず、費用の手出しもありません。

残った動産の処分も、保証会社で面倒を
みてくれます。


詳しくは、契約書をご確認ください。



ただ、すべての問題が解消されるまでには
半年単位での時間がかかります。


返済比率が高い物件の場合には、
その間運営が厳しくなりますね。



「保障会社で滞納対策はバッチリ」


というのは確かに当てはまりますが、
完全に滞納のリスクヘッジになるわけでは
ありません。


やっぱり入居者の質は重要ですね。


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廃油バイオマス発電

先日「廃油バイオマス発電」のセミナーに
行ってきました。

IMG_2019







案件の詳細はこの場では省きますが
「年利18%を20年保証」
するというスゴイ案件。


気になるでしょ?


ただ、現時点での実績ゼロ。
今後の計画についても未確定な部分がある。

だからこその年利18%なんですが・・・。


正直、以前からとても気になっていました。

実際に自分の目で確かめるため
今回セミナーに参加をしてきたわけです。



参加した感想ですが・・・。


う~~む・・・。
私には判断が難しい・・・。


確かにしっかりとしたスキームを組み
関係各所との契約もあるようです。

あとは事業を始めるだけという段階に
見えました。

太陽光発電の様に、固定買取制度をベースと
したスキームなので売電については
あまり心配ないと思っています。

でもねぇ・・・。



主催者の方もおっしゃっていましたが
「余裕資金」
でやる分には、面白い案件なのかも
しれません。




で、今回私が気になった事は
セミナーに参加されている方々の立場。



私はあくまでも「出資者」として
参加しました。

要するに「エンドの買い手」なわけです。


ところが今回は半分以上が
「売り手側」
の出席者。

皆さん金の匂いには敏感ですね(笑)。



実は、このような案件は良くあります。

売り手側で参入する場合、大体このような
イメージになります。


【注意】
今回の案件についての説明ではなく
あくまでも一般論としてご理解ください。



まずは代理店となるため、
「加盟料」の名目で代金を支払います。

代理店になった後はエンドの買い手に
案件を紹介し、契約が成立すれば
売上が発生。

事業が継続し、買い手がエグジットしない
間は継続収入も発生します。



エンドの客は、出資額に応じて
決められた配当を得るだけ。

資金の回収までに時間がかかり、
事業が長く続いてもらう必要があります。


一方、代理店側は売れば売るほど収入は
青天井。

ある程度売って利益を出してしまえば
仮に事業が途中で失敗しても被害なし。

うまく行けば、出資者よりも資金回収が
早く、儲けも大きくなります。



「売る自信」があれば、代理店で参入
した方が圧倒的に有利なわけです。



あ、本件の代理店スキームは異なっている
可能性がありますからね。

あくまでも一般論の話です。



ただ、代理店は


「自らの信用をお金に換える」


ともいえますので、案件選びは慎重にする
必要がありますね。



逆に言えば、「信用できる人」が勧める
場合には、その人のフィルターを通った
後なので信頼感があります。


前回も書きましたが

「誰の紹介か?」

と言うのは重要だと思います。




で、結局私はこの案件に乗るのかって?



たぶんやらないと思います。


・融資が使えず現金のみである
・本当に20年継続可能なのか?


こんな所が主な理由です。


誰かに任せきりにし、コントロール
できない事業に「20年」と言うのは
やっぱり長いです。

しかも、何か資産を手にできるわけでも
ありません。

年利18%なら6年で元が取れる
計算ですが慎重になりますよね。


どうしても気になる方は
「廃油バイオマス発電」でgoogle検索して
みてください。




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