川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2015年06月

24万円損しそうになりました

ご無沙汰しております。
2週間更新をサボってしまいました。

さて、少しキャッチ―なタイトルを付けて
みましたがつい最近の私の実体験です。



物件の募集を、複数の業者さんに
依頼していた時の事です。

とある地場業者さん訪問をした際に、

「あなたの物件ちょっと高いよ」

と言われてしまいました。


今はこんな感じの物件を預かっているよと
差し出された1枚のマイソク。

そこには衝撃の家賃が!


「えぇ! 1万円も安い!!」


私の募集家賃よりも1万円安かったのです。



この業者さんは、コテコテの地場業者さん。
過去に私の物件へ空室の問い合わせを
頂いた事もあります。


なので、仰ることにも説得力を感じて
いました。
だからこそショックを受けたわけです。


私の物件は地域最安値を目指そうかという
お安め価格。

それにもかかわらず、その1万円下を
提示されるんですよ?



「このエリア終わった・・・」


一瞬、本気で売却を考えました。



でも待てよ?
彼のいう事は本当か?


確かに家賃相場が下がり気味ですが、
2Kで2万円半ばは安すぎないか?

これでは投資エリアとして破綻してます。


また、スペック、立地共に私の物件より
少し劣っていました。


「リフォームしてる」とは仰っていますが、
どの程度なのかはわかりません。



裏を取るため、少し離れたターミナル駅の
業者さんにお話を聞きに行きました。


すると・・・。


「それは無いんじゃない?」


と一蹴。



事実、その2週間後に入居者が
決まりました。
もちろん家賃値下げ無しで(笑)。




不動産本では

「地場業者さんに相場を確認しましょう」

と書かれています。


確かに話を聞いたほうが絶対に良いです。


でも、

「一社だけに聞く」

のは非常に危険です。


3社程度。
できれば、賃貸のフランチャイズ系
業者さんが良いですね。



ちなみに前述の1万円安い価格提示の
業者さん。
おそらく「売買メイン」と思われます。

客商売の雰囲気ゼロでしたから(笑)。


昔ながらの「ザ・不動産」という感じの
おじ様。


同じ不動産屋さんでも
「賃貸メイン」と「売買メイン」では
全く別業界と言った感じです。



まぁ、先の業者さんが提示した物件の
2万半ばという家賃も、その業者さんに
とっては適切なのかもしれません。


結局のところ、入居者が決まれば
それが適正な家賃だったという事です。


立地、スペックはもちろんですが、
業者さんのやる気と営業スキルも
家賃を決める要素です。



やる気のない業者さんに聞くと、
やる気のない価格が返ってきます(笑)。


やる気のある業者さんも見つける
意味でも、多くの業者さんに話を
聞いた方が良いですね。



それにしても家賃を下げないで良かった。

1万円も下げたら、更新までの2年間に
24万円も違いますからね。


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ランドリー殺しの5月

コインランドリーネタです。


関東地方の5月の夏日の日数は
過去最高だったそうですね。

それだけ「洗濯日和」が多かったと
いう事です。


太陽光発電事業者にはウハウハですが
コインランドリー屋にとっては
最悪の5月だったわけです(泣)。



そんな5月ではありましたが、
今月も単月黒字を達成できました。


開店から早いもので1年が過ぎました。

常連のお客様も増え、少しづつお店に
地力がついてきたように感じます。



そんな喜びもつかの間、
6月に入るとまさかの大ブレーキ。

1日の売上が1400円とか、
2800円なんて日がちらほらありました。

こんな売り上げでは、もちろん大赤字です。


今年は5月に急に暑くなったので、
「衣替え需要」を先食いしていたのかも
しれませんね。

需要一巡後の今は低調な動きなのか?


1年経って、もう少し安定稼働ができると
思っていたのですが甘かったようです。

意外に常連さんが少ないのかも(涙)

これは怖いですね。



コインランドリーは、天候にものすごく
左右されます。
「風任せ」の経営。

俺の店、大丈夫か??



コインランドリーも最近は

「サラリーマンにできるお気軽副業」

的なとらえ方もされますが
そんなに甘くはないですね。


アパートは、満室なら買ったその日から
収益を得ることができます。


しかしコインランドリーは違います。

自分の物件で開業すればまだ良いですが、
店が賃貸なら、ほぼ確実にしばらく
赤字を垂れ流します。


安定稼働まで持ちこたえる
「経営体力」が必要です。



もしコインランドリーをやるなら、

「アパート→コインランドリー」

の順番の方が絶対に良いですね。



先にコインランドリーを始めると
キャッシュが貯まらないばかりか、
赤字経営が銀行評価を悪くします。


悪循環で物件購入にブレーキを
かける事になりますね。



そろそろ梅雨の季節です。
しっかり雨降って欲しいなぁ。


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再建築不可の生かし方

最近はよほど物件がないのか
「再建築不可」物件でも、普通に売りに
出てきますね。


「再建築不可」とは、接道が2m以下の
土地で文字通り再建築ができません。


既存の建物を壊してしまったら、二度と
建物を建てることができないので
「利用価値の無い土地」
として格安で売られています。


ただ、既存の建物は壊さない限り
利用することができます。

立地自体が良ければ、好立地の
高利回り物件として稼働するので、
インカムゲインを狙うのであれば
「アリ」となります。


また、「新築そっくりさん」的な
大がかりなリノベーションを行えば
「ほぼ新築」のように生まれ変わります。


あるいは隣地を購入し、接道義務を果たし
普通の土地に生まれ変わらせる事も
戦略としてあります。


と、ここまではよくある話。


私も「再建築不可」の土地を
検討した事がありますが
実情はなかなか難しいですね。


まずは融資が通りません。
現金で買い叩くのが基本ですね。


また、ご存知かと思いますが
「新築そっくりさん」的なリノベーション
は業者さんに丸投げするとものすごく
高いです。

戸建てでも1000万単位で
お金がかかります。


自分で住むのなら兎も角、賃貸収入を得た
いのであれば、何らか安くリノベーション
を行うスキルが無いと割にあいませんね。


逆に、高いリフォームスキルがある方、
これからつける覚悟のある方にとっては
面白い案件となります。


普通の人が出来ない事をできる人は
収益を得る可能性が高まりますね。




そんな再建築不可の土地ですが、
近所で面白い利用法をされている方が
いらっしゃいました。


「自転車&バイク駐輪場」


もともと古い家があった場所ですが、
いつの間にか駐輪場に。

これならリフォームスキルも必要なく
お金もほとんどかかりません。

解体、整地、機器代合わせても
5百万円しないのではないでしょうか。

間口が2m以下でも、2輪車なら問題あり
ません。



この発想はなかっただけに驚きました。


「土地=建物を建てる」


という、大家の固定観念すら
壊してみることが重要なんですね。


「普通の人が考えないことを考える」


これもまた、収益を得るためには
重要ですね。



ちなみにこの土地。

駐車料金と稼働率から逆算したら、
相場の半値どころかもっと安く
なければ収益が出ないと思われます。


再建築不可とは言え爆安です。


相当安く買いたたいたのか?
貸土地として長期借り上げか?
それとも元々の所有者か?


いろいろと妄想してしまいました。

病気ですね(笑)。



それにしても、1台80円/24hって
本当に儲かるの?

一度経営者とお話がしてみたいですね。


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スキルアップかただの妥協か?

週末のセミナーに向けて
資料を作成しています。

これまでの不動産事業を振り返り
まとめる作業は以外と難しいですね。


あれもこれもと話したい事があって、
「自分のエッセンスはどこか?」
という事が分からなくなってしまいます。



ただ、改めて購入してきた物件を見直す
となかなか面白いです。


・一棟目は現金購入。
・二棟目は2/3融資。
・三棟目は9割融資。
・四棟目は低入居率を8割融資
・五棟目は低入居率を9割以上融資


最初の頃は怖々、高入居率物件を
現金大目に手堅く購入。

徐々に融資比率を上げつつ、
後半は全空に近い物件をノンバンクで
強引に購入。

昭和の物件や、既存不適格物件。


回を追うごとに、買っている物件の質が
悪くなっているようです(笑)。

より古く、よりボロく、より低入居率に。



ただ、そんな物件でも、今の所何とか経営
できています。


より難しい(であろう)物件を購入しつつ
そこから収益を上げられるようになった訳
ですから、スキルアップと言えるのかも
しれません。



一方で、近年の不動産市況の好況のため、
より条件の悪い物件に手を出さなければ
収益が上がらなくなったともいえます。



少なくても5~6年前は
アットホームや不動産ジャパンを見ていれ
ば、一都三県でも一ヶ月に数本程度
利回り15%を超える物件に巡り合え
ました。



所が今は皆無です。

たまにあるのは「再建築不可」。


再建築不可なんて、以前はめったに
見ませんでしたが・・・。


今は物件が無さ過ぎて、
こんなのでも売れてしまうのですかね。



今、自分が不動産に参入する立場なら
どう行動するのだろう?

こんな事を考えてしまいます。


私も最近は、利回りの条件を少し甘くして
検討をしています。

ただこれは、これまでの経験から
多少利回りを低くしても収益を得る自信が
付いたためでもあります。



しかし、今私が不動産を初めて購入する
立場にあったら、やはり怖くなって
利回り15%程度は欲しくなるのでしょう。



セミナーで、
「私は利回り15%以上を基準に
購入してきました」
と言ってみた所で、今現在そんな物件は
簡単にみつかりません。


でも買わなければ何も始まらないので、
少し基準を下げて、12~3%とかでも
早めに購入した方が良いと思います。



自分は15%基準で買ってきたくせに、
それより低くても買うべきだとは
なんとなく自己矛盾をしているような
いないような・・・。



まぁ、「●●だったら」と仮定の話をして
も仕方がありませんね。

自分と他人の考えも違いますし。


それに、私よりももう少し早く、
リーマンショック直後くらいに始めた方な
ら、利回り15%も低すぎてつまらないの
かもしれませんね。



何れにしても、その時々で購入できる
物件で収益を得て、生き残っていくしか
ありません。

スキルを磨きつつ、お金を貯めて
チャンスに飛びつく準備をする。

そんな事が重要かな。



と、偉そうに締めくくります(笑)。


私、スキルアップしているのかなぁ・・・。


【セミナー】
ビリオネアクラブセミナー 6月13日(土) 13:00~
今回は講師として参加いたします。



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満室復帰

長期空室についに入居者が現れました。
これで久しぶりに満室復帰!!


今回の長期空室は、いろいろと勉強に
なりました。



やはり
「行動に勝る物は無し」
ですね。


今回部屋を決めたのは、管理会社さんでは
なく仲介業者さんです。


大家自ら営業を行い、開拓した業者さん。


やはり、FAX送付や業者訪問といった
地味な作業の重要性を改めて感じました。


大家が営業してもほとんど業者さんは
無視しまが、1~2割程度の業者さんは
協力してくれます。

いくつかのエリアに物件を所有しています
が不思議とどこでも同じような比率です。


たった2割といえども、20社アプローチ
すれば4社も協力してくれるのです。

営業マンの人数で考えれば4倍以上になる
ので、大きな違いですね。



そして、現地訪問。


最近お話をさせて頂いた「3人のSさん」
の影響を受け、入居者が決まるまで、
毎週現地に行くことを決意していました。


内見予定の前の日も、念のため現地に行っ
た所、部屋で大きなゴキブリが
死んでいました。


内見に来てゴキブリの死体があったら
最悪ですよね。
それだけで「破談」かもしれません。


幸い内見前に発見できたので処理を行い、
事なきを得ました。



その他にも、除草剤をまいたり、
クモの巣除けをしたり、駐車場スペースの
表示をしたり。


小さなことの積重ねですが、
何度も現場に通う事で見えてくる
物件の改善点がありました。



正直言って、ここまで大家が手をかけなけ
れば入居者が見つからない物件なんて
「ダメ物件」なのかもしれませんね。


でも高利回りです。


「大家が行動」と偉そうな事を言っていま
すが、所詮は週に1日程度のワークです。

自分の行動量と物件の収益性を考えれば、
私にとってはまだまだ「良い物件」です。



ただ、それも永遠ではないでしょう。

いつか、私の行動ではどうしようもない時
が来ると思います。


そんな兆候を見つけるためにも
「満室後」も定期的な現地訪問が
必要なのかもしれませんね。



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