川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2015年07月

名を名乗れ!!

最近、各種お問い合わせや
フェイスブックの友達申請を頂く事が
多くなってきました。


基本的にすべてお引き受けするの
ですが、時々???な方が
いらっしゃいます。

どんな方かと言いますと・・・。


「ペンネームでのお問い合わせ」


お会いした事が無いにも関わらず、
明らかにペンネームでのお問い合わせ
は正直どうなのでしょう?


人に物を聞く場合、
名前くらい名乗るのが常識かと
私は思っています。


ペンネームだけの方は、
正直言って「怪しい」です。



こんな事を言うと

「川崎大家、お前もペンネームだろ」

というツッコミを頂きそうですね。


怪しいと思うなら、私なんかに問い合
わせはしない方が良いでしょう。

そもそも私はタダの情報発信者であっ
て、名前まで明らかにする義務は
ありません。


その代わり、お問い合わせの回答には
本名でお答えしております。

もちろん、他のブロガーの方への質問
は本名で行っています。



また、以前はペンネームの方にも業者
さんをご紹介していましたが、
クレームを頂く事もしばしば。


「○○さん連絡取れないのですが」

何て言われて、初めて本名を知る
ような事もありましたね。

これは、私の脇が甘かったとしか
言えません。
反省しています。


安易に人を紹介すると、業者さんに
ご迷惑をおかけしますし、私自身にも
損害として返ってきます。


以前、知り合いの方も書かれていまし
たが、ネット上の世界であっても、
ある程度の常識や礼儀は必要かと
思います。


会ったことが無い人に友達申請する
時は、メッセンジャーで一言あいさつ
をして申請するとか・・・。


こういう事って、ルール化
されているわけではありません。
単に私が古いだけかもしれません。


でも、大事な事だと思うけど・・・。


名を名乗らずに電話しますか?
オレオレ詐欺じゃないんだから・・・。



せめて自分の子供には、
しっかり教えておきたいと
思っています。


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真夏の恐怖体験

7月24日の午後の事。
保証会社さんから電話がありました。

「Aさん(仮称)が音信不通です」


滞納の常習者のAさん。
70歳くらいの男性です。

保証会社のお世話になる事が度々あり、
今回は保証会社への支払いも滞って
いる模様。


保証会社の方が家庭訪問をするも
一週間部屋に戻った形跡が無い。

部屋の雨戸は閉まったきり。

携帯は電源入らずつながらない。

親類も連絡が取れない。



関東地方は連日の猛暑です。
もしも部屋で倒れていたら・・・。

年齢が年齢ですし、どうしても
「最悪」の事態を想像せずには
いられません。



その後、管理会社の方などとお話を
したところ、どうやら本当に
留守ではないかとの事でした。


何故か?

理由は「臭い」だそうです。



もし、最悪の状態であった場合。
この暑さですからすぐにマズい状態
になってしまいます。

少なくても一週間は音信不通なので
熟成期間としては十分だとか。

閉め切っていても、臭いは必ず
もれるそうです。


しかし、今の所臭いの報告は無く、
だから大丈夫だろうとの事。


なんだか怖い理由ですが、
「数々の実体験?」
からの経験則だそうです。



とは言え、このまま放置するわけにも
いきません。

地元ケースワーカー等と連携しながら、
保証会社の方で確認をして頂く事に
なっています。

今週がヤマですかね。



正直言って、今までの大家業のなかで
一番ドキドキしています。



Aさ~ん。
この暑い中、貴方はどこで
何をしているの?

どうか無事でいてください。


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価格クラッシャー

募集をしていると、
時々価格クラッシャーが
現れます。


地域最低家賃の2割くらい下で
いきなり物件を出してくる人。


特に、地方で需要も少ない場合
本当に迷惑です。



需要も供給も少ない地方の場合、
一人のクラッシャーの為に
相場が崩れる事があります。


それを防ぐためなのか、
地場の業者さん達は、
過度な家賃引き下げを良しとしません。


実際私も、気合の入った家賃提示を
するとあまり良い顔をされません。


良くも悪くも、地域の家賃相場が
維持されています。



ところが、遠方の業者さんは
そんな地域のつながりを無視して
過激な家賃の物件をぶち込んできます。


当然地場の業者さんは、そんな物件の
募集には消極的です。


「あそこはいつも無茶するからねぇ」

なんて話を聞かされます。



でも家賃が低いので、問い合わせは
沢山来てしまうそうです。

自社の物件目当てに来たお客様も、
ネットで出ている「爆安物件」を
見ているので聞かれるとか。


当然、お客様に良い返事は
しないようですが・・・。



その結果、圧倒的に家賃が低いにも
関わらず、意外と募集に苦戦する
のです。



結局のところ、過激な家賃で訴求する
のもアリですが、地場業者さんの
協力を頂かなければ効果半減なんだと
思います。


なんだか、価格カルテルみたいですが
地域の事情みたいな物も気にしつつ、
「嫌われない事」は重要だと思います。



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割高な家賃をどうする?

賃貸物件の家賃は、築年数と共に
下がるのが通常の動きです。

大きくリノベーションをする等
例外もありますが、段々値下がり
しますよね。


同じ物件でも長期間入居している方は
他のお部屋に比べて割高な家賃を
頂いているケースが多いと思います。

10年前に入居したら、10年前の
価格なわけですね。


実際私の物件でも、前オーナーからの
入居者さんの家賃は、少々お高めです。


大家としては「オイシイお客様」です
が逆の立場ならどうでしょう?

ネットも発達した現代では、誰でも
大よその家賃水準をつかむ事が
できますね。


ましてや、同じ物件の空き情報を見て、
自分の部屋よりも設備が良くて
家賃が低かったら、頭にきますよね。


私も「賃借人」の立場として
経験があります。
本当にムカつきます(笑)。


更新のタイミングで、退去につながる
かもしれませんね。



実際私の物件でも、古株の入居者さん
との間に家賃の価格差ができて
しまいました。


そんな時、大家として私が
どうしたかと言うと・・・。


「家賃値下げ」をしました。


更新のタイミングで、他の部屋の水準
に合わせたのです。



ハッキリ言って収益が落ちます。

値下げしたからと言って、
退去しないとも限りません。

そもそも、家賃が高い事に
気が付いていないかもしれません。



でも、何と言うか・・・、

「なんだか申し訳ない」

気分になったのです。


私の気が済まなかったという訳です。



これは経営者として正しい
判断なのでしょうか?


自分でも良くわかりません。


ただ、自分の気持ちは済んだので
まぁいいのかなと思っています。



ちなみに、問題のある入居者さんの
場合は値下げする気はありません。


「迷惑料だよ! 嫌なら引っ越せ」


ってな感じです。



皆さんならどんな対応をしますか?


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サードウェーブ不動産

サードウェーブコーヒーが流行だそう
ですが、私の中ではサードウェーブ
不動産が流行です。


私の勝手な分類ですが、
こんな認識を持っています。


【ファーストウェーブ】
地主による不動産投資


【セカンドウェーブ】
非地主による居住用不動産投資
いわゆる「サラリーマン大家」


【サードウェーブ】
非地主による非居住用不動産投資

具体的には、コインパーキング、
トランクルーム、コインランドリー、
貸会議室、等。
太陽光発電もここに入るかな?



土地やテナントを借り、付加価値を
付けて貸し出すビジネスを
想定しています。


以前からやられている方もいますが、
書籍やセミナー等、一般的になって
来たのは最近だと思います。


私もコインランドリーに手を出して
おり一店営業中です。


そして、コインパーキングや
トランクルームを次なる狙いとして
検討中です。



関連セミナーにも行くのですが、
決まってなされるセールストークが
あります。


「賃貸アパート経営はもう駄目」


人口減少、家賃下落、高い修繕費で
お先真っ暗だよ、みたいな(笑)。



私も総論では賛成であり、
危機感を持っています。

だからこそ話を聞きに行っている
わけです。



でも、各論では疑問が残ります。


この手のセミナーで収益比較の例とし
て持ち出される賃貸物件は、
利回り7~8%の新築が多いです。

10年、20年経ったら
こんな惨状に・・・。

って、そりゃそうだろ!!


地主が現金で建てるとか、キャピタル
狙いならまだしも、利回り8%の新築を
20年も持ってたらまずいでしょ?

5年程度で売って入れ替えなきゃ。


あと、将来想定している修繕費も
超高いし・・・。
そんなにかからないのでは?。


おそらく、大○○託とかレ○○○スが
念頭にあるのかなぁ。



賃貸経営はこんなに危ないよ、
でもこっちはこんなに甘いよ~。


と自らの利点の説明につながります。


分かりやすい事例として挙げていると
は思いますが、この程度の説明でなびく
人は、やっぱり失敗するのかな?



この手の非居住用不動産への投資は
アパート大家よりも事業性が強く、
よりシビアな世界と感じます。


アパートよりも参入金額は低いものの、
商品力に差をつけにくいので
立地選びがよりシビアです。

ノウハウが出回っていないので、
適正価格の見極めも難しいですね。

土地や建物は借り物で、そこに
資産性の無い物を導入して開業するの
で、失敗すると借金だけが残ります。



でも、うまく行くと儲けは大きい。

アパートとは違う動きをするので
リスクヘッジとしても機能します。



大きな魅力は確かにあると思うので
修行して頑張ります。




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