川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2015年07月

先週、マイナビさんの取材を
受けてきました。


スーパー大家の賃貸経営術
というサイトの取材です。


ボツにならなければ、来月に公開予定
だとか。

私の顔出し写真付きなので、ご興味が
ございましたら見てやって頂ければ
幸いです。



取材の中でいろいろな事を聞かれるの
ですが、自分のスタイルの中で
どこがエッセンスなのか?

改めて聞かれると、内容をまとめて
お話をするのは難しいですね。


例えば、こんな質問があります。


【問】
なぜ、入居率が高いのか?

【答】
お得感のある部屋を心がけている


一言で答えればこうなります。


家賃に対し、設備、立地、美観等が
釣り合えば入居者は見つかるはずです。


そのためには、

「安く買って安く貸す」

事が重要と考えています。



では、「安く買う方法は?」


・毎日サイトで物件検索
・他人が嫌がる物件を買う
・ステキな業者さんを見つける
等々

いろいろとあって、話は発散して
いきます。



「安く貸す方法は?」

これもまたいろいろあって
話は発散していきます。



一方で、募集面の対策も重要です。

どんなに素晴らしい部屋でも、
必要とする人に知られなければ
意味がありません。


そのために、

・広告費増額
・敷金礼金ゼロ等条件見直し
・仲介さんへの大家営業
・FAX,メールで広域に依頼

等々、いろいろとやることが
ありますね。


そしてこちらもそれぞれにやり方や
考え方があり、話が発散していきます。



結局のところ、


・安く買う
・安く貸す(適正な価値の提供)
・必要な人に情報を広める
・関係者と仲良くやる

これができれば、経営は安定する
はずです。

賃貸業に限らず、飲食店でもなんでも
基本はきっと同じなんだと思います。



自分で言うのもなんですが、
これらのバランスが取れているので
今の所は入居率をキープできているの
だと思います。


どこかに強みがあるわけではなく、
「バランス」
が重要なんですかね。


単に運が良いだけかも
しれませんが・・・。



なんだか地味な話ですね。

不動産って地味な事の積重ね
ですよね。



カッコいい新築とか、どうしようもな
いボロの再生とか。

そういう派手なものにも
ちょっと憧れます。


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7月に入り東京は10日間連続の雨。

TVでもコインランドリーの利用者
増加中なんて放送していましたね。


私のお店はどうだったかって?


100円玉の大雨洪水警報や~(笑)


通常の3~4倍のお客様にご利用を
頂きお店は大盛況。

ただ、ほとんどのお客様が「乾燥機」
をご利用のため、フィルターがすぐに
詰まってしまいます。

一日2回掃除を行い、
何とかしのいだ感じですね。



梅雨時は、普段コインランドリーを
利用しない方も多く来店されます。

一度利用をするとキッカケになり、
その後の継続利用につながります。

逆に言えば、初めての利用で不快な
思いをすれば、二度と使われる事は
無いでしょう。


梅雨時は、「売り上げが伸びる」
だけではなく、お客様開拓のためにも
非常に大事です。


だからこそクレームゼロをめざし、
気合を入れて掃除をしました。

お客様のためなら、たとえ雨の中
何回家と店舗を往復しても
ヘッチャラです。



お店にいる時間が長かったせいか、
お客様とお話をする機会も
多くありました。


「作ってくれてありがとう」
「洗濯物助かったわ」

など、ありがたいお言葉を
頂くことができました。


言葉はプライスレスですが、
本当にうれしいものですね。

言葉ってスゴク大事です。


当店も、少しは地域に貢献が
できているのかな?


「相手から感謝をされる」


これは、株などの金融商品への
投資では味わえない事です。


「お客様相手のリアルな事業」
は確かに面倒な事もありますが、
その分やりがいもありますね。


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8末予定の退去連絡が
来てしまいました。

前オーナーからの長期入居の方で、
おそらく10年以上のはずです。


当然部屋は荒れているでしょうから
天壁クロス張替、床対応は必至。
水栓やキッチン交換も必要かも?

リフォームフルコースを
覚悟しています。




さて、突然ですがここで問題です。

2Kで想定家賃3.5万円のお部屋。
リフォーム費用はいくらかければ
良いでしょう?




って、答えはありません。
そんなもん大家の考え方次第です。


でも、2Kで3.5万円という事は、
大した物件では無い事が
ご理解頂けると思います。


費用をかけて、「イケてる部屋」に
しても、家賃UPは期待できません。

「安さが必要」

なエリアであり物件です。


分相応のリフォームで、
「賃料の割に小奇麗な部屋」
を目指す、低価格戦略の方が
望ましいでしょう。


この部屋の家賃1年分で42万円。

かかったとしても、このあたりが
リフォーム費用の限界かなと
思っています。




全室クロス張替で、8万。
キッチンと洋室床張り替え7万。
ドアホン増設2万弱。
全室電灯交換1万円。
換気扇3か所交換2万弱。
その他備品交換で1~2万。


悪い事にこの物件は和室があるので、
これを何とかする必要があります。

和室継続なら畳表交換が2万弱。


でも、できれば洋室変更したいです。
床下地作りから必要なので8万程度。



あっ。
たぶん和室は京壁のはず。

クロス張るには下地作業が余計に
必要でお金がかかります(涙)。


キッチンはそのまま使えれば、
ダイノックシートを張って、
取っ手を交換して2万円。


使用不能で交換なら5万程度。
レンジフードも交換なら
さらに1万円UP。

水栓金具も交換なら、一カ所1万円。


ルームクリーニングで4万円。


と、必要最低限のリフォームを考えた
だけで40万円程度はかかって
しまいそうですね。


ちなみに、このケースは
施主支給+自己発注の想定です。

一部分離発注する事もありますが
基本は一社におまかせです。


大体いつもはこんな感じで
リフォームしていますね。




和室はウッドカーペットで我慢?
ドアホンは無線で工事費削減?
クロスやめて塗装?


思い切って


「実践DIY大会」


と銘打ち、大家さんに集まって頂き
作業を手伝ってもらうとか。

だれかやりますか?(笑)



いつもと少し違う事をやりたいと
ちょっと考えています。



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先週の記事で、滞納時の保障会社さん
の対応について配信をしました。

内容に一部誤りがありましたので
訂正をさせて頂きます。



誤りの箇所は、賃貸契約解除から
強制執行を行うまでの間の
賃料保障に関する記述です。


この間の賃料は保障されないと
記載をしましたが、正しくは
保障されるとの事です。


お詫びして訂正いたします。



保障会社が賃借人から賃料を徴収でき
なくなると訴訟に踏み切ります。

賃貸契約解除と、部屋に残った動産を
排除するための強制執行が目的です。


ただ、訴訟は5~6か月かかるので、
その間部屋をいじる事ができません。


既存の賃貸契約はなくなりますし、
次のお客様の入居付けもできないため
実質半年分の家賃がなくなってしまい
ます。

大きな機会損失ですね。



しかし、リクルートさんの場合は、
訴訟期間中についても、家賃相当額を
保障して頂けるとの事です。


これは非常にありがたいです。



また、退去後の原状回復費用も
保障をしていただけるとか。

ただ、こちらの費用査定は、国交省の
ガイドラインに基づき厳しめ。


入居期間が長い場合、
ほぼお金は出ません。


今回の部屋は前オーナー時代からの
長期入居部屋なので、どちらにしても
回復費用は期待できませんでした。

実質あまり影響なしですね。



今回の経験で、保障会社さんの
ありがたみを感じております。



1か月程度の賃料相当の保障額で
ほぼ1年分の家賃、訴訟費用、
残置物の廃棄費用、そしてすべての
作業の代行を行って頂けるのです。


事故率に基づいた保障額だと思います
が、こんなに費用が掛かって大丈夫
なのかな?



そういえば、破たんした保障会社も
過去にありました。


保証会社も大変ですね。



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7月1日で会社を辞めて一周年。
本当にあっという間の一年でした。

この一年で増えたもの、
減ったものと言えば・・・。


【増えたもの】

・睡眠時間
・子供との時間
・家事の時間


【減ったもの】

・ストレス
・体重
・預金



増えたものは主に「時間」関係。
正確に言えば、

「使い方が変わった」

というべきかもしれません。


会社で働いていた時間が、他の用途に
変わっただけ。
時間自体は増えませんからね。


減ったもの筆頭は「ストレス」。

毎朝感じた「モヤ~」とした不快感は
無くなりました。

いや、ホント。
会社に行く前、気持ち悪く
なっていましたから。

ほとんど病気でしたね(笑)。


また、毎朝走るようになったので
体重が減りました。


「健全な精神は健全な肉体から」


でしょうか。



残念ながら「預金」は減りました。

収入が半減したにも関わらず、
いろいろな事業投資系に出資し
ちょっと「出資貧乏」気味です。


すべて成果が出れば良いですが、
リスキーな物もありますし、
時間もかかります。


この

「結果がでるまで時間がかかる」

という部分は、少し見落としていた
かもしれません。


手元キャッシュが少ないと、不動産を
買う上にも他の事業を行う上でも
障害になります。


やはり、「日銭」を生む事業を
もう少し増やしたいですね。



この一年だけをみれば

「会社を辞めてよかった」

と感じています。



ただ、自分がこんなに

「ダラケ虫」

だったとは思わず、
自分に幻滅です。



日中家で一人でいると、
どうしてもダラケます。


しかし、予定を作り人と話をすると、
刺激を受けダラケ虫が逃げ出します。

暫くの間自分でも驚くほど、
内容の濃い日々を過ごせます。



毎日こんな風に生きていけば・・・。

きっと「スゴイ人」になれるでしょう。



だからこそ次の1年は、
意識していろいろな場に参加し
人と話をしようと思います。


しかし私は「人見知り」。
大人数は苦手です。


「飲み会で席を移る」とか
「話してる輪の中に入っていく」とか
出来ないんですよねぇ・・・。



平日の日中、数人でランチ会でも
出来ればいいけどなぁ・・・。


そんな会合ないかな?
無ければ自分で作ろうか。


ランチ会をするとして、
私がgiveできる事は何かな?

情報クレクレ君には
絶対になりたくない。


出会いの場を作る?
何か怪しげですね(笑)


それくらいの意気込みで
世界を広げたいですね。



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