川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2015年08月

絶対購入してやる

久しぶりに「マジ」で物件探してます。

直近の購入から早一年以上。
そろそろ次の物件購入を考える時期に
なりました。


しかし、どこのサイトを見ても
物件が無い。
本当に枯れてる感じ。

で、久しぶりに「アレ」を
敢行しました。

「メール攻撃」です。

メール攻撃とは、ハトマークサイト
(http://www.hatomarksite.com/)
で収益物件を扱う業者さんを選択し、
「物件紹介してね♪」
と無差別にメールを送るという
恐ろしく手間のかかる作業。


具体的なメールの内容は、希望条件
(価格、利回り、その他条件)
資産背景(自己資金)、所有物件、
連絡先、意気込み等を書いています。



いつもは自分希望エリアに絞って行う
のですが、今回は時間があるので
神奈川全域を対象にローラー作戦を
決行。


約10時間をかけ、メール総数
297通を送付。
その衝撃の結果は!!



反応:7社
打率:2分3厘5毛(2.35%)


ガックリ・・・  Orz


こんな打率、2軍どころか
戦力外通告ですよ。

しかも、初めて攻撃をした横浜/川崎
地区は150通近く出して反応ゼロ。
都会は冷たいのぉ。

やはり私は郊外がお似合いなのかな。


メール攻撃はこれまでも行ってきまし
たが、1割弱の反応はあったものです。

文章もその時とほとんど同じものです。


なのに、この反応率の悪さ。


それだけ売り手市場なのか?
過熱しているのか?
同じことをする輩が増えたのか?


やはり最近は厳しいですね。


ま、それでも新たに連絡を頂いた
業者さんがいるわけですから
行動は無駄ではありません。

非公開物件情報も2件ありました。


これがご縁で、何かが生まれるかも
しれませんし。



次は埼玉、いや千葉か?
それとも天下の東京を攻めようか?


とりあえず頑張ってみます。



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いつかは起きる事

この夏、今まで他人事と思っていた
入居者の死亡に遭遇しました。

不動産賃貸業を行う以上、いつかは
遭遇するはずですが、遭遇するまでは
リアルな想像ができないものです。

知識としてあってもリアリティがない
ため対応が中途半端なまま放置。

そして、ある日突然目の前に現れて
慌てる。

そんな経験をしました。



実は、これと似たような物が
もう一つあります。

「金利上昇」


今が異常とも言える低金利時代である
事は皆さんご存知かと思います。

金利は上昇するであろう事も、知識と
してお持ちだと思います。


でも・・・。

なんかリアリティ無くないですか?



一応私もシミュレーションはします。
金利が4%上がったら?とか。

それでも経営は継続できる予定です。
でも、全然儲かりません。
一家離散です(笑)。



「ある朝金利が4%上がってた」
なんてことは無く、金利は徐々に上が
ります。

ある日突然発生する死亡事故とは違い
対応を行うための時間があるはずです。


金利上昇に対しては


・借り入れ比率を下げる
・固定金利に移行
・金利を下げる
・超高利回り物件を増やす
・借り入れに依存しない収入源
・価格転嫁しやすい収入を増やす


など、やる事は沢山あります。


でも、やらない。
というかなんとなく後回しになりがち。

リアリティが無いんですよね。
上がり初めて「エライこっちゃ」
となる。


今回の死亡事故のおかげで、急に
いろいろな事が怖くなってきました。

いつか起こるだろうけど、今は起きて
いないでリアリティの無いリスク。

下手をすると「退場」になりかねない
大物リスクが多いのではないでしょう
か。


大地震とか、大雨で擁壁が崩れるとか。


自戒を込めて、こういう物への備えが
重要かなと感じます。


借り入れに依存した不動産賃貸業は、
やっぱり怖いです。


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死亡リスクを考える

前回の記事で、入居者の死は避けられ
ないリスクであると書きました。


リスクとして見えているのであれば、
何らかの対処が必要です。

リスク対応としては、
「回避」「保有」「低減」「移転」
の4つがあります。


まず、「回避」ですが・・・。
完全な回避は不可能です。

死は入居者自身ですら予測不能であり、
回避する事はできません。



2番目に「保有」。

保有は、発生しても影響の少ない
リスクは放置するという対応です。

入居者の死亡は影響が大きいため、
リスクの保有は通常避けるべきです。

お金持ちならばいいですが、融資で
がんばって物件を購入したような
普通の人は、何らかの対策が必要と
考えます。


物件の数を増やす事で、一棟当たりで
みればリスク保有をしつつ、全体で
低減する事にはつながります。



3番目として「低減」。

ここが最も重要ではないかと考えます。

低減策としては大きく二つあります。


1.入居者の選別

当然ですが、高齢者よりも若者の方が
死亡リスクは低くなります。

しかし、私のような築古物件において
高齢者を排除する事はできません。

「起きるもの」と考えて、
「早期発見」につなげる方が
現実的であると考えます。


2.発生時の早期発見

万が一事が発生しても、早期発見を行
えばそれほど問題はありません。


単身者より2人暮らしの方が
発見は早まるでしょう。

ご高齢でも、近所に親類が住んでいれ
ば以外と行き来があるものです。

メールが使える方ならば、大家が毎朝
メールを送るのも一つの方法です。

新聞を取る方なら、配達員と仲良くな
れば情報が伝わるでしょう。


なお、センサー等による監視システム
は高額なので私には縁がありません。

家賃の高い物件なら、導入を検討して
も良いでしょう。


ちなみに、ケースワーカーや民生委員
はあまりあてになりません。

確かに定期的な訪問をしますが、
通常は一ヶ月に一回程度。

早期発見は難しいでしょう。



4番目として「移転」。

対応にかかる金銭を他者に移転する。
保険等ですね。


まずは連帯保証人を取る事。
できれば親族が望ましいです。

通常は遺品整理や現状回復費用につい
て、請求ができます。


でも、誠意のない保証人もいます。

また、私のような低家賃物件の場合、
保証人無しの入居者さんをお客様とし
てお迎えする事も時に必要です。


その場合は保険が必要です。



滞納対策として保証会社は必須。

実は、多くの保証会社では遺品整理費
用まで保障の対象としてもらえます。


その他、入居者死亡に起因する現状回
復や空室に対する保険があります。

アイアル少額短期保険の
「無縁社会のお守り」
等が有名ですね。
http://www.air-ins.co.jp/muen/


私は今回の一件があり、早速保険に加
入しました。



皆様の備えは如何でしょうか?



「うちは学生向けだから関係ない」

なんて思っていても、事は突然発生
します。


しかも怖いのは、影響が一室に収まら
ない可能性がある所。
風評被害が長引く可能性もあります。


たった一人の死亡のために、物件全体
が傾く可能性もあります。



不動産って怖いです。


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死ぬ確率

久しぶりの記事ですが、いきなり
ショッキングなタイトルを付け
させて頂きました。

と言うのも実は・・・。


「入居者様が亡くなりました」


詳細については割愛しますが、
突然の出来事に私は
うろたえてしまいました。



人はいつか必ず亡くなります。

その場所がたまたま私の物件の
お部屋だった。

自然な事であり、仕方がない事です。


賃貸経営を行う以上、入居者の死亡は
避けて通れないリスクです。

多くの書籍にも書かれており、私も
知識として知っていました。


でも、リアリティがない。

滞納や夜逃げは想像できても、
死亡まではなかなか想像できない。

事が起こるまでは他人事なんですよね。



私は現在26室を所有しています。
大家歴は6年ちょっと。

これまでに累計で、約1200室を
貸し出した事になります。

そして今回一件の事故が発生。
1/1200なので確率は0.08%
です。


この確率は高いのか低いのか?
ちょっと高過ぎかもしれませんね。

1200回に1回なら、100室規模
のメガ大家は毎年1件死亡事故が発生
する計算になってしまいます。



でもこの数字。
まんざらでもないかもしれません。


今回の件で、知り合いの大家さん達に
相談をしました。

すると、「実は私も過去に・・・」
と多くの大家さんから死亡事故の告白
を頂きました。


皆言わないだけで、実は体験している
ようです。



入居者が亡くなる事。
これは避けられないリスクです。

このリスクとどう向き合うべきか?

しっかりと考える必要がありますね。



次回は私なりの考えを書いてみたいと
思います。


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