川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2015年09月

アホとの戦い

コインランドリは、基本的に
無人で運営しています。

無人店舗なのをいいことに、
様々なこまったちゃんが
お店にいらっしゃいます。


私や知り合いの店主たちが実際に
遭遇したこまったちゃん達を
ご紹介します。


【ライト級】

・店内の飴を散らかす
・店内掲示物へのイタズラ
・漂白剤を床にぶちまける
・無断駐車


【ミドル級】

・深夜に寝ているホームレス
・カードゲームに興じるガキども
・店内の雑誌を盗むおじさん
・ペット用品を洗うアホ
・おでんを汁ごとごみ箱に捨てるタコ


【ヘビー級】

・店内チラシを店外にばら撒くアホ
・う○こ付おむつを捨てるバカ親
・コイン投入口に悪戯するクズ
・乾燥機に入って遊ぶヤンキー
・両替機丸ごと盗み出す窃盗団



珍しいところでは、店内でイチャつく
不倫カップルなんていうのもいます。

店内で服を脱ぎ、パンツ一丁で洗濯を
始めたおじさんもいました。


これら、全部本当にあったお話です。


コインランドリーには本当にいろいろ
な方がいらっしゃいます。



こんな困ったちゃん達への対策は
基本的に何もありません(涙)。


オーナーが自らお店に行って注意する。
防犯カメラ内蔵のマイクで注意する。

現場を前にしても、オーナーにできる
事はこの程度です。


そもそも、怪しい人を目の前に
注意するのは怖いじゃないですか。
返討ちにされるかもしれませんよ。



店内にチラシを張っても、防犯カメラ
を付けてもやる人はやります。

現場写真を店内に掲示し、
「警察に通報しました」
とでも書いておけば、少しは効果が
あるかもしれませんね。



その他の対応としては、「警察」です。


「ホームレスが寝てるので巡回して」
「深夜に未成年が遊んでいる」
「違法駐車を取り締まってほしい」
「店内に不審者がいる」


この程度のお願い事であれば、
聞いてくれる事もあります。


その際、決して110番をしては
いけません。

店にサイレンを鳴らしたパトカーが
来て大騒ぎになります。


店舗最寄りの警察署に電話をして、
相談される事をお勧めします。

バイクに乗った警官が、おとなしく
来てくれます。



まぁ、こんなアホ達は、お客様全体
からみれば本当に僅かな方です。

まともに相手をするだけ無駄です。



ある程度割り切って、お付き合いを
するしかありませんね。


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お客が増えると起こる事

コインランドリのお話。

開業から1年を過ぎ、常連さんが目に
見えて増えています。


平時の売り上げは、当初比約3割増。

雨が続くと3~4倍のお客様が
来店されます。


非常にありがたい事のですが、
困ったことも出てきました。

それは・・・。



「掃除」


来客数が増えると、その分お店が
汚れます。


実際「最近お店が汚い」との
投書を頂いてしまいました(涙)。


コインランドリーは、洗濯物を
綺麗にするための場所です。

だからこそ、店の清潔感は「命」でも
あるのです。


「綺麗だから来ている」


というお客様がいらっしゃいます。


HPの検索ワードの履歴を確認すると
「綺麗+コインランドリ」
での検索が意外と多くあります。


お客様は、それだけ「綺麗」を
重視しているようですね。


「お店が汚い」


これは結構深刻な問題なわけです。



お店の清掃は、パートさんに週5で
お願いをしております。

平日は1日おき、土日は毎回と言った
感じになります。



平常時は良いのですが、雨が続くと
掃除が間に合わないケースが増えて
きました。


乾燥機フィルタが詰まり機械が停止。
「乾かない」とのクレームが入り、
慌てて掃除に急行・・・。

これを何度かやらかしました。



よろしくないですね。


そのため最近は、雨が続くと
気が気ではありません。

早めに私がお店に行き、
掃除をするようにしています。


開業時には想定していなかった
事態です。



リアル店舗は、ある意味不動産よりも
手がかかります。

コインランドリーも、やはり不労所得
ではないようですね。


・掃除
・お店の確認
・パートさんとのコミュニケーション
・洗剤、柔軟剤補充
・備品の発注と受け取り
等々


お店に行く機会は意外とあります。

お客様が増えるとなおさらです。


可能な限り、自宅から近いところで
開業することをお勧めします。


それが嫌なら、行かなくても良い仕組
みを作る必要がありますね。


パートさんを二人体制にして、
必ず毎日掃除を行うとか・・・。



まぁ、お客さんが来なくて
汚れもしない店よりは
ありがたい事なんですけどね。


繁盛すればしたで、いろいろと
問題も出てくるものです。


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地価下落とたこ足

9月16日に基準地価が
発表されました。

所有物件の地域を確認するも
軒並み下落。

0.5%~1%程度でしょうか。


一部地域を除き、日本中で下落を
していますから仕方がありません。


持っている資産が下落していく。

改めて怖さも感じます。



賃貸物件の資産価値は、
「土地+建物」です。
(収益性はちょっと置いておきます)


土地が毎年0.5%下落。
建物は毎年の償却分価値が下落。
維持管理費が発生。
家賃は横ばいor下落。
そんな状況からの融資返済。


収益どころか資産の維持も本当に
出来るのかと思う事があります。



例えば、利回り10%の物件を
金利4.5%。
20年落ちのRCをフルローンで
購入した場合。


土地の価値が毎年0.5%下落。
建物価値は1/27(3.7%)下落。
金利は4.5%。

少し乱暴ですが、合計で8.7%分の
資産を毎年失っているように見えます。



しかも管理を委託していれば、
売り上げの5%が経費になります。

利回り10%のつもりが、
9.5%になるわけです。



購入金額に対し9.5%の収入がある
一方、8.7%分の資産を失っていく。


その差、0.8%のプラス。
薄氷のプラスです。


さらにかかる、電気代、火災保険、
修繕費。
税金だってかかります。
空室だってゼロではないでしょう。


資産価値をベースに考えた時、
毎年のプラス分は果たして
どの程度なのでしょう?



実際には土地/建物が下落しようが、
売らなければ目に見えません。
(担保価値の話は置いておきます)


1億の物件が利回り10%で稼動して
いれば、維持管理費や返済を行っても、
満室なら手元に数百万は残ります。

なんとなく儲かっている気分に
なりますね。


でも、本当に儲かっているのか?

タコが自分の足を食っているだけでは
ないのか?


気づいた時には・・・。
とならないようにしたいですね。



まぁ、実売価格の話ではないので
実際はそこまで値下がりしないの
かもしれません。

収益還元の評価が定着し、
資産価値はむしろ向上する
可能性もゼロじゃありません。



でも、長期的に見れば土地は
下落傾向に見えます。

物価が上昇していれば、資産価値は
減っていくわけです。


そんな物を使って私は商売をしている。

そこんとこをよ~く考えておく
必要があるなと感じました。


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アクセントの付け方

他物件との差別化の為にアクセント
クロスを使います。

アクセントクロスには、大きく3つの
役割があると思っています。


1.ポータルを見る人へのアピール
2.内見者へのアピール
3.大家の自己満足(やった感)



例えば、壁面一面にピンクの水玉模様。


ポータル写真用であれば効果的ですね。

ポータルに掲載される写真は小さい
ので、原色系のド派手なクロスじゃ
なければ目立ちません。

ポータル上で目に留まれば、内見に
つながる可能性が高まります。


では、実際に住むとなれば
どうでしょう?

私なら嫌ですね(笑)。

毎日見てたら疲れません?


ポータル写真向けのアピールと
実際に内見をした入居者へのアピール
は違うのかなと思っています。


インパクトがあればいいって
もんじゃない。


都会の賃貸需要が旺盛な所なら、
ニッチな人を狙ってみるのもアリです。

やるなら徹底的にですが・・・。


アクセントと言えども、万人受けする
事が重要かなと思っています。

住んだ後を考えた現実的なアクセント。


「現実的な・・・」


そう考えると、今度は無難な色や柄を
選び、つまらない部屋になります。

アクセントクロスを始めた頃の私が
まさにそう。

思ったほどのアクセントにもならず、
ほどほどの部屋になってしまいました。



派手なクロスを使えば、全体の
バランスが難しく、お客様の間口も
狭めてしまう。

無難にすれば今度はインパクトが
出ない。


難しいです・・・。


多くの事例を見て、センスの良い組み
合わせを学ぶしかないですね。

部屋に限らず、カフェとか美容院とか。



で、最近はどうするかというと・・・。


・ホワイトハウス作戦
・ナチュラルハウス作戦


このあたりの作戦を取るように
なりました。


「ホワイトハウス作戦」とは文字通り
「真っ白」にしてしまう作戦。

壁、天井、柱、建具。
なんでもとにかく真っ白。

アクセントとは対極にありますね。


柱も含めすべてが白くなると、
清潔感と高級感があり、部屋も
広く感じます。


「色の白いは七難隠す」ですね。


特に低家賃の家ならば、下手にアクセ
ントクロスにお金を使うよりも手っ取り
早いと思います。

柱まで白い家は、意外に少ないですね。



もう一つは、ナチュラル系アクセント。
レンガとか木のクロスです。

不思議なもので、このような自然素材
の場合壁一面でも「圧」をあまり
感じません。

それでいて、差別化ができます。



最近、いろいろな大家さんのお部屋を
実際に見るセミナーが多くあり、
何人かの方の部屋を見せて頂きました。

その中で私が「イイな」と思ったのが
上記二つの作戦です。

早速パクらせて頂ました(笑)。


まぁ、私の趣味なんですかね・・・。


アクセントクロスは、自分のセンスを
さらけ出すようでちょっと恥ずかしく
もあります。


「センスに共感できる入居者募集」
って感じでしょうか。


結局は大家の自己満足でしか
ないのかもしれませんね(笑)。



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神は細部に宿る

「なんとなく古臭い」

こんな理由で内見者を逃した
事があります。

築20年超えの部屋ですから
おっしゃる通りではあります。

でも、やっぱり屈辱的でした。
自分の子供を馬鹿にされた気分です。



・全部屋の天井、壁クロス張替
・床CF張替
・キッチン、吊戸棚シートを張り
・新品の水栓金具
・温水洗浄便座
・ドアホン設置
・追い焚き(非バランス釜)


と、内装はピカピカ、設備もイマドキ
なお部屋です。


しかし、ひとつだけ手を抜いていた
場所があります。

それは・・・。



「塗装」



柱、木枠、建具等、木部塗装を
やらなかったのです。



木部は壁や天井に比べれば、面積は
わずかです。
リフォーム前はあまり目立ちません。

塗らなくても機能上の問題はありませ
んし、何よりコストカットになります。
貧乏根性ですね。


しかし、リフォームを行い、壁が白く
なると未塗装の木部が急に存在感を
あらわします。


「わしゃぁまだ薄汚れとるぞ~」



面積でいえばおそらく5%以下のはず。
それなのにこの存在感。

侮れません。



2DK程度の塗装なら、建具を含めて
7~8万円といったところでしょうか。

微妙な金額ですが、これをやるか
やらないかで部屋の印象が大きく
変わります。



「古臭さ」と「レトロ感」は違います。

古臭さは不潔感。
レトロ感は「味」になります。

汚れた木部も「味」という事で
自分を納得させていましたが、
単なる言い訳なのかもしれません。


しかも今回は苦戦するお部屋。

しっかり「塗り」を行い、徹底的に
「古臭さ」を消す予定です。



神は細部に宿る。


・黄ばんだスイッチプレート
・くすんだ水栓金具
・端が黒くなった鏡


こんな「古臭アイテム」は大丈夫?

やるなら徹底的に、やらないなら
そのまま。

中途半端が一番良くありません。



予算と相談しながら、やってみます。

早速、色見本を買っちゃいました。



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