川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2015年10月

逆営業をしてみよう

携帯に見慣れない番号が着信。
恐る恐る出てみると。

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「どうも~、○○さんですか?」


やけに軽いノリだ。


「実は今、投資用マンションの・・・」


と、こんな感じの投資用マンション営業
電話がよくかかってきます。


今までは面倒だったので
「不動産には興味ありません!!」
と大嘘をかましてガチャ切り
していました。


ところが最近は、少しお付き合いして、
話を聞いてみる事にしています。


営)「不動産は既にお持ちですか?」

私)「はい、持っています」

営)「利回りはどの程度?」

私)「15%以上の一棟物ですね」

営)「入居率は?」

私)「だいたい満室です」



大体こんな感じのやり取りで、
すぐに主導権がコチラに移ります。


利回り7~8%のワンルームを売りこむ
相手ではない事に、相手も気が付く
ようです。



なぜ、一見無駄そうな会話をするのか?



きっかけは、最近読んだ
ある方の記事です。


その方は、かかってきた営業電話に対し、
逆営業を仕掛けるそうです。


全空の一棟物とか再建築不可とか。
「売りにくい物があれば紹介して」
とこちらから売り込みをするのです。



投資用区分マンションを売る業者さんは、
売り物件を他社から仕入れています。

売れば売るほど実績は上がり、
仕入が有利になり、利益も上がります。

他社がもて余す「売りにくい物件」まで
売れれば、会社の実績はさらにUP。

営業さん個人の査定もUP。

私もいい物件が購入できれば収入UP。


皆が喜ぶWIN-WINの関係ですね。



という訳で、営業電話もガチャ切りせず、
最後はきっちり逆営業で締めくくるよう
にしています。


わざわざ向こうから、電話代負担で
営業さんが来てくれたのです。

追い返すなんてもったいない!!



また、営業さんのお話に付き合って
あげると、相手も少し嬉しそうです。

一日何百件電話をするのか知りませんが、
毎回ガチャ切りされるのは
精神的にもキツイと思います。

少しでも会話ができれば、たとえ相手が
おっさんでも、一時の癒しになるかな?


私の事が、印象に残れば
良いのですが・・・。


相手の印象に残っていれば、何かの拍子
に物件を持ってきてくれるかも?


可能性はゼロじゃない。
使えるものは、なんでも使いましょ。



ちなみにネタ元の方は、この方法で
実際に良い物件をご紹介頂いたとか。



営業電話も侮れませんね。

この世に無駄な事なんて無いのかも?



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また滞納だ

満室物件の管理会社から入電!!
こんな時は間違いなく
「BAD NEWS」です。

恐る恐る電話に出ると・・・。



「長期滞納で訴訟の手続きを・・・」



キター!
本年2度目の長期滞納!!



ちなみに、このお部屋も
保証会社を付けています。


入居者-保証会社間で滞納のリカバリ
について話し合いが行われていましたが、
全く解決せず滞納継続。


ついに訴訟&強制退去コースになります。


こんな事が今年2度目。


前回は完全に「夜逃げ」で入居者とは
音信不通でした。


今回はまだ部屋に居るようで、
安否確認はできています。

家賃未払いのくせに、タダで住み続けて
おり頭に来ます。

おまけに、先日「お誕生日ギフト」まで
送ってしまいました。


くそ~、ギフト返せ!!


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滞納する人って、部屋が荒れる事が
多いです。

このお部屋は2年前にリフォームした
ばかりですが、どこまで荒れている
のやら・・・。



まぁ、今回も保証会社に入っていたので、
訴訟、残置物撤去、明け渡しまでの家賃
はすべて保証されます。

もはや保証会社は必須ですね。



夜逃げ、死亡、また訴訟。

何故今年は物件でいろいろと
事件が起きるのだろう?


入居者の属性が低い?
世の中不景気だから?


これは今に始まった事ではありません。

抱えていた「リスク」がたまたま
重なっているのかな?


やっぱり私が前厄だから?
本厄の来年はいったいどんな事に・・・。



来年は、厄払いの祈祷をしないと
まずいかな(笑)。



まぁ、粛々と退去に向けて進めます。



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当たりを活用するには

何事もある程度勉強をしたら
「やってみる」事が重要ですよね。

やらずにウジウジ考えていても、
結果はついてきません。


でも・・・。
初めては怖いですよね。



不動産賃貸業への参入を考え物件を
見始めた頃。

今にして思えば「当たり」の物件も
ビビッて買いそびれていたように
思えます。


誰でもわかる「S級物件」であれば、
初めての物件調査で出合っても、
購入へと動く事ができるでしょう。

しかし、「B+」のまぁまぁ物件の場合、
未経験者だと物件の欠点にビビり、
なかなか一歩が踏み出せない物です。



人でも物でもそうですが、経験が浅い時
に「当たり」に出会ってしまうと、
うまく活かせず不幸かもしれませんね。



実は最近、私もそんな経験をしました。


対象は自宅近所の借り土地。
コインパーキング用の用地です。

広さ、賃料ともチョイ高め。
目の前には三井のリパークが既に開業済。

住宅街ですが駅からは遠く、
学校や会社はあまり無いような場所。

自宅の近くで、子供の頃から
よ~く知っているような所です。


開業済の向かいのリパークには
パラパラと駐車車両がありますが、
正直な所パーキングの需要に
確信が持てませんでした。


もう一つのネックが開業費用。

10台以上駐車可能な大きさで
路面は砂利。
開業費用や賃料がかさみます。


コインランドリーの開業資金に比べ
可愛い金額ですが、この時はビビッて
躊躇しておりました。


結局なんとなくそのまま踏み出せず、
しばらく経って現地を訪れたら・・・。



「三井のリパークになっていた!!」



三井のリパークが開業し、既存分と
2カ所並びになっていました。

リパークは土地を一括借り上げなので
ある程度「収益性あり」と見込みが
あっての開業のはず。

既存パーキングの売り上げデータも
あったのでしょう。


実際車もパラパラ停まっており
なんだかうまく回っている様子。



あ~、やっておけばよかったかも(泣)。
ビビッて「当たり」を逃したかな?
後悔先に立たずですね。



まぁ、過ぎた事は考えても
仕方がありません。

こんな経験を繰り返せば、そのうち
「ポン」と一歩を踏み出せるように
なるでしょう。



実際、別の場所ではポンと踏み出し、
今の所躓いていますが・・・(笑)。


いろいろな経験をすることで、
不意に「当たり」と出会っても、
うまく活用できるようになるのでしょう。

そのためには、「やってみる」が重要。
大ケガをしない程度にですが。



やっぱり「動いてナンボ」ですね。

精進します。


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大家さんの学校

縁あって、「大家さんの学校」にコラムを寄稿する事になりました。

こちらのサイトは、これから国内不動産を所有しようとする人はもちろん、
海外不動産に関する情報発信も行っております。

「○待」とか「建○家」とは、一風変わったサイトですね。

先輩大家さんのインタビューなども掲載されているので、
要チェックですよ!!


このブログの過去記事も、今となっては少し内容の
古い物もあるかもしれません。

記事の再編を兼ねて、「今の私」の切り口で
コラムを書いてみたいと思っています。

お楽しみに。

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保険代理店の力

また火災保険のお世話になりました。
今年3件目かな?

今回はエアコンの故障に関する事案で、
無事満額請求が通りました。

ありがたや、ありがたや。


最近は所有物件に事件が続き、
出金にラッシュだったので
本当に助かりました。



アパート経営をはじめた当初は保険
に対する知識がなく、思えば本当に
無駄な事をしていました。


「火災保険=火事で使う」


程度の認識しかなく、物件が壊滅的な
被害を受けなければ関係がないと
思っていました。

でも、そうじゃないんですね。

火災は当然ですが、自然災害もOK。
(地震原因の災害と噴火を除く)

もっと言えば、突発的に発生した事案
なら基本なんでもOKです。



「突発的」
意味:思いがけず起こるさま、突然。



火災保険にとって極めて重要な
キーワードだと思っています。



「強風で屋根が壊れた」
突発的な事故ですね。


「車が突っ込み外壁が壊れた」
やはり突発的ですね。


「浄化槽のブロアーが壊れた」
これはどうでしょう。
突発的ですよね?


「エアコンが壊れた」
これも突発的ですよね。



大抵物が壊れるときは「突発的」です。
ある日突然動かなくなります。

その点からすれば、火災保険の対象に
なる可能性があります。



しかし、20年使ったエアコンが壊れ
果たして「突発的」と言えるのか?

普通に考えれば「経年劣化」の可能性
が高いですね。



でも、もしかしたら落雷による
過電流が原因かもしれない。

落雷が原因なら、立派な「突発的」
事故であり保険の対象です。



では、その原因は誰が検証するかと
言うと・・・。



このあたりが、代理店の力だったり
するわけです。


同じ会社の保険で、同じような事故に
合っても代理店により保険の支払いに
差が出るのはここにあります。



申請に際し、クロをシロと嘘つくわけ
ではありません。

ただ、どうしてもグレーな部分は
出るわけで・・・。



いろいろな意味で、代理店の力の差が
出る場面がありますね。


代理店選びはとても重要です。

ご興味がありましたら、
お問い合わせください。


ちなみに、「長年の雨漏りでクロスが
傷んだ」みたいな事例は「突発的」
では無いので火災保険の対象外です。


でも、飛来物で外壁に傷がつき
雨漏りしてクロスが傷んだ場合には、
「突発的」ですので火災保険の対象と
なります。



異常を見つけたら、早めの申請が
必要ですね。


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