川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2015年10月

はやり物のairbnb。

空き家を貸す程度の認識しか
ありませんが、かなり熱い市場の
ようですね。

一昔前の「シェアハウスブーム」を
思い起こします。


airbnbについて、いくつか面白い話を
聞きました。


顧客とのやり取り、室内準備、
後片づけ等。

運営が面倒なイメージでしたが、
それらを代行する業者さんも
いるそうですね。

物件と設備の用意だけで、運営を外注
できるなら興味をそそられます。

まぁ、業者さんも玉石混合だ
そうですが・・・。



airbnbに参入しているのは、物件の
所有者とばかり思っていましたが、
賃貸での参入も多いようですね。

簡単に言えば「又貸し」。

貸家を借りて、それをairbnb向けに
さらに貸し出す。

月10万で借りて、airbnbで20万円
稼ぐイメージ。

頭いいですね。


事業開始の手出しが少なく出口も簡単。
旅館業法で規制が入っても、すぐに
辞める事ができます。


「物件は買う物」と凝り固まっていた
自分の発想力の無さにガッカリです。



この「又貸し作戦」ですが、問題点も
あります。

当然の事ながら、又貸しには大家さん
の承認が必要です。

でも・・・。
未承認で行っている「アホ」が
沢山いるそうです。


大丈夫ですかあなたの物件?


念のため、自分の所有物件をairbnbで
探してみた方がよいようです。


知らないうちに又貸しされているかも
しれませんよ。

特に、都心のマンション系は
怪しいとか。



早速自分の物件を確認しましたが
登録はありませんでした。


まぁ、地方のボロ屋じゃ借り手も
居ないですかね(笑)。



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もし賃料の値上げができたら、
経営が楽になりますね。


大家なら必ず夢見る事です。


しかし、値上げをすると退去に
つながる可能性もあり、実際には
なかなか怖くてできません。


特に住居用だと、値上げは難しか
もしれませんね。


でも、テナント物件なら話は違います。

盛業中であれば、少々家賃を値上げし
ても退去しないでしょう。


私は大家業の傍ら、店舗を借りて
コインランドリーを経営しています。

そのため「借り手」の気持ちも
わかります。



開業にあたり多くの物件を検討し、
ようやく見つけたこの店舗。

お客様に店が認知されるまでに
時間もお金もかかりました。

ようやく軌道に乗った矢先、
更新のタイミングで1割の値上げ。

さぁ退去するか?



絶対しないと思います。

というかできない(涙)。



店舗の場合、引っ越しは大変です。


・新店舗を探す労力
・新店舗の内装工事
・旧店舗原状回復
・新店舗認知のための宣伝広告費
・新店舗開店までの間の利益喪失
・常連客を失うリスク
等々。


とにかく労力・時間・お金が
かかります。


1割程度の値上げなら、受け入れる
しかないですね。

店舗の引っ越しは、
住居とは重みが100倍違います。



ちなみに今回、コインランドリーは
更新を迎える事ができました。

開店前は大家さんからも随分心配
されましたが、今のところ廃業せずに
持ちこたえております(笑)。

賃料の値上げ無し。

いい大家さんで良かったです。




まぁ、更新料は一か月分
しっかり取られましたが・・・。
地味に痛いですね(涙)。


借りる立場になると、更新料って
とても理不尽に感じます。


なぜ借りている「お客様」の私が、
期間延長のためにお金を支払うのか?

100歩譲って契約書作成の費用だと
しても、5000円くらいで良いと
思いますが・・・。


とはいえ、自分の物件ではしっかり
更新料を取っているので人のことは
言えませんね。


不動産を貸す側と借りる側。


私は両方の事業を行っているので、
いろいろと考える所もあります。


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私はコインランドリーと
コインパーキングの両方を
経営しております。


両者ともに無人であり
コインビジネスではありますが
集客方法に違いを感じております。



コインランドリの商圏は、
半径1キロ程度だと思っています。

商圏内の需要を掘り起こし、
来店につなげる事が重要です。

逆に言えば、お客様の対象が明確
になっているので、エリア内への
チラシ配布で集客効果を得ることが
できます。


店舗の視認性が悪くても、
他の方法で補う事が可能なわけです。


自分の店や他のオーナー店舗をみると
ある程度人口が密集していれば、
立地についてそこまでシビアに考える
必要は無いように感じています。


極端な話、家賃が安くて駐車スペース
があり、ライバル店が近くになければ
OKみたいな。



一方、コインパーキングは少し
違うように感じています。

利用者は車に乗ってやってきます。

利用者は遠くにいるわけです。
どこにいるのかわかりません。

チラシを撒こうにも、どこの誰に
対してまけばよいのか?



近隣の方に周知する事も重要ですが、
間接的な効果だと思っています。


知り合いが車でやってきて、
「いや~駐車場が無くて困ったよ~」
という話になり、
「近くに駐車場があるよ」
と教えてあげる。

こんな感じでしょうか。
非常にまどろっこしい。


それよりも、駐車場そのものが
看板となり、見つけた人が駐車する
のが自然ですよね。


実際に現地を見つけてもらわなければ
ならず、視認性の悪さを他の方法で
補うのが非常に難しいですね。

パーキングはコインランドリー以上に
視認性が重要だと思います。


私のパーキングは視認性が悪いようで
低調なスタートとなっています。



また、需要の掘り起こしができない
点も難しいです。


洗濯は誰でもしますから、何かの拍子
でコインランドリーを使うようになる
可能性があります。

周辺に人さえ住んでいればOKです。



パーキングは車で来なければならず、
且つ駐車場がない場所に作らなければ
なりません。

後から需要を作る事は難しいです。


需要がある場所に作らなければ
意味がありません。



パーキングの方が、立地選びは
はるかにシビアであると感じて
おります。



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最近は本当に物件が高騰しており
なかなか良い物がありません。

「物件がない」

と文句を言っても仕方がないので、
いろいろな物に手を広げ、
儲けの種を探しています。


具体的にはこんな感じ。


・再建築不可
バイクコンテナ、駐輪場などの需要

・事故物件
解体してコインパーキング

・極少、変形クズ土地
トランクルーム、看板設置

・貸店舗
トランクルーム、コインランドリー

・貸土地
トランクルーム、コインパーキング

・分譲太陽光発電



間口を広く取り、いろいろな物件を
探しております。


土地や建物というものは非常に面白く、
一見価値が無さそうな物でも、
意外な程利用方法があるものです。


様々な投資対象の知識を得る事で
活用できるものが増えてきます。



家を「住む場所」としか見なければ、
接道2m未満の旗竿地など購入
できません。

新築そっくりさんリフォームも
良いですが、壊してバイクコンテナ、
物置を置いてトランクルーム、
駅近なら駐輪場。


そんな活用事例を最近目にします。



また、自分で物件を購入する際の
考え方も変わります。

店舗付き物件はテナント入居が怖く
これまで躊躇していました。

しかし最近は、自分が開業するのも
アリと考えるようになり、選択肢が
増えました。



アパート市場は加熱していても、
過熱していない市場もあるはずです。


そもそも、アパートを購入する意味は
何か?

儲けたいなら、アパートに固執する
必要も無いはずです。


不動産所得ではなく、事業所得でも
良いはずです。

副業規定の問題があるかも
しれませんが・・・。



上記の投資対象は、数百万円から
始められる物もあります。
融資も使えたりします。


ただ、担保価値が無いので失敗すると
最悪何も残らない可能性があります。


アパートも、失敗して損切りすれば
数百万単位の損失が発生するので
同じかもしれませんね。



投資家けーちゃんも、最近
トランクルームにご注進のようです。


購入できそうなもの。
可能性がありそうな物を活用し、
収入の柱を作っていきたいと
考えています。



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現在空室物件のリフォーム真っ最中。

以前お話した通り、今回は
「ホワイトハウス作戦」
を中心に作業を進めております。


その中でキーとなる色はやはり「白」。


ただ、一口に「白」と言っても、
いろいろな色があります。


よくやる間違いが「真っ白」。
混じりけなしの「真っ白」で
塗りこむと目がチカチカして
キツイ感じになります。



次にやる失敗が黄色味がかった白。
クリーム色の薄いやつです。

黄ばんだ感じになって
失敗する事があります。

特にクロスが真っ白に近いと、
木部の黄色味が強過ぎると古臭く、
あか抜けない感じになります。



一口で「白く塗る」と言っても
仕上がりの微妙なニュアンスは
異なります。


業者さんに丸投げで、
「白で塗って」
と伝えよろしくやってくれるか?

心配が残ります。



そこで今回私はどうしたのか?


使う「白」を具体的に指定しました。
色票番号で色を指定したのです。


今回は「HN-90」という白を
使います。
ほんの少し黒が混じった白です。



何故この色のしたのか?


自宅居間と同じ色なんですね。
木部の色を色見本で確認したら、
「HN-90」という色だったのです。

しかも、今回使うクロスも自宅居間の
壁/天井と同じなので、仕上がりの
イメージも近くなるでしょう。


実際には、塗料、塗り方、光等
いろいろな要素が合わさるので、
完全に同じ色の再現は難しいと
思っています。


それでも、既にある部屋をベースに
することで、失敗の可能性を少しでも
抑えたつもりです。


色見本、結構使えますね。


街中で良い配色を見た時も、
色見本で確認しておけば、
後で配色を再現できます。

人間の感覚なんて適当ですからね。

「この配色イイな」
と思っても、後でなかなか
思い出せません。


まぁ、色見本を使って壁の色を
チェックしていたら、「怪しい人」
と思われるかもしれませんが・・・。


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