川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2015年11月

太陽光発電参入します

ついに太陽光発電に参入します。

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唐突に見えるかもしれませんが、
実は以前から物件を探していました。

不動産が買いにくい時は別の物を
購入する。

パーキングと太陽光を購入した今年は
そんな年だったようです。



購入したのは50kw程度の
低圧分譲案件。

想定利回りは表面で12%程度。
管理費等諸経費込で10%程。

アプラス様でフルローンを引き
手出し無しでお買い上げです。


予定通り発電をしてくれれば、
15年目までは年間5~60万円
の手残り。
最後の5年間は180万程度。


これまでのアパートと比べると
キャッシュフローは低いですが、
手間を考えれば悪くないかなと。


アパートと違って、空室も、
リフォームもありません。

大家にとっては夢のような投資です。


連携した瞬間から収益を生み
軌道に乗るまでの苦労もありません。

コインランドリー店主にとっても
夢のような事業です。



ただ、「故障」はあり得ます。
落雷とか台風とか。


パネルやパワコン等の機材自体
は保険でカバーされるので
壊れても問題はありません。


まぁ、代理店がクズだと、
故障と天候の因果関係をうまく
説明できず「対象外」とか
言われてしまう危険もありますが。



ただ、機材の再調達や工事作業
には時間がかかるはずです。

その間の発電はゼロ。
空室と同じですね。



どの程度の頻度で発生するのか?
再調達にどの程度かかるのか?


正直な所読めておりません。


ここは「収入保障保険」を付ける事で
リスクヘッジが可能と考えています。



太陽光発電はかなり特殊な投資です。


太陽光パネル等の設備自体には
資産価値が殆どありません。

国による固定買取も20年限定。


つまり、20年後は何の収益も生まない
産業廃棄物になります。


実際は20年後も機器は発電し、
売電もできるかもしれませんが・・・。

あまり期待しない方が良いでしょう。



将来無価値になる物なので、
20年間という限られた時間の中で、
最大限稼ぐ必要があるのです。

一日たりとも無駄にできません。


だからこそ、収入保障保険は
つけるべきかなと考えております。



不動産の場合は時間制限がないので
少々空室が続いても後で取り返す
可能性があります。

ここは大きな違いですね。



連携は来年の予定です。
本当に想定通り発電するのか?

楽しみであり怖いです。

太陽光発電は、購入後に収益を
上げるための工夫が殆ど
できませんからね。



以前、私の尊敬する方が
こんな事を仰っていました。


雨の日はコインランドリーで
チャリンチャリン

晴れたら太陽光で
チャリンチャリン


今聞いても美しいお言葉で、
当時は大変感銘を受けました。



ようやく達成できそうです。



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便器詰まって12万

夜逃げ部屋のリフォームもいよいよ
佳境を迎えております。

最後に残ったのはトイレ。

現況は、便器に大量の紙が詰まった
状態でした。


かなりの時間が経っているようで、
紙はカッチカチ。
かなりの強敵です。


まずは、清掃業者さんが戦いを
挑みました。

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<1st Round>

・清掃業者vs詰まった便器


【試合結果】

清掃業者のTKO負け



便器を水で満たし、紙ダメージを
与えていきます。
ボロボロと剥がれる紙。

地道に続ける事で勝機があるように
見えました。

ところが・・・。


いくらやっても尽きる事のない紙。
途中からは、なぜか大量の「髪」も
出てきます。

いったいどのような使い方を
していたのでしょう?


結局、尽きる事ない紙地獄に
業者さんギブアップ。



紙がどこまでつまっているのか?
便器内なのか?
その先の縦管までか?
そもそも紙だけなのか?


便器を外して問題を切り分けないと、
埒があきません。


清掃業者さんの範疇を超えたため、
設備屋さんのお出ましとなりました。



<2nd Round>

・設備屋vs詰まったトイレ


【試合結果】

上手投げで設備屋の勝利



便器を外すと恐れていた縦管への
詰まりがありました。

これを必死の高圧洗浄により無事開通。


しかし、便器内の詰まりはどうしても
解消できません。

こうなれば最後の手段です。


外した便器をむんずとつかみ、
豪快な上手投げで廃棄。

新品に交換して一件落着しました。
(便器+手洗いタンク)



費用は、本体、工事費、高圧洗浄等で、
トータル12万円也。


試合に勝って勝負に負けた感じです。



本来であればトイレ部分に特化して
業者さんを探し、7万円程度で
対応可能だったでしょう。

しかし、ここまでのリフォーム対応の
流れがありますし時間もかかるため、
同じ業者さんで継続対応を行って
頂きました。


また、初めて出合う問題だったので、
私の対応が後手に回ったことも
否めません。



いい経験になりました。

初めての問題に出合い解決する毎に、
大家力がつくのでしょう。


次回同じ問題に当たったら、
もう少しうまく対応できると思います。



と、無理やりプラス思考で
まとめてみました(涙)。



なお、かかった費用は保証会社に
請求する予定です。


どう見ても「通常使用」を逸脱する
使い方ですからね。


転んでもタダじゃ起きませんよ~!


もうひと悶着ありそうな予感ですが
経過はまたご報告したいと思います。


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親の背中

我が家は共稼ぎですが、普通の共稼ぎ
とは少し違います。

妻:会社員
夫:個人事業主(投資家風主夫?)



ママお外でお仕事がんばるの。
パパはお家でお仕事なんだよ。

「パパ無職~」とバカにされたので、
子供達にはこの様に説明をしています。



最近、ショックな事がありました。


妻は職業柄、時々徹夜作業があります。
夕食後子供たちと入浴し、仕事へと
出かけます。


3歳と7歳の子供たちは、当然の事な
がら大泣き。

「ママぁぁ~」

という悲痛な叫びとともに、玄関で
ひと悶着あるのです。



そんなある日、息子が言いました。


「パパが外でママが家なら良いのに」


_| ̄|○



子供ならママが一番に決まっています。
分かってます、えぇわかってますとも。
でもねぇ・・・。


正直凹みました(涙)。



毎日お家にいるパパは、子供たちに
どう映っているのか?

息子の友達が遊びに来ると、せっせと
おやつを出すパパを、友達はどう
思っているのか?


少し気になるところです。



また、こんな事もありました。

スマホでコインランドリーの
売り上げを確認。
それを横で見ている息子。


息子)「今日の売り上げどう?」

父)「1万円いかないなぁ」

息子)「イマイチだね」


って、普通に流しましたが、
これは小学一年生の会話なのか?


学校で何を話しているのか
気になる所です。



またある日、息子がこんな事を
聞いてきました。


息子)「パパは店長さんなの?」


どうやら、コインランドリーの店長
だと思ったようです。


父)「違うよ、オーナーだよ」

息子)「オーナーってなに?」

父)「店長を雇う人だよ」

息子)「店長よりエライの?」

父)「そうなるのかなぁ」

息子)「じゃぁ僕オーナーが良いな」



どうなんでしょ?
こんな息子。



将来有望?
それとも、社会不適合者まっしぐら?

会社員いなれない体になったら、
私の責任ですね(笑)。



子は親の背中を見て育つと言います。

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事実、私は父と同じ道をたどり、
同じ業界に就職しました。

その後途中で退職したのまで
同じです。

やっぱり親の影響を強く受ける
ようですね。



私は子供の頃、将来の夢は会社員
なんて書いちゃう子供でした。

スーツ着て出社、帰りは深夜。

大人になったらそんな風に
働くのが当たり前と思っていました。



でも、私の子供たちは、会社員として
外で働く母と、投資家風主夫の父という
二つの働き方を見ています。


こんな環境で育った子供たちが、
将来どんな働き方をするのか?



楽しみなような、怖いような気がします。


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出血多量

コインパーキングオープンから
早3か月が経過しました。

月初めに前月の売上報告が郵送される
のですが、毎月封を切る手が震えます。




恐怖で(笑)。




さて、気になる10月分の売り上げは?
前月比8%プラス!!


ちなみに、開業初月から2か月目は
前月比76%プラス。


それが次の2か月目から3か月目では
伸びが8%に鈍化した訳です。

まさかもう頭打ち?
収支ラインの半分の売上しか
ないのに・・・。



背筋がゾクゾクッとします。

やはり、新規事業は怖いですね。



コインランドリもそうでしたが、
場所が認知されるまで売り上げは
低迷を続けます。


認知にかかる時間は、
コインランドリで2年。

コインパーキングで3~半年と
言われます。


その間、徐々に売り上げが伸びていく
のですが、毎月垂れ流される赤字を
目の当たりにすると、先の見えない
トンネルを一人歩くように感じてきます。

とっても不安なんですよね。


不安に打ち勝つ精神力。
毎月の赤字を耐える体力(財力)。

この二つがないと、事業系は
始められないですね。

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開業はしたけれど・・・。


にならないためにも、「体力」は
とても重要です。

「有り金はたいて開業」なんて
絶対にダメですね。


認知の壁を破り黒字化してくると、
アパートと違って収益が青天井なので
やっぱり面白いですけどねぇ・・・。



出血多量が続くコインパーキング。
止血の時は来るのか?



来月に続く。


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若き投資家との出会い

最近、若き投資家と出合いました。
正確には「投資家予備軍」ですね。


とあるセミナーで出合ったその方は
30代前半の会社員。
先輩の影響を受けて不動産に興味を持ち
只今勉強中との事でした。

最近は、セミナーに出まくっているとか。
素晴らしい行動力と熱意です。


現在狙っている物件は
「ファミリー区分」
だそうです。


なかなか渋い選択ですね。
ファミリー区分狙いとは珍しかったので、
ちょっと話を聞いてみました。



【なぜ不動産投資を行うの?】

収入をUPさせたい。
できればセミリタイヤをしてみたい。



【何故ファミリー区分狙いなのか?】

先輩が同じ手法を取っており
参考にし易いから。

ワンルームよりもリスクが低そう。



【一棟物に興味は無いの?】

私の属性では融資が出ないので・・・。



【融資出ないってなんでわかるの?】

セミナーで聞いた。



【どんなセミナーに行ったの?】

区分ワンルーム系が多い。




と、ここまで如何でしょう?
いろいろと突っ込みどころが
ありそうです。



ちなみにこの方。
新卒から同じ会社で働く正社員。
年収も平均並みにあり、貯金だって
数百万あるそうです。

まともな物件なら、融資は問題無いと
思いますが・・・。



一番気になったのは、不動産投資を行う
目的。

いつまでにどうしたいか?
目的と取ろうとしている方法が
合っているか?


まだそこがぼんやりしているように
感じました。




「区分ファミリーはダメですか?」


と聞かれましたがそうじゃない。

それ自体ダメな手法は無いと思います。



区分でもしっかりした物件を購入してい
けば、立派な資産が出来上がります。

ただ、スピードが遅い。

「30歳から始めて50歳で早期退職」
が目的であればアリかもしれませんね。



しかし彼は、もう少しスピードを求めて
いるようです。

ファミリー区分は、彼の目的に対する
ベスト選択では無いように感じました。



そこで彼には、こんなアドバイスを
しました。


1.いつまでにどうしたいかを決める。
2.いろいろな手法の本を読む。


区分、戸建、新築、中古
RCハイレバ、ボロ高利回り

まずは世の中の手法を広く知り、
選択肢を広げる。

その後、自分の属性と性格を考慮し、
現実的に取り得る目的に一番近い手法を
選択する。

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セミナーは本を3~40冊読んだ後でも
十分だと伝えておきました。



って、なんだか上から目線ですかね。
私もいつの間に偉くなったものやら。

もっと先輩大家から見たら、
鼻で笑われちゃうかもしれませんね。



別れ際

「やっぱり年上の方の話を聞くと
参考になります」

と、すっかりおっさん扱いされて
しまいました。


まぁ、30歳から40歳をみれば、
経験豊富(に見える)のおっさん
だわなぁ。

中見は中学生のままですが・・・(笑)。



人生の先輩扱いをされて嬉しいような、
年齢を感じて悲しいような。

少しフクザツでした。


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