川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2015年12月

関心アンテナを高く張れ

人間、関心のある物にしか
関心は向きません。


私は一棟アパートを中心に投資を行って
おりますが、コインランドリー、
コインパーキング、トランクルームにも
関心を持っています。


するとどうなるか?


収益アパート以外にも、貸土地や貸店舗
などいろいろな物件について
「何かできないかな?」
と考える癖がついてきました。


ポータルサイトはもちろん、街を歩いて
いれば空き店舗や空き地が沢山ある事に
気が付きます。


でも、関心を持たなければ存在すら
気が付きません。



ほら、ベビーカーを押さないと、
街がどれほど「非バリアフリー」か
考えもしませんよね?

関心を持った瞬間、急にいろいろな物が
目に入ってきます。



また、同じ空き店舗を見つけても、
コインランドリーとトランクルームの
知識しかない私は、それらの利用方法し
か考えられません。

それらにマッチしない物件であれば、
ダメ物件との判断になります。


ところが同じ物件でも、他の業種の知識
を持っている方が見ると、有望物件に
なるのかもしれません。

トランクルームには向かないけど、
キャバクラには最高の物件とか。



一棟アパートもいいですが、それだけに
集中していると、収益機会が狭まります。

一つの道を究めるのも重要ですが、
やはり広く知識を得る事も必要かなと。


アンテナはなるべく沢山張っておいた方
がリスクヘッジにもなりますね。

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そんな中、最近の私の最大の関心は、
「コインパーキング」。
しかも、視認性の悪いコインパーキング。


自分の所有物件に近い境遇のパーキング
がどのような事を行っているのか
非常に気になります。


関心を持って見始めるとわかるのですが、
電柱だったり、建物だったり、
普通のパーキングよりも広域に看板を出
し誘導している事がわかります。

そして、そんな視認性の悪いパーキング
でも車が入っていたりします。

視認性の悪さよりも、車の停めやすさの
方が意外と重要である事も感じます。



文章にすると、「当たり前だろ!」
と突っ込まれそうな単純な事ですね。


でも、自分が問題パーキングを抱えた
からこそ、どこにいても当事者意識を
持って見るようになりました。

今までよりも深く観察する事で、
見て、考え、頭に入るように
なったように感じます。


そして、他の業種の集客方法を
応用できないかとも考えるように
なりました。


これは、関心アンテナが「高く」なった
例かなと思っています。



今年も残すところ後一週間ちょっと。

来年はアンテナは広く張り、
一本一本を高く高くしていきたいです。


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3本の矢作戦

先週の「コインパーキング苦戦」記事が
思いの他好評でした。

「見ましたよ~」と多数の方からの
激励やアドバイスを頂き、大変励みに
なりました。


さて、12月からパーキングに対して
テコ入れを始めたと書きましたが
具体的に何をやっているのか?


キーワードは「3本の矢」です。

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【第一の矢】

まずは「無料で出来る事」から
始めています。
具体的にはネット対応です。


事前に目的地周辺のパーキングを
ネットで探す人がいるはずです。

出先からスマホでパーキング検索を
行う人もいるでしょう。


事実、「三井のリパーク」は
かなりネット対応が進んでいます。


各種ポータルサイトに、リパーク専用に
アイコンと共に登録されています。
位置情報はもちろん、空き状況まで確認
できます。


もし、コインパーキングの集客において、
ネット対応の意味がないとすれば、
「三井のリパーク」がここまで作りこむ
理由がわかりません。

意味があるからこそ、手厚い対応を
行っていると考えるのが自然と
思います。



残念ながら、私のパーキングは
本部のネット対応支援がゼロ。

仕方がないので、自分で「ナビタイム」
や「コインパ」という検索サイトに投稿

パーキングの情報を掲載して頂きました。



その他、動画SEOを実施。
地域名やランドマークをタイトルにした
動画をyoutubeにUP。

周辺の地名をジャックしました。



【第ニの矢】

周辺に電柱看板を設置します。

やはり、物理的な看板広告を強化し、
視認性を高める必要があります。

その中で、比較的安価で視認性が高い
媒体が電柱看板です。


ちなみに、看板作成に1本2万円程度。
広告費は1本2500円程度/月です。

4~5本設置し初期投資10万円。
月々のランニングが1万円弱の予定です。

稼働率さえ上がれば、どうという事のな
い出費ですが、稼働率が上がらなければ
さらなる赤字の上塗りになりますね。


対象となる電柱の選定が完了し、
現在は看板デザインを作成中。

導入は来月になると思います。



【第三の矢】

周辺施設への営業活動。

実は、パーキングの場所が、
新幹線に乗るくらい遠方です。

なかなか、現地に行くことができません
が周辺施設への営業を考えております。


現在そのための準備を行っており、
またの機会にご報告いたします。




という訳で、12月は実質ネット対応
のみしかできておりません。

これで稼働率が変わって来るか?


楽しみでもあり、怖くもあります。

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保証金をGET

以前ご紹介をした、夜逃げ部屋の惨状。

トイレの補修だけでもかなりの費用が、
かかっておりました。


これは明らかに
「通常の使用を超える損耗」
にあたります。

本来ならば、入居者に損害賠償請求を
するところですが相手は既に所在不明。


ただ、保証会社に加入していたため、
現状回復費用を保証会社に申請する
事ができます。


・申請箇所の現況写真
・修復後の写真
・修復の見積もり


これら資料をそろえ、管理会社さんから
申請を行って頂きました。

その結果・・・。



敷金を合わせ、約16万円をGET!
やった~!!

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修復金額には少々足りませんが、
これでも十分です。


ありがたや、ありがたや。



これまで私は、保証会社に現状回復
費用の申請ができる事を知りません
でした。


教えてくれたのは、お世話になっている
火災保険の担当者さん。

保険では難しい案件であったため、
保証会社への申請を勧められました。

問題解決のため、保険だけに縛られない
アドバイス。

誠実さと能力の高さを感じましたね。



そして、保証会社への申請は管理会社の
担当者さん。

こちらもうまい事申請をして頂き、
無事保証金を獲得する事ができました。



今回の件で、このお二人には
大変お世話になりました。


不動産事業は、いろいろな方の支えが
あって初めて回る物ですね。

ありがたや、ありがたや。



ただ、一つ納得いかなかったのは
保証会社のトイレに対する査定。

15年使用のトイレだったので、
査定額は新品の10%。


このトイレが物理的に詰まり、
新品に交換しましたが、
評価金額は10%分のみ。


あくまでも「現状回復」に対する
保証であるため、新品価格の保証
にはならないとの事。



う~ん。
それしか修復方法がなかったのに、
この査定ってねぇ・・・。



トイレの価値って何?

エアコンや壁紙と違って、
15年だろうが30年だろうが
トイレは普通に使えると思いますが?


ちょっと厳しくないかい?




まぁ、今回は泣き寝入りせず
タダでは起きなかったので
良しとしましょう。


また一つ経験になりました。


なんでも聞いてみるものですね。



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コインパーキング厳し過ぎ

月一回の恒例になりました。
私の経営するコインパーキング実績報告。


さてお待ちかね、11月の実績は??




「先月比12%減」



ひぇ~~~~~~!!!!!!
今月も大赤字だ。



8月に開業。
9月は売り上げ76%増。
10月は8%増。
そして11月は12%減。



コインパーキングは、軌道にのるまで
3か月から半年かかると言います。

なるほど、確かに3か月程度で
売り上げが安定してきましたね。




って、これじゃダメだろ!

めっちゃ低値安定じゃないか!!



ちなみに現在の売上だと、毎月5万円
以上の持ち出しです。




コインランドリーや、コインパーキング。

オープン前には、本部が「売上予測」
を作成します。


まぁ、大体甘めに作るので実績は下回る
のが常ですが、目安程度にはなります。

実際、コインランドリーは2割減程度
でしたね。


ただ、下回るとはいえ、最悪でも予測の
半分は行くと思うじゃないですか?



ふっ、そこの貴方。
甘いですね。



今回の場合、どの程度だと思いますか?

何と1割強。
予測値の1割強しか売上がありません。
しかも、開業4か月もたって。

そりゃ大赤字だわ。



もうね、笑うしかありませんよ。

「何を元に予想したのか?」

予測の根拠がものすごく気になります。




何かしら事業を始めようとされている方。
こんな事もあるんですよ。

売り上げが予測の1割しかなかったら
怖いですよねぇ・・・。


何事も「余裕資金」で行う事が
大事ですよ!!




諸般の都合により、これまでオトナシク
していましたが、そろそろ我慢の限界。

反転攻勢を狙い、12月からはいくつか
手を打って行くことにしました。



まぁ、これも良くある事ですが、
「自分以上に自分の物件を見る人は居ない」
のです。



どの業界も同じだと思いますが、
小規模投資家はなんでも後回しです。


こちらからアクションを起こさない限り、
本部から手を差し伸べてくれる事は
無いでしょう。


これは仕方がない事です。
悔しかったら大口顧客になるしか
ありません。



コインランドリーも最初は大赤字でした。
ただ、悪いながらも毎月の売り上げは
着実に伸びていました。

認知が広がれば改善する判断し、
「待つ」という選択をとりました。



一方のコインパーキングですが、
本部の言う通り、半年待つと劇的に
売上が伸びるのかもしれません。

でも、伸びないかもしれません。


言われた通り半年待って
「売上伸びないから責任とれ!!」
と文句を言うのはアホです。



今がダメで、改善の兆しも見えなければ、
何か行動をする必要があるはずです。

座して死を待つわけにはいきません。

事業を始めたら最後、責任はすべて
オーナーにあるのです。



くそ~、絶対何とかしてやる。

大家兼店主をなめんなよ!!



困難な状況が、ちょっと楽しく
なってきました。

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どMですね(笑)。



また来月をお楽しみに!!



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ビリオネア思考

会社員を辞めると通勤が無くなり、
読書量が激減しています。

知識のインプットが減っている事に
危機感を感じ、「本を読まねば」
と思っていました。


ちょうどそんな時、ビリオネアクラブの
佐藤さんが本を出版されたとの事で、
早速読んでみました。


その名も「ビリオネア思考




いや~、なかなかためになりました。

ありきたりな表現ですが、
魚を与えるのではなく
魚の取り方を教えてくれる本ですね。



お金の稼ぎ方は、世の中に数多あります。
how to本も沢山出版されています。


でも、本を読んだからと言って、
皆が成功するわけではありません。

そこには、「運/不運」とか
「持って生まれ才能」だけでは無い、
何かがあります。



「思考」なんですね。

「考え方」だったり「目的」だったり。



著者の佐藤さんは、不動産投資の成功を
足掛かりに会社を辞めました。

正直な所、不動産の規模もかかった時間
も私と大差は無いように見えます。



でも、考え方や努力の仕方については
私と雲泥の差があります。



実際佐藤さんは、ビリオネアクラブとい
う会員制の投資倶楽部を主催されたり、
会社を立ち上げたりと、日々アクティブ
に輝いていらっしゃいます。


「会社は辞めてみたけれど・・・」
と少しくすぶり気味の私とは、
志というか、レベルが違う感じですね。




あっ、別にクラブを主催するとエライと
か出版がスゴイとか、そういうことを
言っているわけではありませんよ。


次々に目的を見つけ、世界を広げている
ところが素晴らしいなという事です。

ある意味、自分の欲望にとても
素直な方ですね。




「お金を稼ぐ目的は何か?」

自分のやりたい事をやるためですね。



では、やりたい事は何か?

一人で考えていても限界があります。


「会社を辞めて自由になりた~い」

そんな程度の考えだと、
大した成功はしないでしょう。



それよりも、多くの人とつながり
影響を受け、努力し実践することで
世界が広がり、思っても見なかった
「本当にやりたいこと」がうまれます。


「日々前向きな新しい刺激を受ける」
こんな楽しい事は無いと思います。


その結果として、より大きなお金が
ついて来るのでしょう。


初めから「お金儲け」だけを目的に
していてはたどり着けない場所だと
思います。



そんな佐藤さんの行動のベースとなる
「思考」と、他の成功者から佐藤さんが
得た「思考」を、まとめて一冊にしたの
がこの本「ビリオネア思考」です。


まさに「成功哲学の塊」ですね。


読んで損のない良書でした。


アマゾンキャンペーンもやっている
ようなので、ご興味のある方は
是非お読みください。

ビリオネア思考

無題























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