川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2016年01月

施設賠償責任保険

物件を所有される方は、施設賠償責任
保険に加入した方が良いと言われます。


施設賠償責任保険とは、

1.施設の安全性の維持・管理の不備や、
  構造上の欠陥

2.施設の用法に伴う仕事の遂行


が原因で、他人にケガもしくは他人の物
を破損した際に支払われる保険です。


具体的には、
「外壁が落下して通行人がケガをした」
「店の看板が外れてケガをした」
等が考えられます。


もしもに備え私は、所有する物件はもち
ろん、経営するコインランドリー店舗
にも保険をかけております。



ただ、施設賠償責任保険の支払い条件に
は、一つ大きなポイントがあります。


それは「法的な賠償責任の有無」。


逆に言えば、法的な責任がなければ
施設賠償責任保険は適用対象外と
なります。


例えば、こんな事象があったとします。


「雪で軒先が落ちて通行人がケガ」



原因が下記のような所有者の過失の場合、


・軒先がグラグラで壊れかけていた
・可動式の軒先を降雪前に閉じ忘れた


法的賠償責任が求められるので保険の
支払いが行われます。



一方、原因が下記の場合

・観測史上最高の大雪で崩れた
・雨予報で軒先を閉じなかったが、突然
 雪になった


危険を予見する事は難しく、
所有者の過失にはならないので、法的
責任もなく保険金の支払いはありません。


このあたり、とってもグレーです。



先日保険の代理店さんと話になったので
すが、施設賠償責任保険もなかなか
一筋縄では行かないそうです。


法的責任について裁判で白黒つける場合
もありますが、実際にはグレーな事も多い
とか。


また、

「法的責任がないから一切関係ない」

では済まされない場合もあるそうです。


保険はあくまでも「金銭面のリスクヘッ
ジ」のツールです。

でも、事が起こればそれだけじゃありま
せん。



たとえ法的責任はなくても、お見舞いに
行く等、被害者のフォローが重要だとか。


「人対人の付き合い」ですね。

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なんだか、わかる気がします。

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思い込みって怖い

自分が「知らない」と認識している事は
「知ろう」とするので大丈夫です。


しかし、「知っている」と思いこんでい
る所に落とし穴が潜んでいます。


今回は火災保険のお話です。

私の経営するコインランドリーに
火災保険を掛けておりますが、
危うく保険金が出ない所でした。



アパート等の所有物件に火災保険を
掛ける場合、対象は建物全体に
なりますね。



一方、賃貸店舗で経営を行っている
コインランドリーの火災保険は
対象が少し異なります。


基本的には「部屋」と「物」に
保険を掛けます。



「部屋」とは、借主である私の過失で
法的に賠償責任が発生した際に、部屋の
破損、汚損、滅失の修繕費用に対する
保険になります。


オーナーの資産に対する保険とも
言えます。



一方「物」とは借主である私の所有物
に対する保険です。


実は、ここに落とし穴がありました。



私の所有物にも厳密には2種類あります。


一つは、洗濯機、乾燥機、等、
店舗内に備え付けてある物。


もう一つは「造作」です。

具体的には、開業にあたり私が設置した
造作物。

壁、扉、自動ドア。
クロスや床のCFも対象です。



火災保険の項目も、「設備・什器」と
「造作」が別項目となっておりますが、
私はここを理解しておりませんでした。


すべて「設備・什器」として加入してい
たのです。

これでは、造作物については一切保険金
は出ません。


具体的に言えば、店に車が突っ込んで
入口の自動ドアを破損した場合、
一円も保険金が出ない状態でした。


「物体の衝突」自体は保険対象ですが、
「自動ドア」が保険対象外だったのです。



なぜこんな事に気が付いたのか?

先日、保険の更新手続きを行った際、
担当者との雑談の中で、偶然分かった事
です。

いや~、本当に偶然でした。


「先日の大雪で雪かきが大変でしたよ」
なんて話から、

「スリップして車が突っ込んだら?」

という話に。



私:「自動ドア壊れたら保険出ますよね?」

担:「貸主責任じゃないですか?」

私:「私が後から設置したのですが・・・」

担:「自分で付けた造作は保険対象外です」

私:「えっ?」

担:「えぇっ?」



と、ここで認識違いに気が付きました。

ホント、私アホですね。



こんな状態が開業からほぼ2年続いてお
りました(汗)。

今まで何もなくて良かったです。



下手にアパートで何度も保険契約を行っ
ていた分、火災保険を分かったつもりに
なっていたのでしょう。


店舗向けの火災保険は初めてであったに
も関わらず、認識が甘かったようです。


「どうせ同じだろう」
「似たようなものでしょ」
「わかっている」


こんな思い込みは怖いですね。

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それにしても今回は、大雪のおかげで助
かりました。

先日、関東に大雪が降っていなければ、
今でも認識間違いに気が付かなかったで
しょう。

大雪なんて、一年に一度あるかないかの
事です。


やはり今年はツキがあるのかも(笑)。


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地震保険の申請できず

先日、諸事情により地震保険の申請を
行おうとしました。


しかし・・・。

結論から言うと「申請不可」。

なぜこんな事になったのか?



今回は私の事例を交えつつ、地震保険や
物件購入時の注意点を書いてみたいと
思います。



地震保険は「地震」を原因とした損害に
ついて保険申請を行います。

申請には必ず審査官による現地調査
が入る等、火災保険に比べ審査基準は
シビアです。


地震保険の申請期間は「発生から3年」
です。

3年以上前の地震で発生したクラックは、
時効となり申請ができません。


申請事案で良くあるのが
「基礎のクラック」。

地震保険の審査の際、下記がポイントと
なります。


・クラックがいつできたのか
・地震によってできたのか
・自然にできた物か



古い家なら、多少のクラックは
ありますよね。

でも、クラックのすべてが地震で出来た
ものか否か?

判断は難しいですね。



そこで地震保険の申請に際し、代理店よ
り事前調査としてこんな事を聞かれます。



・過去の地震保険の申請履歴
・申請を行っている場合は修繕履歴
・2011年の震災以降の基礎写真


関東地方の場合、2011年の震災が
一つのポイントです。
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この時のクラックと判断されると、
時効の3年間に引っかかり
申請は却下となります。



私の物件は地震保険の申請可能か?

前オーナーに過去の地震保険の
申請状況を確認すると・・・。



-2011年に地震保険申請履歴あり
-保険金を取得
-しかし修繕は未実施



や・ら・れ・たぁ~!!

最低の結果でした(涙)。


幸いクラックは軽微なもので、
躯体への大きな影響はありませんが、
現状では地震保険の申請はできませんね。


_| ̄|○




今回の経験を活かすべく、
今後の対応についてまとめます。


【1.売買時に保険、修繕履歴の確認】

基本中の基本ですが、売主にしっかり
確認をする必要があります。

売主の記憶が曖昧な可能性もあるので、
売買仲介さん経由で保険会社に
直接聞いてみるのが確実です。



【2.定期的に基礎部分の写真を撮る】

問題が無かった事の証明として、
定期的に基礎部分の写真を撮る事を
お勧めします。

スマホ片手にぐるっと一周。
動画の方が簡単でよいかもしれませんね。



【3.軽微なクラックも補修】

修繕後、地震により再びクラックが
発生しても、それは新たな障害として
保険対象となります。

軽微なクラックであっても、修繕を行い
修繕履歴を作っておく事が必要です。




さて、早速クラックの修繕を検討せねば。


地震はいつやってくるか
わかりませんからね。



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シングルマザー

私の所有物件は、安くて広めの物が多い
です。

そのせいか、シングルマザーのお客様に
多くご入居頂いております。

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お子さんがいらっしゃる場合、
ある程度の「広さ」が必要になります。

学校に近い、駅まで徒歩圏、駐輪場等の
条件もありますが、最大のポイントは
やはり「家賃」ですね。


女性一人、しかもお子様がいれば労働時
間にも制約があり、収入は低くなりがち
です。


その結果


・安くてきれいだけど狭い
・安くて広いけどボロい


どちらかの選択になってしまいます。


そんな中で、
「安くて広くて小奇麗だけど築古」
なのが、自分の物件の立ち位置であり、
ニーズにマッチしているのかなと思いま
す。




仕事、家事、育児はすべて一人。
頼りの大人は自分だけ。
収入源も自分だけ。

シングルマザーの方は、本当に大変だと
思います。


私にも保育園と小学生の子供がいますが、
「仕事+家事+育児」をすべて一人でや
れと言われたら、逃げ出してしまい
そうです。


せめて住宅だけでも、可能な限り安価で
上質なものを提供し、少しでもお役に
立ちたいと思っています。




そんなシングルマザーのお客様を見てい
ると、入居期間について大きく2つの
傾向があります。


ポイントはお子様の年齢。



お子様が小学生以下の場合。
結構な確率で2年以内に退去される方が
多かったです。

理由は「新しいパパor彼」。


お母様が若い、子供がなつきやすい、
転校の心配がないなど、いくつか
理由があるのでしょう。



一方、子供が小学生以上の場合、
そのまま長期で住まれる方が多いです。

いろいろ事情があるのでしょう・・・。



ちなみに、問題については
「小学生以下のお子様」の方が
多い傾向があります。

主に音のクレームです。

未就学児に静かにしろというのは
無理なので仕方がないですね。



あくまでも、10件以下の私の
数少ない経験でしかないので、
一般的な傾向ではないかもしれません。



シングルマザーというだけで、
入居を断る大家さんもいると聞きます。

確かに、騒音問題を中心に収入面にも
不安はあります。


不動産賃貸業は慈善事業ではなく、
営利の追求が目的です。

ただ、自分とほぼ同世代の方の姿は、
苦労もリアルに感じるので、
とても他人事とは思えません。

何とかしてあげたくなり、
ついつい入居を許可してしまいます。

少しの値下げもOKしちゃいます。



経営者として甘すぎるのかな?

でも、こういう気持ちは
今後も大事にして行きたいなと
思っています。


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ランドリー競争

最近コインランドリーについて
あまり書いていませんでしたね。

私のブログは、基本的に「失敗の記録」
でもあります。

なので、記事がない時は「順調」な事が
多いです。

お陰様で今の所順調です(笑)。


・開業2年目に入り毎月黒字を達成
・累積赤字を解消し黒字を上積み


ハッキリ言って、私が所有する同規模の
アパートよりもよほど利益が出ています。

しかも、入退去もリフォームもない。


また、お客様から感謝の言葉を頂けます。

「作ってくれてありがとう」
「助かるわ」

ありがたい事です。


さらに、パートさん一人とは言え
雇用の創出に役立っています。



「地域貢献」と言えば大袈裟ですが、
多少のお役には立てているようです。



と、ここまで書くと良い事づくめのよう
ですが、うまく行かないオーナーの話を
聞くこともあります。


売り上げの上がらない店のオーナー。
ホント悲惨ですよ~。
マジで「青い顔」していました。


ライバル店出現で、一発で吹っ飛ばされ
る事があるので怖いですね。



最近はコインランドリー経営の本も増え
てきました。

今後益々ライバルの数も増えていくので
しょう。



これまでは「暗い、不気味、小さい」
コインランドリーが競争相手でした。

「相手が弱かった」わけです。



しかし今後は、綺麗な店同士の戦いが
始まります。

既に地方では始まっています。



大型コインランドリーは、地方のコンビ
ニ跡に出店する事で増えてきました。


そこが飽和してくると、今度は都心に向
けて進軍が始まりました。

今がその段階です。


やがて都心も飽和する日が来るはずです。
価格競争、付加価値競争が激しくなるで
しょう。

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開業資金の高いFC系の店舗は
不利な戦いになるかもしれません。



・賃料のかからない地主系店舗
・安く開業した独立系店舗
・ローン負担の無い店舗



こんな「損益分岐点の低い」店舗が
生き残るのかもしれませんね。

当然と言えば当然の話です。



煽るわけではありませんが、
もしコインランドリーを始めるなら
「早い」方が良いと思います。


早く始めれば、それだけ早くローンの
返済が終わり、競争時代が始める前に
体力のある店になります。


事業性ローンですから返済はおそらく
10年前後。

数年の開業の差、残債の差が、
財務体力に影響するかもしれません。

今なら金利も低いですしね。
公庫は固定だし。



もう一つは、ブランドスイッチは
起こりにくいという事。

先に地域のお客様を捕まえていると、
そう簡単には新店舗に流れません。


ライバル不在の今の内に、先に刈り取り
儲けてしまうという意味もあります。



ノウハウ本が出ると、爆発的に参入者が
増えます。

ましてコインランドリーは、会社員な
らあっさり融資が出てしまいます。


「ノウハウの氾濫+甘い融資=爆発」


今の不動産投資の過熱と似ていると思え
てなりません。


不動産を買いたいけど買えない人に向け
ちょっと炊きつければ乗ってくる人も多
いのでは?


コンサルが一番儲かりそうですね(笑)。



いろいろ書きましたが、結論として
コインランドリーはお勧めだと思います。

ただ、何度も言っていますが
「担保価値の無い物」
を使った商売なので、失敗すると不動産
よりも厳しい状況に追い込まれるかも
しれません。


そこらへんをよ~く考えてから、
早めに参入すると良いでしょう。


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