川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2016年03月

格安リフォーム方法

2DKの部屋をフルリフォームすると、
間取り変更や水回りに手を付けなくても
4~50万円かかります。

修繕内容はこんな感じ。

全室の、クロス、床CF張替、畳表替え。
塗装、スイッチ交換。
電灯設置、ドアホン設置。
水栓金具交換、換気扇交換。


上記は、管理会社を通さず、
自分で工務店発注の場合。


工程ごとに完全分離発注を行い、
自分が現場を仕切る事ができれば、
あと2割くらいは下がりますが、
その程度です。



でも、世の中には上記リフォームを
10万円程度という超低価格で
行う猛者もいます。


にわかには信じられませんでしたが、
いろいろな人に話を聞いてきた結果、
理由がわかってきました。



キーワードは

「クオリティを落とす」


しかし、単にクオリティを落とすと
「だらしない部屋」
になりますが、そこを感じさせないのが
猛者の猛者たるゆえん。



例えば、
「染みだらけの木部を塗装しない」

クオリティの落とし方の一例ですが、
途端に部屋はカッコ悪くなります。


では猛者たちはどうするか?

「自分で塗る」


当たり前ですが彼らの多くは、
「セルフリフォーム」を
多用しているのです。

そして、特に「塗り」を多用しています。

壁、木部、建具、キッチン。
塗れるところは、塗って塗って
塗りまくる。


「塗り」はプロとアマの差が、パッと見
では出にくい所です。

マスキングをきちっと行い、
調色を行わず、二度塗りを行えば
アマでもそれなりのクオリティを
保てます。


セルフリフォームのもっとも大きな欠点
は「自分の時間を大量に使う」事ですが、
彼らはそれを厭わず行っています。

もしくは、時間捻出が可能な立場の
方々です。



もう一つの武器は「割り切り」。

例えば、市松模様の昭和なフローリング。

ダサいので私なら上からCFはるか
何か手を加えようとしてしまいます。

でも、ワックスを塗って綺麗にすれば
気にしない人も多いそうです。

自分の美意識と入居者は違います。
このあたりの、「割り切りの嗅覚」
が彼らは素晴らしいですね。


使えない物、壊れている物はNG。
それ以外はOK。
あとは、どこまでやるか?

「クロスの破れ隠しに絵を飾った」

こんなの反則に見えますが、アリか無しか
と言えばアリです。
私はやりませんが・・・。


やはり経験と勘と発想だそうです。



最後の武器は

「クオリティを下げた工事を行う
プロの存在」

です。


例えば、プロの職人さんに

「現場で余った中古の建具を付けて」
とか
「塗りは一度塗りで良いよ」
なんて事を言っても、なかなか聞き入れ
てはもらえません。

職人には現場に対するプライドがありま
すし、単価を下げた中途半端な仕事を
受けてしまうと、後々問題になる可能性も
あります。

職人さん達にとって、何も良い事があり
ません。


このような施主の依頼に答えてくれる
職人さんもいますが、探すのは非常に
大変です。


では、低価格リフォームの猛者たちは
どうして職人さんに出合えたのか?

やはり尋常ではない努力をしていました。

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力技で多くの職人さんにあたってみる。
知り合いのツテをたどる。


大抵どちらかの手を使っています。


「知り合いのツテ」と簡単に言いますが、
相当な人脈がなければそれもできません。

彼らは人脈を作るためにいろいろな場に
顔を出し、まめな付き合いを行います。


ただ顔を出せば人脈が増える訳ではあり
ません。

欲しいのは情報ですが、
「情報クレクレ、ワンワン!!」
と吠えてばかりいてはダメ。


人付き合いのマナーだったり、
相手に提供できる何かだったり。
これが無いと人脈もできません。


会に参加する行動力
時間の捻出
知識のバックグラウンド
人間性


知識がなければ、作業の手伝いを
するとか。

やはり努力が必要ですね。



まぁ、すべてを真似しようとは
思いません。
これらがベストの方法という訳でも
ないでしょう。


ただ、結果を出す人は目的の為に
あらゆる努力をするのだなと
改めて気づかされました。



俺は努力が足りているのか?

まだだなぁ・・・。


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再び赤字転落

恒例のコインパーキング売上発表!!

さて、2月の実績は・・・?



【2月実績】

売上は前月比5%ダウン。

チョイ赤字に逆戻り・・・(涙)。

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先月は

「黒字になって良かったですね」

なんて声を多数頂きました。

意外と皆様この記事を気にして
頂いているようです。


今月は、優しく慰めて
あげてくださいね(笑)



ちなみに、売上は一日平均の値で
比較を行っております。

2月は29日しかなかったため、
月間売り上げでは若干の赤字。

同じペースで31日まであれば、
何とか黒字をキープできたでしょう。

ほんの数百円ですが・・・。



低調な8~11月。
12月から売上上昇。
1月、2月と売上キープ。

直近3か月は売り上げが高い状態で
推移しています。


ここから考えられる事は、どうやら
近隣工事などによる「短期的要因」
ではなく、ある程度お客様が付いて
いるという事。


3か月間続くような工事は、
なかなか無いですよね。

隣で新築を作っていたら
微妙ですが・・・。


これは一つ良い傾向かと思っています。



3月は一つの転換期になる月と
考えています。


第一に、待望の電柱看板が
配備されました。

2末に合計5カ所への集中投下完了。
3月実績では、この効果が確認されるで
しょう。

毎月の広告費が1万円かかるので
最低でもその分売り上げが増えて
もらわないと困ります。


第二に卒業式。
パーキング周辺に多くの学校があります。
卒業式参加者の直接的な需要と、
参加者への周知効果が期待できます。

卒業式前に電柱看板が間にあって
良かったです。


入学式、運動会、文化祭等、学校に人が
集まる時は、認知向上のための
大チャンスだと思っています。



さて、3月はどうなるのか?


「看板の効果がなかったら・・・」


と考えると夜も眠れませんが、
非常に楽しみにしております。


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会社員との違い

久しぶりに風邪をひき、熱まで出して
しまいました。
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会社員時代なら、これ幸いと会社を休み
静養?に努めるようにしておりました。

だるいし、他人にうつすとまずいし、
低能率で仕事をするよりは、一日くらい
なら家でゆっくりした方が良いかなと
思っていました。

しかも、「有給休暇」ですから給与も
ちゃんと発生しますしね。



しかし、今は違います。
私が動かないと、お金が発生しないの
です。


体調が悪い中、運の悪い事に退去立会い
の予定がありました。

大家の立ち合いはマストではありません
が、部屋を確認しなければ、リフォーム
の必要有無判断ができません。

判断が遅れれば、その分次の募集開始に
時間がかかり、空室期間が長くなります。

つまり、収入が下がります。



で、どうしたか?

「発熱をおしての強行出撃」

してきました(笑)。


まぁ、体調回復を待ってからにしても、
おそらく数日程度の遅れでしょう。

大したマイナスにはなりません。


でも、なんだか許せなかったのです。

この数日のせいで、繁忙期を逃すかも
しれません。
居ても立ってもいられず・・・。


いざ、出かけると思いの他元気!!

「あれ、風邪治った?」

やっぱり病は気からですね。


立会い、管理会社さんとの打ち合わせを
こなし無事帰宅。


するとどうでしょう。

すっかりぶり返しました(涙)。
やっぱり、熱があったら無理しない方が
良いみたいですね。



それにしても何でしょう。
この、会社員時代になかった気合は。


会社を辞めたら、自分が動かなければ
収入は得られません。

昇給もしないので、自分で収入源を
増やさなければ現状維持すらできません。


そのあたりの「恐怖感」をだんだん感じ
ています。
だからこその、気合かもしれませんね。



いろいろ文句はありましたが、会社員は
素晴らしい制度です。
ある程度の「収入保障」というのは、
とてつもなく大きな特典です。


かといって会社員に戻りたくありません
が、最近ふっと怖くなる事があります。

フリーの身はやっぱり不安が
大きいですね。


ただ、健全な「不安」があるからこそ、
いろいろ考える所もあります。


「不動産だけで良いのか?」
とかね。


もちろん、会社員時代もいろいろと
不安はありました。
でも、なんというか・・・。

リアリティが違う感じです。



「不安」もバネにして、さらに前進でき
るよう頑張りたいと思っています。


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アパートの墓場

とある方に言わせると、
「アパートの墓場」
と表現される土地に、私は物件を
持っています。


空室だらけの物件。
新築ですら3月なのに入居率半分。
それでも傍らでは、DT建託や
Lパレスの新築工事中・・・。


空室アパートが累々と続く光景は
確かにアパートの墓場かもしれません。

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その場所は「越生」。
埼玉県の秘境です(笑)。


でも、私はまだ何とか戦いを
続ける事ができています。


なぜか?

墓場でも全員が死んでいるわけでは
ないからです。


このエリアでは、売り物件が良く出てき
ます。
しかも15%を超える高利回りで出てき
ます。
でも、ほとんどが1K3点ユニット物件。


実は、死んでいるのはコイツ等です。
一言で言って「供給過剰」。


似たようなアパートが多く、
多くの物件で入居率がイマイチなので
物件を見に来た投資家からは
「アパートの墓場」なんていわれて
しまうのでしょう。


じゃぁ、1K3点ユニットがダメかと
言えばそう単純な話ではありません。


立地が良ければうまります。
立地がイマイチでも家賃2万を切れば
十分うまります。


立地や家賃がシビアなだけで、
賃貸ニーズは確実にあります。

ピンポイントで攻める事ができれば
十分勝負になるのです。


また、部屋が広ければ違った戦いも
可能となります。

右にならえで1Kばかり作った結果、
2K以上の物件が意外と少ないです。


結局、ダメなのは「中途半端」な事。

中途半端な家賃。
中途半端な立地。
中途半端な内装。


程度の差はあれ、どこのエリアでも
基本は同じなんだと思います。


需給が緩いエリアだと「中途半端」でも
なんとなくお客さんが入ります。

需給がタイトなエリアだと、
「中途半端」な物件から退場させられま
す。
中途半端さが目立つ感じですね。



需給が緩いエリアで中途半端な物件を
買うか。

需給がタイトなエリアでも尖がった物件
を買うか。


どっちもアリですよね。


だから、「このエリアはダメ」なんて決
めつけず、物件毎に精査する事が大事かな
と思っています。



「名前を聞いただけで絶対ダメ」


なんてエリアは、意外と少ないのかも。


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すばらしい娘さん

最近何度か退去立会いをしていますが、

「土足で良いですか?」

みたいな部屋が多かったです。


荒れ果てた部屋を修繕するのも楽しい
ですが、お金がかかるわけで・・・。

綺麗に住んで頂ければ、それに越した
ことはありません。


そんな時、とあるお部屋で退去発生。
若い女性が2年住んだお部屋です。

正直、あまり期待をしていませんでした。


どうも若い女性は、雑に部屋を使う
ケースが散見され、これまであまり
良い事がありませんでした。


しかし、今回はいい意味で
裏切られました。


傷一つない床と壁。
綺麗な浴室とシンク。
ホコリ一つない床。

「クリーニング後ですか?」

ってくらい綺麗なお部屋でした。


引っ越し後にちゃんと掃除まで
して頂いたようです。


別れ際

「2年間ありがとうございました」

と笑顔でぺこり。


おぉ、何て出来た娘さんなんだ。
息子の嫁にはこういう人がいいな(笑)


とても気持ちの良い退去立会いと
なりました。

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管理会社の方も仰っていましたが、
近年は退去時に汚い部屋が多いとか。

「どうせクリーニングするんでしょ」

みたいな事を言われるそうです。


確かに「クリーニング代」と称して
グレーなお金を受け取っているのは事実
です。

でも、借りた物を返す時、少しは
気を使うのが筋ではないのかな?

というか、汚いままの部屋を見せるのは
なんとなく恥ずかしくないのかな?


賃貸物件を渡り歩いた妻に話を聞いても、
退去時にはある程度掃除をするのが
常識かと思っていたとのこと。


夫婦共々考えが古いのかなぁ?


そういえば、お年寄りは大概部屋を
掃除して退去していくなぁ・・・。


日本もだんだん変わっているのかも。


自分の子供には、ちゃんと掃除して出るよう
教育したいと思っています。




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