川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2016年05月

200万円債権回収

先日の配信記事で、
「太陽光狙ってます」
というお話をしました。


でも、以前からの読者の方は
「ん??」
と思いませんでしたか?


昨年の11月頃、こんな記事を
配信しております。

「太陽光発電参入します」
http://kengyo-ooya.doorblog.jp/archives/4530401.html



実は、すでに太陽光の分譲案件の
契約をしておりました。

そう、確かに契約をしました・・・。



その案件は、実質利回り11%超え。
合計50区画を超える超大型分譲案件。
その中の一区画を割り当てる形なので、
造成費なども含めフルローン可能。


手出しなしで、安定的な利回り10%超を
受け取れる美味しそうなものでした。



そのかわり、ひとつだけ制約がありました。


「前金で200万円」



契約時に前金で200万円必要との事。


ただし前金の200万円は、融資実行時に
返金される形となります。

融資自体は、設備が完工し連携確認が取れ、
売電ができる事を確認できた時点で実行。
信販系のソーラー融資では通常の形ですね。



つまり、前金は支払うものの、最終的には
手出し無しとなります。

「太陽光発電所が無事完成すれば」
の話ですが・・・。



社運を賭けた一大プロジェクト。

郷里に還元したいという社長の意向で
実現した特別案件。

前金というハードルがあるからこその
特別高利回り。


そんな触れ込みでした。




ところが、今年に入り様子がおかしい。

連携予定まで2か月を切ったのに、
管理契約の詳細がはっきりしない。

施工の様子の報告もない。


嫌な予感がしたので、販売会社へ
連絡を取ります。


ところが、いつまでたっても担当者が
つかまらない。


「担当は退職した」
「後任は出張中」
「急な出張で出かけた」


もうなんというか・・・。
典型的なダメパターン。

3週間ほどやり取りして、ようやく担当を
捕まえ事情を確認。


そこで衝撃の事実を告げられます。


「案件は継続できなくなりました」
「前金の返金はお待ちください」



詳細は割愛しますが、要するに案件停止。
前金の200万円もすぐには返却
できないとの事。


う~ん、こりゃまずいぞ!!



とりあえず、その日のうちに内容証明を
送り、契約の白紙解除を宣言。

相手の債務不履行ですから、契約解除は
当然ですね。



で、次の手は・・・。


【1.黙って返金を待つ】

業者さんは逃げも隠れもしませんでした。
事情の説明もしてくれました。
連絡面など怪しい所もありますが、
誠意はある様子。


でも、小さな会社ですし最悪
「連鎖倒産」の可能性もあります。

そうなれば、お金は戻らないでしょう。



【2.法的手段に訴える】

法的手段に訴える手はいろいろあります。
今回は明らかな債務不履行ですから、
法的に勝つことは可能でしょう。

ただ、法的に勝つことと、お金を取り戻す
事は全く別の話です。


賠償請求ができる権利を得るだけで、
差し押さえ等の実力行使は、相手の資産が
わからなければできません。


今回の契約相手は法人。
社屋は賃貸。
メインバンクは不明。
分かっているのは、前金の振込口座のみ。
この口座に現金など無いでしょう。


もちろん、社長個人の連帯保証なんて
ありません。

登記簿から社長の自宅もあたりましたが、
こちらも賃貸。

社長が住宅ローンでも組んでれば、そこが
会社のメインバンクの可能性もありました
が、賃貸ではそれもわからず。


差し押さえるべき資産が私から見えない。
こうなるとお手上げです(泣)。


結局、無い(ようにみえる)袖は
振れないのです。
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一気に青ざめました。


お金は、借りる側より貸す側の方が
圧倒的に不利である事を
思い知らされましたね。




その後、会社側より支払い案の提示。

これも期日のリスケ、分割への変更など、
4度にわたり話が変わり、そのたびに
ドキドキ、イライラ・・・。



そして5月末。
ついに全額返還されました!!


実質的な損害は、契約書の印紙代と
交通費、対応時間、精神的苦痛くらい
でしょうか。


200万円は無事手元に戻ってきました。




後になって冷静に振り返ると、
自分のわきの甘さに恥ずかしくなります。

「契約時点で管理契約が未定」

怪しいですよね?



「施工実績を確認したか?」

していません(笑)。
甘いですね。



また、後で分かったのですが、
私の契約前にも完工時期の
リスケを行っていました。

契約時点で、施工をめぐり
すでに問題が出始めていたのです。

ネットで調べればわかったことです。



完売と聞いていたのに、問題発覚直前まで
販売を続けておりました。

これは気が付いていましたが、
「キャンセルでも出たかな?」
と都合よく解釈していました。


悪意はなかったのかなぁ・・・。



施工会社はどこで、土地は誰のものか?
施工会社は信用できるのか?
前金の目的は?
資産保全の方法は?


確認すべきことはいろいろ
あったのでしょう。



私が下手に「投資慣れ」していると
思いこんでいたため、「お金を出す」
という事に麻痺していたようです。



投資にリスクはつきものです。
だからこそ、自分の取れる範囲の
リスク(金額)で投資は行う物です。


その点では、今回の投資は正しかったと
言えますし、たまたま結果が伴わなかった
だけです。


でも、大切なお金を投入するからには
もう少し慎重さが必要だったかなと
反省しております。



いい勉強と経験になりました。


失敗にめげず、もう一度太陽光に
アタックをかけております。



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なれ合い禁止

貴方はポータルサイトの募集条件を
募集開始の都度確認してますか?



所有物件の一つに空室が発生。

いつもなら一か月程度でうまるのに、
何故か今回はうまらない。

3月という繁忙期があったにも関わらず
うまらない。

何かがおかしい?


ポータルサイトを確認しても、
管理会社に確認しても、家賃水準が
大きく変わったとは思えない。


なぜ??



試しに自分の物件を検索してみる。

温水便座にチェックをいれて検索。


???


出てこないぞ?



そう、ポータルへの登録情報に
誤りがあったのです。



この物件は、少々家賃が高めの
水準にある物件です。

当然、温水便座、TVドアホン等、
イマドキ設備は標準装備。


この家賃帯の物件を探すような人は、
設備もそれなりについたものを
探すでしょう。



しかし、ポータル上の我が物件には、
これらの設備が漏れていたのです。

だから、設備にチェックを入れて
検索すると私の物件が出てこない。


ダメだこりゃ(涙)。



自分でチェックを付けたり外したりして、
足りない項目を確認。

スーモ、アットホーム、ホームズについて
確認し、足らない設備を列挙して
管理会社に修正を依頼しました。


その他、最寄り駅からの交通手段の
修正を依頼。

家賃と管理費と駐車場代金の比率を変更し、
ポータルに反映依頼。
総額では何も変えていません。
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するとどうでしょう?
その翌週、お客様が決まりました。

もちろん、家賃の値下げもなしです。



まぁ、ポータルサイト見直しが
入居につながったのかはわかりません。

自らのミスに「ヤベッ」と思い、
管理会社さんに鞭が入ったのかも
しれません。

たまたまかもしれません。



いままで調子がいい物件だったので、
正直ろくにチェックをしておりません
でした。

これまでは同じ登録内容でも
あっさり決まっていたのかもしれません。


慢心ですね。

私も、管理会社も。



仕事きっちりで、信頼できる管理会社さん
ですが、ある程度の緊張関係も
必要かもしれませんね。


募集開始したら、ポータルの内容を
チェックし

「掲載お礼&確認しました」

のメール一本出しておくとか。



「あ、大家さん見てるな」

というだけでも、印象は違うのでは
ないでしょうか。


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パーキング新兵器不発

配信を休んでいる間に、パーキングの
ご報告も2か月分溜まっていましたね。
3月、4月分を一挙公開します。


【3月実績】

売上は2月比16%UP。

約1.2万円の黒字。

これまで最高の売上!!


3月より周辺5カ所へ電柱広告を
取付ております。

売上がUPしましたので、その効果が
出ているのかもしれません。


ちなみに、電柱広告の作成費用は
1本約1.5万円。
今回は5本なので8.5万円。

これに、1ヶ月当たり約1万円の
広告費がかかります。
(一カ所2千円程)

契約期間は1ヶ月単位で任意。


広告費を1万円かけて、売り上げが
1万円上がった感じですね。


意味ないじゃ~ん(涙)。



さて4月。

電柱広告を呼び水に、さらなる売り上げの
向上は図れたのか?

衝撃の結果はコチラ↓



【4月実績】

売り上げは3月比7.6%ダウン
約5000円の赤字・・・。


ダメだこりゃ(泣)。
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どうやら、電柱広告は
今の所不発のようです。


次なる手を考えなければ、
このまま赤字と黒字の境目を
低空飛行し続けるでしょう。

収益はおろか、投資資金の回収も
ままなりません。



いろいろな人に話を聞くと、
スマホでパーキング探す事が
多いとわかりました。


なかでも、PPParkで値段順で探す
方が結構いるようです。

値段順なら戦いようがあります!!



ただ、肝心のPPParkへの登録が
ハードル高し。

リパーク、タイムス等の大手は
データが連携されていて、
バッチリ登録されています。

一方、私のFCはネット対応は皆無。
当然登録はありません(泣)。


唯一登録する方法は、PPParkの
投稿機能。

Androidのスマホから投稿すると
サイトに追加してもらえます。


しかし、私はiphoneユーザー。
おまけに駐車場はかなり遠方。

端末ないし、場所は遠いし・・・。


誰か投稿してくれないかなぁ。



もう一つのテコ入れ策として

「無料コインを配りまくる作戦」

をご教授頂きました。


近隣店舗に無料コインを配り、
お客さんにサービスで使ってもらい、
認知度を上げる作戦です。

ただ、肝心の店舗自体が
近隣にほとんどない(涙)。


つくづく、アホな立地を
選んでしまった物です。



そういえば、上原さんの本に書いて
ありましたね。

「初心者は近所で土地を探せ」


仰る通りかと猛省中・・・。


収益予測も、運営後のテコ入れも
やっぱり近所が一番です。




さて、これからどうしよう。



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太陽光発電と融資

太陽光発電に参入しようと、
物件を探しています。

「今更おせ~よ!!」

との声も聞こえてきそうですが、パネルや
金利の低下により、24円案件でも
うま味のある物件はあると思っています。
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何がイイかって「融資が使える」所です。

信販会社には「太陽光ローン」なる商品
があります。

固定金利で15年の融資が引けます。
固定ですから、金利変動の心配は
ありません。


一方、発電した電力は固定価格で20年
買い取ってくれます。

コチラも固定ですから、収入の変動は
心配ありません。



固定で金を借り、売り上げも固定。

両者の差額を取って儲けが出るならば、
安定した収益源になります。


こんなうまい話は、なかなかありません。



まぁ、電圧抑制、天災、固定買取終了後
の対応など、リスク要因は当然あります。

収益にしても、それほど大きく儲かる
わけではありません。



でも、収入の柱の一つとしては
アリかなと思っています。

安定収入は心強いですね。



低金利の今だからこそ、融資を引いて
何か仕込んでおきたいなという
私自身の考えもあります。


しかし、気になる事が一つ。

太陽光発電は、「パネル+田舎の土地」
なので、資産性がほぼありません。

おまけに信販会社からの融資。


いかにも銀行さんが嫌がりそうですね?


肝心の不動産向け融資判断に、
悪影響が出るかもしれません。



で、実際に聞いてみました。



結論から言えば、黒字ならOK、
赤字ならNG。

コインランドリーと同じなんですね。


「儲けは正義」


って事です。


土地を買い、整地して太陽光パネルを
設置。
極端な話、この段階ではゴミと同じです。
資産の棄損にしかなりません。


しかし、実際に売電を始め収益が発生
すれば事業所得として評価されます。


運悪く、発電前に融資が必要になると
微妙なタイミングがありそうですが、
収益さえ出るならば悪影響はあまり
無いようです。


ちなみに、太陽光発電事業自体への融資
について聞いたところ、こちらはNG。


自分達が融資して作るのはNGだけど、
誰かが融資して稼動している物は
プラス評価とする。


なんか変じゃね?


結局、資産査定や事業計画の判断ができ
ないから、事前の融資ができないので
しょうね。


このあたりは、金融機関によって大きく
スタンスが異なります。

たまたま私が付き合いのある銀行さんは、
太陽光についてネガティブでした。



もちろん普通の信金さんでも、
太陽光に融資をする所もあります。

地銀の常陽銀行には、太陽光用に
「ララサンシャイン」
なんて特別商品があるくらいです。

公庫でも融資が出ますね。



今更ですが、地味ながら面白いなぁ
と思っています。


「国策に売り無し」


太陽光発電、狙ってます。


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銀行にウケるかウケないか

2015年度確定申告の報告を
銀行さんにしてきました。

お陰様でコインランドリー事業の収益が
伸びており、銀行さんの反応も上々でし
た。



思い起こせば一年前。
非常に渋い顔だったのを覚えています。


当時の私は、前年に会社を辞め給与所得
が消滅。
開店半年のコインランドリーは大赤字。
買ったばかりのアパートも、初期の修繕
費がかさみ収益化の道半ば。


「店は立上りに時間がかかりますから」


なんて言ってみても、会社員あがりの
素人の言葉に説得力なんかありません。


「コイツ大丈夫か?」

担当者の顔に書いてありました(笑)。


そもそも、コインランドリー自体ピンと
来ない様子で懐疑的のご様子。

「今時誰が使うんだよ?」

って感じ。



人によるとは思いますが、事業投資系を
行った場合、信金調達は短期的に
マイナスなんだなと肌で感じました。


でも今年は違います。
実際に収益が伸び黒字化すると、
コロッと態度が変わるので面白いです。


毎月の収支をグラフ化して見せましたが、
伸びや季節変動など、ランドリーに興味
を持ったご様子。


不動産の場合、たとえ入居率がイマイチ
でも、「土地・建物」という「資産」が
あります。

銀行も担保を取っているので、少しは
大目に見てくれるのでしょう。


ところが、事業は別。
資産の裏付けは無く人的担保のみ。

だからこそ「赤or黒」をシビアに
見るようです。

黒字だったら「収入の柱の一つ」。
赤字なら「金食い虫」。


どうやら今回は、収入の柱が一つ増えた
と見てくれたようです。


「ご入用の際は是非ともっ!!」
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とのありがたいお言葉を頂戴できました。

銀行さんにしても、「ゼロ金利」で貸出
先にそうとう困っているそうです。

こんな昨今の事情も、私のような零細大
家の資金調達には追い風になるかも
しれませんね。


・毎月ちゃんと返済。
・積立定期をバリバリやっている。
・過去6年間の不動産実績はまぁまぁ。
・他の事業も展開


優良顧客でしょ(笑)。


そろそろ、新規をお願いしたいですね。



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