川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2016年06月

金利が下がった

アパートの融資を受けている
セゾンファンデックス様から
突然のお知らせ。

恐る恐る封筒を開いてみると・・・。


金利が下がってました(笑)。



なんでも、金利見直しが発生したそうで、
0.2%の引き下げ。

やった~!!
3fe936715855da4ba00f0da5433d36b4_s










金利が下がったと言っても0.2%ですし、
借りてる額も少額なので、30万程度の
削減効果しかありません。


毎月の返済額は変わらず、
期間が短くなりました。


まぁ、それでも嬉しいですね!



勝手に金利が下がる事も
あるのですね。


融資を受けている他の金融機関は
一切下げないのに、ノンバンクだけが
言われなくても下げてきました。


ちょっとビックリ。



ノンバンクは、良くも悪くもドライな
会社だと思っていました。



例えば、融資期間の途中で
借り換えをする場合。

銀行であれば、一応の引き留め策が
あるものです。

それを振り払って出ていくと、
出入り禁止等のペナルティを受ける
事があります。

「離婚」みたいな感じですね。

出ていく客は、それ相応の報いを
覚悟する必要があるわけです。



一方、ノンバンクは中途借り換えを行って
も殆ど問題はありません。


「またおねがいしま~す」


と笑顔で送り出して頂けます。

「引っ越し」みたいな物ですね。


私も何度か笑顔で送り出して頂きましたが、
再び借りています。


だからこそノンバンクは、わざわざ金利を
引き下げてまで顧客を引き留める事なんて
しないのかと思っていました。

去る物を追わず・・・。



今回の金利引き下げは少し意外でした。

世の中の流れに合わせてくれる
ようですね。


でも、金利が上がった時も
一番初めにノンバンクが
上げてくるのかな?

それはちょっと怖いかも・・・。



とりあえず今は、ゼロ金利の恩恵を
頂いておきたいと思います。



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ




がんセンターで思った事

ひょんなことから、
国立がんセンターに通院をしました。

安心してください、
がんではありませんよ。



今年は満41歳厄年。

一度もまともな健診を受けた事が
なかったので、今年は徹底的に
受けてみようと思っておりました。


手始めに受けたのが、国立がんセンターで
行われている、「がん総合健診」。


軽~い気持ちで受けた所、
見事に引っかかり精密検査へ。

何度か外来に通い、追加検査を
受けてきました。


「まさか俺がガン?」


結果が出るまでの間、
ドキドキして遺書でも書こうかと
思いました。


診断結果は「異状なし」。
本気でホッとしましたね。



国立がんセンターでびっくりしたのは、
何と人の多い事か!!

朝から沢山の患者さん。

そして患者さんのほとんどが、
60歳以上と思しき方々。

しかも、見た目普通な感じの方ばかり。


ガンは誰でもかかる病気であり、
しかも高齢になるほどリスクが高い。


当たり前の事ですよね。

頭ではわかっている事ですが、
リアリティはまったくありませんでした。


でも、通院の患者さんたちを目にして、
そのことを妙にリアルに感じました。



自分がいつかかっても
不思議じゃないよなぁ・・・。



「がん=死」
ではありませんが、死につながる
可能性のある怖い病です。


「定年後はゆっくり別荘ライフ」

そんな事を仰っていた知り合いが、
定年後ステージ4の末期がんで
余命宣告をされました。


残念ながら、彼の別荘ライフは
思いのほか短くなってしまいそうです、



楽しみを後にとっておいては
いけないなぁ・・・。



41歳の私は、明日も健康であると
思い込んでいます。

1年後はもちろん、5年後、10年後も
大丈夫だろうと漠然と考えています。


でも、そんな保障はどこにもありません。

ふと気が付くと、Life Timeが
短くなっているかもしれませんね。

22888de800328c1725a5ea900cc24d02_s








ガンにならないまでも、足腰が弱り
行動に制限が出てきた叔父、叔母を
見ていると、健康のありがたさを
感じずにいられません。


お金と時間があっても、
健康がなければ意味がありません。



人間は必ず老います。
そしていつか確実に死にます。


決して「刹那的に生きる」という
わけではありませんが、
「今を精一杯楽しく生きる」
事はとても重要ですね。

楽しみを後にとっておいてはいけない。




国立がんセンターに通ってみて、
そんな事をより強く思うようになりました。



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ




コインパーキングは勝率3割?

コインパーキングって、
複数開業しなければいけないって
ご存知ですか?

お恥ずかしい話、私は知りませんでした。


私は一か所だけでパーキングを
開業しております。


5月の実績は毎度おなじみの赤字。
前月比マイナス18.2%

約1.5万円の赤字。


もう、嫌です(涙)。



今月は、5月分の集金表と一緒に、
「投資家の皆様へ」
というタイトルで
別紙が入っておりました。


なんでも、投資家から、
収益に関するクレームが
最近多いようです。


儲からないからクレームって
アホなんですか?

これはお門違いなクレームであり、
投資家としての心構えが
なっていません。


顧客の門戸を広げたら、
意識の低い奴が増えてしまった
のでしょうね。


あくまでも業者さんは、
ベストを尽くしているそうで、
そのうえでも、調子の悪い
パーキングはどうしても出てきて
しまいます。


「投資にリスクはつきもの」


という「ありがたいお言葉」とともに、
このあたりの事が綴られておりました。



もちろん私自身は理解しているつもりです。

だから、私のパーキングが赤字でも
それは仕方がない事と思っています。



ですが・・・。

一番びっくりしたことは、
次の文言です。



パーキングは複数個所の開業で
グロスとして収益を取る



つまり、複数個所を開業し、
赤字、黒字の現場を束ね
全体で黒字を目指す事業である。

こういう事業モデルだそうです。



知らなかった・・・。




実際、複数開業している方の
モデル例が出ていましたが、
赤字現場率は25%~40%程。

意外と高かったです。


3割程度の赤字現場。
5割のトントン現場。
2割のエース現場。

こんな感じ。

知らなかった・・・(涙)。

405aaf596c57e04a564899042b3aef00_s








結局、多くの「一か所投資家」達は
思うほど収益が出ていないんじゃ
ないかなぁ・・・。

初期費用をペイできるのはいつの日か?

クレームが多いわけだ。



一か所開業で、利益率20%を
狙えるエリアをヒットさせることは
そもそも難しいようですね。

それだけ、立地の見極めが
難しいという事でしょうか?


2~3000万円の現金を用意し、
複数個所開業できる方でなければ
リスクは高いようです。



しかも、収益モデルを見る限り
利益率は初期費用に対し10%前後
と想定されます。

すべての経費を除いた純粋な手残りが、
10%前後程という事です。


これを高いとみるか、安いとみるか?



現金投資である事を考えると、
どうでしょう?


パーキングの機器自体に
資産性はありません。

投資金額は、毎月の収益で
ペイしなければなりません。


仮に利益率10%だとして、
初期費用を回収するまでに
ザックリ10年。

回収までに時間がかかりますね。


その間に、借り土地の契約を
解除され移転しなければならなく
なったら・・・?

店舗ではないので
「契約満了だから退け」
の一言で終わりですよ。


ライバルのパーキングが増えたら?



う~ん、どうなんだろう?



上記のお話は、あくまでも
業者さんから出された
モデル事例を基にしたお話です。

たまたまイマイチ事例で、
実際はもう少し収益は出るのかも
しれません。


地域性もあると思いますし、
あくまでも私見であるという事を
ご了承ください。




まぁ、業者さんも大変ですよね。

このような資料を配布して
投資家たちは納得するのか?


「もっと金出せ貧乏投資家!!」


と言われているようで、、
火に油を注がなければ良いけれど。



コインパーキングの王道は
やはり「土地持ちオーナー」
なんだと思います。

次の土地活用を考えるまでの
「つなぎ」としての
コインパーキングなんですね。



あるいは、よほど自信のある
場所で土地を借りての一撃必殺。

リスクは高めですが・・・。

覚悟が必要ですね。



私の意識は何もかも
甘かったようです。

簡単そうな案件にヒョイと
乗っちゃダメですね。

反省しています。




その点、高収益をバンバン出している
スッチー大家さんはやっぱスゴイわ。

自分でパーキングをやってみて、
偉大さがよくわかりました。


今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ



外人さんいらっしゃい

我が物件に、初めて外国人の入居者様を
お迎えする事となりました。

cb1fac909a2449dc7472146ce1657ff1_s





正直、少し葛藤もありました。


生活習慣の違いから、トラブルが
多い傾向があるとも聞きます。


言葉の問題から、イザもめごと
になった時

「ワタシニホンゴワカラナ~イ」

と逃げられる可能性もあります。


それでも今回、入居に踏み切ってみました。

なぜか?
理由は単純です。



第一の理由。
「空室が嫌だから」


やはり目先の金が欲しいです(笑)。
空室はイヤ!

たまたま最初に申し込みがあったのが
外国人のお客様だったという事です。

空気に部屋を貸すよりは、
誰かに入ってもらった方がマシです。



第二の理由。
「法人契約だったから」


今回は法人契約です。
契約者自体は近所の会社で、
連帯保証人は社長さん。

契約は日本人、住むのが外国人
という事です。


そのため、契約に関するトラブルは
ある程度ヘッジできると思っています。

万が一問題があっても、契約者である
企業に事態の改善を求める事ができます。


一般の個人契約であれば、
正直少し迷ったかもしれません。

経験のない事は少し怖い。


区分所有の一室なら良いですが、
アパートの場合、一人の迷惑者のせいで、
物件全体に問題が出る可能性があります。

それが最大のリスクと考えます。



ただ、日本人だって「変な入居者」は
今まで何人もいらっしゃいました。

また、お年寄りと外国人を比べたら、
どちらのリスクが高いのか?


これ言っていいのかな?
「終の棲家」にされてしまう事は
ある意味ものすごいリスクです。

最期を病院で迎えて頂ければ
良いですが・・・。

私の物件は、このリスク満載です(笑)。



外国人だからと言って、リスクは
どこまで上がるのか?

何をリスクと捉えるかによりますが、
正直なところよくわかりません。



ただ、同じような迷惑行為を行っても、
「外国人だから」
と厳しくみられる面はあるでしょう。


日本の大学生が騒いでも、
「まぁ、若者だから」
で済むのかもしれません。

でも、外国人が騒いだら
「やっぱり外国人は・・・」
ってなるのでしょう。

声の大きさもありますが、
意味の分からない外国語だと
耳障りが悪く余計気になります。


周りの見る目が厳しくなる分、
外国人入居者は日本人以上に
気を遣う必要があるかも?

ちょっとかわいそうですね。



今回は、初の試みとして、
外国人を受け入れる事にしました。

人種差別はイカン!!

何事も経験です。
やってみなければわからない。


まぁ、何か起きたら二度と受け入れる
事は無いでしょうが、とりあえず
やってみます。



今回一つだけ気になっている事があります。

「不法就労じゃないよなぁ・・・」

私が気にする事ではありませんが、
法令順守でお願いしたいですね。


「あのアパート、不法就労外国人がいる」

なんて噂になったら困ります。



契約が法人のためか、入居審査の際に
在留許可の確認は行われませんでした。

まぁ、入居者であって契約者ではないので
当然と言えば当然ですが・・・。


外国人との個人契約の際、この辺の調査は
当然行われるのかな?



ただ、

「就労ビザが切れました」

なんて理由で、半年で退去されたら
嫌ですね。

法人契約なので、次の社員さんがそのまま
使うならそれでいいのですが・・・。


ココだけは少し心配しています。



遠い異国の地で一人働く外国人労働者。
国に家族を残し、必死の思いなのかも
しれません。
不安も多い事と思います。


せめて、ゆっくりくつろげる
家であってほしいと思っています。


今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ


なんだかフカフカする

畳に一歩踏み出した時、「ふわっ」と
沈み込むような事ありませんか?


古いアパートの和室あるあるですね。



これは、畳の下板が床下の湿気で痛み、
強度が無くなっている事が原因です。

あるいは、その下の根太が傷んで
いる事もあります。


古い家は布基礎なので、畳の下板を
開けると地面が
「こんにちは!」
ですよね。

土からの湿気がモロに上がってくるので、
年月が経つとやられる事が多いです。


修繕自体は簡単で、大工さんの仕事です。
大工さんに直接お願いする事で、
コストダウンが図れます。

下板交換なら数万円コース。
根太に手を入れると、10万弱コースに
なったりします



実は、私の物件にも、
「少しふわっとするかな?」
という部屋があります。


気になると言えば気になるが、
気にならないと言えばならない。

でも、確かに「フワッ」とする。
6ed99c8cab1329cac2c882b890e00614_s





そんな感じのお部屋です。



リフォーム後に気が付いていましたが、
「まいっか」
となぜか私は放置。


これくらいは許容範囲かな?
と都合よく考えていました。



ところが、入居者が決まりお申し込み
という段階でご指摘が・・・。


「和室のフワッを直してください」


やっぱそうだよね(涙)。

ご指摘ごもっともです。
そりゃ気になりますよね。


私の考えが甘かったようです。


幸い入居まで一ヶ月あるので、
その間に急いで修理ですね。



そもそも、なぜ私が床を放置して
しまったのか?

理由は単純。
メンドクサイ&金がかかる。


我ながらサイテーですね(笑)。



でも、リフォームって疲れません?
内容を考え、相見積もり取って、
打ち合わせ。
施主支給品を買って、届けて、鍵置いて。
完了確認して、ダメ出しして、最終確認。


「さぁ終わった、募集にかかろう」

って時に、再度不具合に気が付くと
「ムキー」ってなります。


また、連絡、調整、確認、お金、
募集延期・・・。

どっと疲れます。


なので、やらなくても大丈夫そうな
問題だとついつい
「まぁいいか」
という悪魔の囁きが聞こえてきます。



そもそも、なぜ発見が遅れたのか?

原因は部屋が荒れ放題だったからです


それはそれは汚い部屋で、初見は
土足で入室。

汚さやら壊れている部分に目が行き、
足元のフカフカへの注意がおろそかに。

そしてリフォーム完了確認。
実はこの時、スケジュールの手違いで、
和室工事が一部未完了。

なので、あまり真面目に確認せず、
床のフカフカが気になりませんでした。


そして、ダメ出し後の最終確認。
和室も真面目に確認し、フカフカ発見と
なりました。


「リフォームこれで終わり!!」

なモードだったので、面倒でそのまま
つい放置してしまいました・・・。



やっぱり、初回に発見できなかったことが
すべての始まりかなと思っています。

汚い部屋は入るのも嫌ですが、そこで収益
を得る訳ですから、怯まずしっかり
チェックが必要です。

集中力ですね。


そして、少々面倒を感じても、
やるべき事はやる。


ペンキの剥げは許容できるかも
しれませんが、床のフカフカは
やはり改善すべきですよね。



業者さんにしても、よほど悪くなければ
微妙な不具合は言ってくれません。

結局、頼れるのは自分です。



今回はちょっと反省です。


今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ



メルマガ登録
メルマガ登録

川崎大家メルマガへの登録は
こちらからお願いします

人気ブログランキング
ブログ村
お問い合わせ
問い合わせ


質問・相談
お気軽にお送りください

当サイトはリンクフリーです
twitter
不動産業者さん
info_zero
  • ライブドアブログ