川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2016年07月

7月の退去

7月に入り2戸の退去が発生しました。

一人は転勤、もう一人は滞納による
強制退去。

どちらも、仕方がない理由ですね(涙)。


この時期、生きて元気に退去頂けるだけで
ありがたい。

熱中症で倒れて・・・。
なんて話をよく聞きます。

お年寄りを何件か抱えているので、
この時期少し心配しています。



でも、やっぱり7月の退去は痛い。

物件を見に行くのは暑くて面倒だし、
部屋もなかなかうまらないし・・・。


7月~8月は、一年間で最も
物件が動かない時期です。


8月はのんびり修繕して、
9月から頑張りましょ。

そんな気分です。
fe2d70e31e07978f5b349cfedd3ca015_s






当然業者さんも、7~8月が厳しい事は
わかっています。
でも、業者さんによって温度差があり
面白いです。



「8月は厳しいですから・・・」
と開口一番ネガティブな予防線を
張る業者さん。


「正直厳しいですが、需要はあります」
とポジティブにやる気を見せてくれる
業者さん。



言葉は行動に影響を与えると言います。

後者も単に「口だけ」かもしれませんが、
ポジティブな言葉を頂く業者さんの方が、
結局は成績も良いように感じています。


だって、ネガティブ発言の業者さんは
11月になると
「年末は厳しいので来年2~3月に」
とか言い出しますから(笑)


「お前の活動は9月と3月だけか!!」

とツッコまずにはいられません。


管理会社さんを選ぶなら、断然後者ですね。



確かに7~8月は厳しいですが、
うまらない訳ではありません。

実際、この時期にご入居頂く事も
多々あります。

年末に飛び込む怪しげなお客様より
よほどまともな方が来るように感じます。



暑いですが手を抜かず、
現場確認、修繕、業者さんまわり。

クーラーの利いた部屋でダラッとせず、
外に出て汗をかきたいと思います。


現場の職人さんに冷たい物でも差し入れれ
ば、喜んで頂けます。

仲介業者さんも暇そうだから、案外話し
相手になってくれたりしますし(笑)。



こんな感じで、無理やりポジティブにまと
めて見ましたが、やっぱりこの時期の募集
は厳しいです。

これは仕方ない。


焦らず、余裕(のあるふりをして)を
持って募集活動を行いたいと思います。



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ


誰に向かってお金を使う?

部屋の状態は悪くないのに、
なぜか空室がうまらない。

よくある事です。


設備、立地、家賃、キレイさ、
ライバル物件と比較して
特にマイナス面が見つからない。

なのに部屋がうまらないときは・・・。


手っ取り早い方法として、
「お金」
に走ります。
38c16ab71e10df4f922003bfa0ddc6e8_s







一つは、入居者様向け。
もう一つは、仲介会社向け。


前者は、フリーレント、仲介手数料無料等
入居者に好条件となる方策。

後者は、広告費UP、営業担当へボーナス等
業者さんの利益を増やす方策。

同じお金を使った場合、どちらが優位に
働くでしょうか?



これまでの私の経験から言えば、
「業者さんにお金を使う」
方が、優位に働くケースが多いように
感じています。


なぜか?



ライバル物件と比べ、家賃、設備、
立地において大きな差が無い場合、
うまらないのは管理会社さんの
力の差になります。


その状態で、フリーレント等
入居者向け特典を付けても、
肝心の入居者にそのバリューが
届きにくいでしょう。

結局、実際に入居者と相対するのは
管理会社さんです。



それならば、広告費を増やし
管理会社のやる気をUPさせる。

あるいは、その他の仲介業者への
広告費をUPする事で、募集参加者を
増やす方が得策と言えます。


乱暴な言い方をすれば、
ダメな人(管理会社)に
武器(フリーレント)を与えるより、
新たな傭兵(仲介業者)を
雇った方が効果は高いと思います。


今までの私なりの経験では、
「募集間口を広げる」
方が、はるかに効果が高いように
感じています。


ただ、これに気が付くと
大した努力もせず、安易にお金に走る
事があるので注意が必要です。
(自戒を込めて)



それでもうまらない場合は・・・。

管理会社さんを変更するしかないでしょう。
お金もかかりません(笑)。


実際、管理会社さんを変えただけで、
条件を変えてずに空室がうまる事は
よくある話です。

物件との相性もあるのですが、
うまる、うまらないには
それくらい管理会社さんの力が
大きく関係しています。



まぁ、そんな「大当たり」の管理会社さん
を見つけるのは難しかったりします。

だって、一社目で失敗しているから
管理会社を変えるのでしょ?

次こそ当たりを見つける
自信とその根拠はありますか??

一社、確実に味方を失うわけで、
変更にはリスクがあります。


ヒアリングしてまわるとか、
他の大家さんに聞くとか、
一社目を見つけた時とは違う行動で、
見つける必要がありますね。


管理会社さんの変更は、
万事尽くした最終手段と
考えています。



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ



お力をお貸しください

毎月恒例。
コインパーキングの実績報告です。


さて、6月の実績は?


【6月実績】
前月比:2.4%ダウン
約1万円の赤字・・・。


これで、昨年8月以来のトータルで
44万円の累積赤字となりました(涙)。



3月を頂点に3か月連続の前月割れ。
周辺駐車場に比べ価格競争力はあるはず
ですが原因は不明です。
新規パーキングでもできたか?


この3か月でハッキリしたことは、
「電柱広告は意味がない」
という事。

設置後も売り上げは低迷中です。




さて、突然ですが、この低迷パーキングを
救うべくサポーターを募集します。


お願いしたい事は、スマホアプリの
PPParkへの登録です。


PPParkは、駐車料金毎に
ランキングできる検索アプリです。

アプリには「投稿機能」があり、
投稿をするとサイトにコインパーキングが
登録されます。

検索はスマホで可能ですが、
投稿はアンドロイドのみ対応しています。



ちなみに、当方のパーキングは
大阪市にございます。


お近くにお住まいの方。
アンドロイド端末をお待ちの方。
当方の窮状に一肌脱いで頂ける
心の優しい方。


ご応募お待ちしております。

1981e27a8844f205f47003a46d796107_s








応募して頂いた方に、詳しい駐車場の
位置をお知らせします。


ご応募は、コチラのフォームより
お願いします。



その他、低迷パーキングを救うための
ご意見等ございましたら、コメントを
頂ければ幸いです。

実践し、結果はこのブログで
ご報告いたします。


皆様からの一手が、低迷パーキングを
救うのか?
愛はパーキングを救う。


読者参加型の実験プロジェクトに
なれば面白いですね。



よろしくお願いします。


今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ


いまさら感

「いまでもそんな物件ありますか?」


とあるセミナーで講師を行った際、
受講者の方からこんな質問を受けました。


事例紹介で自分の物件を扱ったのですが、
数年前に購入した物件ばかりなので
こんな質問が出てきました。

実際、私は2年間物件を購入していない
ので、ごもっともな質問ではあります。



それに対し、私はなんと答えたか?


【回答】
少ないながらもどこかにあります。
でも、数年前より探しにくいのも事実です。
逆に、そんな物件を見つけられないのなら、
不動産をやるべきではないと思います。



う~ん、我ながら大人の回答(笑)。

質問者が納得したのかどうかは
疑問ですが・・・。



「表面利回り15%」

これは私の基準です。
個人的な指標なので、絶対的な
物ではありません。



購入していない2年間も、この指標に近い
物件にお目にかかる事はありました。

八街とか茂原じゃなくて、神奈川県で
お目にかかる事もありました。


でも、購入しなかった。
その物件を、想定通り回せる
自信がなかったから。

自分の勢いが無くなったと言うか、
物件を見る目が厳しくなったと言うか。

そんな感じです。


買ったら買ったで、意外と回せたのかも
しれませんが・・・。



やっぱり、物件自体は少なくなっており
同じ利回りでも、数年前より状態が
悪いのだと思います。


だから私は不動産を買ってない。
「買えてない」という方が正しいかも?
単に努力不足という話もありますが・・・。



だからこそ、コインランドリーやら
パーキングやら、他の事業を始め。

太陽光や、トランクルームの勉強を行い
間口を広げてきたつもりです。


買いにくい物を待つより、
買える物で何か勝負ができないか?

知識を仕入れておけば、何かの
タイミングで面白い物件に引っか
からないか?


そんな感じです。



不動産で成功されている方は
「一点突破」
の方が多いように感じます。

目立つし、ブランディング上も
その方が良いのかもしれませんね。


ただ、いろいろと手を出し、
つまみ食いをしながら資産を作っている
人もいらっしゃいます。
55c7509c48b7e785b933b4ad0df50a1d_s






この辺は考え方ですし、どっちが
良いとか悪いとかではないでしょう。

好きにやりゃぁいい話です。



不動産をやろうとして
「いまさら」と思うなら、
早めに他の道を探した方が
良いのかもしれません。



まぁ、それでも不動産が
王道だと私は思っていますが。



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ



資金効率を考える

現金投資と借入を使った投資。
私はどちらも行っています。


現金投資は安全で、借り入れは
イザと言うとき危ない。

現金投資は効率が悪く、
借り入れは効率が良い。


両者についてはいろいろと
言われ、一長一短がありますね。



正直なところ、私は借金が怖いので
現金の方が安心です。

十分な現金があれば、だれも好き好んで
借金などしないでしょう。
(税金対策、付き合い等は置いといて)



でも、持たざる者が現金にこだわっても
スピードが遅い。

ある程度のスピードが欲しければ
借金は必要不可欠なものになりますね。
ec1510a263d50cae8416c17b9815b765_s







こんな私でも、借金or現金について
一つ基準があります。



「利回りが低くても固そうなものは借入」



例えば太陽光発電。
今なら実質利回り10%前後でしょうか。

例えば1500万円で10%の案件が
あったとします。

これを現金で行えば、FIT終了の20年目ま
でに、投入した現金が倍になる計算です。
(税金の計算は除く)


これでも良いですが、
私にとってはつまらないのでNGです。


一方、同じ案件でも借金を行い、
投入資金が200万円程度で済めば、
信販系ソーラーローンを使っても
20年間で投入資金は3.5倍程度に
なるはずです。


儲けの絶対額は低いですが、資金効率と
しては面白いと感じます。

私の中では「アリ」です。



固そうな案件であれば、むしろ
借金はなるべく多くしたいと考えます。

ROIを高めるという感じでしょうか。



では、利回り10%の不動産は
どうでしょう?

管理費、税金は目星がつきますが、
空室率や修繕は、やってみなければ
分からない所もあります。

太陽光に比べ、CFだけを考えた場合
「固く無い」ように思います。

不動産の「実質利回り」想定は、
意外と難しいものですね。



それでも銀座の一等地ならアリですね。
希少性が高く、需要は固いでしょう。
想定通り回る可能性は高いと考えます。
現金があれば即買いしたいですね。


一方、田舎のアパートはどうか?
大家の腕にもよりますが、実質利回りは
もっと下がりそうですね。

利回り10%では、大きく借入をして
購入することはできません。


新築なら?
川崎市で利回り10%なら面白いので
フルレバで買ってもいいかもしれません。
田舎の新築は怖くて買えませんが・・・。

それでも、予測のブレが少ない5年目で
売りたくなっちゃうかも・・・。



まぁ、太陽光と不動産では、資産の質が
違いますから一概に比べられません。

田舎の物件でも、太陽光発電所よりは
資産価値、流動性共に高いと思います。

太陽光は20年間は固いと思いますが、
その後は「資産性0のごみ土地」に
成り下がる可能性もありますしね。



それでも私の中の原則は、


「固くて利幅が薄いものは借入大」

「固くないけど利幅が高いものは借入小」


だと思っています。


返済比率の高低といった方が
シックリ来るかもしれません。

不動産なら40%程度にするが、
太陽光はもっと高くてOKみたいな。


借入に対する銀行評価とか、
他にも考えるべき事はありますが、
あくまでも原則はこうです。



その割に、コインランドリーは
フルレバだったりするなぁ・・・。

そんなに固い案件だったっけ??

我ながら一貫性が無いですね(笑)。




同じような期待利回りの投資対象でも、
各人の基準により、評価は変わると
思います。

借入ならやっても良いけど、
現金はヤダとか。



そんな事を考えながら、今更10%の
太陽光をシコシコ始めようと
思っています。

もちろん、借入多めで(笑)。


今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ



メルマガ登録
メルマガ登録

川崎大家メルマガへの登録は
こちらからお願いします

人気ブログランキング
ブログ村
お問い合わせ
問い合わせ


質問・相談
お気軽にお送りください

当サイトはリンクフリーです
twitter
不動産業者さん
info_zero
  • ライブドアブログ