川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2016年08月

特別控除1000万円

不動産の譲渡所得から、
1000万円を控除できる特例を
ご存知でしょうか?

法人個人も両方可能です。

対象は、平成21、22年に購入した物件。


21年に購入した物件は27年以降。
22年に購入した物件は28年以降に
譲渡(売却)すると、譲渡所得から
1000万円の控除ができます。


個人の長期譲渡益の税率は20%ですから、
1000万円の控除という事は税金が
最大200万円お得になります。

譲渡益が1000万円以下なら
なんと税金なし。

太っ腹な企画ですね。

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そもそも、なんでこんな特例があるのか?

平成21年当時、不況のどん底で
デフレ真っ最中でした。

政府としては、不動産市場を刺激し
景気を上向かせたかったわけです。
でも、短期売買のマネーゲームを
されては意味がない。


そこで、「5年以上の保有」という縛りを
付け、税金がお得になる特例を始めたわけ
です。



あれから5年。
景気は見事に回復し?
不動産価格は上昇?


いや、ちょっと違うかな。
土地は都会の一部を除いて
下がり続けています。


上昇しているのは
「不動産投資熱」
だけかもしれませんね。

土地は値下がりし、建物も5年劣化してい
るのに当時よりもアパートが高く売れる。

よく考えるとおかしい気もしますが、
今はそんな感じです。



当時アパートを購入した人は、今頃
喜んで売却している事でしょう。

「値上がり+税金の恩恵」

ダブルでオイシイ!!



平成21年当時は今よりも融資は厳しく、
金利は高め。
購入はし難かったと言われます。


難しい時期に購入したからこそ
こんなボーナスを得る事が出来ますね。



まぁ私に言わせれば、平成21年当時の
方がはるかに買いやすかった様に
感じます。

スルガ銀行が築古木造にもガンガン
融資していましたし、プレーヤーも
少なかったです。

少々金利は高くても、補って余りある
格安物件も転がっていました。


正直言って、特例なんて全く
頭にも入っていませんでした。


「安い(と思う)から買う」


ただそれだけ。


お恥ずかしながら、最近になって
特例の存在を知ったくらいです。


結果として、買いにくい時に
買っていた事になるんですかねぇ。




今から買う人はどうでしょう?

金利が安く、融資も活発で購入しやすい
けれど物件はお高め。

買いやすいんだか、買い難いんだか
よくわかりませんね。


「今は金利が低いから、9%でもOK」


なんて言ってる人もいます。


1.5%で借りればそりゃ9%でもOK
ですが、
「その金利固定なんですか?」
とツッコミを入れたくもなります。

まぁ、この辺は資産価値、資産背景
売却タイミングの考え等、一言では
語れないですが・・・。


結局、安い、高いは基準が難しので、
「物件が回るか回らないか」
で購入すればなんでも良いのかなとも
思います。


まぁ、利回り7%の新築や、利回り9%
の地方RCを回す自信は、今の私には
ありませんが・・・。



少々話が脱線しました。



実は私も、1000万円控除が使える物件
をいくつか所有しています。

不動産は売却して初めて結果がわかるもの
であり売りたい衝動もあります。

どう見ても今は売り時です。


でも、売却すると収入元が減ります。

同程度の物件を、購入できるの
かも分かりません。

物件の入れ替えをする際に
少し心もとない。


自分の不動産規模が小さすぎたかなと
反省しています。


本当は、もう1~2件購入してから
物件の入れ替えも考えようと思って
いました。

その前に相場が上昇し、売り時サイクル
が来てしまった感じです。



幸い、コインランドリーが育ち、
今年後半からは太陽光発電が加わります。


収入の柱が増えてきたので、ここらで
物件の入れ替えを始めるのも
イイかもしれないなと思っています。


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融資セットじゃだめですか?

収益物件中心の業者さんや
コンサルタント、大家塾は
物件紹介なんかもやっている
所がありますね。

関東地方の場合、ス○ガとか
静○の融資がセットになった
物件を紹介されることが多いです。

融資までセットですから、
そこそこの年収がある会社員であれば
誰でも購入しやすいのがメリットです。


不動産を始める初心者にとっては
「心強い味方?」
のように見えます。


私自身も不動産投資を志した頃は
「強い味方」に見えました。

業者さんからのご紹介を受けて
きましたし、いまだにメルマガを
取っていたりします。


でも・・・。
ご縁はありませんでしたし
今後も無いと思います。

結局、自分で探す方が、
良い物件に出会えましたね。




「業者さんからの紹介はダメですか?」


なんて質問を受けることがあります。
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100%ダメとは言いませんが、
過剰な期待はしない方がよいですね。

必ず業者さんの利益が乗っていますから
オイシイ物件は微妙かも・・・。

融資が出るから購入できるは危険です。
だから、自分でも独自に物件を探す
努力をしてください。


とこんな感じで回答をします。



はっきり言って、
「融資セットご紹介物件」
について私は否定的です。


でも、このような物件でデビューし
結果を出している方も意外と
多い事に気が付きました。



「融資セット物件が」
全部ダメなわけではありません。

その物件が、うまり、回り、売れるか?
そして次の物件につながるか?

結果を出している方は、この辺の
見極めが出来ているように感じます。

余裕があるというか、冷静なんですよね。

塾や講師の教え自体は大体正しいので、
ちゃんと使えれば成果は出易いでしょう。


デビュー前の大家からみれば、業者も
講師も塾長も「神」の様に感じます。

でも、そんな事ないんですよね。

自分が感じ考えた事は、やっぱり
正しかったりします。



時間と労力がかかりますが。
書籍と己の足で、低コスト高負荷の
不動産投資を始めるのもアリです。


高額塾や業者さんで、高コスト
低負荷で始めるのもあり。
時間を金で買うってやつです。



結局のところ、道具や情報は
使いようって事ですね。



変な毛嫌いせず、間口を広く
いろいろな物を食べて消化し
判断することが必要かなと
今更ながらに感じています。



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通常使用を超える損耗

いわゆる「東京ルール」
という言葉はご存知かと思います。


退去時時の敷金精算に関する
ルールですね。



「普通に生活していても部屋は汚れる」


という、当たり前の原則に即し、
原状回復に関する大家/賃借人の
費用負担に関するガイドです。


10年も普通に生活していれば
壁紙も畳も汚れるので、入居者の
負担はほぼ無しです。

当然ですね。



ただ、これは「通常の使用」
による傷みのお話です。


「通常使用を超える損耗」

の場合は話は別です。



では、通常使用を超える損耗とは?



・壁や建具に穴が開いている
・設備が壊されている


この辺りは明確ですね。
普通に生活をすれば、多少壁に画びょう
の穴が空きますが、何十個も空きません。
まして壁に大きな穴は空きません。


・壁紙の破れ、えぐれ、傷


原則として入居者の過失ならアウト。

家具を置いた後の凹みはセーフですが、
家具をぶつけた壁の凹みはアウト。
入居者の過失です。



東京ルールは東京都の条例ですが、
ベースは国土交通省のガイドです。

現状回復をめぐるトラブルとガイドライン


大まかな基準はかかれていますが
ザックリとしたものです。


年数に応じた、大家/賃借人の
負担割合の目安や、入居者の責任と
認められる損害箇所については
一応示されています。

ただ、具体的な判断数値が示されている
訳ではありません。


入居2年の場合、3cmの破れ箇所が
1か所以上あれば通常使用を超える
損耗とする。


なんて、明確な数値はありません。


原則は

「入居者の過失か否か?」

ココを基準に判断されます。
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結局、ガイドはあるものの、
運用については各自の判断に
よるところが大きくなります。

ましてや、ガイド上アウトだから
必ず清算金がとれるかと言えば
そこは別のお話です。


管理会社と大家と賃借人。
各自のやる気と誠意によります。



大家としては原状回復のため、
なるべく多くの清算金を取りたい。

賃借人は払いたくない。

管理会社は一応「中立」の立場ですが、
できれば面倒な仕事はしたくない。


特に、敷金以上のお金を賃借人に
請求する必要がある場合、必ず揉めます。

揉めて手間をかけ、賃借人からお金を
取り戻しても、管理会社に特別な
フィーは発生しません。

敷金精算は管理業務の一環であり、
行って当然の内容だからです。

でも、メンドクサイ。



確かに傷はありますが、
長く住んで頂きましたし・・・。
(どうせリフォームするでしょ?)


なんて、説得された事はありませんか?


はっきり言って、大家には少々
分が悪いです。



こんな時、頼りになるのは
「保障会社」です。

保障会社が入っている場合、原状回復部分
についても保障会社に請求することが
可能です。
(契約によりますが)


実際、夜逃げされた部屋の原状回復費用を
請求し、お支払頂いた事もあります。

ガイドに沿って普通に請求をすれば、
敷金以上の被害額についても
すぐにお支払頂けました。


家賃滞納の対策という側面もありますが、
保障会社はいろいろな場面で本当に
頼りになります。

下手な保証人を付けるより、無保証人でも
保障会社を入れる方が、よほど安心で
手間がかからないように感じています。



管理会社の場合、原状回復費用の取り立て
はあくまでも「努力義務」に過ぎません。

「相手に連絡が取れない」とか、
「納得してもらえない」とか、
難しいケースはよくあります。


結局
「がんばったけど無理っす」
なんですよね・・・。



どうしても泣き寝入りが嫌なら、
最終的には大家が「少額訴訟」等の
法的手段に訴える事が必要となり、
自分で頑張る事になります。


管理会社はパートナーであり、
すべての責任を押し付ける召使では
ないですよね。



実は、最近退去した部屋が
少々荒れておりました。

残念ながら敷金ゼロのお部屋。
被害額はざっくり5~8万円程度?

泣き寝入りは嫌ですが、訴訟してまで
取り返すかと言われれば微妙な金額。

ただいま管理会社さん経由で、
元入居者にコンタクト中・・・。



さて、どうなる事やら。


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激安戦略

パーキングは今月も赤字。
前月比+5.9%

約1.5万円の赤字・・・。


先月、パーキングのご協力について
お願いをしたところ、多くの皆様より
ご支援を頂きました。

本当にありがとうございます。

ダメ投資家の失敗にお付き合いを
頂き感謝いたします。



そして、今月よりもう一つ
実験的な試みを始めています。


それは・・・。

「激安戦略」
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なんてあんちょくな・・・(笑)。


周辺のコインパーキングに比べ
半値の価格設定を設定します。

「出血大サービス!!」

いや、ほんと鼻血もでませんよ(涙)。



パーキングは回転率が命です。

一日ず~っと満車でも、同じ車が
長時間駐車するだけでは
儲かりません。


「一日最大○○円」


ってありますよね。

あの売り上げだけでは
ホント儲かりません。


1時間ごとに車が入れ替わるような
場所が理想的なわけです。



今回の激安戦略では、この回転率の
変化を見たいと思いやってみました。


コインパーキングの利用に対し、
価格はどの程度影響するのか?

立地の悪さを価格でカバーすることは
可能なのか?

カバーするとしたら、どの程度の
価格差が必要なのか?



アパートでも、コインランドリーでも、
「価格が安ければ入る」
という面は多々あります。

じゃあ、コインパーキングは?

そんなデータ私は知りません。

だったら自分で試してみよう!!


毎月の赤字が1万でも2万でも
この際大差はありません。

同じことを繰り返すより、
ちょっと遊んでみようかと。

身銭を切って検証します。



半値でサービスを提供すれば、
検索サイトでも目立つはずです。

夏場は厳しいかもしれませんが、
汗をかかない時期になれば
200m歩いても安い方にする
人が出るかもしれません。

なので、とりあえず3か月間は
価格を継続し様子を見てみます。



回転率が変わらなければ、
赤字は今までの倍に増加。

回転率が倍になれば、
今までと同じ赤字額。

それ以上に回転率があがれば
黒字幅拡大。



さて、結果は如何に??


ちょっと面白そうでしょ?


もはや、投資ではなく実験室に
なっていますがまぁ良いかと。



折角なので、いろいろ試してみます。



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円高でええんだか?

私の生活には、為替が結構密接に
関わっています。

10年前に購入した、ドル建ての
ゼロクーポン債。
先月末に償還を迎えました。

少し前まで1ドル=110円越えが
あっという間に、1ドル100円へ。

償還間際でまさかの1割ダウン(涙)。


マイナスにはなりませんが、
償還間際での急激な円高は
面白くありませんね。


とりあえず償還金はドルのまま保有し
様子を見たいと思います。



一方、コインランドリーにとって
円高は追い風です。

ポイントは「プロパンガス」。

当店では、ドル建ての価格に連動して
値段が決まります。

だから、円高になるほど単価は下がります。
(正確には原油相場にも依存します)

コインランドリーにとって、
ガス代は大きな固定費です。
毎月何万もかかります。

円高万歳ですね。


「円高は輸入に追い風」

という事を、身をもって体験しております。


日本はエネルギー輸入大国。
円高でエネルギーの調達価格が安価になる
なら計り知れないメリットがあるでしょう。


逆に円安がいかに怖い事か・・・。

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その他にも、外国株、外国債券。
いろいろと投資を行っておりますが、
昨今の円高により絶賛値下がり中(涙)。

でも、コツコツ購入を続けてきたので、
トータルでは国内株を上回るプラスを
維持しております。

時間を味方に、短期の下落をヘッジした
感じですね。

ドルコスト法万歳?



為替の動きはわかりません。

ドルコスト法で購入しても、
絶対安全な訳ではありません。


いままで右肩あがりだから、
短期的にいろいろあっても
今後も右肩上がりだよね?


ドルコスト法は、こんな前提に
基づくだけで本来根拠は
ありません。

単なる気休めです。



だからと言って、為替から逃げるわけにも
いかないと思います。


国内資産だけで、効率的な運用が
できるのか?

預金や国債では物価上昇に負けます。

少子高齢な日本とイケイケの外国。
成長するのはどっち?


円安になれば、物価が上がるのは
火を見るよりも明らか。

国内資産だけで物価上昇に太刀打ちできる
のか?



逆に円高になったら??
日本が無事で良かったですね(笑)。
国内資産が元気よく稼いでくれるはず。



円高/円安。
いつ、どのくらい、どちらに振れるかは
わかりません。

でも、どちらに振れても太刀打ちできる
よう備えておく必要はあるでしょう。



対象はどうあれ、やはり外国資産での運用
も必要なんだと思っています。


為替からは逃れられないですね。



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