川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2016年09月

コインランドリ近況

最近は、どこに行ってもコインランドリー
の事ばかり聞かれます。

という訳で、久しぶりにランドリーネタを。
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お陰様で私の店は順調です。
9月の長雨は、ガッツリ頂きました。

開業資金と同規模の所有アパートと比べ、
手残りは5倍近くに。

もう、アホらしくてアパート経営なんて
やってられまへんわ~。

( ̄∇ ̄;)ハッハッハ



感じ悪くてゴメンナサイ。

3年目にしてようやく軌道に
乗ってきたことは事実ですし、
現時点では「開業して良かった」
と感じています。



でも、やはりコインランドリーは
注意した方が良いです。



最近。
特に今年に入ってから、新規参入者の
猛烈な「熱気」を感じます。


九州地盤のWASHハウスが関東に
進出したり。

エレクトロラックスの店が
テレビで取り上げられたり。

FCの事業説明会参加者が激増したり。



「不動産をやりたいけどできない人」が
ランドリーに目を向け始めて
いるようです。



でも、考えてみてください。

私も含め、FCを使って開業しようと
する人は、所詮その程度の人です。

自分で出来ないから、人のノウハウを
借りてうまく儲けてやろうと。


「時間を金で買う」


と言えば聞こえはイイですが、
やっぱり甘ちゃんなんだと思います。

まぁ、私もそんな甘ちゃんの
一人ではありますが・・・。



アパートは、隣に新築ができても
ほぼ影響はありません。

一方ランドリーは、500m先に店が
できれば大きな影響を受けます。

実際ランドリーは出店ラッシュです。
ライバル登場で影響を受けている
オーナーも知っています。


ライバルはある日突然現れます。

その時、どうやって戦うか?



後から設備を変えられません。
綺麗さも新店舗には負けるでしょう。

そもそも、洗って乾燥するだけです。
特色なんて出しにくいですね。


「価格」

勝負するならここに行きつくでしょう。



ところで、FC開業と個人開業。
同規模の店で初期コストが
どの程度違うがご存じですか?

私が見た中では、半額程度で
開業している所もありました。

こんな店が近くにできたら、
もう価格勝負もできません。


本気で取り組む人はここまでやってます。
FC開業の甘ちゃんが太刀打ちできない
レベルです。

思わず背筋が寒くなりました。



また、FC側も最近はかなり強気です。
ここ数年で、開業費用が2割程度
上昇しています。

ランドリーがメジャー化し、
開業希望者が殺到した結果、
需給のバランスがかわりつつ
あるようです。


それでも今なら利益は出るでしょう。
低金利なので借入の負担も少ないです。

でも、損益分岐点は確実に上昇しており、
不採算店になるリスクは以前より
高まっていると思います。



ランドリーは最初の1年大赤字。
2年目イーブン、3年目から回収。
6~7年かけて投下資本回収完了。
残り10数年が純利益収穫期。

結構時間がかかる事業です。


その間にライバルが登場しても
大丈夫ですか?



ライバル登場であっという間に
追い込まれるコインランドリー。

人口減と老朽化で、真綿で首を
絞められる不動産投資。


どちらも真面目に考え始めると
怖くて夜も眠れません(笑)。



もし、それでも一歩踏み出す
勇気ある変態の方は、早めに開業
されることをお勧めします。

先に借金を返せれば、その分価格勝負に
応じる事も可能です。

ライバル不在の内に売り上げを
伸ばし、体力強化だって図れます。

やる気があるならお早めに。



また、私はFC開業を否定はしません。

「やってる人はもっと努力している」
という事を言いたかっただけです。


せめて、複数のFCの説明会を受けてみて
違いや強みを見極める事は、最低限必要
と思います。

自戒を込めて・・・。



最近の過熱っぷりや、自力開業の
方々を見ていると、2店舗目開業には
どうしても慎重になってしまう、
今日この頃です。


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元値はいくらだ?

ルームクリーニングのお話です。


空室のルームクリーニング完了の
連絡を受け部屋へ。

私が作業をしていると来客アリ。


はて、管理会社の人では無いし
この方はいったい誰?

聞けば、ルームクリーニングの
完了確認に来たのとの事。


折角なので、私と一緒に確認。


残念ながら、エアコン清掃未実施、
その他清掃不備がいくつかあり、
担当者さん平謝り。


(担当)
申し訳ございません、
清掃業者に指摘事項を伝え
すぐに清掃を行わせます。


との事。



へ?
貴方、清掃業者の方じゃないの?


どうやら、清掃業者の元締め業者
の方だった様です。



今回、空室のルームクリーニングは
管理会社さんに依頼をしていました。

てっきり、管理会社から清掃会社に
直接発注をしているのかと思いきや、
間にもう一社入っていました。


管理会社⇒清掃管理会社⇒清掃会社


孫請けが実際の清掃業者さんだったのです。

もしかしたら、清掃会社の中でさらに
階層があるかもしれませんが・・・。

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今回のルームクリーニングの価格は、
1Kで2.5万円。
エアコン清掃8千円。


激安ではありませんが、ボッタクリ価格で
もないでしょう。

この中には、間に入る会社の利益も
乗っているはずです。



末端の清掃業者は、いったいいくらで
受注しているのだろう?

なんだか心配になります。

そりゃ、清掃忘れも発生するかもと
少し納得しました。



以前、リフォーム工事の際に、
下請けの業者さんが、ぶつくさ文句を
言いながら作業しているのを
目の当たりにした事があります。

そうとう叩かれているご様子で、
品質を求めるのは酷かもしれませんね。



逆に言えば、末端の業者さんに直接
発注できれば、WIN-WINの関係が作れます。

直接発注で相応の価格にすれば、彼らの
利益は増えますし、安く品質よく、
高いモラルで作業を行って頂けるでしょう。

リフォームを安くする基本でもあります。



あ、でも今度は管理会社が蚊帳の外で、
一人LOSEになっちゃうなぁ。

誰の利益を最大化すると、全体として
ハッピーになるのか?

難しいですね。



たとえ工事を外に出しても、
「ウチは管理費だけで良いですよ」
なんて言ってくれる管理会社さんが
パートナーだと理想なんですけどね。

時々そういう業者さんもいらっしゃいます。


でも、実際に管理をお願いした後じゃない
と様子がわからないのが難しい所です。


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8月のパーキング実績

月一回のお楽しみ?
8月のコインパーキング実績を
お知らせします。

8月から料金を半値に値下げ。

圧倒的低価格を
武器にした結果は??

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前月比17.6%ダウン
約2.5万円の赤字・・・。



予想通りの赤字拡大(涙)。

でも、料金を半値にしても
売上は半減しませんでした。


何故か?


回転率が15%増加!!
利用が増えたのです。


昨年8月のデータが無いので、
季節要因の可能性もありますが、
回転率はオープン以来最高。


「安ければ使う」


というニーズは、コインパーキング
でもあるようです。



また、これまでは土日の利用が
多かったのですが、8月は平日が
逆転。

これまでにない傾向であり、
利用者層が変わっている
可能性があります。



この価格をしばらく継続し
様子を見たいと思います。


「あそこのパーキング安いよ」


という「認知」が広まれば
もう少しお客さんが増えるかも?



9月にご期待ください!!


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セルフ修繕をやってみた

1:電灯カバー破損
2:クロス破れ3か所
3:クロス染み1カ所
4:クロス亀裂2カ所
5:クロス隙間5カ所


先日退去のあった部屋の状況です。


入居期間は2年半。

1,2は明らかに入居者の過失。
3は微妙な所。
4,5は施工の不具合?



4,5は兎も角、それ以外の不具合に
ついては、退去した方に責任を
果たして頂こうと思っていました。

しかし当人に連絡はつかず、
管理会社にもメールをスル―されるし。

イライライライライライライラ・・・。

退去立会いの不手際と、
部屋の荒れ様に腹が立ち
すっかり頭に血が昇っておりました。



ん?
これは正しい行動なのか?


ふと冷静になった私は我に返りました。



たかが数万の工事のために
イライラしても仕方ない。

さっさと諦め、次善の策を練った方が
よほど建設的だ!!



という訳で、何とか安くする方法を考え、
プチセルフ修繕を行う事にしました。


【1.電灯カバー】
居間電灯傘破損





シーリングライトのカバーは、メーカーや
町の電気屋さん経由で取り寄せる事も
可能です。

ただ、元値が3980円の安物の場合、
カバー単体の方が高かったりします。


という訳で今回は、センスUPを兼ねて
イケアの照明(FOTO)に入れ替える事にし
ました。


【2.クロス破れ】
一部が切れて剥がれた状態でした。
これは、クロス用のボンドを剥がれた部分
に塗り込み、抑えてしまえば大丈夫。

はみ出たボンドは濡れ雑巾で拭き取り。


今回は
ボンド壁クロス用
という商品をつかいました。


クロス職人ローラー
を使ってしっかり圧着。


塗って張るだけで、意外と
継ぎ目も目立なくなり大成功?

(before)
居間壁紙破損1











(after)
破れA











【3.クロス染み】

リビングクリーン
という洗剤を使いました。
シュッとひと吹きし、固く絞った
雑巾でふき取り。

ビックリするほど跡形もなく
染みは無くなりました。

これまた大成功?

(before)
居間壁紙染み1










(after)
染みA






【4.クロス隙間、亀裂】

破れも亀裂も同じ方法で対応できました。

まずは浮いている部分を、クロス用ボンド
で接着。

隙間部分ジョイントコークで埋めたり
するようですが、あんなに沢山使わないし。

そこで、「クロスのすきまシール
を使用しました。

隙間部分にチュ~っと注入。
はみ出た所は付属のスポンジと
濡れ雑巾でふき取り。


ふき取り過ぎて、折角埋めた部分まで
取ってしまいやり直し(涙)。

何度かやるうちにコツをつかみ、
それらしく隙間が埋まりました。



でも、仕上がりは完璧ではありません。
かなり改善されましたが、少し目立つかな。

乾いた後で、ドライヤーで温めると膨らみ
目立たなくなるようなので、後日試して
見ようと思います。

(before)
居間壁紙破損4






(after)
亀裂A











と、素人仕事ながら何とか
リカバリー完了。

作業&移動時間:5.5時間
材料費:1821円
(イケア照明除く)

爆安!!



ただ、ここで終わりではありません。

修繕したとはいえ、まだ少し隙間が
目立ちます。

そこで、最終奥義を炸裂させました。
その名は・・・。


「目くらまし作戦!!」


数年前にヤフオクで購入したホスクリーン

イケアフック(BJARNUM)。


イケアの折り畳み物干しラック(GRUNDTAL)。



これらを設置し、

「わぁ~、いろいろ付いてる~」

と、関心を他に持って行く作戦です。



これで何とかなるでしょ(笑)。

前向き、前向き~。


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