川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2016年11月

更新料を払わない人がいます

今、困った入居者さんがいらっしゃいます。

もともとご夫婦で入居されたものの、
諸般の事情により別々の道へ。

契約は奥様ながら、旦那様がそのまま
住むことになったようです。


ちょうどその頃、お部屋の更新時期が
やってきました。

解約の意思は示されず、家賃も支払われて
いるものの、更新契約が行われない。

もちろん更新料の支払いも無し。


管理会社からの度重なる連絡も
当人は無視を決め込み着信拒否。

家庭訪問も行うも、住んでる気配は
あるもののコンタクトは取れず。

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さぁ、困った。


滞納でも夜逃げでもない。
家賃はとりあえず頂けている。


契約書には

契約期間の満了において双方意義がなけれ
ば本契約は同一条件で更新される

とあり、基本的に賃貸契約は自動更新。



ただ、一方で

更新料は家賃一か月分とする

という記載もある。



「更新料を頂けないから契約更新しない」

というのは、正当な理由になるのか?


ちなみに、判例を確認したところ、
高額過ぎない更新料の授受であれば
正当な契約とみなされるようです。


家賃一か月分程度であれば、十分
正当な料金の範囲。

今回のケースでは入居側の債務不履行
として契約解除も十分アリ?


じゃぁ、少額訴訟を起こして更新料を
取り返し、頂けない場合は契約解除
の訴訟に持って行くか言われれば、
それもまた面倒なわけで。



そもそも、家賃は毎月払われており
今の所実害はほぼ無し。

保証会社にも入っており、家賃については
今後も問題無し。


う~ん、困った。
元奥さんも困っていないのかなぁ?



ただ、私としては、
「更新しないなら出ていけ」
のスタンスで臨んでいます。



目先の家賃は欲しいですし、退去後の
原状回復や募集は正直嫌です。

こういうだらしない人のお部屋って
大概汚いんですよねぇ・・・。


でも、ちゃんとしない人を
ダラダラ住まわせる方がもっと嫌です。

これまでの経験から、

「怪しい人は結局何かやらかす」

という事を感じているからです。



このお話、今後どうなる事やら。

悩ましい問題です。


管理会社さんと連携しながら
進めていきたいと思います。



無料セミナーやります

12月4日(日曜日)、13時より
東京国際フォーラムにて、無料セミナーを
させて頂く事になりました。

私の主戦場である「不動産賃貸業」に
ついてお話をさせて頂きます。


今回は、私が実践する満室経営の方法や
キャッシュフローを増やすための方策
について中心にお話をいたします。

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物件を引き寄せる方法


最後に物件を買ったのは、2014年春。
気が付けば1年半以上買ってない。

確かに最近良い物件は減っており、
アットホームを眺めてみても
なかなか出てこない。


私が下手に経験を積んだせいか、
図面を見ただけである程度判断
してしまうのも悪い所。

「どうせイマイチだな」

と思ったら、問い合わせも無しに終了。


無駄打ちが無いのは効率的でイイですが、
新たな営業マンさんとの出会いも
失う事になります。


そんな感じでなんとなくズルズル・・・。



「これじゃいかん!」



そもそも、私は時間が自由な無職さん。
無駄打ち上等じゃないですか!!

お前、な~に余裕ぶっこいてるんだ?



という訳で、最近積極的に
物件探しています。


過去に問い合わせた業者さんに、
再度メールで問い合わせオファー送付。

現地物件調査も合わせて実行中。

先々週2件
先週3件
今週2件
来週も1件予定あり



ハッキリ言って、事前に資料を見ただけで
即買いレベルの物件はゼロ。

現地に行って確認し指値次第で・・・。
みたいな物件ばかり。

結果から言えば、これまですべて
無駄足でした。

あくまでも短期的には。


でも、新たな営業さん、旧知の営業さんと
のコンタクトは増えました。

そして、早くも2回転目が始まっています。

非公開物件や値下げ物件の追加オファー
がちらほら。

まぁ、即買いレベルではありませんが、
また見に行ってみます。


長期的に見れば、無駄足では無いはず?



なんだか、初心者用の不動産本に書いてい
るような事を今更ながらにやってます。

でも、不動産なんてこの繰り返ししか
無いんですよね。


「問い合わせ⇒現地調査⇒判断」


知り合い大家つながりとか、勉強会や
大家塾繋がりの物件紹介もあるかも
しれませんが、そんなのはあくまで
オプション。


基本は自分の足で探すしかないと
思っています。
 
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それが私の今の本業です。

本業なんだから、しっかりヤレや俺!!


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築40年でもOK

最近は、私よりも年上の築40年overの
物件を見に行く機会が多いです。 
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築40年と聞いてどう思いますか?

・ボロボロ
・汚い
・もう使えない


確かにその通りではありますが、
意外としっかりした家が多いなというのが
私の印象です。


築40年と言えば旧耐震の物件になります。
その点では、平成築の物件に比べ
耐震性能は劣っているものが多いでしょう。



しかし、家の作り自体は平成元年頃の物件
より昭和40年代後半の物件の方が、
しっかりしているように感じてなりません。


良くわかるのが2Fに上がった時の
響き方。


平成築の安アパートは、歩くとよく響き
振動があります。


一方、昭和40年代物件は意外と静か。
がっちりしている感じでしょうか。



戸建の場合はなおさらです。
築20年程度のペラペラな戸建より
よほどしっかり作られている印象です。

当時もいわゆる「ペラペラ戸建」の
安普請な家はあったのでしょう。
私が子供の頃に住んでいた家もそうでした。

しかし、40年経つ間にそのような家は淘
汰され今も残る物件は、それなりにお金を
かけて建てられた家の様に感じます。


私の感覚的なお話で申し訳ございませんが、
実際に物件調査をすれば、同じような
感想を持たれる方も多いと思います。



築40年overの物件は、確かに間取りが古
いです。
内装も昭和の香がします。
でも、少しいじれば化けるポテンシャルも
持っています。


砂壁、繊維壁を変えるだけで随分印象は
変わる物です。


極端な話、風呂場さえそのまま使えるなら
ば、築40年でも価格次第で十分アリだと
思っています。

見もしないでパスしてしまうのはモッタイ
ナイ。
とりあえず見に行ってから考えても遅くな
い。



水道管の錆が心配。
基礎が低く湿気がたまりそう。
シロアリがいるかも。


デメリットをあげればきりがありません。
でも、それって平成初期の築25年でも
そんなに変わらなかったりします。


木造なら、仮に何かが起きても修繕費は
たかが知れています。

そして、大抵は何もおきません。



という訳で、今週も私は築古物件を
見に行くのでありました。


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法人は自力で作りました

「法人を作る」というと、凄くハードルが
高そうですが、作るだけなら簡単でした。

わざわざ司法書士に何万も払う必要は
無いかなと思いました。


今回は「合同会社」を自力で設立しました
ので、その方法と手続き、費用について
お話します。


そもそも、法人を作るとは何でしょうか?

一言で言えば
「法人を登記する」
という事です。


法人は、管轄の法務局への登記が完了して
初めて公的に認められます。


登記を行うためには、資本金、登記費用、
と言った現金。

定款、登記申請書、資本金決定書、
就任承諾書、資本金払い込み証明書、
印鑑届書等の各種書類。

その他には、法人用の実印、設立者個人の
印鑑証明書が必要です。

逆に言えば、これだけでOK。


googleで探せば書類の書き方はわかります。
定款のひな形もありますので、本当に
一から作成する事も可能です。

ただ、電子定款の場合は電子認証を行う
必要があり自力でやるのは面倒です。

紙の定款だと4万円余計にかかるので
避けたいところ。


そのため、私は法人資料作成の代行サイト
を利用する事にしました。

使ったサイトはコチラです。




フローに従って必要事項の入力や資料を
用意するだけで、会社設立の為に必要な
書類を準備する事ができます。

説明がわかりやすく、初めての私でも
迷わずすべての資料を準備する事が
できました。


定款もフォーマットが用意されており、
事業内容を入力するだけで作成が可能です。

行政書士と提携しており、そのまま正式な
電子定款の作成を依頼する事もできます。



ちなみにかかった費用は以下の通りでした。


・システム使用料:2160円
・電子定款作成代行料:3324円


う~ん、安い(笑)。
しかも早くて資料の漏れがない。


法人印鑑、資本金の払い込みができれば、
その他資料の準備は2日間でできました。



作成した資料をプリントアウトし、
管轄の法務局に登記申請。

登記自体は自分で行う必要があり、
この時6万円の登録免許税がかかります。

登記申請自体は窓口に資料を提出する
だけの20秒で終了。

内容に不備が無ければ、提出後
5営業日程度で登記完了。


晴れて法人の出来上がりです!!

ホント、拍子抜けするくらい簡単に
初めての法人を設立し社長になれました。



ただ、定款の内容については
少し注意が必要です。
 
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定款とは、社名、目的、所在地などを
記載するものです。

中でも、「目的」については、
今後の展開も考え少し広めに書いて
おく事をお勧めします。

目的外の事業を行っても違法にはなりません
が、融資の際に問題となる事があります。

目的外の事業に対する融資は、基本的に
行われないものです。

かといって、あれもこれもと目的を増やす
と何の会社かわからず印象が悪くなります。

5~6個程度が適切とされており、
「前各号に附帯関連する一切の事業」
の文言を最後に入れておくのが
お約束です。


後から定款を変更する事も可能ですが、
再度登記が必要となり3万円かかります。
目的の記載は慎重に。


ちなみに私の場合は、目的に下記内容を
記載しております。


1.コインランドリーの経営
2.不動産管理業・賃貸業
3.損害保険代理店
4.家賃保証会社代理店の経営
5.太陽光等を利用した発電業務及び電力
  の販売
6.上記各号に付帯する一切の事業



実際、3~5は本当に行うかわかりません。

一方で、「太陽光等」としましたので、
風力発電もアリですね。



目的の書き方についても、ネットを漁れば
いろいろな例がありますので参考に
してみてください。

例えばこんなサイト





合同会社の登記はとても簡単でした。

登記事体よりも、登記後の方が
はるかにメンドクサイくらいです。


お時間がある方は経費削減のためにも、
会社設立を自分で行われては
如何でしょうか。


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法人を作りました

不動産賃貸業に参入し早7年。
ようやく法人を設立しました。

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なんで今頃??


今まで個人で物件を買い進めてきました。
築古物件も多い事から減価償却が大きく、
税負担は大したことがありませんでした。

しかし、減価償却を終えた物件が増えてき
たため今後の税負担は上昇の見込み。


また、コインランドリー業の収入が
順調に伸びており、今後益々の税負担が
予想されます。


今後の事も考え、これからは法人中心に
物件を増やす方向にシフトしようと考えま
した。

その他、事業継承(相続)や今後の融資
を考えた場合、ここらで法人を作って
おこうと思ったわけです。



正直な所、現時点で法人化による税効果は
全くありません。
設立費用、法人税、税理士費用を考えれば
むしろ赤字です。

でも将来の投資と考え、今回設立に踏み切
りました。

法人を作る事は経験にもなりますし、
何か変わるかもしれませんね。



よく言われていますが、
「東京オリンピック後不景気になる」
なんて話ありますよね。

今は不動産投資ブームですが、
その頃までに耐えきれなくなって
手放す人も出てくるはず。

不動産価格は下がり、絶好の買い場が
やってきます。
ただその時は、融資も冬の時代でしょう。


今から法人を立ち上げ、2~3期実績を作
り冬の時代でも「一端の経営者」として、
融資を優位に進められないかなぁ?という
皮算用もあったりします。


幸い私には「コインランドリー業」という
ツールがありますので、こちらを中心とし
おまけで不動産管理・賃貸を行う会社を
立ち上げました。

コインランドリー業は年商1000万円に
は少し届きませんが、多少のボリューム
があるので、信金さんなら事業として
評価してくれないかな?



これが不動産管理業だけだと、賃料の
5~7%程度の管理費収入しか会社に
まわせません。

家賃年収1000万円でも、年間たった
50万円です。
年商50万の会社ってどうよ?

資産管理会社が評価されにくい所がここに
ありますね。


法人で物件を所有し、それなりに家賃収入
があれば話は変わりますが・・・



若干見切り発車な所もありますが、
とりあえず法人を作ってみました。

まぁ、進んでみれば見える事もあるでしょ。


これからは逮捕されても「無職」じゃなく
て「会社経営者」と紹介されますね(笑)。


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