川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2017年01月

税金と建物比率

不動産の代金における、建物と土地の
比率は気にされる方も多いと思います。


不動産本では、なるべく建物分を多くして
減価償却を大きく取れるよう勧めている
事が多いですね。


確かに、減価償却が大きくなれば、
手元にキャッシュが多く残ります。

手元に多くのキャッシュを残せば、
不意の修繕にも対応できますし、、
次なる物件への軍資金としても活用
できます。



でも、建物比率を可能な限り高める事が、
いつでも正解と言えるのでしょうか?



建物比率を高めた場合、売却時に譲渡益は
大きくなる可能性があります。

譲渡益は、

「売却価格-簿価」

で計算されます。


建物比率が高く、減価償却が進んだ物件は
簿価が低く、その分譲渡益が大きくなる
傾向にあります。


ご存じの通り、不動産の譲渡益には大きな
税金がかかります。


5年以上所有した後で売却すれば、
長期譲渡所得として譲渡益に対し
税金は20%。


5年以下の場合には短期譲渡所得となり、
39%もの税金がかかってしまいます。
重いですね・・・。



所得税率が高い方が減価償却を多く取れば、
その分節税効果は大きくなります。


一方、税率の低い方が減価償却を多くして
もメリットが少なく、むしろ売却時の譲渡
益を考えると税金が高くなる可能性もあり
ます。

所得税の税率10%ラインの人が、
物件購入後5年以内に売却したら・・・。


償却期間にもよりますが、建物比率を
高めた事でかえって増税になるかも
しれませんね。



建物比率を高めることのデメリットとして、
償却が進むにつれバランスシート上の資産
が大きく目減りするという点があります。

債務とのバランスが悪くなれば融資に響き、
拡大ができなくなってしまいます。

地方RCを4.5%フルローン購入した方
が、よくこの罠にハマりますね。



このように、購入価格に占める建物部分を、
最大限高くするという方策は、各自の背景
により正解にも不正解にもなるものです。


万人に当てはまる単純な話ではありません。
 
チェス











まぁ実際には、いつ、いくらで売却するか
購入時点で正確に予測する事はできません。

計画は必要ですが、所詮は計画であり
変わる事も大いにあります。

先のことはわかりません。


ならば、確実な目先の節税のため、
建物比率を高めて減価償却を多く取る
戦略も十分にアリとは言えますね。


また、建物比率を高めつつ、償却期間を
延ばして長期的に償却資産として活用
するのもアリかもしれません。


税金に関する事は奥が深く、個々の戦略に
も関わってくるのです。




じゃぁ偉そうに語ってる、私はどうかと
言われると・・・。


正直に白状しますと、本に書いてあるまま
可能な限り建物比率を高め、ガンガン短期
で償却しまくっていました。


な~んも考えてなかったっス(笑)


お陰様で、現在は償却資産が底をつき
税金が襲い掛かろうとしております。

確定申告が憂鬱だ・・・(泣)。




こんなダメ投資家にならないよう、
初期の内から税金のお話は専門家に
聞いておいた方が良いですよ。


と言っても、税理士さんは沢山いるので
誰に何を聞けばいいのかわかりません。


そんな中、ちょうど良い機会がありました。


2月5日に、大家さん税理士で楽待コラム
ニストの渡邊浩滋先生の税務基礎講座
あります。


自らも大家業を行われており、不動産投資
に対する税務にとても明るい方です。


私も当日は受講生として参加しますので、
この機会にしっかり勉強したいと思います。


参加を希望される方は、コチラをご覧くだ
さい。




私の仲間が下記のセミナーを行っています。
私も参加しますので、宜しければ合わせて
如何ですか?


【2/3 19:00開始】
不動産初心者のために!先輩大家さんに
何でも聞ける交流会

気軽な飲み会です、お酒も入ってポロリ話
もあるかも。



【2/4:14:00開始】
不動産投資成功の法則教えます!不動産
投資基本原則&実践セミナー

自衛隊大家さんによる実践的なセミナーで
す。



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ







今年は情報公開します

ほぼ2か月ぶりの配信ですが、厄年も明け
元気に過ごしております。

年末より、3カ所目の太陽光、戸建案件、
法人化後の対策等々によりバタバタ
していましたが、少し落ち着きました。

この辺のお話は、おいおい発信いたします。



そして、今年は私にとって新たな
プロジェクトがまた一つ始まります。


それは・・・。

「リアル世界での情報発信」

db4380a35632b1e229328ae48e6d25ef_s












 
これまでも、セミナー講師として
呼ばれる事はありましたが、今年は
さらに一歩踏み出します。


何故か?


単なる「目立ちたがり屋」という
話もありますが、退職後、一人の活動
ばかりだと、視野が狭まって良くないかな
と。

居心地の良い方向、楽な方向へ
どうしても流れてしまう。

もっと、人と話をしたい。

メルマガ、ブログ等バーチャルな世界も
良いですが、膝をつき合わせた会話も大事。

40d29c936533e240e3dad1ffbb4300e3_s







でも、私は非社交的なめんどくさがり屋な
ので、自分でそんな「場」を作るのは
ちょっと億劫なわけで・・・。



そんな時、私が参加している
「ビリオネアクラブ」の方から
思いがけずお声がけを頂きました。


初心者を対象としたセミナー、実践の場を
増やしていきたいので協力してもらえない
か?


私の知識、経験が誰かの役に立つのなら
嬉しい限りです。



お金にはなりそうもありませんが(笑)
「先輩大家」として協力をする事になりま
した。



という訳で、手始めにイベントの告知など。
あ、もちろん私も参加しますよ。


特に、2/3の飲み会は、不動産に限らず
コインランドリーや太陽光、コインパーキ
ングについても聞いて頂ければと思います。



ご参加お待ちしています!!



【2/3 19:00開始】
不動産初心者のために!先輩大家さんに何でも聞ける交流会

気軽な飲み会です、お酒も入ってポロリ話もあるかも。



【2/4:14:00開始】

自衛隊大家さんによる実践的なセミナーで
す。




【2/5:15:30開始】

健美家コラムニスト&大家さん税理士 
渡邊浩滋先生による税務基礎講座です。

税の話は知っているか知らないかで大きな
差が出てくるので必見です。



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ





メルマガ登録
メルマガ登録

川崎大家メルマガへの登録は
こちらからお願いします

人気ブログランキング
ブログ村
お問い合わせ
問い合わせ


質問・相談
お気軽にお送りください

当サイトはリンクフリーです
twitter
不動産業者さん
info_zero
  • ライブドアブログ