不動産の代金における、建物と土地の
比率は気にされる方も多いと思います。
不動産本では、なるべく建物分を多くして
減価償却を大きく取れるよう勧めている
事が多いですね。
確かに、減価償却が大きくなれば、
手元にキャッシュが多く残ります。
手元に多くのキャッシュを残せば、
不意の修繕にも対応できますし、、
次なる物件への軍資金としても活用
できます。
でも、建物比率を可能な限り高める事が、
いつでも正解と言えるのでしょうか?
建物比率を高めた場合、売却時に譲渡益は
大きくなる可能性があります。
譲渡益は、
「売却価格-簿価」
で計算されます。
建物比率が高く、減価償却が進んだ物件は
簿価が低く、その分譲渡益が大きくなる
傾向にあります。
ご存じの通り、不動産の譲渡益には大きな
税金がかかります。
5年以上所有した後で売却すれば、
長期譲渡所得として譲渡益に対し
税金は20%。
5年以下の場合には短期譲渡所得となり、
39%もの税金がかかってしまいます。
重いですね・・・。
所得税率が高い方が減価償却を多く取れば、
その分節税効果は大きくなります。
一方、税率の低い方が減価償却を多くして
もメリットが少なく、むしろ売却時の譲渡
益を考えると税金が高くなる可能性もあり
ます。
所得税の税率10%ラインの人が、
物件購入後5年以内に売却したら・・・。
償却期間にもよりますが、建物比率を
高めた事でかえって増税になるかも
しれませんね。
建物比率を高めることのデメリットとして、
償却が進むにつれバランスシート上の資産
が大きく目減りするという点があります。
債務とのバランスが悪くなれば融資に響き、
拡大ができなくなってしまいます。
地方RCを4.5%フルローン購入した方
が、よくこの罠にハマりますね。
このように、購入価格に占める建物部分を、
最大限高くするという方策は、各自の背景
により正解にも不正解にもなるものです。
万人に当てはまる単純な話ではありません。
まぁ実際には、いつ、いくらで売却するか
購入時点で正確に予測する事はできません。
計画は必要ですが、所詮は計画であり
変わる事も大いにあります。
先のことはわかりません。
ならば、確実な目先の節税のため、
建物比率を高めて減価償却を多く取る
戦略も十分にアリとは言えますね。
また、建物比率を高めつつ、償却期間を
延ばして長期的に償却資産として活用
するのもアリかもしれません。
税金に関する事は奥が深く、個々の戦略に
も関わってくるのです。
じゃぁ偉そうに語ってる、私はどうかと
言われると・・・。
正直に白状しますと、本に書いてあるまま
可能な限り建物比率を高め、ガンガン短期
で償却しまくっていました。
な~んも考えてなかったっス(笑)
お陰様で、現在は償却資産が底をつき
税金が襲い掛かろうとしております。
確定申告が憂鬱だ・・・(泣)。
こんなダメ投資家にならないよう、
初期の内から税金のお話は専門家に
聞いておいた方が良いですよ。
と言っても、税理士さんは沢山いるので
誰に何を聞けばいいのかわかりません。
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