川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2017年02月

コインランドリーライバル登場?

不動産融資の借り換えが決まりそうです。

さらば4.5%銀行。
こんにちはnew銀行さん。


そんなわけで、借り換えの打ち合わせに
銀行さんへ行ってきました。


金利は1.5%程度下がり、新たな金融機
関の開拓に成功したわけで、私としては
ウハウハです。


「よっしゃ~!!」


と頭の中でガッツポーズでした。


打ち合わせが終わり、最後に担当者様から
こんな質問がありました。


「コインランドリーってどうですか?」



実はこの銀行、昨年秋に開設した法人の
口座を作った所です。

私が「コインランドリー屋の社長」
なのでこんな質問をされたようです。



法人口座がある銀行ですから、当然の
事ながらアピールタイムとなります。

今後の融資にも関係あるかも
しれませんし・・・。


月間の売上、手残りなどをお伝えしながら

「結構儲かってまっせ」

というアピールをします。



ひとしきり説明をした後で、
行員さんから衝撃の一言が発せられました。



「実は、ランドリーを検討する方が・・・」



マジか!!!(心の声)

私は、背中に冷たいものがス~っと
伝わるのを感じました。


そう、ライバル店の登場です。

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いやね、最近ランドリーはバブル状態です
からいつかはライバルが来るかもとは
思っていました。

でも、リアリティは無かったわけです。



しかし今回、現実にランドリーを検討し
銀行に相談するレベルの方がいらっしゃる
事を始めて認識した訳です。

他人事だった敵が、突如目の前に現れた
感じです。

あ~怖い。



その後、
「開業後数年は赤字で厳しいですよ」
とか
「回収まで意外と時間がかかります」
など、ランドリーを軽くディスっておきま
した。

あんまりディスると自らの首も絞まるわけ
で難しい所です。



銀行さん。
ランドリーなんて水物ビジネスに
融資なんかしないでね(笑)。



たとえ売上好調でも、ライバル店の登場で
一気に売上半減の可能性もあるのが
この業界です。


隣に新築が出来ても関係ない
不動産賃貸業とはわけが違います。


利回り換算したら50%以上。
なんて、不動産の表面利回り以上に
ナンセンスです。


あ~、怖い怖い。




2月25日13時より、渋谷でコインラン
ドリー、パーキング等のセミナーをします。

もちろん、不動産の事もお話します。

参加無料なので、お時間がございましたら
お越し頂ければ幸いです。

詳しくはコチラへ。



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融資の壁は行動で破る

金利1.7%。
融資額1500万円。
融資期間15年。
無担保、連帯保証人なし。


最近こんな融資を受けました。

さて、これは何の融資でしょう?



正解は「太陽光発電」。



私、太陽光発電にも手を出しており、
1月から1号機が連携開始。

微力ながら、日本の電力供給に貢献を
しております(笑)。



上述の融資は、3号機の購入にあたり
出た融資です。



太陽光発電も不動産投資と同様、
「融資との戦い」でもあります。

銀行様の壁は厚く、融資付けには大変
苦労します。


そんな中、やっぱり手を出しやすいのは
ノンバンク。

不動産と同じですね(笑)。



太陽光向けのノンバンクとしては、
アプラス、ジャックス、イオン、オリコ
等々いくつかあります。

ただ、各社融資の絶対額は少なく、
総額4000万円がリミットとか、
お一人様発電所は一カ所のみとか
いろいろな縛りがあります。


中でも、一番融資が出易いのは
「アプラス」とされており、
私も2本融資を引きました。


ただ、次が問題。


その他のノンバンクは、他社融資の金額も
カウントするので、アプラスから2本引い
た時点で終了。

だから、アプラスは最後にして、まずは
ジャックスやオリコなどから引きましょう
何て話があります。


おそらくこの話は正しいのでしょう。

私もすっかり信じ込んでいましたし、
事実3機目の融資はなかなか進まず
諦めかけていました。



しかし・・・。


とある業者さん経由でジャックスに
審査を持ち込んだ所、一度差し戻し後
逆転で融資が通ってしまいました。

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これには2つ理由がありそうです。


1つはジャックス側の変化。
最近太陽光融資に、より力を
入れる姿勢に変わったようです。


もう一つは業者さんの力。
太陽光と言えども、業者さんにより力や
熱意に差があり、融資の通りやすさも
異なります。



今回は2つのラッキーがあったからこそ
融資につなげる事ができました。


でも、ネットや一部の知り合いの情報を
鵜呑みにし諦めていたら、融資は引けず
3機目は流れていたでしょう。


「わかったつもり」になっちゃいけない。

諦めずに行動してこそ果実がある。


やっぱり何事もやってみなくちゃわからな
いですね。




と、さも自分で必死に業者さんを探した風
ですが実は太陽光の師匠からのご紹介が
縁でした(笑)。

ありがたい事です。



縁だろうが何だろうが、できる事はすべて
やってみればよいのです。


今回は太陽光の融資でしたが、
不動産でも同じこと。

ネットや本の情報で分かったつもりになら
ないで、自分の行動や体験者の生の情報も
重要です。


不動産を買ってもいないのに、
「私の属性では融資が・・・」
みたいなことを言う人が良くいます。


確かに難しい属性の方はいらっしゃいます。
でも、やる前からあきらめては進みません。

ダメかもしれないけど、5%くらいは望み
がある物です。



無駄足覚悟で頑張らなきゃ!!



私も今回の太陽光融資で、改めて
それを感じました。

行動しなくちゃダメですね。



を行います。

一緒に生の情報をお話しながら、私も気づ
きを得られればと思っています。

行動できずにちょっと行き詰っている方。
参加してみるのも一つの行動ですよ!!



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不動産の初めの一棟は?


不動産投資の最初の一棟目は何がお勧め?

こんな事を聞かれる事が良くあります。


ちなみに私は、激安ボロアパートでした。

縁も所縁もない埼玉県の奥地。
クタビレた外観。
一面に広がる田んぼ。

本当にこんな所で経営できるのだろうか?

清水の舞台から飛び降りる心境で
怖々買い付けを入れた事を覚えています。


ちなみに一号物件の購入に至る詳細は、
私の過去のブログをご覧ください。



ド素人が、本、セミナー、物件調査を行う
中で手ごたえをつかみ、購入を決断する。

そこには何の保障も実績もなく、我ながら
よく一歩を踏み出したなと思います。
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ただ、その時考えていたことは。

「退場させられなければOK」

という事でした。



株やFXでもそうですが、市場から退場さ
せられない限りチャンスはあります。

一時的にマイナスになっても、市場に
残り続ければ、いつか逆転があるかも
しれません。


でも、退場させられたらおしまい。


不動産の場合額が大きいだけに、退場させ
られるほどの大事が起きれば、生活への
影響もあるかもしれません。



私は初心者の方から購入すべき
最初の一棟を聞かれたら、
「戸建」と答える事が多いです。


理由は色々ありますが、
「新規事業は小さく始める」
のが鉄則だと思うからです。


新規事業を舐めてはいけません。

不動産の後、ランドリー、パーキング、
太陽光etcと新規事業を始めましたが、
その都度新たな問題が発生しました。

太陽光案件頓挫で200万円戻らない事件。
パーキング赤字事件。


やはり新規は新規。
不慣れが故の想定外の問題が
発生するものです。


もちろん、不動産でもいろいろ
ありました。
100万円コースで飛ばされた問題も
何度かありましたねぇ・・・。


だからこそ、適度な規模で退路を保ちつつ
慎重に始めるべきと思います。

自分の適性の見極めや、経験の蓄積という
時間も必要であり、「まずはお試し」の
つもりで臨むのが良いでしょう。


その点、戸建は練習台にピッタリだと
私は思っています。

・安い
・ひと通りの経験ができる
・嫌になっても売却しやすい


まぁ、区分でも良いですが、
外壁系の経験が積めなかったり、
管理費にムカついたり。

本当の意味で「思い通り」に
出来ないので個人的に好きでは
ありません。


もちろん、いきなり一棟物から
始めるのも大いにアリです。

回り道をしない分、スピードを速く
できる可能性がありますね。

お金に余裕があるなら、わざわざ戸建から
始める必要はないでしょう。


投資は「泣ける金額」で始めるのが
鉄則ですね。

泣ける金額が大きいならば、
初めから1億のマンションを購入
しても良いでしょう。


まぁ、泣ける金額のつもりでも、
実際損すると本当に切なくなるんです
けどね(笑)。




最後にちょっと告知を。



2月19日の14時から
というイベントを行います。


不動産を持っていない初心者の方を対象に、
「最初の一棟」に対する考え方を
座談会形式で話し合う場になります。

気になる物件資料を持ってきて頂ければ、
それをお題に議論もできます。


気になる方は、是非ともご参加ください。



と、告知をしてみてもどうせ大した人数は
集まらないでしょう。

逆に、講師陣と密に話ができるチャンスに
なるかもしれませんね。


ちなみに、今回は初心者向け。
玄人の方は自助努力でお願いします。
裏ネタ暴露大会ではありませんので(笑)

 
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費用対効果

2月初旬に退去がありました。
管理会社経由で出てきた原状回復の
見積もりは8.5万円。

う~ん、ちょっと高い。


パッと見ただけで、他の業者さんに
分離発注すれば5万円でできる事は
確実。

でも、時間がかかる。
私の手間もかかります。


今は2月の前半。
修繕を早く行えば、繁忙期の市場に
物件を乗せられます。

数週間の違いが、入居時期に大きな
違いを持たせる可能性があります。

修繕が2週間遅くなったために、
入居が一か月遅くなる事も
あるわけで・・・。

一か月早く家賃が入れば、
修繕費用の差など吹き飛びます。

ならば、このまま管理会社さんに
丸投げして時間を取る事もアリです。


でも、早く市場に出したからと言って
確実に入居付けができる保障はありません。

一方、目先の修繕費削減は確実に
成果があがります。



目先の修繕費削減を取るか?
ちょっと高くても時間を取るか?


う~ん、どうしようか・・・。



結果として、一部の項目のみ
私が分離発注し、残りは管理会社さんに
お任せする事としました。


畳表替え、網戸交換、その他小工事。
業者さんを既に知っており、すぐに工事を
行って頂ける事がわかっているものだけ
分離発注しました。

削減額は2万円弱。
それにかかる私の時間は
合計1日程度(現地確認含む)。

日給2万円の労働力投入です。

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なんだかセコイ話ですね。
でも、大家なんてセコイ事の積み重ねだと
思っています。



私なんかより、もっと業者さんの仕組みが
出来ている人は、手間をかけずに削減する
事が可能でしょう。
それこそが「大家力」だったりもします。

DIYが好きなら、自分でやれば大きく
費用の削減が可能です。

お金持ちの方はセコイ事を気にせず
丸投げしてしまえば良いでしょう。

日給2万円以上稼ぐ仕事がある方は、
丸投げしてそちらに時間を使った方が
良いでしょう。


要するに費用対効果。
どれも正解だと思います。


私もこれが8月の閑散期だったら、
もう少し時間をかけて費用削減に
務めたと思います。

おためしの小規模工事は、
新たな業者さんを探すいいチャンス
にもなりますしね。



ただ、修繕内容の必要要否、
費用が訂正が否かは知っておく
必要があるでしょう。


知った上での丸投げはアリですが、
知らずにカモられているだけなのは
マズイかも?。



と最後にお寒いギャグが決まった所で
本日はこの辺で失礼します。



最後に少しだけ告知を。

2月19日(日)14時から、初心者向けの
不動産座談会を行います。

私の他3名の大家さんと共に、
ざっくばらんに意見を言い合う会です。

気になる物件図面をお持ち頂いてもOK。
それをネタに盛り上がりましょう。

詳しくはこちら



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