川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2017年03月

赤字パーキング最新情報

久しぶりに当方所有の赤字
コインパーキング近況を
ご報告します。


一言で言えば状況は「相変わらず」です。

毎月数千円の「安定した赤字」を計上し、
キャッシュフローの低減に貢献して
くれています(泣)。



契約期間は残り1年半。


契約途中打ち切りのペナルティと
月々数千円の赤字を比較すると、
このまま満期まで継続する方が
損失は少ない計算です。



明細が送られる都度「つまらない思い」を
毎月しておりますが、契約満了までは
このまま続けるつもりです。

1a264e8d5032bff20d29af8615602000_s







ただ、コインパーキングは
粘り続ければ一発逆転もあるのかな?
とも思い始めました。


自宅周辺では、最近コインパーキングの
閉鎖ラッシュです。

しっかり稼動しているパーキングでも
何故か続々と閉鎖しています。

閉鎖した後は、戸建、アパート、その他
いろいろな建物に生まれ変わっています。



これはどういう事か?


コインパーキングは基本的に
「地主さんの一時の暇つぶし」
だと思っています。

使い道が無いから「とりあえず」
コインパーキングにでもしておくか。


「と・り・あ・え・ず」


こんな考えの人が多いのではないか
と勝手に想像しています。


駐車場は固定資産税が高いですし、
相続の際にも当然評価が高くなります。

だからこそ何かのきっかけで売却や、
建物を建てる必要が発生し、パーキングか
ら転換する事が多いのかもしれませんね。




さて、あるパーキングが閉鎖されると
周辺のパーキングはどうなるか?

当然稼働率がグッと上がります。

これは見ていれば明らか。


ならば、私の赤字パーキングも、
粘り続ければ周辺のパーキングが閉鎖され
そのうち黒字になるのでは・・・。

そんな淡い期待を抱いておりますが、
単なる塩漬け株投資と同じですね。


あ、私は借り土地だから、オーナーさんが
売りに出してしまうかも・・・。

意味ないじゃん(笑)。




最後に読者の方々へお願いがあります。

再三に渡り、PPParkというパーキング検索
サイトへの登録を試みておりますが
うまくいきません。


そこで、現地で当方のパーキングを
投稿して頂ける方を大募集。

投稿しPPParkに掲載された場合には、
当方より「1万円」を差し上げます。

パーキングの場所は、大阪市鶴見区。
花博記念公園鶴見緑地のすぐ近くです。

ご協力を頂ける方には、詳しい住所を
お知らせしますので、ブログ右の
問い合わせフォームよりご連絡を
お願いいたします。
 

なお、投稿はAndoroidのスマホのみ
対応しております。

GPSをONにして現地にて写真撮影を行い、
PPParkアプリから投稿する仕様です。


実は、予め撮影した現地写真を使い、
遠隔地から投稿を行った事もありますが
ダメでした。

綺麗な写真を使ってもやっぱりダメ。


おそらく投稿時に、GPS情報などを合わせて
発信しているためと思われます。



ダメ投資家に愛の手を。

ご協力の程よろしくお願いします。



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ

未入居のまま退去で大赤字

ご契約後一度も入居がないまま退去に
なってしまいました(涙)。


この方、鍵の引渡し前に入院。

その後入居の意志を示されるも
再び入院。

結局一度も入室しないまま退去と
なりました。



この間、2か月分の家賃を頂いたのですが、
ハッキリ言って大赤字です。


何故かって?

・敷金礼金ゼロ
・鍵交換費ゼロ
・火災保険ゼロ
・広告費2か月


という出血大サービスキャンペーン
のお客様だったからです。

家賃2ヶ月もらうのに、4か月分くらいの
出費があるってどうよ?

おまけに3末退去なので、繁忙期を
丸ごと取り逃がす事になりました。


まさに踏んだり蹴ったり・・・。


退去するならもう少し早く言ってよ!!
b6b2d5864b39a30ea43123c199df157e_s








ちなみにこの物件、「早期退去違約金」
を特約につけておりました。

これを盾に違約金を頂くのもアリですが、
私は心優しい大家さんなので、今回は
止めておきます。


一度も入居せず、且つ入院している方に
向かって
「金出せや!!」
とは言えないでしょ。


まぁ経営者としては、それでも頂くのが
正解なのかもしれませんが・・・。

甘ちゃんなので私には言えません。

まずは病気を治して頂きたいですね。



管理会社さんも変わったので心機一転。

今度は大出血キャンペーンをせずに、
入居付けをしたいと思っています。

「全部大家持ち」じゃないとうまらないと
言うくせに、結局自社じゃ客付けできない
会社さんとはおさらばしたので。



さて、気を取り直して次行ってみよう!!



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ

水道管破損

「外の水道管から漏水しています」

ある寒い冬の日の事です。
突然清掃の会社から電話がありました。


場所は給湯器からキッチンに出ている
露出の給水管。

幸い派手に水が噴出しているわけではなく、
水がポタリ、ポタリと落ちている感じ。


該当の部屋の契約はあるものの、退去を数
日後に控え実質住んでいないような状況。

でも、勝手に水道元栓を止める訳にも
いきません。


仕方がないので退去までの数日放置・・・。




そして退去立会いの日。

行ってみると漏水していない。


あれ?
業者さんの勘違い?



ここで、元栓が閉まっている事を発見。

開けてみるがやっぱり漏れてこない。
なんでだ?


待つ事10分程度。

ポタリポタリと垂れてきた。

5063c2579f8be68ef763a65ddf1ba4a5_s








「やった~、漏水発見!!」


ってちっともうれしくないが、とりあえず
漏水の発生を確認できました。


原因はおそらく凍結。



・寒い日が続いた。
・日当たりの悪い露出配管。
・入居者不在で日中の水の流れ無し。


これらが重なり、関東の温暖な地域にも
関わらず凍結破損が起きたようです。

首都圏でも冬を舐めてはいけませんね。


ちなみに修理費用は、1.8万円也。

今回は「凍結」による建物外部水道管破損
なので、水道管以外に被害なし。


これが室内漏水で、壁紙などに被害があれ
ば「水濡れ」名目でガッツリ火災保険が使
えたのですが・・・。



さて、今回はどうしたものか。

「偶発的な事故」で申請できるかもしれま
せんが、たかが1.8万円の為に一回申請を
するのもどうだろう?

でも、やっぱりお金は惜しい。

とりあえず代理店と相談かな。



実は今回の漏水事件、ちょっとした
後日談があります。


水道元栓を開けて漏水の確認をした私。
そのまま閉めずに帰ってしまいました。

おかげで水がぽたぽた、ぽたぽた。

水道検針の際に使用を指摘され、
水道料金を請求されてしまいました(涙)。


私アホですな。



皆さんも、空室の戸締り、ブレーカ切断、
水道元栓閉めを忘れずにしてくださいね。



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ

融資の3回転ジャンプ

先日、同じ物件で3回目の借り換え
を行いました。

ノンバンク⇒ス○ガ⇒信金への
華麗な3回転ジャンプ。

f52cdc4f45016b92fbcefe3621880bc2_s







同一物件で、3回も融資先を変える人は
中々いないと思います。

都度登記費用やら手数料やらかかるので
はっきり言って効率が悪い。


デキる投資家なら一発で決めるのかも
知れませんが、私には知識もスキルも実績
も乏しかったので、少々遠回りをしました。



思い起こせば最初はノンバンク。
共同担保まで入れて金利4.3%。
それでも私は購入することを優先しました。
おかげで今日の私があると思います。


次はス○ガ銀行に借り換え。
主な目的は共同担保を外す事。
しかし金利は4.5%に上昇。

借り換えて金利が上がるなんてアホかと
思われますが、当時ス○ガさんは一年程度
で金利交渉ができる事で有名。

実際1年後には金利3.8%に
下がりました。


そして今回。
ス○ガ銀行での借入から5年が過ぎ、
繰り上げ返済への2%ペナルティが
無くなりました。

このタイミングで信金への借り換えを実行。

もちろん金利引き下げが目的ですが、
新規融資先開拓という事も同じくらい
大きな目的でした。


サラリーマンを卒業した私にとって
ス○ガさんは相性がイマイチ。
おまけに、築古木造にも相性イマイチ。

これ以上お付き合いを深めても、お互い
良い事はあまりないのかなと考えました。


まぁ、融資姿勢は随時変わるので、
今回のス○ガさんとの「別れ」が
吉と出るか凶と出るかはわかりません。


ただ、零細社長の味方は
やっぱり信金さんだと思います。

じっくり付き合えば、数年後不動産向け
融資がしぼみ、ブームがひと段落した頃に
実績を見て融資してくれないかなぁ
と皮算用をしています。



3回も借り換えを行い、都度手数料が
かかってきましたが、支払い総額を考えれ
ば十分得をしています。


ただ、借り換えは「離婚」にも例えられ、
借り換えを行った銀行とは今後の付き合い
は出来ないと考えた方が良いです。

目先のちょっとした金利差に踊らされず、
よく考えてから行うべきですね。


なお、ノンバンクの場合はまったく
関係ないので、積極的に借り換えを
行った方が良いでしょう。


借り換えで一旦離れても、いつでも暖かく
迎え入れてくれます。



最後に少し告知を、

3月12日(日)14時より、
私が登壇するセミナーがあります。

今回は、経験事例を中心にお話を
する予定です。

私の他、自衛隊大家さん、楽待コラムニスト
としてご活躍の、不惑のラガーマン仙台の
良さんも登壇します。


詳しくはコチラをご覧ください。


今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ

入居者を追い出す

私の物件の困ったさんのお話です。


更新時期を迎えたものの、正式な更新
契約を頂けない方がいらっしゃいました。

もちろん、更新料も無し。

しかし、保障会社の更新費用はお支払頂き、
家賃の支払いも続いていました。



この方少々事象が込み入っており、
契約更新にあわせて、名義変更を
求めていました。

元々ご夫婦でしたが離婚。
離婚後名義を元旦那さんに変更し、
引き続き旦那さんが住みたいとの
ご要望でした。


なのに・・・。

何度お約束をしても、元旦那さんが
契約変更に現れない。

更新料の支払いも無し。

部屋に荷物は残っているものの、
住んでいる気配も無し。


その間も、元奥様は住んでもいない部屋の
家賃を支払い続けているご様子。



意味わからん。

26406c3a091648e89bf4a39fa2c579e2_s










家賃は頂けているので
そのままにするのもアリですが、
何とも気持ちが悪い。

そもそも、更新料をもらっておらず、
正確な更新契約も頂いていない。


やっぱりマズイですよね。


3か月程こんな状態が続きましたが
追い出しに舵を切る事にしました。



でも・・・。

「追い出す理由がない(涙)」



契約書には、契約期間満了後に双方異議が
ない場合、同一条件で更新される旨が
記載されています。

普通賃貸契約では当然の文言ですね。


更新のご契約は頂いていないものの、
家賃の支払いを頂いている現状は、
更新されているのか?それとも
不法占拠なのか?

微妙ですよね。


これが家賃滞納なら、3か月待って訴訟を
起こす事も可能でしたが・・・。


結局のところ、現契約者の方に粘り強く
交渉し、通常退去をして頂くのが現実的
です。



幸い契約者当人やご両親に連絡が
つきましたので、管理会社さんに
交渉を頂き、無事通常退去に
漕ぎつけました。


実際にはかなり連絡に手間取り
「私はもう住んでいないから敷金返せ」
とか、意味不明な事も言われたようです。


管理会社さんも大変ですよね。


このやり取りを、自分ですべて行ったら
さぞストレスが溜まった事でしょう。


改めて管理会社さんのありがたみを
感じた一件でした。



退去の日、私も現地で立ち会いました。

こういう「だらしない方」の場合、
往々にして部屋も荒れているもので、
早く室内の状況を知りたかったです。


覚悟して入室しましたが思いのほかキレイ。
良い意味で期待外れでした。
(汚いのを期待している時点でドMですね)


「ご迷惑をおかけして申し訳ありません」

とお詫びの言葉も頂戴しました。


なんだ、意外とまともな人なんだ。



元旦那は今どこで何をしている?
なぜ家賃を払い続けたのか?


など、非常に気になりましたが、
とても聞ける雰囲気ではなかったので
止めときました(笑)。



さて、部屋が空いたら次は入居付けだ!!



最後に少し告知を。

3月12日(日)14時より、
私が登壇するセミナーがあります。

今回は、経験事例を中心にお話を
する予定です。

私の他、自衛隊大家さん、楽待コラムニスト
としてご活躍の、不惑のラガーマン仙台の
良さんも登壇します。


詳しくはコチラをご覧ください。



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ



 
メルマガ登録
メルマガ登録

川崎大家メルマガへの登録は
こちらからお願いします

人気ブログランキング
ブログ村
お問い合わせ
問い合わせ


質問・相談
お気軽にお送りください

当サイトはリンクフリーです
twitter
不動産業者さん
info_zero
  • ライブドアブログ