川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2017年06月

出口戦略なき物件

物件は買って終わりではありません。
いつか売る時が来ます。

出口戦略というやつですね。



先日、横須賀市某所にある高利回り物件
を見に行ってきました。

築50年近くですが、現況で利回り15%。
満室想定は20%超え!!

最寄駅から徒歩10分以内。



ハッキリ言ってボロでしたが、手直しすれ
ば十分に住めるでしょう。

少々時間はかかるかもしれませんが、
うめられない物件では無い印象でした。


しかも、売主様はやる気無しで
現金化を望んでいらっしゃるそうです。

おまけに、仲介業者さんも早く売って
しまいたいご様子。


これは鬼の指値チャ~ンス!!

ガッツリ指して30%以上も狙えそうな
雰囲気です。



でも、私は指値をする事無く
お断りをしました。

なぜか?


出口戦略がまったく描けなかったのです。

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横須賀の超高利回りとくれば、ピンと来る
方も多いかもしれませんね。

はい、横須賀名物
「アクセスが階段物件」
です。

物件まで車が入って行かれないんですね。



ウグイスが鳴く静かな場所でしたが、
逆に言えば寂れ放題の場所。

空き家が多く、近隣はお年寄りばかり。
新築の家など見当たりません。


失礼ながら「死につつある土地」です。



確かに、安く買って5年以内に回収するの
もアリかもしれません。

でも、回収後どうするのか?


持ち続けても、築55年になった物件を
この先何年使えるか?

そのタイミングで購入する次の投資家も
いるのかどうか疑問です。

更地にして売るのも厳しい場所です。



回収したその先が私には全く見込めません。



それでも築30年の物件なら、
買い付けを入れたかもしれません。

5年経っても使えますし、次の投資家も
まだいると思います。


都内の再建築不可ならば、賃貸需要が
旺盛ですから、柱一本残して新築
そっくりさん作戦もアリです。


田舎のボロ戸建でも、「住める場所」
であれば何とか売る方法もあるでしょう。
駐車場さえ確保できるなら、救いが
あるはずです。


たとえ市街化調整区域に建つ物件でも、
再建築可能ならばなんとかなるでしょう。




でも、横須賀の階段の奥はどうにも
つぶしが効きません。


横須賀はあちこち見ていますが、車が入れ
ない場所で新築が建っている試しがない。

たとえ急坂でも、車さえ入れれば意外と新
築は建っており、何とかなりますが・・・。


横浜でも同じかもしれませんね。




築古の出口戦略として、最後の手は
「更地にして売却」だと思っています。


だから、物件を見に行くとき、周囲に新築
があるか否かを必ずチェックしています。


新築があるという事は、少なくても戸建需
要はあるという事であり、更地なら売れる
証明になります。



カッチカチの出口戦略は必要ないと思いま
すが、ざっくり「最悪更地で売れるかな」
という目星はつける必要があるでしょう。

適当すぎますかね?



今回の物件を見て、一つ思い出したこと
があります。


それは、「太陽光発電の土地」。


20年後、固定買取が終わった田舎の土地
はどうなるのか?

それこそ「出口戦略なき物件」なのでは?



横須賀の物件を出口戦略が描けないと
怖がるくせに、一方で私は太陽光発電を
やっている。


大いなる自己矛盾かもしれませんね。


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パーキング赤字報告

久々ですがパーキング赤字のご報告を。



【2017年5月実績】

2060円の赤字(涙)


5月も微妙な赤字を垂れ流しております。



「減価償却を考えればプラス」

なんていわれる事もありますが、
違いますよね。


「設備費用」として実際に前払いした分を、
毎月課税所得から引いているだけです。


実際のキャッシュアウトを伴わない、
アパート建物の減価償却とは分けが
違います。


出したお金は戻らない・・・。



ちなみに、2017年5月までの
実績はこんな感じ。


1月:-4960円
2月:-1860円
3月:+9140円
4月:-60円
5月:-2060円


中学生のおこずかいみたいな
金額が並んでいますね(笑)。



開業からはや22ヶ月。

その間の単月黒字は5回だけ。

累積赤字は47.6万円。


無策だった最初の4ヶ月(-20万円)、
起死回生を狙った電柱広告(-20万円)
これが大きく影響しています。



ホント電柱広告は無意味だった。

ろくに効果測定もしないで1年契約
にしたのは甘かったですね。

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電柱広告の経費をご存じでしょうか?

看板作成費1枚2万円弱で、
毎月の広告費は1枚2千円程度です。


私は5枚作成したので、看板初期費用が
10万円弱。

1年間広告を出したので費用は
10万円程度。

広告は1ヶ月単位の契約で、
1年前払いをしたからと言って
割引の特典はありません。


ならば、毎月様子を見ながら慎重に
考えるべきでした。



コインパーキングの場合、施策を
するとその反応は早く、見極めに
時間がかからない印象です。


価格変更をした場合は、1~2か月で
稼働率に差が出ます。

Webの露出を増やした時は、翌月から
売上が大幅にUPしました。



一年も電柱看板の様子を見る意味など
無かったわけですね。

いい経験になりました。



さて、次はどうしよう?

土日は回転率が低く、一日中停めて
いる人が多いのではないかと思っています。

ならば、土日だけ一日最大の料金を
100円上げてみようかな?


月に1000円程度しか変わらないかも
しれませんが、やれる事は少しでも
やって行きたいと思います。


最後に少し告知を、

6月22日(木)14時より、
不動産の無料セミナーを行います。

初心者向けの不動産の始め方を、
私の経験談を交えてお話します。

本に書かれた美しい話ではないですが
生の大家の声をお聞きください。

フリー質問コーナーもありますので
疑問点、お悩みなどお気軽にご相談
頂ければ幸いです。

開演前に捕まえて頂いても結構ですよ。


日にち:6月22日(木)
時間:14時~16時半(13:30開場)
会場:東京金融取引所 金融取プラザ
住所:東京都千代田区丸の内1丁目8番2号 
   鉄鋼ビルディング 8階

主催:サンワード貿易株式会社


詳しくはコチラをご覧ください。



今回のお話が少しでも
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募集はネットかアナログか

部屋を探す際には、インターネットを
使う人が圧倒的だと思います。

スーモ、アットホーム、ホームズ。

御三家への掲載は必須でしょう。


インターネット掲載の場合、家賃や設備な
どでスクリーニングができるので、如何に
スクリーニングで残るか、上位表示される
かは重要です。

たった千円の家賃差が、閲覧数に大きな
影響を与えたりするわけですね。


一覧画面で生き残ったら、次は詳細画面で
如何にアピールできるかです。

ココでのポイントはズバリ写真でしょう。


・写真の数
・明るい写真
・広く見える写真


「実物を見てみたい」


と思わせる事が重要で、反応の良い業者さ
んの写真にはいくつかの特徴があります。


・晴天
・写真は広角(9mm以下)
・枚数は沢山

例えばスーモなら、1画面に12枚のサム
ネイル表示がされます。
2DKの場合、写真の撮り方はこんな感じ。

(1ページ目)
外観、間取り図、洋室、洋室収納開放、
キッチン、和室、和室収納開放、
キッチンから和室/洋室の抜け、
風呂、トイレ、玄関、ベランダ

(2ページ目)
採光部、玄関からの抜け、駐輪場、
周辺設備(スーパー、コンビニ、病院等)



では、私の物件はどうだったか?


枚数、撮影場所はそれなりにツボを
押さえていまいたが、少々狭く感じました。
そしてちょっと暗い。


広角レンズを使ってデフォルメすれば、
もっと部屋が広く魅力的に見えます。
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さらに、家具やカーテンを置いて部屋を
デコレーションすれば、より一層効果は
高まるでしょう。


ポータルサイトの閲覧数を確認したところ、
毎日1~2名の反響はありました。

この人達を写真の力で引っ張り込めないか?



という訳で、IKEAとニトリで購入した家具
を持ち込み、部屋をデコレーションして
みました。

そして9mm広角レンズで撮影。
わざわざ購入してしまいました(笑)。



所用時間3日、金額3万弱(レンズ代別)
をかけ自分で写真を撮りました。

さて、反応は如何に??




一方でアナログな募集もあります。


ポータルサイトに情報も載せない地場業者
さんが何故賃貸できるかわかりますか?

実はいろいろなツテがあるのです。


会社、病院、議員さん。
地場に根ざした業者さんには、ネットに
頼らなくても本当にいろいろなツテが
あります。


私の管理会社は、ネットに強いがアナログ
には弱い。

サイトに情報を出して待ってるだけじゃ、
なかなか物件はうまらないでしょう。

部屋をデコレーションして写真を変えた所
で、1~2名/日の閲覧数では効果な
ど怪しいものです。
(やらないよりはるかにマシですが)



今回の場合、アナログ側を強くした方が
効果は高いように感じています。


具体的な方法は「地場業者さん訪問営業」。
やはりこれに尽きます。

しかも、なるべく頻度を多く。

二度三度と顔を合わせて話をすると、
段々打ち解けてきます。

ザイオンス効果ですね。


遠いので毎週はキツイですが、隔週くらい
で突撃しようかと思っています。




一応専業大家なわけで、これが私の本業。

本業なら本業なりの努力が必要であり、
兼業大家には負けていられません。



絶対うまるまで頑張るぞ!!


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空室対策は現状分析から

空室が決まらない時、まずは現状分析が
必要ですね。


【1.家賃、募集条件は適切?】

これはスーモやホームズ等、賃貸ポータル
サイトを見ればわかります。

似た物件を検索し、家賃、敷金礼金、設備、
掲載されている写真をチェック。


私の物件は問題無し(と思う)。



【2.管理会社の募集は適切?】

これには二つ意味があると考えています。


<A.やる気になっているか?>

来店客への勧誘、地場企業等の需要先への
紹介等、募集活動にやる気を出して頂けれ
ば空室は早くうまります。

どうすればやる気になるか?

・物件の状態。
・お金(広告費)。
・コミュニケーション。


私の部屋は、これまで内見すれば打率は
高かったそうなので、物件状態はOK。

広告費は相場の倍出しているのでOK。

コミュニケーションはやや不足していたの
で、メールや来店を増やす事が必要かと
感じました。

実際、来店回数を増やしたら、募集に対
する提案が増えてきました。

提案に対しては即対応し、大家のやる気も
見せて行きます。
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<B.他社に情報を出しているか?>

正直言ってここは弱いですし、求めても
改善されないポイントです。

やる業者さんは最初からやりますし、
やらない所はやらない。


ただ、大家自ら資料を持って営業回りする
事と、毎週のFAX送付である程度補完可
能な部分です。

という訳で、管理会社来店を兼ねて
地場業者さん営業回りも鋭意実施中です。



私の場合、物件が少々遠いので、行くだけ
でもアピールになるようです。


「暑いのにわざわざ遠くから大変ね」
「オーナーさん自分でやるの?」

こんな感じで、お茶の一杯も頂きながら
イロイロとお話をさせて頂いています。

お茶が出て、10分以上話が出来た所は
サポーターになってもらえる事が多いです
ね。


まぁ、殆どの業者さんは事務的にあしらわ
れて終わりなんですが・・・。
体験的には打率2割程度でしょうかね。



写真を見せ、物件を紹介すると

「安いじゃない」
「部屋も綺麗じゃない」
「広告費もこんなに出すの?」
「なんで決まらないの?」

なんて言われます。


毎週FAXが来ている事はわかっていても、
実際にオーナーが来店して話をしないと
物件の印象は殆ど残っていません。

逆に、一度でも来店すると、意外な程
覚えて頂けたりもします。


自分で営業するオーナーは少数派なので
珍しいのかもしれませんね。

私は平日日中に動ける身分なので、ここは
しっかりやって行きたい所です。


本当はこんな泥臭い営業しなくても良い
「優良物件」を見つける事が重要なんだと
思いますけどね(笑)。



【3.地域ニーズに応えているか?】

地域のニーズと自分の物件を比較し
何処を強化しアピールするか?


購入時に確認している事ですが、時間が経
てばニーズが変わる可能性もあります。

管理会社、地場の業者さん等に
改めて聞き込みをするのが良いでしょう。

幸い(というか仕方なく)、地場業者さん
への営業活動を行っているので、自然と
情報は集まります。


私の物件の場合、駐輪場が少々不足気味の
ようです。

敷地にスペースはあるので、なんとなく空
き地に停めている人もいましたが、案内の
際にわかり難く整備が必要かと思います。

また、路面が砂利なため、バイクなど重い
物は停めにくくなっていました。


オートマットという簡易路面を敷く事で
駐輪場としてわかりやすくアピール
する事にしました。



長くなりそうなので次回に続きます。


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入居が苦戦するのは何故?

どうにも苦戦している物件がありまして、
久しぶりに地場の仲介さんに営業回り
をしています。

この物件、1月末に退去してから早5か月。

途中繁忙期があったにも関わらず、
未だ決まっておりません。


ここまで空室が長くなったのには、
理由があります。


この物件、そもそも入居付けが強い
物件ではありません。

そのため、早々にFAXを関係先に流し
地場業者さんへの募集アピールを開始
しました。


すると翌週、早速1件の内見が入りました。

残念ながら成約には至らなかったものの、
理由は室内に自転車が置けない事であり、
仕方がないものでした。
(自転車マニアだったそうです)



でも、早々に入ったこの1件の内見が、
私の判断を甘くしてしまいました。


「繁忙期だし何とかなるでしょ」

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その後、毎週のFAX営業は続けていたも
ののなんとなくダラダラ。

気が付けば4月になっていました。



この時点で内見は最初の1件のみ。

繁忙期なのにゼロ。
管理会社に確認したところ、
ポータルサイトの検索数も減少。


「結構ヤバいかも?」


ここで初めて焦り始めます。



この物件、ライバルに比べキレイで
価格競争力もそこそこ。
目立つリフォームはありませんが、
競争上不利は無いはず。

これは、管理会社を始め、どの仲介業者
に行っても言われます。


広告費も相場が1ヶ月の場所で2か月出し。
悪くない額のはずです。


う~ん、今までになく苦戦している・・・。
何故だ?


特定の工場や学校に依存した物件でもない
ため、移転が理由でもないし・・・。

ちょっとわからない。


危機感を持った私は、遅ればせながら
4月半ばより仲介さん営業等、本格的
な入居付け活動を開始しました。


仲介さんをまわるなかで、各社共通する
ご意見が
「なぜか今年は動きが悪い」
という事。


そう、苦戦しているのは私だけじゃ
無かったようなんです。


今まで決まっていたものが決まらない。
生活保護ばかり増えている。
安い戸建売買は良く動いている。


こんな声をよく聞きました。



理由はわかりませんが、このエリアの動き
が少し変わってしまったようです。

賃貸需要そのものが細ってしまい、
賃料や設備云々ではどうにもならなく
なっているのかもしれません。


住みたい人はいるが、中古を安く購入し
リフォームして住んでしまう。

賃貸してまで住む様な人は、より利便性の
高いエリアに移っている。

住居エリアとして死んでいないが、
賃貸エリアとしてマズい状況。

こんな感じでしょう。



いつか改善するのか?
あるいはそのままなのか?
生き残るすべはあるのか?



今後数回に分けて、私が行っている
施策について書いていきたいと思います。


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本に書かれた美しい話ではないですが
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日にち:6月22日(木)
時間:14時~16時半(13:30開場)
会場:東京金融取引所 金融取プラザ
住所:東京都千代田区丸の内1丁目8番2号 
   鉄鋼ビルディング 8階

主催:サンワード貿易株式会社


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