川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2017年08月

大家と生命保険

「団体信用生命保険」
はご存知でしょうか?

融資を受ける際に加入した人も
多いかと思います。


簡単に言うと、融資を受けた人に
「万が一」があった時、残りの借金を
チャラにするための保険です。

もちろん物件の所有権は移動せず、
家賃収入も継続されます。


収益物件は生命保険の代わりになる
という説明を受けることが良くありますね。

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我が家の場合、私に万一の事があった場合、
私名義の収益物件は借金がなくなります。

物件は妻に相続され、家賃収入は残ります。

後は物件を売却するなり、大家業を続ける
なりしてもらえばいいわけで、お金の面では
十分に生命保険の代わりになるでしょう。


ただ、注意も必要です。


我が家の場合、私が主夫業を行っているた
めその分の負担が残された妻にかかります。

具体的には、放課後の子供たちの預け先確
保、労働時間の短縮(帰宅時間前倒し)等が
必要になる可能性があります。

結果として追加のお金が必要だったり、
妻の給与が下がる可能性があり、そのあた
りのケアを考慮して生命保険加入の要否を
考える必要がありますね。


また、私がコロッと逝かず、介護が必要な
状態になった場合はより厳しい状態になる
でしょう。


公的年金などサポートはありますが、やは
り妻の労働時間は今まで通りとはいかなく
なるかもしれませんね。


ただ、それでも不動産は、「家賃収入」と
いう収入源として残り続けるのは大きな
救いです。


私が寝たきりになってもいいように、
妻(あるいは子供)にも不動産スキルを
伝授しておくことは、リスクヘッジの観点
からも重要だと思っています。


結局、私に対する生命保険はそれほど必要
なく、むしろ不動産スキルを妻や子供に
伝える事の方が、保険代わりになりそう
です。



では、我が家の妻に万一の事があった場合
はどうでしょうか?


実は、生活面への影響は殆どなく、
今と同じ生活スタイルを継続できます。

大家やコインランドリーは労働時間に
縛りが無く収入は変わらないでしょう。

家事も今まで通り続けるだけです。


ただ、我が家の財務基盤は弱くなります。

妻の収入がなくなるため、私の不動産
事業をもう少し拡大、あるいは
財務基盤の強化(借入縮小?)する
必要があるでしょう。


要するにお金が必要です。


我が家の場合、私よりもむしろ妻に
生命保険の必要性がありそうですね。



皆さんのご家庭に当てはめた場合は
如何でしょうか?


保険とは本来
「発生可能性は低いが損害の大きなもの」
に対する対策です。


保障は足りていますか?
あるいは過剰ですか?


いろいろ考えると心配にもなりますが、
過剰な保険は実生活にとってマイナスです。


「保険費用が高くて旅行に行かれない」
では、何のための保険かわかりません。



万が一のことは考えたくありませんが、
遅かれ早かれ必ずやってきます。


それに対し収益不動産は強力なツールに
なりますが、運営スキルを持たなければ
十分に活用できません。

家族間での知識の共有が必要です。


それだけで保険と同等の価値になるかも
しれませんね。


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一流立地の悠々大家

「3か月空室で管理会社から
家賃値下げを迫られている」


という友人にヘルプを頼まれ
物件を見に行ってきました。


場所は東京都目黒区。
駅徒歩5分以内。

うらやましい程の一流立地です。
これだけの立地でうまらないとは
にわかに信じられません。


まずは友人にヒアリング。


私)家賃相場は知ってる?
友)よくわからない

私)スーモとかで調べた?
友)いままで見たことない。

私)今まで内見は何件あった?
友)知らない。



もうねぇ・・・。

典型的な
「お任せ地主系大家さん」
です。

こんなので、よく10年以上も
運営してきたね。

呆れて物が言えません。

でも、こんな大家さんが多いからこそ
私も厳しい場所で何とか戦えている
わけで、絶滅されては困る方々です。


いろいろ言いたいことをぐっと堪え、
現状確認をしてみました。


ポータルサイトでライバル物件を見る限り、
家賃設定はほぼ相場通り。

家賃値下げの必要はないでしょう。


いろいろな業者さんがポータルで募集を
しており、内見もそれなりにあったことが
後でわかりました

募集体制はまぁOK。


部屋は広めの1Kでとても綺麗。
設備も最低限ついており、物件自体にも
問題はないようです。


総括すると条件は現状でOK。
大きく何かを変える必要はないでしょう。


次の一手として、広告費UPや
室内デコレーション程度で十分
決まると判断しました。


そんな話を友人と行い、実施に向けて
準備をしている間にこの部屋は、
あっさり決まってしまいました。

何もしてないのになぜ?


実は今回の一件で、友人は初めて管理会社
にいろいろと問い合わせを行ったのです。


今までの内見数は?
広告費はいくらなのか?
広告費の配分は?
家賃水準について意見が欲しい。
類似物件の成約状況は?
等々。



その際、電話口の担当の様子が
途中から変わったとの事でした。


管理会社にしてみれば、今まで何も言って
こなかった無関心大家が、急に知識を持ち
根掘り葉掘り聞いてきた。

「これはヤバイ」と思ったのかも
しれませんね。



まずは管理会社に現状について
いろいろと聞く。

これだけでも、空室対策の第一歩に
なるのかもしれませんね。



それにしてもこの物件。
1部屋で、私の物件の3部屋くらいの
家賃が取れてしまいます。


私ははたかが3万円のために、
真夏に往復3時間以上かけ、
荷物運んだり、営業周りで
地べたを這いずり回っています。

3か月空室なんてかわいいものです。



一方友人は、10年以上何もしないで
値下げもせずに悠々大家ライフ。
募集すればすぐ決まり、ほぼ不労所得。

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やっぱり、アパートは立地だよなぁ・・・。

正直言って、都内一流立地がうらやましく
なりました。

利回りは低くても、空室期間や大家の
労働を考えれば、大いにアリですね。



そろそろ都会の物件も、一棟くらい
欲しくなってきました。


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