川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2018年05月

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最近は、確定申告書を持って取引銀行様に
挨拶まわりをしています。


さて、今回の訪問の中で、銀行員が考える
不動産の実績について気付きがあったので
記事にしてみました。



よく、「大家としての実績があるから融資
審査が有利になった」なんて話を聞いたり
します。


ここで言う「実績」とは何でしょうか?


・経験年数
・規模(棟数や部屋数)
・家賃収入額
・過去の返済履歴


色々な内容を含んでいますね。

経験年数が長く、規模が大きく家賃が沢山。
長期にわたり返済を行っていれば、一応実
績がある大家という事になります。

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では、同じ期間と規模の2人の大家がいた
とします。

方やサブリースで完全丸投げ大家。
もう一方は客付けから修繕まで自分で頑張
る大家。

銀行が考える実績はどちらが上でしょう?


これ、自力大家だそうです。
ちょっと意外な気もしませんか?



実績ゼロの場合、サブリース付の物件の方
が収入が安定しているとみなされ、有利に
働くと言われます。

しかし、実際に運営を始めた途端、サブリ
ースよりも自力運営(もちろん高入居率
キープの前提)の方が評価が高い。


これって何故??


銀行さんが言う所の「実績」を加味
しているからです。



不動産融資の際、審査の基本は担保価値で
す。
土地・建物をベースとした積算評価。
物件収益をベースとした収益還元評価。

評価方法に差はあれ、要するに担保価値が
基本です。

その他、その人の資産背景も評価基準にな
ります。


でも、担保評価と資産背景だけで機械的に
融資額が決まるわけでもありません。

個人の実績というものも加味されます。


実績がある=経営能力が高い

だから今度もうまく行く可能性が高いとい
う具合です。



銀行員の立場になってちょっと考えて欲し
いのですが、サブリース丸投げ大家と、自
力大家。
新規物件を購入した場合、どちらがうまく
行くと思いますか?


自力大家は経験の中で「必勝法」を確立し
ていて新規物件でもうまく行くような気が
します。
再現性を期待できそうですね。


一方丸投げ大家は経験値がなんとなく低そ
うで再現性にも疑問符が・・・。
そもそも丸投げを事業と言えるのか?


と、こんな思考をするそうです。



「事業と言えるのか?」

という部分は銀行にとってこだわりがある
ようで少々意外でした。


極端な話、丸投げ大家は株を買って配当を
もらっているだけの人と似ていて、それを
事業家と言わないのと同じです。

原則として投資には融資しないのが銀行で
すから・・・。



もちろん、サブリース大家を全く評価しな
いというわけではありませんし、サブリー
ス事体も立派な作戦の一つです。

問題は、銀行員に何らかのアピールをしな
いと「丸投げ無策大家」の烙印を押されか
ねないという事です。



もうひとつ実績として、メディア掲載事例
はかなり有効である事もわかりました。

雑誌やネット記事の取材、セミナー講師、
書籍の発行等です。


メディア掲載と言われると、ハードルが高
いように思われがちですが、そんなことは
ありません。

私のように、不動産に関するブログを書い
ていると、取材依頼やセミナー依頼が結構
来るものです。

失敗談とか経験談をありのままに書いてい
ると、共感し見てくれる人が必ずいます。

メディアの方も案外「普通の大家」を探し
ているものです。


何かのメディアに掲載されたら、それをコ
ピーして融資審査の補助資料として出しま
しょう。

これも立派な大家としての実績になり、銀
行へのアピールポイントになります。

稟議書にも書きやすいそうですよ。



もっとも、「大家の実績」という部分は定
量化し難く融資審査のホンの一部でしかな
いでしょう。

でも、担当者の熱意に対する訴求効果は高
いように感じます。


どんな大家さんもそれなりに経験を積んで
いるはずです。

それを銀行に伝えないのはモッタイナイ。


確定申告報告、積立の相談なんでも良いの
で、担当者と会う口実を作って、経験談を
どんどん話しましょう。

担当と顔を突き合わせて話をすると、色々
な話が聞けるものです。


ザイオンス効果をご存知ですか?
人は、接触回数が多いほど好感を抱くとい
う法則です。


中には、担当者が代わっている銀行さんも
あったりするので、最低でも1年に一度は
何か口実を作って、店舗訪問をした方が
良いですね。


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ご無沙汰しております。
超久しぶりのブログ投稿でございます。
思えば2017年8月以来、9か月ぶりの
更新になります。

この間、大病をしたわけでも、借金取りに
追われていたわけでもございません。

なんとなくブログの創作意欲がわかず、
気が付けば9か月が過ぎていたというわけ
です。



さて、この間に赤字コインパーキングが
見事に黒字転換してしまいました。


え?
赤字っぷりが面白かったので
黒字じゃつまらん?

まぁ、そんな事おっしゃらず(笑)。


今回は、私が黒字転換の為に行った事を
書きたいと思います。



その前に、「赤字パーキング」ネタを初め
てご覧になる方もいらっしゃると思うので、
簡単な説明を。
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2015年夏、大阪市某所に4台分の敷地
を借り上げコインパーキングをスタートさ
せました。

某フランチャイズにおまかせで、オーナー
は金は出すけど手間は全くかかりません。


なぜ大阪?
なぜフランチャイズ?
なぜ4台だけ?


色々とツッコミがあるかと思いますが、
深い理由はありません。

ある方のご紹介に、あまり考えもせず
ふらりと乗ってしまっただけです。

今にして思えば浅はかで私が甘かったと
大いに反省しております。



いざ開業すると、最初の3ヶ月の売り上げ
はFCの事前予測の1割程度。

たった1割ですよ!!


「売上予測ってなんやねん?」


とツッコまずにはいられませんでした。
当然目を覆いたくなる大赤字・・・。


その後、ネット露出を増やし売上倍増。

それでも毎月チョイ赤字を垂れ流し、
過去2年間で単月黒字は片手で数える程
という惨憺たる状況でした。



そんな状況の赤字パーキングが、
たった一つの方法で一気に黒字転換
しました。

何だと思います?



価格変更!!
しかもちょっと値上げ。


これがハマりました。



実は、開業以来何度か価格変更は
行っております。


周辺と同等の価格設定だと稼働率が落ち
売上げイマイチ。

チョイ安にしてもサッパリ。

周辺の半値近くと激安にすると、確かに稼
働率は上がるがやはり売上はイマイチ。


最適解が見つからずにいました。



今回はダメもとで価格を調整。
1時間当たりの価格は周辺同等ですが、
料金を30分刻みにして割安感アピール。
そして、1日最大料金は周辺より100円
安く。

「PPPark!」という、コインパーキング比
較アプリで常に最安値になるよう料金を
調整しました。

https://pppark.com/



するとどうでしょう。
価格変更前から稼働率は落ちず、値上げ分
だけ売上UP。


その結果、毎月2万円前後の黒字を計上
するようになりました。

この状況が半年続いているので、一時的な
需要増ではなく軌道に乗ったものと判断で
きるでしょう。



やりました、ついに黒字化達成!!

諦めないで良かったです。



後から振り返れば、恐ろしく単純な値付け
ですが、ここに行きつくまでに時間がか
かってしまいました。

コインパーキングの値付けは奥が深いです。



高いのはダメ。
安すぎてもダメ。


確かに安ければ利用者は増えますが、
爆発的には増えません。


「安けりゃ来るだろ」

が通用しない所が、立地要素が非常に高い
コインパーキングの怖さであり良い所でも
ありますね。




黒字化した現状では、250万円の手出し
に対し、年間20万ちょっとの手残り。
実質利回り9%程度でしょうか。


初期投資の250万円。
累積赤字の40万円。

これを現状の売上で考えると、145ヶ月
でペイできます。

減価償却による節税効果を考えればもう少
し短くなるはずですが、それでも10年
以上かかるでしょうねぇ・・・。


はい、完全に失敗投資です(涙)。


「投資は自己責任」ですから、
己の未熟さと甘さを恨むしかありませんね。



とは言えひとまず黒字化したので、
精神衛生上はだいぶ楽になりました。


このまま細く長く持ち続けるか。
中古物件として売却するか。
(FCなので多分無理そうですが)


黒字化した事で、選択肢が少し広がった事
が一番よかったかもしれません。



何事もあきらめない事が大事ですね。


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