川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2018年06月

先日大阪で大きな地震がありましたね。
被害に遭われた方には心よりお見舞い申し
上げます。


私が住む関東地方でも地震は他人事では無
く、いつか必ずやって来る物と思っていま
す。


不動産賃貸業にとって地震は大きなリスク
であり何らかの対策が必要です。


耐震補強や免振化を行い、被害を減らす事
も一つですが、やはり地震保険への加入が
オーソドックスな方法かと思っています。


「頻度は少ないが発生したら被害が甚大」


このようなリスクに対しては、保険で備え
るのがセオリーです。

もちろん私も地震保険に加入しています。

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当然皆さん入っているかと思いきや、そう
でもないようですね。


6年時点の地震保険世帯加入数および火災
保険の付帯率を確認してみました。

すると、私の住む神奈川県の地震保険加入
率は35.1%。
火災保険への付帯率は59.3%でした。


ちなみに、火災保険への付帯率とは、火災
保険に入っている人が特約で地震保険を付
けた割合です。

上記の付帯率59.3%とは、火災保険に
入っている人の約6割が地震保険も付けて
いるという意味になります。


逆に言えば、火災保険に加入しているが地
震保険を付けていない人が4割程度いて、
そもそも火災保険にも入っていない人が4
割程度いる計算になります。



全く保険に加入していない人が4割以上も
いるという事実に私はビックリしました。



確かに火災保険の保険料は高いです。
地震保険はさらに高額です。


そもそも地震保険は、火災保険金額の半分
までしか加入できず、被害の完全復旧とい
うよりは、高額な御見舞金という目的の商
品になります。


だからアホらしくて入らない人も多いのだ
と思います。



借入が全くなく、自己資金が豊富な方であ
れば、それも良いかもしれません。
リスクを受容できる下地があれば、保険は
不要でしょう。


でも、私を含め殆どの方は「借入」を抱え
ているはずです。

地震で建物に損害があれば、復旧までの間
家賃収入は止まる可能性が高いでしょう。
3か月か、半年か?
建て替えになれば、それこそ1年スパンに
なります。


その間も借り入れの返済は続きます。
おまけに建物の復旧費用がのしかかります。
耐えられますか?


そのような、当座の緊急事態に対して対応
するのが地震保険の役割です。


本来なら、地震も対象となるような、休業
補償保険にも入った方が良いのかもしれま
せんね。

これであれば、復旧までの家賃収入減をヘ
ッジできますし、地震保険を復旧の原資と
して丸々使う事が出来ます。



でも、何でもかんでも保険で対応すると、
今度は保険料の支払いでキャッシュフロー
が悪化してしまいます。


実際私の場合、地震保険に加入しています
が、休業補償までは加入しておりません。



ではどのようにリスクヘッジを行うか?


建物を小口にして、地域を分散しています。
一棟、二棟壊滅しても、他の物件でガンバ
ロー作戦です。



このブログでも常々申し上げておりますが、
一棟大きな物件を持っている状態は極めて
危険だと思っています。


「RCなら地震なんて大丈夫」


と言う人がいますが、直下に活断層が無い
と言いきれますか?

震源の真上に当たったら、RCであっても
無事では済まないと思います。

万に一つの確率かもしれませんが、決して
非現実的な話では無いでしょう。



私は保険会社の回し者ではありませんが、
地震保険は維持管理料だと考えてしっかり
入っておいた方が良いと思います。

特に、首都圏にお住いの方はなおさら。



そして、できれば物件を複数持つ。


頑張ってギリギリ一杯の融資で一棟買った
けど・・・。
という状態は、色々な意味で大変危険です。


今後も不動産賃貸業を行うのであれば、早
いうちに複数物件体制を築く事は、収益増
大だけではなく、地震などの大きな天災へ
のリスクヘッジの観点からも極めて重要と
考えています。



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火災保険入っていますか?
Noの人は少ないと思います。

では、火災保険を使った事はありますか?
Yesの人は少ないと思います。


「火災保険は火事になったら使う物」


と思っている人が多いですが、そうではあ
りません。

使える場面は意外と多く、適宜保険金請求
をしないとモッタイナイです。



実際にあった私の知り合いの大家さんのお
話です。

ある日、屋根瓦が割れて落ちている事に気
が付いたそうです。
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そんな時、ちょうど施工業者の定期点検が
あったので、屋根点検のついでに割れた瓦
を仮止めしてもらいました。

無料で直ってラッキー。



ってこれ、全然ラッキーじゃありません!


ハッキリ言ってこれは誤った対応の仕方で
あり、こんな時こそ火災保険の出番です。

具体的には以下のような対応を行います。




【対応1:写真撮影】

まずは損害状況を写真撮影します。
保険申請時の証拠になりますので、なるべ
く多く写真を撮りましょう。



【対応2:現場保管】

緊急に修繕が必要である場合を除き、壊れ
た場所はそのままにしておくことが望まし
いです。

これは、保険申請後に保険会社が現地調査
に来ることがあり、被害状況を残して置く
方が審査がスムーズに進むためです。


今回の事例のように、「仮止め」など中途
半端に手を加えてしまう事は最も避けるべ
きです。


なお、緊急対応が必要な場合は、修復途中
や修復後の写真を複数枚撮っておきましょ
う。



【対応3:修理見積取得】

完全な修復を行うための見積もりを取りま
す。

ポイントは機能面と意匠性両面からの「完
全な修復」です。


例えば、今回の屋根瓦を例にします。


割れた瓦がたった1枚だったとしても、施
工上の問題で大規模に瓦の葺き替えをする
必要があるかもしれません。

また、施工上は1枚だけ交換可能だとして
も、他の瓦と色が合わず意匠性の観点から
大規模な葺き替えが必要かもしれません。

瓦が製造中止になっており、後継の新商品
を使うため全面葺き替えが必要かもしれま
せん。



このように、「完全な修復」を行うための
見積を、施工業者さんから取るようにしま
しょう。


「こんなの仮止めでOKだよ」

と言われても、それは仮修復であり完全な
修復ではありません。


最終的に仮止めでも問題が無いのかもしれ
ませんが、それは火災保険の申請を行い、
否決された後で考えれば良い話です。



ここで一点注意を。


「火災保険で屋根を無料で修繕」

等という触れ込みの修理業者には注意しま
しょう。

言い方に悪意があり、ハズレ業者の可能性
が高く、見積依頼も避けた方が良いです。

火災保険の申請を行っても、受理されるか
否かは保険会社が決める事であり、修理業
者ではありません。

修理はしたが保険金が出ないなんて事もあ
り得ます。

適正な見積もりを行うためにも、怪しい業
者は避けた方が無難です。



【対応4:保険申請】

代理店を通じて保険申請を行います。




火災保険の申請について、遠慮深い人が多
いように感じます。

こんな程度で申請してよいのか?
少額でも申請するとイザという時出なくな
るのでは?
保険料が上がるのでは?


そんな事ありません!!

自動車保険じゃないので、保険申請をして
も保険料はあがりません。



保険契約を結んでいる中で約款にある事故
が発生したので保険申請を行う。

それだけの話です。

契約通りの行動であり、遠慮する必要は全
くありません。


保険金が出るか否かについて契約者側が考
える必要は無く、事故が起きたらとりあえ
ず申請すれば良いのです。



もう一つ。
免責金額についての誤解から申請を行わな
い人を見かけます。


特に、今回例として取り上げた風災の場合
は、「免責20万円」と書かれている事が
多く申請のハードルを感じる人がいます。


この免責20万円とは、20万円以下の被
害については保険料を出しませんよと言う
意味です。

具体的に言うと、見積が19万円だと一銭
も出ませんが、21万円なら21万円全額
出ます。

20万円を超えた1万円だけではなく、全
額出る事がポイントです。



先ほど述べた通り、事故に対してまずは
「完全な修復」を目指すべきです。

「完全な修復」を目指した場合、修繕範囲
は広くなり、免責額を超える事も多くなる
でしょう。



「完全に修復するにはどうすれば良い?」


と業者さんに依頼して見積もりを取る事は
当然の事です。

見積内容は業者さんというプロが出してき
た答えです。

それが予想外に高額だとしても、修理内容
について素人がどうこういう話では無いの
です。

堂々と申請すれば良いのです。


あ、行間は察してくださいね(笑)。



火災保険は単なるお守りではありません。

小さな事故でも、発生したら遠慮なく申請
を行いましょう!

保険申請は契約者が持つ当然の権利です!


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