川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2019年11月

今では有名な大家さん達も、初めての物件はとんでもない物を買ってる人が結構いらっしゃいます。

当時の目的や資金力が現在とは違う点はもちろんありますが、多くは「経験の無さ」に由来している事が多いでしょう。

このブログをお読みの方は如何でしょうか?
今、一棟目の物件が出てきたら買いますか?


ちなみに私の答えは「NO」です。
一棟目の物件情報を今もらっても、おそらく買わないと思います。
というか、怖くて買えないといった方が正確かもしれませんね。


私の場合、収益物件に求める事は10年前とあまり変わっていません。

・自宅から2時間以内
・キャッシュフローが出る
・今後10年程度は使える

おおよそこんな感じ。
築古木造アパートが主戦場で戸建もOK。
耐用年数超えという築年数と立地でリスクを取りつつ、高利回り物件を高稼働させるイメージですね。


ただ、10年間大家さんをやってみて、最近は下記項目もあわせて重視するようになりました。

・付き合いのある信金エリア
・客付けしやすい立地


やはり最も大きいのは「融資」でしょうか。
遠くの耐用年数超え物件は、どうしても融資がネックになります。
なので、私はノンバンクを使って強引に購入してきました。

ノンバンクの高金利でも、それをカバーしてしっかり儲けられる物件なら基本的には今でもOKだと思っています。

ただ、ノンバンクはそれほど多く借りられない。
借り換えをして借り入れ枠を広げればよいですが、遠隔地だと借り換えはほぼ無理です。耐用年数超えの築古物件の借り換えなんて、信用金庫や信用組合が主で、地銀で出来ればラッキーくらいな感じですからね。

私も神奈川県内の物件はノンバンクから脱しましたが、その他の地域は難しく売却するまでお付き合いは続くでしょう。


そのため、なるべくならノンバンクを使わない場所。
付き合いのある信用金庫のエリア内を中心に探すようシフトしてきました。


また、私の場合不動産だけでは無く、コインランドリー等別の事業で信用金庫のお世話になる機会が増えたという要因もあります。

エリア内の物件であれば担保としての評価にもつながりますが、遠隔地の物件はどうしても厳しい見方となってしまいます。

この10年で、私自身の金融機関との付き合い方にも変化がありました。



もう一点、面倒が嫌になったという事もあります。

特に、客付けに苦戦する物件は疲れますし面倒です。
距離が遠いとなおさらです。

また、物件が点在すると、地域ごとに管理会社さんもリフォーム業者さんも違うので、新たな拠点ができるたびにその地域の業者さん開拓が面倒です。
プロパンガス、清掃など関連する業者さんも色々ありますし。

いまから新たな拠点を作るのは、よほどの好物件でなければ嫌だなぁというのが正直な所ですね。

私は物件を買い進める中で、たまたま横須賀市に複数の物件を持つ事になりました。
ここで同じ業者さんを複数の物件で使える便利さを覚えてしまいましたね。
一度覚えてしまうとクセになります。


というわけで、「埼玉の奥地の利回り28%」という一棟目の物件情報を見ても、今なら積極的に買いに動かないだろうなと思います。

「面倒くさそうだし、担保にならないからチョットねぇ・・・」
という感じ。

これは、決して悪い物件と言っているわけではありません。
あくまでも、今の私にとって「合わない」というだけの話です。

だからこそ売却したわけでもあります。



大家さんを始めた10年前。

「未経験だからこその勢い」は今より確実にあったと思います。
「会社なんか辞めてやる」という「強い負の感情」も大きなモチベーションになっていたかもしれません。

だからこそ、苦労が目に見えていた一棟目の物件も、「ガッツと行動力で何とかなるさ」と果敢に購入へと踏み切れました。

結果としてその行動は成功に繋がり、現在の私があります。


あれから10年。

不動産以外の収入源が増え、会社を辞めて主夫に。
いまの境遇に安心してすっかり腑抜けになったのかも?
だからこそ、2014年以来収益物件が買えていないのかもしれませんね。

ヘタに経験を積んだからこそ、保守的になっている面も否めません。
「エイヤッ」と無鉄砲に飛び出す勇気も時には必要かな?

これはもう一回行動力のネジを巻きなおさなきゃだめかもね。


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「物件売却物語」と題して、売却活動について書いてきましたが、そもそもなぜ私が売却を行おうと思ったのかについて書いていませんでした。

今回は、「売却を思い立った理由」について書きたいと思います。


理由はいくつかありますが、最大の理由は「資産性が低いので壊れる前に売ろう」と決めていたという事でしょうか。


売却物語の中でも少し触れましたが、この物件はいわゆる「キャッシュマシーン」です。
キャッシュを生み出す能力はありますが資産性に乏しいのです。


実は売却活動の際に「土地として売る場合」の査定も出してもらっていました。

10年前の買値は680万円でした。
実際に売れた金額は1100万円です。

さて、建物を壊して土地として売却する場合の査定額は、いくらだと思いますか?



なんと「300万円」。

激安の殿堂ドン・キホーテもビックリな驚きの安さです。


私も物件購入の際に、資産性が無い事は承知していました。
路線価がめちゃめちゃ低く、固定資産税も年間3.5万円ほどでしたから・・・。
あの、三井住友トラストL&Fさんに、「共担として使えない」とまで言われた物件です。


建物付きの収益物件として売却すれば1100万円。
更地にしたら300万円。

つまり、「壊したら負け」であり、「壊す前に売る」が正解です。


ココが資産性の低い物件の弱みですね。
壊したら何も残りません。
キャッシュマシンとして機能するうちに売らなきゃいけない。

しかし、アパートなので買う人も投資家です。
マシンの性能をシビアに見られてしまいます。

私が購入した10年前より下がった現在の家賃で投下資本を取り返せるか?
10年分建物は古くなって出口はさらに厳しいが大丈夫か?

購入した投資家も、そのうち誰かに売ろうと思って購入するでしょう。
だって、資産価値が低いのですから。

どんどんマシンの状態は悪くなり、誰が最後にババを掴むのか?


戸建や区分の場合には「実需が買う」という事もありますが、アパートの場合はそうもいきませんよね。
まぁ最後は、激安の土地として利用する能力を持つ賢者が買うのかもしれませんが・・・。



では、朽ち果てるまで使って新築を立て直してもう一回転するのはどうか?


立地が良ければそれもアリですが、新築を建てるのは流石に躊躇するような立地です。
越生町はただでさえ過疎化がガンガン進行中です。

国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口」によると、2015年を100とした場合、2035年の推計は69.1。
埼玉県全体では2035年の推計が95.1ですから、人口減少の割合が激しいエリアである事がわかります。


ただ、過疎化が進む地方でも、その地域の一等地は必ずあり、戦える場所はあるはずです。
残念ながら私の物件は、越生町の中でもそれほど立地が良いとは言えない場所です。
ここで収益物件を新築するのは自殺行為だと私は思っています。


そのため購入時から、売却時期について下記の様なざっくりとした考えを持っていました。

・所有期間5年目以降
・次の外壁塗装の前(所有期間10年程度)
・満室の時


売却を決意した2018年末時点で、上記3つを満たしていました。
だからこそ売却を行ったわけです。


本当は2016年頃から売却を考えていましたが「とりあえず満室だし・・・」と
現状維持バイアスがかかってズルズルと売却せずにいました。

そのうちに空室が発生。
ちょっと苦戦してうめるのに一年近くかかりました。
その間に大きな出費のかかる工事が発生するわ、投資物件相場はピークを打って値下がりするわ・・・。

幸い物件は入居率3/4で回っていたので家賃収入はありましたが、売り時を1~2年間違えたかもしれません。
まぁ、結果論なので仕方がありませんね。



家電やパソコンは「買おうと思った時が買い時」なんて言われたりします。

不動産は「売ろうと思った時が売り時」なのかもしれませんね。
でも、長年所有していると、変な「情」が出てしまい、なかなか割り切りも難しいです。


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物件売却物語には後日談がありました。
気づきを含め書きたいと思います。


売却の契約を行った後、物件駐車場として借り上げている土地のオーナーさんへ、当方の売却報告をしました。

するとビックリ。
なんと、私の物件売却が決まったまさにその時、借り土地のオーナーさんも土地の売却を決めていたのです。
アパートも駐車場も、同じ時期にオーナーが変わるという偶然。
この時期に売却が決まったことに、ちょっと運命を感じてしましました。

新しい借り土地のオーナーさんへのご挨拶と共に、当方の物件売却に伴う土地契約者変更のご報告をする必要がでてしまいました。

文書にするとちょっとややこしいですね。


この新しいオーナーさんは、近所にお住いの方でした。

オーナーさんとの会話の流れから、私の物件の家賃や入居率のお話に。
そして売却価格をお伝えすると、こんなご発言が飛び出しました。


「その価格なら購入したかった」
「もう契約しちゃったんだよね、残念だなぁ」


なんと、こんな近くに購入希望者がいたのです。
「灯台下暗し」とはこの事ですね。


「契約解除も考えるので、いくらまでなら出せますか?」

という言葉が喉まで出かけましたがぐっと堪え、アパート共々新オーナーもよろしくと伝え電話を切りました。


それにしても驚きました。
駐車場として借りている土地は、はっきり言って荒れ地です。
殆どが竹林で平地はわずか。
駐車場といっても僅かな台数しかなく、利用者も近所の数名。
過疎化の進む現地では、その数名もいつまでいるかわからず、現にこの10年間でも駐車場の利用は減っています。
この先もっと厳しい事は明らかです。

私には利用用途が見えず、こんな土地を購入する人がいるとは思えませんでした。
だからこそ、ず~っと借りられるだろうと高をくくっていました。

でも、実際には土地が売却され、地元の方が購入しているわけです。
もし、新オーナーが駐車場を続ける気が無かったら・・・。
ゾッとしますね。

土地の有効性を見極めるのは他人であり、私自身の主観なんて何の意味もありません。
地元の方だからこそ見えるものがあったのかもしれませんね。

不動産はわからないものです。



私の売却活動は、半年以上にわたって回り道をしてきましたが、最初から地元の業者さんにお願いをしていれば、案外あっさり売却できたのかもしれません。

私の物件に対し、より価値を感じる人は地元にこそいたのかもしれません。


「投資物件=有名な投資物件専門業者だろ」
「田舎の投資物件を地場業者が売れるわけないだろ」


こんな思い込みは、単純には当てはまらないものですね。


売却とは、その物件を必要とし、購入することができる「たった一人」を見つけさえすれば良い作業です。
たった一人でいいのです。


それは遠くの投資家かもしれませんし、隣地の人かもしれません。
人口1万人ちょっとの越生町と言えども、地元で収益物件を探している人は一定数いるはずです。


だからこそ、地元業者や投資物件専門業者。
区別せずに一般媒介で広く浅く売却依頼をかける方が、やっぱり良いのかもしれませんね。

特に、仲介手数料が安くなる少額物件は、手間ばかりかかって業者さんもやる気にならないでしょうし。



この学びを生かし、次回からはもう少しスマートな物件売却活動を行いたいと思います。


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前回の続きです

3Lさんに仲介をお願いしてからあっという間に2か月が経過しました。
残念ながらその間に成約にはつながらず・・・。

当初のお約束通り、一般媒介に変更し仲介さんの間口を広げることにしました。
お声がけをしたのは、埼玉県の投資用物件と言えばおなじみの「栗酢茶(仮名)」さんです。

まずは「初めて売ります」みたいな素知らぬ顔で査定を依頼。
査定額はやっぱり1100万円程度と出ました。
いつものように「まずは専属専任媒介のクローズ案件で如何?」とのご提案を頂きましたが、ここでネタ晴らし。

・完全オープンの一般媒介でガンガンやってくれ
・すでに3Lさんが参加してるので負けずに頑張ってね

こんな感じで依頼を行い、栗酢茶さんの活動がスタートしました。
まずはお手並み拝見。

いつもの通り会員さん向けメルマガが配信され、待つこと数日。
ここで信じられないことが起きました。


なんと、いきなり満額買付が2本入りました!
その他やや指値買付も入ります。
ローン特約付きですが、栗酢茶さんおそるべし。

そしてさらに翌日、ついに現金決済の満額買付が!!
栗酢茶スゲー。

現金購入者が現れましたのでここで売却レースは勝負ありとなりました。


この間僅か1週間ほど。
半年以上かかった今まではなんだったのか?
決まるときはあっさりですね。


この後ご契約へと進むのですが、買主様が多忙を理由に中々日程が決まらず、悶々とした日々が過ぎていきます。

・気が変わっちゃった?
・もしかしてただの冷やかしだった?

喜んだのもつかの間、不安ばかりが心を支配します。
「契約」をするまでは宙ぶらりんな状態なわけで、全く安心できません。
法的拘束力はなにもないわけですから。

売主は本当に心を揺り動かされ続けますね。
もしこの買主までもがブレイクしていたら、私のメンタルは本当にズタズタだったかもしれません。

待つことひと月弱。
突然営業マンから「明日の契約は如何?」とのご連絡が入ります。
もう、明日だろうが今夜だろうが、売主様に100%合わせますとも!!
二つ返事で了承し、契約日が決まりました。

そして翌日朝9時、東京駅にほど近いルノワールにてご契約。
その場で契約金の100万円を生で頂戴します。
セコセコと現金を数える私。
なんとなく、札を積まれて娘を売りに出したような複雑な気分。

何なんでしょうね、この気持ち。
別にギブアップして不本意ながら売却するわけじゃないのに・・・。
自分でもよくわかりませんでした。

やっぱり買主側でドーンと現金を出し、売主が数えるのを見守る方が何倍も気分が良いです。

売却慣れしていない私は、まだまだなのかもしれませんね。


その後一週間で決済。
買主不在の決済はあっさりしたもので、数回ハンコを押して着金を確認し、ものの10分で完了。
フィナーレにしては味気なかったですね。

とはいえ、通帳の数字をみて思わず笑みがこぼれます。
人間とは現金なものです。


680万円が10年所有して1100万円になったのですから、われながら大成功と言えるのではないでしょうか。
初めて購入した物件にしては良くできたかと。

貴重な助言を頂きました諸先輩方、ありがとうございました。


これにて初めての売却物語は無事終了です。
4回にわたりお付き合いを頂きありがとうございました。


じつはこの話にはちょっとした後日談がありまして・・・。
もう少し売却がらみのネタを引っ張りますのでお楽しみに。


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前回の続きです。


値下げにも関わらず反応が無く、担当営業マンにも見放された不憫な物件君。
売却活動はすっかり停滞してしまいました。


「このままではマズイ」


流石に危機感を感じた私は、別の方法を考えることにしました。

そもそも、これまで物件情報は「F企画会員内部へのクローズ案件」として流されているだけです。
会員数は知りませんが、購入対象者は非常に限られているでしょう。
情報を完全オープンにすれば、まだまだ物件購入希望者はいるはずです。


もう一つは、物件エリアと業者さんの相性問題。

今回の物件は、埼玉県入間郡です。
購入時に融資を使おうとすれば、対象は武蔵野銀行や埼玉縣信用金庫といった、地元の金融機関になるはずです。
そのエリアに強い仲介業者さんであれば、当然地元金融機関とのパイプもあるでしょう。
「ご紹介」による融資効果は絶大であり外せない要件です。

そして、該当エリアに強い業者さんであれば、抱える顧客の多くも地元の方でしょう。
地元の物件に対しての方が購入意欲は高まるはずですし、融資についても顧客個人の持つ独自のパイプを生かしやすいでしょう。

購入希望者、購入可能者(融資が通る人)共に増えるはずです。


というわけで、埼玉県入間郡周辺に強そうな仲介業者さんに変更することにしました。

そして次にお願いしたのが3L(仮名)さん。
北関東に強く、埼玉県もまぁまぁ強い有名業者さんです。


売買価格はそれまでの1000万円から再び上げて1100万円。

幸か不幸か前回はクローズ案件だったのでこの時点ではまだレインズ未登録。
そもそも、契約後5日以内にレインズに掲載しないのは如何なものかと思いますが・・・。
とりあえず世の中に物件価格が知られていないので、もう一度売却価格を上げてみました。

契約形態については、最初2か月が専属専任媒介。
決まらなければその後は一般媒介とし、期限を切って売却活動を行って頂く事にしました。


これも前回の反省点です。

当たり前ですが、最初は業者さんも力を入れてくれます。
ただ、売れなければすぐに音沙汰がなくなります。

他にも売るべき物件は沢山ありますから、見込みがなければ切り捨てられます。
ならば、こちらも業者さんに対して期限を切って、お互いに見切りを付けましょうという話です。


そして、物件売却活動2回戦がスタートしました。

会員向けにメルマガで情報が配信され、程なくして数件の反響がありました。
残念ながら満額買付は無く、指値された950万円が一件とその他ふざけた指値が数件。
一番マシだった指値案を一旦受け入れ融資審査に進んで頂いたものの、再びブレイク。
ちなみにこの方も公庫だったようです。

やっぱり融資が相当厳しい物件らしい・・・。


その後も業者さんは頑張ってくれましたが、鳴かず飛ばずで時間だけが過ぎていきます。


「このまま一生売れないのではないだろうか?」

じわじわとした恐怖感が襲ってきます。

この時物件は満室。
売却には絶好の状態でしたが、いつ空室が出るかわかりません。
一旦空室が出ると半年~1年空く事もあるので、すぐにリカバリーはできません。
しかも駐車場は借り土地なので、地主から契約解除を突如言われてしまう危険性もゼロではありません。
駐車場がなくなったらこの物件は終わりです。


人間は弱いもので、状況が悪くなるとリスクばかりに目が向き、どんどん弱気になってしまいます。


「そもそも買値は680万円、700万円で売っても損はないじゃないか」

ふと、ふざけた指値を飲んでしまおうかという誘惑にもかられました。
まさに売主が弱っている状態ですね。


・物件を安く買いたければ、指値しながら数を当たれ
・弱った売主物件に当たれば安く買える
・特にローンブレイク後の売主は弱ってる


私がセミナーを行った時、偉そうにこんな事を話していました。
これは真実であり、儲けるためには有効な戦略です。
でも、まさか自分が弱った売主側になるなんて・・・。

因果なものですね。


さて、どうしようか?
売却活動は完全に闇の中。

ここでようやく私は、諸先輩方に売却に関する助言を求めました。


・売却は一般媒介でとにかく間口を広げろ
・安い物件ならなおさらだ
・埼玉と言えばあの業者でしょ!!


やはり困ったときは経験者のご意見ですね。
一人で考えTry&Errorを行う事は重要ですが、信頼できる方に意見を求める事はもっと重要なのかもしれません。

結果としてこれらのご意見がきっかけとなり、一気に事態は好転していったのでした。


次回に続きます。


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