川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2019年12月

以前のブログで「不動産屋さん巡り」を宣言しました。

売買物件を求め、不動産屋さんを一軒ずつ回り名刺交換をするという、ブラック企業の新人営業研修のような非効率極まりない作戦です。

そのための名刺を100枚用意し、名刺入れも新調。
気合を入れてさあ行くぞと意気込んだ矢先・・・。


娘がインフルエンザにかかってしまいました(涙)。

ご存じの通り、インフルエンザは発症後5日間の登校禁止。
その間お家でおとなしく過ごさなければなりません。

また今回処方された「タミフル」には、「お子様の異常行動に注意し、目の届くところに居てね」というちょっと怖い注意書き付き。

誰かが娘を見ていなければなりません。
誰が見るかと言えば・・・。

ハイ、主夫である私のお仕事ですね。

というわけで、いきなりの足踏み。

幸い娘のインフルエンザは重症化せず、家族への感染もなし。
クリスマスの日に娘は無事学校へ登校しました。


さぁやっと念願の不動産屋巡りへGO!!
と思ったらこの日は水曜日でお休み。
ホントついてない。


気を取り直して翌12月26日、不動産屋さん巡りを開始しました。
まずは最寄り駅周辺の業者さんを攻めてみます。
年末という事もあり、皆さんなんだか暇そう。


早速特性名刺を差し出し、軽くトーク。
最初は怪訝な視線を投げかけられますが、私が地元歴40年のバリバリ地元人と分かると少しだけ心の窓が開くようです。
地場業者さんは地元にお住まいの方が多く、ローカルネタで意外と会話がはずみます。

あそこの地主があーだこーだとか、あの店は意外と家賃高いとか。
純粋に「地元裏話トーク」として楽しめましたね。


ただ、すぐに優良物件が出てくるほど世の中甘くはありませんでした。
そもそも収益物件の取り扱い事体非常に少ない。
地場業者さんですから、売買物件は住居用の戸建かマンションがメインです。

それでも時々収益物件を預かる事もあるそうです。
この「時々ある」ってところがステキです。
専門業者ほど慣れてないんじゃね?

その物件をどういうルートで売却するのかは聞けませんでしたが、顧客がそれほど多いとは思えません。
仲の良い業者さん同士のつながりで融通し合うのでしょうが、狭いマーケットの中で消化されている事でしょう。
お宝の香りがしますね。


また、物件は地元に限らず少し離れた場所の物も預かる事があるそうです。
それこそ、横須賀なんかもあるらしい。
私にすれば横須賀は十分アリな場所ですが、地場業者さんにすれば遠くて面倒な場所のはず。
早く売ってしまいたい気分になるかもしれませんね。
お宝の香りがします。


もう一つ、やはりと言うか覚悟はしていましたが地元は土地値がやっぱり高い。
私は、路線価8~13万円程度の所が主戦場ですが、地元はもっと上。
利回り15%を目指すよりは、10%チョイでも良いので土地値に近そうな物件を
BUY&HOLD作戦の方が現実的です。
そろそろこんな物件を混ぜていくのもありなお年頃かと思っています。


これまでの私の基本戦術は、
「土地値に近そうな築20年~30年のアパートを高利回りで高稼働させる」
です。
利回りの目安で言えば、表面で15%程度。

だから必然的に土地が安いエリアが中心となり、地元では無理な利回りの基準です。

地元の物件が無理なのだから、地元の業者さんに行っても意味がないと考えていましたが、少し間違っていたのかもしれません。

地元の業者さんであっても、地元民が持つ「地元以外の物件」を取り扱う事があります。

言われ見れば当たり前の事ですが、完全に見落としていました。
思い込みの罠ですね。

これはどこでも当てはまるはずです。
隣の駅の業者さんも、扱う物件はその周辺が中心でしょうが、全く別のエリアの物件をぽっと預かる事もあるでしょう。

ぽっと預かる可能性は非常に低くても、そんな業者さんを10、20。
100、200と当たっていけば、いつか大きな魚がかかるかもしれません。


ちょっとワクワクしてきます。
私変態ですかね(笑)。


というわけで、年内は最寄り駅の業者さんだけで終わってしまいましたが、
来年は本格的に他の業者さんも攻めていきたいと思います。

とりあえず、用意した100枚の名刺を配り終える事が、2020年の最初の目標になりそうです。

来年は絶対物件増やすぞ!!



年内のブログ配信は本日でおしまいの予定です。
皆様良いお年を!


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今日はクリスマスイブ。
今年もあと一週間ですね。

この時期になると始まるのが、年末恒例のふるさと納税祭りです。


今年はふるさと納税規制元年と言っても良いかもしれませんね。
ご存じの通り、今年の6月からふるさと納税には下記の規制がかかりました。

・返礼品は寄付の3割以内
・返礼品は地域の地場産品に限る

昨年までのふるさと納税は行き過ぎの感があり、本来の「地域貢献」という目的から、単なるネットショッピングに成り下がっていました。

返礼率は5割~6割当たり前。
旅行券、アマゾン商品券、等の金券が乱れ飛ぶまさに異常事態。
まったくけしからん乱痴気騒ぎでしたね。


当然私はそんな乱痴気騒ぎには・・・。
ガッツリ乗って、昨年末は各種金券を頂いてしまいました。


川崎市民としてあるまじき行為だったかもしれません。
実は我が川崎市、ふるさと納税による流失額が56億円にもなるそうです。

56億円と言われてもピンときませんが、保育園児3500人分の運営経費とほぼ同額だそうです。
影響の大きさを感じさせられます。

我が子達も小学校に通っており、川崎市から様々な行政サービスを受けている身としては、「これで良いのか?」と考える事もあります。


でも・・・。

ゴメンナサイ。
今年も夫婦共々、限度額ギリギリまでふるさと納税を活用してしまいました。
やっぱり、目先の物にはつられてしまいます。


米なんてしばらく買っていません。
トイレットペーパーも、ティッシュも買っていません。
ビールも買ってないですね。
全てふるさと納税で賄っています。

申し訳ないですがこれが現実です。
ふるさと納税を行わない理由がありません。


ジャストシステムの調査によると、2018年のふるさと納税利用者は2割程度だったそうです。
意外と少ないですね。

逆に言えば、まだまだ利用者開拓の余地があるという事です。


さとふる、ふるなび、楽天などのCMがテレビにあふれ、メルペイがふるさと納税に対応。
高額納税者のふるさと納税代行を行う「ふるなびプレミアム」なんてサービスまでありますね。

直接寄付金を受け取る地元以外にも、大きなお金が落ちるのでしょう。
お金の集まる所に商機があり、人々が群がります。


今年はふるさと納税規制元年だったはずなのに、相変わらず首をかしげる返礼品も目立ちますね。

返礼率99.9%の黒毛和牛切り落としを筆頭に、規制対象の返礼率3割を超える物品がゴロゴロ。
良いんでしたっけ?
退場させられた泉佐野市の立場は?

まぁ、返礼率の基準が「小売価格」なのか「仕入れ価格」なのか良くわからず、インパクトを出したい人(サイト?自治体?)がいるので数字が一人歩きしている感もありますが。


「返礼品は地場産品に限る」というルールもグレーで、なんだか良くわかりません。
農産物、畜産物、魚介類、その他地元名産品はまぁ理解できます。
地酒、地ビールもまぁアリかと思いますが、オリオンビールは地場産品なの?
ティッシュやトイレットペーパーは地場産品なの?


一時期より還元率がスゴイ品物の数は減りましたが、制度を見直した割に今年もあまり変わりがないなぁという感じです。
ふるさと納税の過熱は、収まらないどころかまだまだこれからが本番でしょう。


都市部はうかうかしていると、今後笑えない流失量になってしまいますね。

危機感を感じているようで、今年は我が川崎市も返礼品を見直しました。
正直な所、まだまだ品物は微妙ですが・・・。
少しは税収増えるかな?

そんな事を考えつつ、今年もふるさと納税をしてしまうのでした。
我ながら考えている事と行動が矛盾しています。


でも、やっぱりふるさと納税は魅力的で、やらない理由が見つからない。
来年はどこに納税しようかと、今から楽しみです。


最後に、我が家の定番ふるさと納税先をご紹介して、今回の締めとさせて頂きます。








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今日は不動産以外のお話を。
資金調達って思惑が絡むなぁというお話。


今年は新規事業に乗り出そうと、幾つか検討を行いました。
その中でかなり真面目に動いたのが「児童発達支援事業」です。

児童発達支援事業とは、児童支援福祉法に基づく国の認可事業です。

具体的には、発達障害を持つ未就学児に対して適切な教育や指導を行い、日常生活を円滑に行えるようになることが目的です。
運動をメインとしたり、能力開発をメインとしたり、色々な形態の施設がありますね。


似たような事業に「放課後デイサービス」と言うのがありますが、あれは小学生以上向けであり内容が異なります。
放課後デイサービスは、既に沢山の事業者が参入しており過当競争状態。

ただ、未就学児向けの施設は非常に少なく、国としても普及を後押ししています。
実際、今年の10月より利用料金は無料となっており、対象の未就学児をお持ちの方の金銭的負担は一切ありません。


私にもちょうど同じくらいの子どもがおり、保育園や小学校の同級生にも発達障害のお子さんがいるので、身近に感じる問題でした。
社会的意義が大きく、かつ収益も得られる事業と思い参入を検討したわけです。

今回は、FCを使っての事業スタートを考え、「コペルプラス」への加入を行う事にしました。

FCの契約内容につきましては割愛しますが、参入に必要な総額はおよそ2000万円。ただ、赤字補償やスタッフ雇用などサポート体制については手厚い物であり、収益予測もまぁまぁ。
最悪失敗しても被害額は何とかなるかと思い参入を決意しました。
少なくても、コインランドリーよりは魅力的かと思います。


事業開始にあたり最も高いハードルが「資金調達」でした。
残念ながら融資を使う必要があったのです。

ただ、不動産と違い、この事業事体では何の資産調達も発生しません。
担保になるような物は一切なく、「無担保融資」が基本となります。
しかも、児童発達支援事業に対して全くの素人である私(法人)への融資となれば、おのずと融資先は絞られます。

公庫が最も有力で、次に付き合いのある信金で保証協会付融資。

こんな所が現実的でしょう。



私は、1店目のコインランドリーを開業した際に、公庫から融資を受けました。
ちなみに2店目は保証協会付融資です。

なかでも1店目の融資については返済実績が5年以上あり、この時点で残債は900万円程度でした。

俗に言われる無担保枠2000万円のうち残債900万円なので、1000万円程度は枠が空いている計算ですね。


しかし、融資審査結果は全くの門前払い。
流石に2000万円のフル融資は厳しいと思い、1000万円だけでもと食い下がってもダメ。
本当に橋にも棒にもかからないという冷たい仕打ちを受けました。

そういえば公庫さん、数年前に太陽光の融資を持ち込んだ時も全く取りつく島もない感じでした。

全く身に覚えはありませんが、私何か悪いことでもしたかなぁ・・・。


返済実績があろうが、3期連続黒字法人だろうが、FCの保障があろうがそんなものは関係なく、無担保融資の壁は高く険しい物でした。

結局コペルの案件はどこからも融資を受ける事が出来ず終了。
ズブの素人の新規事業はリスクが高いと映るようです。

そりゃそうだけどさぁ・・・。
それを言っちゃおしまいよ。
新規事業なんてできないじゃん。



ここで一つ疑問が沸き上がりました。

5年前、ズブの素人である私が初めてコインランドリーを始める際、びっくりするほどあっけなく公庫から融資が引けたのです。

何故??

答えは簡単、「FCと公庫担当者がつながっていた」からです。
結局、担当と繋がっていれば、ズブの素人だろうが何だろうが、融資は通ってしまいます。

一方私は今回単身乗り込みあえなく討死。


いったい審査って何よ?

コインランドリーに比べれば、児童発達支援事業や太陽光発電の方がよっぽど安定度が高い事業の様に思いますが・・・。

業者とズブズブなんじゃねえの??
現に赤字のランドリーで四苦八苦しているオーナーが沢山いるじゃん。

と、負け犬の遠吠えをしても仕方がありませんが、こんな風に毒を吐きたくもなります。

逆に言えば、FCと融資先がセットになっているからこそ、コインランドリーが雨後の筍のようにボコボコできてしまうのでしょう。

融資とセット。
新参者にはありがたいですが、修羅の道へと続く甘い罠かもしれませんね。

既存オーナーにとっても迷惑な話です。

まぁ、融資焦げ付きが酷くなればどこかで規制がかかるかもしれませんが・・・。
いつか来た道です。



途中からなんだか愚痴みたいになってしまいましたね。
申し訳ございません。


あ~あ、やっぱり担保が使える不動産だなぁ。

来年は頑張ります。


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最近は激安戸建も積極的に探しています。

アットホームや三井のリハウスのサイトと言ったメジャーどころはもちろん、地場業者さんのマイナーなサイトも覗いています。

「中古戸建」で出ている事もありますし、「古家付土地」で出る事もあるので、両方見なくちゃいけないのが少し面倒ですね。

条件は神奈川県内の山奥以外で価格は500万円前後。
築年数は不問。

理想を言えば、300万円代で買って100万円でリフォーム。
5万円で賃貸に出して、まずは実質利回り15%で運営。
しばらくしてから600万円で売却し、多少キャピタルを頂く。

昨今流行の、いわゆる「ゼロ円戸建」よりもう少し都会のライトな物件を購入するイメージです。

レバレッジもかけない非常に地味な投資ですが、堅い投資であるとも思っています。
こんな物件を複数持ちたいなぁ。



つい先日も、そんな物件を見に行く機会がありました。
場所は私の本拠地?である横須賀市。
とある地場業者さんのサイトに「古家付土地」として掲載されていた物件です。
掲載直後に私が発見し、一番で内見の予約が取れました。

詳細は割愛しますが、築ウン十年のいわゆる「崖の上のボロ」です。


横須賀市は空き家問題が深刻で、汐入や横須賀中央と言った主要駅でさえ、徒歩20分も行けば放置された空き家が沢山あります。

横須賀市は「谷戸」と呼ばれる谷が多く、そこに沿って戸建が並んでいます。
車も入れないような細い道が縦横無尽に張り巡らされ、そこにへばりつく様に家が建っています。
住人の多くはお年寄りで、家も築年数が経過した物ばかり。

「築古+坂+車が入れない=住みにくい」

そんな家は子供たちも住みたがらない。
築古なのでそのままでは売れないし、解体するにもお金がかかる。
そもそも更地にしても解体費用を上回る十分な価格で売れるのか微妙。
更地にすれば固定資産税の上昇は確実で、もし売れなければ税負担+解体費の2重苦。

というわけでなんとなく放置され、結局空き家になってしまうという流れです。


そんな悪い立地条件でも、家賃次第ではいくらでも賃貸需要はあります。
「横須賀中央駅徒歩16分、3LDK、家賃5万」
なら十分賃貸として需要はあります。

ただ、家までの道が「急な階段」だけでは流石に厳しく、「スロープ」がある事が望ましいでしょう。
まぁ、坂道の斜度にもよりますが、車がダメでもスロープさえあれば、バイクや自転車を押して登る事ができるので、何とかなります。


私が見に行った物件もまさに「スロープあり」物件。

築年数は私より年上で相応の傷みはありますが、手を加えれば何とかなりそうな感じ。
リフォーム費用はざっくり、150~200万円という所でしょうか。
賃料5万円なら何とかなりそうな感触。

気になる価格はなんと200万円台。
横須賀市ですが浦賀の山奥や武の外れではありません。
立地を考えれば安い部類でしょう。

ただ、最寄駅からの距離と道中の坂道はなかなかのレベル。
これでは最終的な売却先として実需には厳しく、オーナーチェンジとして投資家中心となりそうです。

そうなると、利回り15%は見られてしまう可能性が高く、キャピタルはほぼ出せない水準になってしまいそう・・・。

物件を見ながらこんな事を夢想します。



ここで、業者さんから思わぬ情報が。

「この物件、実需の人が購入を検討された事がありますよ」


なんと!
(失礼ながら)こんな物件を買ってまで住もうとする人がいたのです。

どんな方かと言うと、いわゆる「生活の厳しい人」です。


この物件は、ボロいながらも住もうと思えば住めなくもない状態でした。
(そのままで賃貸には到底出せませんが)

少し長い目で見れば、200万円台なら賃貸に住むよりも安上がりですし、
何より資産にもなります。

言われてみればその通りですが、戸建の場合はこんな需要もあるのですね。


このような「超激安物件」を求める「生活が厳しい人」は、私の将来の売却先とはなりません。

でも、リフォームして小奇麗になれば「激安」を求める「もう少し生活にゆとりのある人」が、相応の価格で購入するかもしれません。

また、崖の上という立地上、眺めがよく風通しはバッチリです。
ツボにハマる人がいるかもしれませんよね。

思わぬ価格がつく可能性もゼロではありません。
(まぁ可能性はかなり低いですが)

ここが、アパートにはない実需向けの出口がある戸建の奥深さと面白さであると感じます。



と、購入にちょっと前のめりになった私。


少し冷静になる時間が欲しいのと、市場調査やリフォームについて検討が必要と考え、一旦回答を保留して後日正式回答をする事で物件を後にしました。



それから数時間後、先ほどの業者さんから連絡が入ります。



「買い付け頂きました!!」



はい、終了。
あっさり売れちゃいました(涙)。


マイナーなサイトでも、見ている人は見てますね。
戸建もライバル多いです。

私がグズグズしている間に、決断力のある方がサッと買っていきました。
物件をどう料理するのか気になるので、来年コッソリ見に行こうかなぁ・・・。


今回は物件に対して「ビビッ」と来なかったからこそ一旦保留したわけで、残念ながら縁がなかったようです。

でも、瞬殺で売れるという事は、「何とかなるだろ」という自分の見立ても、まんざら間違っていなかったのかも?

アパートに比べ、戸建は見ている件数が少なく、まだまだ私の経験値が低い事が今回の決断の遅れに繋がりました。


もっともっと、物件見るぞ~。

よし、次行ってみよ~。


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今、所有アパートで事件が進行中です。

「駐車場の車が傷つけられる事件」

半年ほど前からこれまでに3回。
しかも同じ入居者の車。
コインで引っ掻いたような傷をつけられているそうです。

最初は「たまたま何か当たったか?」と思われたようですが、流石に3回目となると
「故意の犯行」としか思えません。
しかも、同じ入居者の車というのが気持ちが悪いですね。

被害を受けている入居者は「同一アパート住民による犯行」を疑っており、この状況が続く場合は退去を検討しているとの事でした。

う~む、何とかせねば。


この物件は私の旗艦物件であり、家賃がちょっとお高めです。
ある程度の家賃を取れる物件なので、少し投資を行い物件価値を高めるのもアリかなと考えていました。

・インターネット無料
・宅配ボックス

このあたりの設備導入を検討していました。



そんな時に降って湧いた「駐車車両イタズラ事件」。

ちょうど良い機会かと思い、「各戸へのインターネット導入+防犯カメラ設置」を行う事にしました。



実は、インターネット導入は他の物件で既に行っています。
と言ってもこちらは「自前導入」です。

1Gの光回線を個人契約し、建物壁面に設置したWiFiルータで各戸に電波を飛ばすというもの。
バッファローがやってるサービスを、自前で構築した感じですね。

6戸程度の木造アパートなら各部屋に十分WiFi電波は届きますし、スピードも十分。
導入から2年程度経ちますが、安定稼働を続けています。

この方法は、知り合いの大家さんに教えて頂き、実際の導入についてサポートを頂きました。
お陰様で導入コスト10万円程度、ランニングコストも回線料金のみ5500円程度とリーズナブルな運用ができています。



また、防犯カメラの設置はコインランドリーの店舗で経験済です。
カメラとデコーダ(HDD)を購入しルーターに接続。
インターネット経由で監視できますし、データはデコーダに保管されます。


この二つの経験を組み合わせえば、自分で施工も可能ですね。



でも、問題が2つ。
それは「信頼性」と「めんどくささ」です。


インターネットを自前導入したアパートは、地域最安値価格帯の物件です。
なので、回線の信頼性はある程度妥協しています。

・使えない事があるかもしれないけど、良かったら使っていいよ
・だから文句言わないでね

という内容の覚書を入居者と交わしています。
オーナーの責任逃れですね。


ところが今度の物件はそれなりの家賃を頂いている物件であり、信頼性を犠牲にしたくありません。

回線自体の信頼性に、業者施工も自己施工も大した違いはないでしょう。

でも、使えない時の対応に差がでるかなと思います。
不具合があれば業者さんに直接連絡が行き、後はよろしくやってくれるかと。
「専門業者が管理しています」という体になりますね。

これもある意味私の責任逃れです。



もう一つは「監視カメラ」の問題。

よく本体のSDカードに保存するタイプがありますが、あれはダメです。
SDカードはよく壊れます、そして故障に気が付きにくい。

防犯カメラ映像が必要になるのは、何か問題が起きた時です。
その時肝心のデータが無かったら・・・。

これ、まさにコインランドリーで経験しました。
おかげで大クレームです。
「防犯カメラはお飾りか」と怒られ色々ありました。


保存容量の制約は仕方がありませんが、データの保全は絶対条件です。

最も望ましいのはクラウドへのデータ保管。
次善の策としてはデコーダ(HDD)への保管ですが、HDDは消耗品なので過信は禁物です。

今回は実際の犯罪が契機となってのカメラ導入です。
だからこそ、データの保全は譲れない所でした。

自己施工の場合そこまで責任負えません。
業者の施工なら、万が一データが無くなった際も業者のせいにできますね。
(またしてもオーナー責任逃れ)


というわけで、今回のインターネット&カメラ導入については、専門業者にお願いをする事としました。

早速数社見積もりを取ってみましたが・・・。
結構高いっすね(涙)。


それでも必要経費と割り切り、早めに導入したいと思います。

・インターネット無料
・防犯カメラ設置でセキュリティ重視

は物件の付加価値になるかなと。
繁忙期までには何とかしようと思っています。


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