私には今悩みがあります。
それは「物件が買えない」という事。
２０１４年以来５年間物件を購入できておりません。
購入できない理由は融資ではありません。
事実、融資審査ＯＫをもらうも、２番手のため撃沈した物件もありました。
会社員を辞め、ランドリーや太陽光の無担保債務にまみれた私でも、一応融資はちゃんと出ます。
そもそも、「購入したいな」という物件が無いのです。
今の私のざっくりとした条件はこんな感じです。
・表面利回り１３％以上
・厚木市、平塚市、横須賀市より東側の神奈川県
遠くは面倒なのと、信用金庫の融資を使いたいので、近場メインにしています。
私は２００９年～２０１４年にかけて物件を購入してきました。
今にして思えば「物件価格が安かった」時期ですね。
購入した物件は、お陰様で運営は順調です。
今売却すれば、少々の売却益も得る事が出来るでしょう。
ただ、この成功体験が足かせとなり、良くも悪くも物件の基準を引き下げられないでいます。
無理して変な物件を購入するのは本末転倒。
自分なりの「成功の形」があるなら、そこにハマらない物件を無理して買う必要はありません。
でも、物件の仕入れができなければ、いずれ手持ちの物件は古くなりジリ貧。
やはり新しい物件を入れながら、適度に回していく必要があるでしょう。
利回りの低い物件でもうまくやれる手法を身に着け（売却益重視）、違う土俵に立つべきか？
さて、どうしたものか・・・。
色々な大家さんを捕まえては、こんな私の悩みについて相談をしてきました。
すると、大概の回答は「無理をするな」でした。
まぁ、私が顔を出す大家の会が、イケイケ系（資産規模１０億目指しますみたいな）ではなく、地味目の所が多いので多少回答に偏りはあるかもしれません。
でも、やはり築古木造（軽鉄も可）で、土地値に近いやつを高利回り高稼働系は、安全性が高いと。
折角の「自分の形」があるなら無理すべきではないと言われます。
はい、その通りだと思います。
また、もう少し希望利回りを下げ、その分土地の資産性が高い物件にシフトしたらどうかというご意見を頂く事も多かったです。
例えば、「利回り１０％だけど、路線価より低いから買い」みたいな物件です。
これまでの私なら、利回りの絶対値が低いので購入を避けてきた部類です。
でも、今ならこういう物件もありかもしれません。
私は投資の初期段階を過ぎ、不動産からのキャッシュフローに以前ほど重きを置かなくても良いからです。
たとえキャッシュフローは少なくても、債務の返済を行うという事はその分積立貯金をしているのと同じです。
債務が減ればその分を「共同担保」という形で活用できますし、売却時には返済の分だけお金が戻ってきます。
これまでの私の手法から大きく外れる事は無く、何とかなりそうな気がします。
私の投資エリア的にも、この方法の方が合っているようにも思えます。
路線価１０万円～２０万円のイメージです。
問題は、土地の値下がりリスクと、売却価格の見立てがよりシビアになる事でしょうか。
よく「この物件は土地値以下なので安泰です」と言う人がいますよね。
買った時はそうかもしれませんが、果たしていつまでその状況が続くのか？
そもそも「土地値」自体、本当にその値段で売却できる価格なのか？
路線価が実売買価格より高いエリアだったりしないか？
実際は土地の形や大きさでも変わるよね？
更地にして初めてその価格でしょ、うまく追い出して解体できるの？
「土地値以下」は一定の目安にはなるかもしれませんが、実際には売却してみなければわかりません。
もちろん、一定の歯止めにはなると思っていますが。
とは言え、対象物件の間口を広げるという意味でも、今後積極的に取っていきたい手法の一つとして考えています。
もう一つ、重要なご指摘も受けました。
それは私自身の「圧倒的な行動力の低下」です。
以前は、インターネットをまめに探せば時々良い物件が出てきました。
アットホームや不動産ジャパンで十分で、エリアを絞った地場業者のＨＰまで見れば十分でした。
私はこれを「行動力」だと思っていました。
ただ、今は違います。
そんな物は誰もが知る当たり前のノウハウで当たり前の事。
他者との差別化にはなりません。
お話を聞いたある大家さんは、「飛びこみ営業ローラー作戦」を実施しているそうです。「今日もセミナー前に、この辺の業者２０件回りました」なんてサラリとおっしいます。
しかも、その方は会社員との兼業にも関わらず、休みの日にはすごい数の業者さんローラー作戦を実施されています。
飛び込み営業ですぐに物件が出る程甘くはありませんが、数年前に訪問した業者さんから、ある日突然お宝情報が来ることもあるとの事でした。
そして、実際に最近もお宝物件をゲットしていました。
この熱意、執念、折れない心。
完全に「負けた」と思いましたね。
兼業の方がここまでやっていて、専業の俺が家でネットをポチポチ見ててどうする？
お前、最近甘いんじゃね？
というわけで、早速飛び込み営業用名刺を１００枚発注しました。
この名刺がなくなるまで、まずは１００社営業をしたいと思います。
なんだか、ブラック企業の新人研修みたいですね（笑）。
次なる行動指針ができると少しワクワクしてきます。
成果が出るか出ないかはわかりませんが、少なくてもブログのネタにはなるでしょう。
やる気も新たに、また出直したいと思っています。
やっぱり、自分一人でウジウジしてちゃダメですね。
外に出ていろいろな人と話し、刺激を受けてこそ次の行動にもつながります。
そんな事を最近身に染みて感じさせられています。
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