川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2020年01月

太陽光発電に興味があっても信頼できる施工業者の探し方がわからない。
だから最初の一歩が踏み出せない。
そんな方も多いかと思います。

賃貸物件のリフォーム業者さんであれば、試しに10万弱の小工事を依頼して、業者さんを見極めるなんて事も可能です。
結果として残念なリフォームでも被害額は10万円。
致命的な問題にはならないでしょう。

一方、低圧の太陽光発電所の施工費用は1000万円以上かかります。
しかも20年以上使う事が前提。
残念業者にあたってしまえば目も当てられません。


今でこそ私は4カ所で太陽光発電所を運営していますが、実は幻の一基目があります。

信頼できる業者さんの見極めがつかないのに、エイやと飛び込んだ結果。
見事に残念業者に引っかかり、危うく200万円が飛んでいきそうになったお話です。


あれは、2015年10月の事でした。
某有名な太陽光のポータルサイト(メ〇発)を見ていると、当時の私にとって高利回り(に見えた)の土地付き太陽光発電所の分譲案件がありました。

ライズガーデン花巻、利回り11.69%

有名ポータルに掲載されている業者さんなら安心だろうと思い、相談会に行く事にしました。

この案件は、東北地方最大規模の太陽光発電所を岩手県花巻市に作るというビックプロジェクト。
しかも、ただ利回りが高いだけではありません。

販売元のライズデザインファクトリーという会社の社長が、自信の出身地である東北への恩返しをうたった案件でした。

2015年と言えば、東日本大震災の爪痕もまだまだ色濃く残る頃。
この太陽光発電所の一部を、地元に寄付するという社長の心意気にすっかり共感してしまい、私は契約の判を押しました。

ただ、今にして思えば、最初から少しおかしかったように思います。


施工費用については信販会社のソーラーローンを利用。
信販会社を利用した場合、融資の実行は発電所の完成確認が取れた後になります。
そのため、施工費用を事前に徴収される事は通常ありません。
(連系負担金等の徴収は別途あります)

なお、銀行融資や現金決済の場合は、契約時や施工のフェーズに応じて段階的に
支払いを行っていくのが一般的です。
新築を建てるのと同じですね。


一方、土地はライズデザインファクトリーからの転貸。
つまり借土地であり、土地の売買は発生しません。
そのため、事前に土地代を支払う事は無いはずです。
(登記費用とか、保証料の名目は別途あり)


それにもかかわらず、前金で200万円を請求されました。

「特別高利回り案件なので事前に200万円払えることが条件だ」
と言う言葉を信じ込み、やや違和感を覚えつつも支払ってしまいました。


その他にも違和感はありました。

池袋のマンションの一角をオフィスにしているような小さな会社なのに、なぜか入口に大きな水槽があり、マスコット社員のミニチュアダックスフントを飼育していました。
また、フジテレビの夜のニュースでCMを打っていたりと、調子に乗ってる放漫経営臭が見受けられました。


その後地盤工事開始の報告はきましたが、その後の連絡はサッパリ。

次に来たお知らせの内容は「案件続行不能」。
完成できなくなったので、前金の200万円は「そのうち」お返ししますとの事。

この後、返金日を伝えられてはすっぽかされる。
電話に出ない、メールも返信されない。
担当者がコロコロ変わる等の仕打ちを数か月受けました。

心配になった私は、川崎市主催の30分無料相談会で弁護士さんに相談をしました。
その時こんな事を言われました。

状況から言って返金の可能性は低い。
訴訟すれば勝てるが返金は別問題、無い袖は振れない。
仮差押えも銀行口座等差し押さえ対象資産の所在がわからないので難しい。
泣き落としでもなんでも良いからマメに訪問して窮状を伝える。
こういうのは早い物勝ちだから素早い行動が重要。


この教えを守り、何度か本社を訪問しました。
「返金されないと子供の学費が出せません(うそですが)」
と窮状を訴えた事もあります。

この行動が功を奏したのか200万円全額の回収に成功。
私は無事離脱する事ができました。

その後同社は倒産。
返金されなかった案件もあるようで、訴訟問題に発展しているそうです。

産経新聞のサイトにも同じ太陽光案件で途方に暮れている人の話が載っていました。

結局、大手ポータルに載っていようが、テレビCMを行っていようが関係ない。
それらは一時的にお金さえあればできる事であり、信頼性の担保にはなり得ない事を学びました。


余談ですが、発電系投資として、廃油バイオマス発電の説明会にも行った事があります。
怪しかったので投資はしませんでしたが、その後の成功話を聞かないので今はどうなっているのやら?

「怪しい物」を見極めるためにも、「怪しそうな場所」に行ってみるのも良いかもしれないなと思っています。
ミイラ取りがミイラにならなければですが。



少々話がそれましたが、私がその後の業者さん選びをどうしたのか?


ベタな方法ですが、信頼できる「太陽光の師匠」のアドバイスを頼りにしています。

とある勉強会で太陽光を数多くされいる方と知り合う機会があり、しばらくお付き合いをさせて頂く中で、誠実で信頼できそうな方であると判断しました。
判断基準は主観的な物でしかないのですが、自分自身でそう感じたのであればそれでOK。

自分の見る目がどの程度正しいのかはわかりませんが、少なくても見ず知らずの業者をポッと選ぶよりは確実性が高いと思っています。

お陰様で、良い業者さんとのご縁を頂いております。


私もリフォーム業者さんの紹介を依頼される事がありますが、普通の神経の持ち主なら紹介相手に問題が起こらないよう気を使います。
お互いの信用問題にもなりますし、怪しい業者は紹介しないでしょう。

やはり、利害関係が無さそうな人からの紹介は最強ですね。


問題は「本当に利害関係がないのか?」という所。

一人紹介につきバックマージンがいくらなんて事は良くある事。
まぁ、バックマージンがあったとしても、それでも良い業者を紹介してもらえるならばそれで良いのですが、

ただ、あくまで善意の一個人の体なのに業者紹介を広く公言しているとか、それをブログやSNS等で広く募っているのはやっぱり信用できないかも。


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会社を辞める理由は人それぞれですが、会社を辞めた後は自分の好きな事をやりたいと考えている方は多いと思います。

「会社で過ごしていた時間を自分の好きなように使う」

これが醍醐味です。


でも、本当にすべての時間を自分の思い通りに使う事はできるのでしょうか?


シングルの方。
どうぞ自由に時間を使ってください。
親の介護でもない限り、時間は無限大です。


家族のある方。
少し注意が必要かもしれません。


会社を辞めるという事は、程度の差はあれ
「安定を捨て自由な時間を得る」
という事になります。

辞めた貴方はこれからの未来に目を輝かせているかもしれません。
新たな事業の勝算も頭の中ではあるのかもしれません。


でもパートナーはどうでしょう?
おそらく、貴方よりも不安ではないかと思います。

経済的変化、生活パターンの変化。
色々な事がガラリと変わるのはそれだけでストレスの元です。
まして子供でもいれば、さらに不安も大きいでしょう。


それにも関わらず・・・。

・時間を忘れて趣味に没頭
・平日/土日かかわらず、会合やらセミナー三昧
・視察を兼ねて日本国中や海外を飛び回る

日々をエネルギッシュに動き回るのも良いですが、果たしてそれで良いのか?
その間家庭を守っているのは誰なのか?

夫婦関係の形にもよりますが、少しは相手の負担にも目を向けるべきだと思います。
自分だけ理想の生活に近づくのは違うかと。


相手が何を欲しているのか?


家事の分担かもしれません。

相手だってやりたい事があるわけで、そのために家事に関わる時間を減らしたいと思っているかもしれません。
やりたい事は仕事かもしれませんし、ママ友とのお茶かもしれません。

どんな事であっても、本人が重要だと思えば重要な時間であり、周りが価値を決める事ではありません。


逆に、とにかく家に居てくれるなと思っているかもしれません。

良かれと思って家の事をやっていたら、かえって迷惑なんて事も。
四六時中顔を合わせると息が詰まる夫婦も多いのでは?(笑)


自分個人の理想の生活と、家族全体としての理想の生活は、少しずれていたりします。


まぁ本来は、「理想の生活」については会社員時代からある課題なはずですよね。
共働きなのに家事は奥様に任せきりなんて家庭は多いでしょう。
事情はあるのでしょうが、「旦那は仕事に没頭し、その他面倒事は奥さまに」という構図です。

会社を辞めた後と似たような状態ですよね。


これまでは「会社があるから」と大きな強制力の前にあきらめ、我慢していた事が、
「自由な時間」を手に入れた事で障壁が外れ、互いの主張もでてくるわけで。

「貴方は好き勝手やってるけど、私だってやりたい事がある!」

なんて言われないように。
互いに話し合い、折り合いを付けながらやって行く必要がありますね。


結局、会社を辞めて自由な時間が手に入ったと思っても、意外と自由な時間は少なかったりもします。

それは家族次第ですね。

なので、会社を辞めるにあたってはよく話し合う必要があると思っています。
家族がどこまで同じ方向を向けるのか?


我が家の場合、妻は会社員で私が主夫としてほぼ家事全般。
深い話し合いをしたわけではありませんが、少しずつ自然に今の形になってきました。

今の生活には基本的に納得していますが、時々ふとこんな事を思う時があります。

「俺は家政婦になるために会社をやめたのか?」

もちろん家事がしたくて会社を辞めたわけではありません。
でも、家事をしなければ現在の我が家はまわりません。

私自身100%理想の生活ではありませんが、家庭としては理想に近い形だと思っています。
まぁ、子供たちはママにもう少し早く帰ってきて欲しいはずですが・・・。

どうすれば私個人としてより満足のいく生活になり、且つ家庭としても維持できるか?
その方法を探るのは目下の課題です。



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大家の会の懇親会で定番のあるあるネタ。

「いつになったら会社辞めますか?」

私も以前は聞く側でした。

ただ私の場合、2014年7月に会社員を卒業してしまったので、最近は聞かれる側になっています。

質問をしてくるのは、これから不動産を始める人か、2~3棟持ってるくらいの人。
年齢層で言うと30~40代が多いです。
具体的行動を起こして一歩踏み出し、少し視界が開けてきたあたりでしょうか。

私にも覚えがあるので、経験者に聞きたくなる気持ちはよくわかります。
実際、私もいろいろな人に質問をした覚えがあります。

でも、明確な回答を頂いた覚えは殆どありませんでした。
「ガンガンいけ!!」と、背中をドンと押される回答もあまり記憶にありません。
「まずは仕事頑張れ」と諭される事もしばしば。

なんとなくモヤモヤとした感じで、スッキリしないというかなんというか・・・。


でも、今ならその気持ちも良くわかります。
聞かれても、とても答えにくいんですよね。


そもそも、前提が個別過ぎて難しい。
3時間くらい話し込めば、少しはマシな回答ができるかもしれませんが、初めて会った人と懇親会の席で20分程度話しただけでは、どうしても一般的な回答にしかなりません。

年収200万で慎ましい生活をするから大丈夫という人もいれば、家族5人を養わなければいけない人もいます。

また、最初は慎ましい生活でいいと思っても、いざ時間ができるとやっぱり色々やりたくなったりするのは良くある話ですね。

かと言って、インチキコンサルではないので無責任な事もいえませんし。


なので私の場合は、参考事例としてありのまま自分の経験を話すようにしています。
後はそこからくみ取ってねという事。


私の場合、税引き前給与収入と、不動産などの事業からの税引き前利益が同程度の段階で会社を辞めてしまいました。

当時すでに小さな子供が二人。
事業に対する借り入れも沢山ありました。
ハッキリ言って、給料と同程度の収入で会社を辞めてしまうのは、かなり危険だと思います。
同じ水準で会社を辞めようとする人が居れば、全力で止めるでしょう。


ただ、私には幸運にもいくつかの文化的・資産的背景がありました。

・妻がフルタイムの正社員
・ローンの無い持家
・妻や親戚が会社を辞める事に好意的だった
・私が家事をそれほど苦としない


一番大きかったのは妻の存在でしょう。

妻は当分働く気満々。
私が会社を辞めて家庭に入る事で、家事全般を私が対応可能に。
妻は残業の制約がなくなり、働きやすくなったようです。

最悪の場合、妻一人の給与でも十分に生活可能です。
こんな書き方をすると、なんだか私がヒモみたいですね(笑)。


結局の所、私が会社を辞められた理由は

「妻が高給取りでローン無しの持ち家があった」

という、幸運の賜物というわけです。
ハードル高いですね。


これを聞いた相手はどう思うか?

「オメーがラッキーなだけじゃん、再現性がねーよ」

と、質問をして来た時の目の輝きが無くなります。


確かに、私のケースがかなり恵まれた特殊ケースだと思います。

でもしょうがないじゃないですか。
このような背景があったからこそ、6年前の段階で会社員を辞める決意をしたわけです。
妻がパート勤めで住宅ローンがあったら、辞めるのはもっと先になったでしょう。
その前に、精神を病んだかもしれませんが・・・。


それでも、最後に一応一般的な水準についても回答するようにしています。
私以外の会社員を辞めた人達の話をもとに、この程度の水準なら大丈夫じゃね?という
一応のラインとしてお話します。

・アパートや区分なら100室以上
・戸建なら30室以上
・給与収入の2倍以上

結構ハードル高めですね。


もう一つ付け足しで、
「なるべくなら会社辞めない方がイイよ」とも言います。

不平不満は大いにありますが、なんだかんだ言っても給与収入はやはり偉大です。
辞めてみて改めて感じます。
まぁ、勤め人には二度と戻りたくはありませんが・・・。


気が付けば私が「いつ辞められるか」を聞いていた時と似たような回答をしている自分がいます。

やっぱりスッキリしない、モヤモヤした感じの回答になってしまいますね。


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所有物件に防犯カメラを付けました。
駐車場の車へのイタズラが続いており、防犯対策を兼ねています。

施工&管理は業者さん丸投げです。
6戸のインターネット(有線LAN)と防犯カメラ2台(クラウド保存)で、工事費35万円。
月のランニングコストは1万円程度です。

今回の物件は、月の家賃を7万円近く頂いている物件なので、この程度のコストをかけて信頼性を取るのもアリかなと思い、業者さんにお願いをしました。

ちなみに、家賃3万円台のアパートは自己施工のなんちゃってWiFi物件になっており、「止まったらスマン、それでも良ければ使ってね」という内容の覚書を入居者さんと交わしています。


工事自体は予定通り無事完了。
昼間のカメラ画像を確認し問題無い事を確認。
物件の画像を家で見られるのってなんか新鮮です。

そしてその日の夜。
夜の我が物件はどんな感じかとカメラ画像を見てみると・・・。

何じゃこりゃ!!
一面の濃霧にぼんやりと車が映るだけ。
我が物件とは思えぬ不気味な風景が広がっており、とてもじゃないですが監視などできません。

すぐに業者さんへ連絡し、翌日現場を見て頂きました。

原因は2秒で発見され、3秒で対応完了。
さて、原因は何だと思いますか?


原因:レンズ保護シートの剥がし忘れ


新品のカメラには、レンズを守るための透明な保護シートが付いていました。
このシートを業者さんが剥がし忘れていたのです。

シートは透明なので、可視光撮影する昼間は問題無し。
画面越しではシートの存在すら気が付きません。

一方夜はナイトモードに切り替わり、赤外線撮影となります。
すると、赤外線が保護シートに乱反射してしまい、白く霧がかかったような状態になっておりました。
薄い透明シート一枚で、こんなにも見えなくなるとは・・・。

昼間の画像を見るだけでは絶対にわかりませんね。
夜の画像を確認しておいて良かったです。

今回は、車のイタズラ対策としての防犯カメラ設置。
お困りだった入居者様にも、「防犯カメラつけますよ」とアピールしていました。

なのに、いざ事件が起きて防犯カメラ映像を確認した時に「映っていませんでした」では入居者様への顔向けができません。

何事も、施工後の確認は重要だと改めて気付かされました。


防犯カメラ設置から一週間程度経ちますが、今の所車へのイタズラ被害は無し。
このまま何も起きないのが一番ですね。
抑止力になっていれば良いのですが。


物件のカメラ映像を確認すると、色々な事がわかりますね。

夜に外出し、明け方戻る入居者様。
昼夜逆転生活の方がいらっしゃったとは知りませんでした。
騒音問題が起きなきゃいいけど。


夜9時~10時頃、毎日のように前面道路をスケボーで行き来する若者。
しかも、2軒隣の家の人っぽい。
彼はいったいどこに行っているのか?

閑静な住宅街かと思っていましたが、いろんな人がいるようです。

防犯カメラを付けると、ちょっとおもしろい。


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コインランドリーでは、日々小さな事件が起きます。
今回の事件は「靴を洗うおじさん」です。


突然ですが靴を洗う時どうしていますか?

ブラシで手洗いをする方が多いのではないでしょうか。
でも最近は、洗濯機で洗うという方法があります。


一つ目の方法は、靴洗い専用の洗濯機で洗うというもの。

イマドキのコインランドリーには、靴洗い専用の洗濯機・乾燥機を装備するお店があります。
普通の縦型の洗濯機の中にブラシが付いているやつです。

残念ながら当店ではスペースの都合から装備していませんが、お客様からは導入要望の声を頂きますので、関心のある方は多いようです。


余談ですが、他のオーナーさんに聞いた話だと、この機器よく壊れるそうです。
機器自体の寿命も短めで、そもそも売上自体大したことが無い。
収益源と言うよりも「客寄せパンダ」としての側面が強い機材だとか。

靴自体は結構綺麗になるようですが、元々ボロボロの靴を持ち込まれ、洗い終わった後に「靴がダメになった」なんてクレームを受けたりすることもあるそうです。


もう一つ靴を洗濯機で洗う方法として、靴洗い専用ネットが市販されています。

靴を専用ネットに入れ、そのまま洗濯機に入れるだけ。
後は普通に洗濯をするだけで、靴が綺麗になるという代物です。

アマゾンで調べれば色々な会社から販売されていますので、一般的な商品のようですね。
毎週子供たちの上履きを洗っている私(主夫)としては、ちょっと気になる商品です。
洗濯機で洗えるのは楽でいいなぁ。


このように、最近は靴を洗濯機で洗う事が珍しい事ではないようです。

確かに専用マシンや自宅の洗濯機で洗う分には問題ありません。


問題はコインランドリーの場合です。

目の前のお客さんが靴を洗った後、その機械を使いたいですか?
私ならなんとなく抵抗があります。

洗濯機は大量の水を使うので、実際にはすすぎ工程で汚れはドラム内から洗い流されているはずですが、心理的な抵抗があります。

もっと問題なのは乾燥機です。
一切洗浄はありませんし、そもそも洗ったのか単に雨でぬれた靴を乾かしているのかわかりません。

大きな靴がドラム乾燥機の中をゴロンゴロン転がると、音もすごいしドラムも凹みます。勢いあまって乾燥機の扉が開き、靴が外に飛び出す事もあります。

お客様が店に戻ると、乾燥器の扉は開き靴は床に散乱。
イタズラと勘違いしてクレームが来たこともあります。


それでもこれまでは、靴洗いをされるケースはとても少なかったので、特に対応を取っていませんでした。


でも、最近靴洗いが増えてきました。


一つの要因は外国人の増加。

欧米では、コインランドリーで靴を洗う事がそれほど珍しい事ではないそうです。
文化の違いですね。
実際、以前から靴を洗っていたのは、時々来る外国人のケースが多かったです。

最近明らかに外国人の来店数が増え、それに伴い靴洗いの場面に出くわす事も増えました。
日本は確実に国際化が進んでいるようです。


もう一つは、靴洗いをする日本人の登場。
以前は全くと言っていいほど見かけませんでしたが、何故か最近こちらも増えています。
理由はわかりません。
直に靴を乾燥させる強者のおじさんもいらっしゃいます。


私のお店は靴洗い禁止の方針です。
ただ、今までは件数が少なかったので、明確に禁止をするような案内もPOPも店内にはありませんでした。

靴洗いを見かけた場合は洗わないようお願いする事で、多くのお客様は従って頂けます。
しかし、店内に明確な案内が無い事を理由に反撃してくる方もいます。

仕方がないので、靴洗いを禁止するPOPを作って目立つところに貼るのですが・・・。

ハッキリ言ってきりがない。


ペット用品、吐しゃ物、排せつ物、屋外使用品、車のマット、靴etc。
コインランドリーで洗って頂きたくない物は色々あります。


そもそもコインランドリーは、お客様の良識とマナーで成り立っています。

しかし、時々それを外れるお客様がいて、他のお客様の迷惑になると判断した場合
注意喚起のPOPを別途用意します。

単純にそれを繰り返すとPOPだらけの店になります。
見栄えが悪いのはもちろん、他のお客様が見たらどう思うでしょう。

「この店はペット用品洗う人がよほど多いのか?」

など余計な懸念を与えかねません。


案内POPが無いとそれを理由にクレーム。
案内POPがありすぎると見栄えが悪い。

このさじ加減が難しく、試行錯誤が続きます。

POP自体もわかりやすく、柔らかい表現で、それでいて禁止の意図はハッキリと。
角が立ちすぎない物が理想です。
人に物を伝えるのって難しく、勉強になりますね。

それにしても、この先何が洗われるようになるのだろう?


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