川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2020年02月

2/27に無事確定申告を済ませてきました。
今年もカード払いである旨を伝えると、
「3/16までにお支払いお願いします」
との事。

帰宅後早速カードでお支払い完了。
やれやれ、2019年度も無事終わったなと思いながら、ふとネットのニュースを見ていると・・・。

「確定申告4/16まで延期」

窓口の担当者も今頃ビックリしているのかなぁ。

延期の目的は、税務署への来場者分散を狙っての事なのでしょうか?
確かに昨日も税務署には結構な人が並んでいたしなぁ・・・。

来場者だけでなく、今後税務署の職員の方の人数が減ってしまった場合、窓口が混雑してしまいますよね。
期間を長くして、来場者を分散させることはまぁアリかなと。

でも、結局期限間際に慌ててくるような人は、4月まで延長されてもやっぱり最後に慌ててくるんだろうなぁ。


昨日のもう一つの衝撃ニュースは、「全国の小中学校臨時休校を要請」ですよね。
我が家にも小学生の子供が二人おりますので、ガッツリ影響が出ます。

幸いな事に、我が家は私という「専業主夫」がおりますので、子供たちの対応は可能です。
今の所物件の退去連絡も無く、各事業も安定稼働中なので、比較的時間も自由になります。
収入面も問題ありません。

「夫婦でどちらが会社休むか問題」も発生する事無く、家庭として通常運行ができます。
妻も心行くまでお仕事に邁進して頂けます。
(と言いつつここ数日自宅でテレワークしてますが)

このような有事の際に、会社員を辞めていて良かったと感じます。
「不動産等ほぼ不労所得+会社員」という夫婦は、攻守ともにかなり強い。

ただ、我が家のような家庭は本当にレアケースなんだと思います。


テレビを見ていると、逆な意味でのレアケースな家庭が出てきます。
「派遣社員のシングルマザーで子供が2人」みたいな。
普段の生活でもギリギリなはずなのに、本当に大変だと思います。

ただ、毎回不思議に思うのは、何か事が起こるとそれに対応するかのような一般人が、すぐにTVの取材に出てきて窮状を訴えるという事。
政府発表からそれほど時間が経っていないのに、よくもまぁすぐに厳しい影響を受ける対象者が見つかるなと。
予め取材対象者をストックしているのですかね?

「弱者の声」は大事だし、サポートが必要な事はわかるのですが、すぐに極論に振って騒ぐマスコミはどうなんだろう?と考える所もあります。

まぁ、世論を作り、政治に働きかけ、結果として世の中が良い方に動くのであれば、それは素晴らしい事ではあるのですが・・・。


「トイレットぺーパーが無くなる」というデマも巷では発生しているそうですね。
これはデマですよと伝える事は必要ですが、わざわざ空になった棚や、トイレットペーパーを買い漁る人を映像として流すのはどうなんでしょう?

人は、8割を視覚情報から得ると言われます。

映像に合わせて「これはデマ」と伝えても、見せられているのが空の棚では、「品不足なら念のため買っておこう」とさらにエスカレートさせるだけなんじゃないかなぁ?

こういうのを見ていると、TVってやっぱり騒ぎたいだけなんじゃないかと思ってしまいます。


今回のコロナの一件で、少しは世の中変わると良いですよね。

体調が悪くても会社を休めないっておかしくない?
夫婦ともに仕事を休めない状況っておかしくない?
収入でも組織でも人でも、何か特定のものに依存し過ぎちゃだめだよね?
生活弱者の求める支援ってなに?
本当に論理的に動ける人(政治家・行政の長)は誰?


大きなことから小さな事まで、有事の際は普段見えない(見ていない)事があぶりだされてきます。
ギリギリ踏ん張っていた人や物、仕組みが倒れますからね。


時間はかかるでしょうが、いずれコロナ騒動は終息するでしょう。
治療方法が確立されるのか、あるいはインフルエンザや風邪と同程度の脅威として、扱いが格下げになるのかわかりませんが。


その時は、どうか今回の騒動を検証をして次に生かしてほしいですね。
まぁ、のど元過ぎれば・・・、になってしまうのでしょうけど。


執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

コロナウィルスの影響で、株は下がるし破綻する旅館は出るし。
実経済への影響がじわじわと出ています。
この先いつまで続くのか?
先が見えないだけに不安ですね。

今のところの私自身への影響としては、出場予定だった板橋cityマラソンが中止になった事くらいです。
サブ3.5達成に向けて、この4か月間気合を入れて走り込んできたのにまさかの中止。
私の今シーズンは突然終了してしまいました。

東京マラソンに当選せず、仕方なしにエントリーした板橋cityマラソンでしたが、今となっては東京マラソンに当選しなくてよかったとすら思えます。

中止は仕方が無いと頭では分かっていても、やっと当たった東京マラソンが中止になった事に強く落胆する気持ちは良くわかります。
「来年走れます」と言われても、そのためにはまたトレーニングが必要ですし、万全の状態で臨めるかわかりません。

私自身もここまで非常に良い練習が積めていただけに、中止が決まった時はガックリきました。
フルマラソンは年2回が限度、しかも記録を狙うには当然若い方が良い。
年々落ちていく体力と、それに抗うトレーニング。
どちらが勝るのか確認する場がレースです。
40代も半ばの私にとっては、一回一回のレースが惜しいのです。
「ただの素人おっさんランナーが何を大袈裟な」
と思われるかもしれませんが、本人はいたって真面目です。

目標を失った喪失感から2週間程ぐうたら生活をしてしまいましたが、来シーズンに向けてまたランニングを再開したいと思います。


肝心の事業の方ですが、今の所影響は感じておりません。
今後の見通し予測をしながら、現在の状況を。


・太陽光発電

これは今後も全く関係ないでしょう。
空に太陽がある限り安泰。


・不動産賃貸業

こちらもほぼ影響は無いと思います。
ただ、長期化した場合は企業のリストラや破綻により、入居者の引っ越しが発生する可能性はあります。
幸い私の物件は、特定の工場街や学校に依存した物がありませんが、何かの需要に大きく依存している物件は一気に状況が悪化する可能性もありますね。
インバウンドに依存する観光地みたいなものです。

また、マスコミで感染者騒動で騒がれている地域の近所の物件は、入居付けに多少苦労する可能性もありますね。
相模原市の某病院の周辺とか。
まぁ、そのうち日本全国で感染者だらけになるでしょうから、関係なくなると思いますが。


・コインパーキング

今の所影響はありませんが、人の動きが減れば今後影響は出るかもしれません。
観光施設やホール等、不要不急の人が集まる場所(遊びに行くところ)に依存するコインパーキングは、影響がより大きくなるかもしれませんね。

当方のパーキングは住宅街にありますが、例年何故か3月、4月に需要が高まります。
ここの数字を見る事で、影響の有無を判断できると思います。


・コインランドリー

正直な所、影響が出るのか出ないのか良くわかりません。
例年3月と4月は衣替えや花粉症のため需要が高まりますが、今年はどうなるのか?

コインランドリーは不要不急の場所ですが、人込みではありません。
また、基本的に「物を綺麗にする場所」なので、イメージとしては悪くないはずです。
それでも、出歩く人が減れば影響はゼロでは無いのかもしれませんね。

実はコロナで一つだけプラスの影響もあります。
それは「原油価格の低下」。
世界的な景気減速を織り込み原油価格が下がり出しています。
すると、原油を原料に生成されるプロパンガスの価格も下がるのです。

プロパンガスの輸入価格であるサウジアラムコCPは、2020年1月に比べ2月は1割値下がりしています。
コインランドリーにとって最も大きなコストはガス代なので、ガス価格の値下がりはプラスの効果があります。


私の手がける事業とコロナの影響についてまとめましたが、致命的な影響はおそらく発生しないでしょう。
良くも悪くも景気や外的要因に鈍感な業種だと思っています。


でも、飲食店経営の方は気が気じゃないでしょうね。
地元の居酒屋も明らかに人が減っていますし。

民泊の方なんかはもっと青くなっているのかも。

株は絶好の仕込み場が来るのかもしれませんね。
ただ、コロナはあくまでも引き金で、この先長期的に景気が低迷してしまえば、仕込み場はもっと先なのかもしれませんし。

私は株の才能がないので、大人しくインデックス投信の定期購入を続けたいと思います。
スケベ心を出して、掛け金を少し上げるかもしれませんが。


連日のコロナ報道で、すっかり暗い気分になってしまいますね。
これから春になり、その先はオリンピックで、本来なら最高に盛り上がるはずだったのに。

まぁ、個人でできる事は限られていますし、時が経つのを待つしかないのでしょうね。

早く普通の生活に戻りますように・・・。


執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

2020年4月より民法が一部改正となります。
不動産賃貸業にとって関係があるポイントは、主に次の5点と認識しています。


1.保証人限度額の明確化

これまで連帯保証人が負担すべき金額について明確な記載は無く、ある意味無制限でした。
これを、有限にしましょうという話です。
契約の際に上限額をを明文化する必要があります。
なお、上限をいくらにするかという部分は大家の自由です。

ちなみに、管理会社さんに上限額をいくらにするのか確認したところ、1000万円という回答がありました。
一部屋で一千万円って・・・。

でも、部屋で自殺でもされた場合は、修繕だけで100万円以上。
その後の長期間に渡る家賃減額や風評被害なども考えれば、あながち法外な金額では無いのかもしれませんね。

まぁ、あくまで上限なので、実際に1000万円請求できるというわけではありませんが。


2.敷金に関するルールの明確化

敷金はあくまで預かり金です。
また、賃借人の瑕疵による損害等に使われますが、残りは契約終了時に速やかに返金するべきものです。
これを契約時に明文化しましょうという話です。

既に東京ルールとして一般的になっていますから、今更感がありあまり影響はないように思います。


3.賃借人の原状回復義務の明確化

「原状回復とは何ぞや」を契約時に明文化しましょうという話です。
経年劣化は大家負担、賃借人の瑕疵は賃借人負担。

まぁ、これも既に一般化されており、あまり影響はないでしょう。



4.一部滅失の際の賃料減額の明確化

賃借人の責任ではない理由で発生した一部滅失(給湯器が壊れてお湯が出ない等)に対して、家賃の減額をしなければならない旨が明文化されます。

ただ、具体的な減額の規模や免責期間等に関する記載は民法上にはないため、契約の際に決めておく必要があります。

個人的には、この項目が一番影響があるように感じています。

私の経験ですが、年末にお風呂が壊れて入居者様に2週間近く風呂なし生活を強いた事があります。
流石に申し訳ないと思い、その月は家賃半額にしました。

ただ、もし相手がクレーマー気質であれば、真冬の銭湯通いで風邪をひいたから慰謝料よこせとか、その期間の代替となるホテル代をよこせとか、大いにゴネられた可能性もあります。

予め契約書に明文化しておけば、このような心配は無くなりますね。

提供サービスの一部が使えなければ、その分割引するのは当たり前ではないでしょうか。
明文化は大家、賃借人両方にとって良い事かなと、個人的には思っています。


5.賃借人による修繕の要件明確化

何度も修繕要求をしたのに大家が修繕をしてくれない場合。
緊急を要する不具合の場合。

このような場合には、賃借人が自ら修繕を行っても良いとし、大家がその責任を賃借人に追求できない事が明文化されます。

まぁ、当たり前の話ではありますが、注意が必要です。
不必要であったにも関わらず「必要だった」と言われ、賃借人から費用を請求されてしまう可能性があります。

そうならないために、修繕を行う条件や対象範囲、費用、修繕時の手続きなどを契約書に明記しておくことが重要ですね。


今回の改正では、実務上は既に考慮されていたものの明確化されていなかった部分に対し、契約書に盛り込みましょうという内容が多く、実際の影響は少ないと感じています。

グレーな部分が明確化され、賃借人、大家双方にとって悪い話でもないでしょう。


ただ、本音を言えば、大家側に有利な項目も明文化して欲しいですね。

・滞納者は3か月で追い出せる
・不良入居者は3か月間改善要求の後是正されない場合は追い出せる
・不良入居者の更新を拒める
とか。

賃貸契約は、管理会社さんにおまかせの方も多く、中身を細かく見ない大家さんも多いと思います。
4月以降は自分の物件の賃貸契約書が、改正民法の内容を網羅しているのか確認する必要がありますね。


執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

「最近物件買えなくて・・・」

先日行った某大家の会での話です。
何処に行ってもよく聞く話で、私自身もそうです。

ただ、会話を進めると、一口に「物件が買えない」と言っても、大きく二つのタイプに分かれる事がわかります。


【タイプ1:融資がキツイ】

2年ほど前から融資は引き締め基調と言われ、自己資金を2割3割入れないと購入できず、公庫で5割でも買えないなんて話も。
まぁ、私に言わせれば正常な状態に戻りつつあるだけのように思いますが・・・。

ただ、「融資がキツイ」という事が理由なのであれば、「融資が出るなら購入したい」と思える物件はあるという事ですね。

単に資金調達が問題というだけです。

少しお金を貯めて自己資金を増やせば良いわけで、購入物件の対象(利回り、価格等)についての見直しはしなくても大丈夫とも言えます。

折角の成功パターンは、できるだけ変えない方が良いと私は思っています。
資金を多く貯める分資産拡大スピードは鈍りますが、逆に安全性は高まるので個人的にはあまり問題はないかなと思っています。

まぁ、投資目的は人それぞれなので、あくまでも個人的見解ですが。


【タイプ2:昔の基準を引きずっていて物件が無い】

リーマンショックの頃から不動産を始めた人。
今から考えれば割安な優良物件が多く、うまい事運営して成功されている大家さんは多くいらっしゃいます。
すでに大家歴も10年を超え、ある程度の経験を積んでいると思います。
逆に、経験を積んでいるからこそ過去の成功体験から逃げられず、昔の基準で物件を探してしまう。

しかし、当然今の市場にそんな物件はなかなかないわけで・・・。
結果として買えない。


そんな会話をしていると、とある大家さんに言われました。

「私は過去の成功体験を綺麗さっぱり捨てました」

その方は、購入物件の対象を変え、利回り重視から積算重視、地方から自宅近くへと
投資対象を変えていらっしゃいます。
その際、どうしても過去の成功体験が邪魔になったそうです。


例えば、私は物件の収支シミュレーションをする際に、こんな仮定をしています。

空室率20%、毎年1%の家賃下落、金利3%で15年、返済比率40%で・・・。


築古木造で良くありそうなシミュレーション条件だと思います。
こんな条件だと利回り15%程度無いと、キャッシュフローも出ずアホらしくて購入できなくなってしまいます。

また、キャピタルゲインの考えはさらさらなく、キャピタルロスが前提。
極端な話「家賃収入総額=購入価格」になるまで持てば、いくらで売却しても損はしない。

こんな考えが根底にあるので、とにかく高利回りでリスクヘッジをしようと考えます。

キャピタルロスを織り込んで、それでも負けない投資にしようとする事は、保守的であり堅いやり方であるとも言えます。
やり方としてはアリですし、私自身も心掛けてきたことです。
そしてここまではうまくやってきました。
おかげで会社員も卒業できました。

だからこそ、「うまくいった物件」と同じような物件に固執してしまい、今時の相場環境でなかなか良い物件が無いとぼやく・・・。

5年前までは、横須賀あたりでも上記を満たすお手頃物件があったのですけどねぇ。


以前から、私自身モヤモヤしていたことがあります。

川崎市に住む私にはそれに適した投資手法があるのではないか?
無理に郊外の高利回り物件を狙い、強引な融資付けをする必要がるのか?
都市部には都市部のやり方があるのでは?

ちょうど良い機会ですし、今までの成功体験から少し外れた物件も狙ってみたいと思います。

利回りの絶対値に縛られない。
積算重視。
エリア内で割安な価格ならOK。

まぁ、そんな物件もめったにないとは思いますが、心がけとして探す対象は明確にしておかなければダメですよね。

不動産屋さんをまわって折角情報を頂いても、「う~ん、利回り11%じゃなぁ」と初見で思ってしまうと、どうしてもあら捜しが始まって買わない方向のバイアスがかかってしまいます。

他に所有物件はあるし、ランドリーや太陽光もあるわけで、少々毛色が違う物件にチャレンジするのも悪くないんじゃないだろうか?

だからと言って、利回り10%以下とか新築は怖くて手がでませんが・・・。


執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

先日の漏水部屋ですが、リフォームが完了したので現地確認に行ってきました。

まずは靴箱の取っ手から。
実はこの取っ手、錆だらけだったので交換しようと思いIKEAの物を取付ました。
しかし、根元が細い物をチョイスしてしまったため、前の取っ手の錆跡が残る不細工な仕上がりに。
素人仕事(私)はこれだから困ります。
IMG_8183






















そこで根元が太いタイプを新たに購入して付け替えました。
取っ手だけやたらピカピカですがこれでOK。
IMG_8290






















次は、いよいよ漏水事故現場を確認。

天井に空いた穴。
壁の染み。
床のバケツ。
5127






















5126






















とても残念だった現場ですが、すっかり見違えていました。
流石プロ、すっかり綺麗に仕上げて頂きました。
IMG_8284






















IMG_8285






















他の部屋の仕上がりも確認。
ホスクリーンの設置OK。
IMG_8295






















玄関のIKEAフックもOK。
ってなんか変だぞ??
IMG_8291












「取付位置が逆やないかい!!」

これじゃフックにならないよ~


これまで何度も付けてきましたが、取付方向を間違えられたのは初めてです。
疲れていたのかなぁ・・・。
取付直しを依頼するのも面倒だし、どうした物か・・・。

ひとり途方に暮れていると、なんと奇跡が起きました。

「あ、俺ドライバー持ってるじゃん」

そう、靴箱の取っ手を付け替えるために、偶然にもドライバーを持参していたのです。
手動ですがフック3つ程度なら問題無し。
ネジを外して付け直し、無事一件落着しました。
あ~よかった。
片道1時間半かけて来た甲斐がありました。

IMG_8292












私が最初に靴箱の取っ手を間違えたのは、この日ドライバーを使うための運命だったのかもしれませんね。
人間万事塞翁が馬です。

実はこのお部屋、既に次の入居者様が決まっております。
リフォーム中に管理会社さんがお客様を付けてくれました。
ありがたい事です。

今の所、この部屋以外空室は無し。
退去連絡も無し。

このまま無事に繁忙期を乗り切れればよいですね。


執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

このページのトップヘ