川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2020年03月

経営するコインランドリーでは度々ホームレスの居座りに悩まされてきましたが、中にはただのホームレスではない方もいらっしゃいます。

毎日のようにやってきて店内で飲酒するおじいさんがいました。
来店時間は昼だったり、深夜だったり。
一度来ると半日以上居座り、ビール、牛乳、パンが定番。
いつも酔っぱらっており、話をしても呂律が回らず。
でも、身なりは小奇麗でホームレス特有のスメルも無く不思議な人でした。

当初は直接お声がけをして、退店を促していました。
声をかけると素直に一旦退店。
でも30分もしないうちに戻ってくる事もしばしば。
余りにもしつこく頭に来たので、ある日ついに110番通報をしました。

まもなく警察官がやってきて、おじいさんに事情聴取。
でも、なんだか様子がおかしい。
話しぶりから警察官と顔見知りのようなのです。

実はこのおじいさん、地元警察官の間では有名な御方。
以前は当店ではない別のお店を「定宿」にしていた方で、過去にも地域のいろいろな場所を転々としており、そのたびに職務質問を受けているそうです。

ここまでの情報だとただの迷惑じいさんですよね。

でも、警察官から「軽度の認知症を患っている」とのお話を聞き、私も少し認識が変わりました。
そう、このおじいさんは認知症だったのです。

私が会話をした時の違和感も、何度も店に戻ってくる行動の異常性も納得ができました。
このおじいさんは、認知症にも関わらず身寄りは無く一人暮らし。
住んでいたアパートも家賃滞納でどうやら追い出された様子。
年金収入はあるものの、ビールとパンに消えている事は明らか。

ハッキリ言って、「保護すべき対象」の人なのです。
このまま放置をしていたら、待っているのは野垂れ死にでしょう。

以前から警察官もこの事は認識しており、役所と連携を取りながら保護施設の斡旋等を行ってきたそうですが、施設に入っても本人が勝手に出てきてしまう事の繰り返し。
しかし、警察も役所も強制的な手段をとる権限はないので、どうにもならないそうです。
本人に意思があり、拒否をされたらそれまでなのです。

私はなんだか切なくなりました。

一体どうすれば良いのか?
このおじいさんはどうすれば救われるのか?
すべてはおじいさんのこれまでの人生の結果。
自己責任と言えばそれまでですが、このまま放置して良いのか?

かと言って当店に居座られるのは大いに迷惑です。
「私の店には来ないで欲しいけど誰か救ってあげて欲しい」
我ながら情けないですが、これが本音です。

この110番の後、おじいさんは私の店に来なくなりました。
警察官の指導が効いたのかもしれませんね。

店としてはホッと一安心ですが、寒空の下おじいさんは今どこにいるのか?

普段の生活では決して交わる事のない人ですが、世の中には似たような境遇の方が沢山いらっしゃるのでしょう。

コインランドリーをやっていると、こんな「社会から抜け落ちかけの人」に出合うこともあるのです。


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今日は投資ネタではありません。
私の好きな作家のご紹介です。

高嶋哲夫さんという作家をご存じでしょうか?
多くの作品を執筆されていますが、中でも「天災パニック物」の小説が私は好きです。
描写が妙にリアルでグイグイと物語に引き付けられる作品が多く、思わず時を忘れて読んでしまいます。

作品に共通して言えることは、圧倒的な取材力。
高嶋さんの小説を読んできましたが、最近題材に近い災害が現実に発生しています。
そのたびに、小説の内容と実際に発生した事の近さに驚かされます。

例えば「TSUNAMI」という作品。
これは東海地震を想定した作品で、タイトルの通り巨大な津波が太平洋側を襲います。
その中で、原子力発電所を津波が襲うシーンがありまして・・・。
まさに東日本大震災です。

ちなみにこの作品自体は2008年に書かれたものです。
私は発売直後に読みましたが、「こんな事が起きたら怖いな」と当時の私は他人事。
それから3年後、まさか本当に原発事故が起きるとは思いもよりませんでした。
実際に起きた事はまさに小説に近い事でしたが、唯一違う事は現実の方が酷かったという事。
小説ならば、多少はエンターテイメント要素を入れて話を盛ってると思いますが、それでも現実に追いつかなかったという事に衝撃を受けました。


また、「東京大洪水」という作品も、昨年の台風19号として似たような事が現実に起きました。
この作品は、未曽有の巨大台風が東京を襲い、大洪水が発生するというストーリーで、
2010年の作品です。
私は昨年の台風19号の時、この作品を思い出さずにはいられませんでした。

幸いな事に小説ほどひどい事は起きませんでしたが、雨があと3時間続いたら、あるいは当日大潮で満潮時間に重なっていたら?
少なくても多摩川はあふれ、より甚大な被害が出ていたでしょう。


そして今、まさに「首都感染」という作品に近い事が起きています。
この作品は、中国で発生した強毒性の新型鳥インフルエンザがパンデミックを起こし、それに対する戦いを描いたストーリーです。
ちなみにこの作品は2013年、いまから7年前ですね。

改めて読み直すと、インフルエンザとコロナという違いはあれど、発生初期から世界各国への広がり、日本への広がりとその対策等ストーリー展開が非常にリアルです。
ひとたびパンデミックが発生するとどうなるか?
誰が政権を担おうが、国が違おうが、結果はおそらくそれほど変わらず、できる事も限られているのだなと身につまされます。
結局大人しくして嵐が過ぎ去るのを待つしかないのかなと。

パンデミックはインフルエンザに限っても、ここ100年で4回発生しています。
(1918年スペイン風邪、1957年アジア風邪、1968年香港風邪、2009年の新型インフル)
SARSやMARS、今回のコロナウィルスも合わせれば、さらに数は多くなります。
今まで意識していませんでしたが、自分の住んでいる地域を巨大地震が襲うよりも、頻度としては「良くある事」のようですね。


なお、高嶋氏の他の著書としては、東京の直下型地震を題材とした「M8」や「首都崩壊」、富士山の噴火を題材とした「富士山噴火」等があります。

どれも描写がリアルで、エンターテイメントとしては大変楽しめます。
まぁ、実際に起きた時には近い状態になるのかと思うと怖いですが・・・。


週末の首都圏は外出自粛のお達しが出ています。
家でおとなしく読書でも如何でしょうか?

所詮パニック小説とバカにすることなく、半分脳内シミュレーションのつもりで読んでみるのも悪くないかと思います。


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コインランドリーを運営していると、こんな問題に遭遇するオーナーが多くいます。

「非利用者による店内居座り問題」

コインランドリーを利用しないにも関わらず、長期間店内に居座る人が必ず出てきます。

近所のお年寄りの社交場になったり、カードゲームをする子供のたまり場になったり。
まぁ、これらはまだいい方です。
店内を汚したり、臭いを発生する事が少なく、利用者にとってもそれほど迷惑になりません。

酔っ払いが店内で寝込む、酒盛りをする。
これもあるあるです。
店内が酒臭くなり、見た目にもかなりマズイ状況です。
特に女性の利用者から見ると怖いでしょう。
でも、あくまでも「一時利用」なのでまだ許容範囲です。

問題は「常連さん」です。
具体的に言うと、ホームレス、認知症、精神疾患のある方々。
これらの方々に気に入られてしまうと、毎日のお散歩(徘徊?)途中の立ち寄り場になったり、定宿になったりします。

酷い時には連日のようにいらっしゃり、半日以上滞在されます。

特にホームレスはそのビジュアルとスメルが厳しく、コインランドリーという「清潔感を売りにする場所」にとっては、最も相性の悪い相手です。

このような歓迎しない訪問者に対し、オーナーが取れる事は限られています。

1.直接対応
2.国家権力による対応
3.居心地の悪い店づくり

まず、「1.直接対応」ですが、これはオーナー自らが相手に対し退店を求める行為です。
店内にいる非利用者への声がけは、「常連化」を防ぐ意味でも有効であると考えています。
「うるさい奴がいる」と思えば、自然と足が遠のくでしょう。

ただ、実際に声をかける時は正直ちょっと怖いです。
想像してみてください、相手は明らかに行動がおかしい人です。
通常であれば絶対に声をかけないような人に、あえて声をかけるのです。
なので、腕力で勝てそうな相手、あるいはほかにお客様いる場合に限り、声をかけるようにしています。

一対一は怖いっす。

直接対応が難しい「本当にヤバそうな人」。
あるいは、何度注意を促してもしつこく来店する人。
こんな人には国家権力である警察に助けを求めます。

私は6年程コインランドリーを経営していますが、これまでに数回110番通報をした事があります。
初めて110番をした時は指が震えましたが、何度かかければ慣れてきますね(笑)。
警察は本当に頼りになるありがたい存在です。

でもですねぇ・・・、残念ながら頼りになるのはその場限りです。
相手の身分確認を行い、注意をして追っ払うまでは良いのですが、警察のお仕事はそこまで。
用もなく店にいるからと言って何か罪に問えるわけでも無く、警察としても手が出せません。

一応、巡回を強化して頂いたり、気軽に呼んでくださいとのお言葉を頂けるのですが、根本解決にならない場合もあり、また来る奴はまた来るのです。

そして最終手段は「居心地の悪い店作り」になります。

オーナーによる執拗な注意、警察官による注意。
これでも十分居心地が悪いのですが、もっと簡単な方法があります。
それは「椅子の撤去」。
これは劇的に効きます。
流石に地べたに座ってまで店に居座る人を、私はまだ見た事がありません。

ただ、この手段はもろ刃の剣です。

椅子が無くなると、店の利用者にとっても居心地の悪い店になってしまいます。
収益悪化の可能性があるのです。

また、椅子の撤去期間も悩みどころです。
店内居座りの常連さんは大概いくつかの「お気に入りの場所」を持っており、一カ所が無くなると他の場所へと移動する傾向があります(警察官談)。

撤去期間が短いと、また戻ってきてしまう可能性が高いのです。
ある程度の間「使えない場所」という認知をさせ、お気に入りから消されなければ意味がありません。

私は一か月程度は撤去したままにします。

これまでの私の経験だと、ここまでやれば一旦被害は収まります。

コインランドリー運営には、もれなくこんな面倒な経験も付いてきます。
ネット上のバーチャルな関係では無く、生身の人間と相対するリアル体験です。
まぁ、飲食店の日常的なクレームに比べれば、圧倒的に数は少なく、内容もカワイイ物かもしれませんが・・・。

問題やクレームが発生しない事業はない訳で、その都度試行錯誤しながら経験値を上げていくしかないですね。


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物件の外灯が壊れてしまいました。
経年劣化のためかカバーが傷みそこから少しずつ漏水。
端子部分が錆てしまい、接触不良になったのが原因のようです。

ちなみにこの外灯、2年前にLED化しておりました。
LED化と言っても、既存の機器を利用したいわゆる「直結工事」での対応です。

一般的な直管蛍光灯の外灯には、グローランプを使うグロースタート方式、グローランプを使わないインバータ方式やラピット方式と、大きく3つの方式があります。
何れの方式にも、「安定器」という機器が入っているのですが、LEDを使う上では邪魔な存在です。
そのため、回路的に安定器をバイパスする工事が必要となります。
この工事は「直結」とか「バイパス」という名称で呼ばれる事が多いですね。

工事内容の詳細についてはこの場では割愛しますが、詳しく知りたい方はコチラのサイトが参考になります。
なお、当方はリンク先とは一切関係はございませんので、その点はご了承ください。


私の場合、所有するアパートの何棟かで、LEDの直結工事を行ってきました。
工事依頼は物件周辺の電気工事屋さん。
町の電気屋さんでもOKなはずです。

工事自体は、線を切ってつないで蛍光灯をLEDに入れ替えると言った単純なもの。
通常は1カ所10分程度で終わります。
工事費用もたかがしれており、1カ所当たり3千円程度と言った所でしょうか。
ただ、外灯の位置が悪く脚立では危ないような場合は、工賃は高くなるでしょう。

LED化のメリットは、何と言っても電気代削減。
蛍光灯に比べおよそ半額になりました。
と言っても、交換前が1500円で、交換後750円みたいな世界ですが・・・。
小規模アパートなので、金額の絶対値が低いです。

また、LEDは寿命が長いので、玉切れによる交換の心配がないのも良いですね。
10年程度持つはずです。

個人的には、虫が寄ってこなくなるのも大きなメリットと考えています。
蛾やハエ等、多くの虫は紫外線に向かって飛ぶ習性があります。
蛍光灯や白熱電球の光には紫外線が含まれているので、これらの虫たちをおびき寄せる効果があります。
一方、LEDの光には紫外線が殆ど含まれていないので、これらの虫たちが寄ってこないのです。
外灯脇に張られたクモの巣に、蛾が絡まっているのは見栄えが悪いですよね。
(その前に、まめにクモの巣を取れといわれそうですが)

私は経営するコインランドリーでもLEDを利用していますが、小さな羽虫の類は本当に少ないです。
蛍光灯のお店は、春先の羽虫大発生の際に悲惨な事になっていますが・・・。

ただ、残念ながらゴキブリと蚊はそもそも紫外線を頼りにしていないので、LEDに代えても変化はないそうです。


少し話が脱線しました、もとに戻します。


冒頭でお話した外灯が壊れた物件。
端子を磨き、何とか使用可能になりましたが、いつ壊れるかわからない状況です。
残念ながら機器丸ごと新品の電灯に交換する事にしました。
お値段1.6万円也。
もちろんLEDです。

まぁ、20年以上使用している外灯ですから、壊れるのも仕方がないですね。

LED自体は10年持つので玉切れの心配が無いと思っていましたが、今回の様に機器自体が故障する事もあります。

LED化したからと安心せず、定期巡回はやっぱり必要ですね。


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リーマンショックは、平成21年9月15日のリーマン・ブラザーズの経営破綻を引き金に発生した、世界的な金融不安として有名ですね。

金融不安に対して、当時日本でも様々な施策が打たれました。
その中の一つとして、「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」というものがあります。

簡単に言うと、平成21年に取得した土地は平成27年以降、平成22年に取得した土地は平成28年以降に売却した場合、土地譲渡益から1000万円控除しますよという施策です。

「1000万円の控除」と金額がそれなりに大きく、何とかして不動産売買を活発にさせようという当時の思惑が見えますね。
ただ、所有期間6年以上の縛りがあるので即効性欠け、この施策による効果がどの程度あったのかは疑問が残る所です。

ちなみに私が大家さんデビューしたのは、リーマンショック翌年の平成22年。
上記の施策については知る由もなく、当時は全く頭にありませんでした。


時は流れあれから10年。
昨年、私は初めての物件売却をしました。
平成22年に購入した、私のかわいい1号物件ちゃんです。

平成22年購入物件だったので、お陰様で上記の1000万円控除をガッツリ使う事ができました。


ここで面白いなと思ったのが、売買価格に対する建物と土地の比率。

購入時は建物部分を多く取ると、減価償却が大きく取れて有利と言われます。
(その分、将来譲渡所得が出た時に譲渡所得にかかる税金は高くなる可能性があります)

一方売却時は、消費税課税事業者の場合、土地部分を大きく取った方が消費税が小さくなり有利になります。

購入時と売却時で正反対の評価が有利になるわけですが、そんな都合よく評価を変えてしまってよいものか?
少し違和感もありますが、こんな事がまかり通ってしまいます。
購入時の土地/建物の按分比率を、売却時にも当てはめる必要はありません。

そもそも、土地と建物の値動きは本来独立しているはずです。

土地は値動きが比較的緩やかですが、建物は築年数と共に物理的に劣化するので、土地よりも急激に価値が下がると考えるのは自然な事です。

また、近所で再開発計画でも発表されれば土地の価値は急騰しますが、その上の建物はかえって邪魔なので建物自体の価値は向上しないと判断する事もできます。

購入者が、土地/建物のどちらにどの程度の価値を見出して購入したかもわからないですよね?

だから、購入/売却、それぞれが発生したタイミングで、その都度土地/建物の比率を考慮するのは、むしろ自然な事です。

不動産の不思議で面白い所だと私は思っています。


とは言え、土地/建物比率は好き勝手に決められるわけでは無く、下記1~4の方法で試算するのが一般的です。

1.契約書の売買金額の消費税を基に計算する
2.固定資産税評価額で按分する
3.土地、建物の原価を基に計算する
4.不動産鑑定評価額で計算する


で、私の場合。
今回は、国税庁指定の標準的な建築価額表を基にしっかりと建物の価値を計算し、適切な按分比率を算出しております。
(税理士さんに丸投げですが・・・)

結果として土地の比率が大きくなり、売却に伴う消費税の負担はそこそこ。
上述の1000万円の土地譲渡益も枠を大きく使う事ができ、めでたしめでたしとなりました。


リーマンショックから10年。
巷ではコロナを引き金に、再び金融不安が起こりかねない雰囲気です。
政府は様々な施策を打ってくるのでしょう。

まずは、今日の生活に窮する人々への施策が先ですね。
順番としては後になると思いますが、何れ不動産に関する施策もでてくるかなぁ。


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