川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2020年03月

昨年売却した物件の、仲介業者さんより突然の入電。
「お宝物件の紹介か?」
とドキドキしながら電話に出たところ・・・。

オーナーさんが揉めてるみたいなので、過去の経緯の説明をお願いできますか?

との事。

テンションは一気にダダ下がり↓。
「うわっ、メンドクセーやつだ」
という心の声を押し殺しつつ、快諾し、現オーナーさんからの入電を待つ事にしました。
話を聞いてみると、揉めているのは駐車場用地として借りている土地のお話でした。


借り土地のオーナーさんから、「駐車場の区画と借りている住民の一覧を出せ」と言われているとの事。
どうやら、確定申告で必要なようです。

そんな資料は無いのですぐに出せない旨を伝えると、「管理が甘い奴には今後貸さない」と借り土地のオーナーさんは大変ご立腹。


アパートの現オーナーさんにしてみれば、こんなやり取りが発生するとは聞いていないため、今までどうしていたのかと、前オーナーの私に対して過去の経緯を聞きたかったという事でした。
幸い、現オーナーさんは穏便モードで、落ち着いて話ができました。


そもそも、この駐車場用の借り土地。
賃貸契約書は無く、口頭のお約束のみ。
私が必要台数分をまとめて借りており、月末に台数分をまとめてお支払い。
台数の増減も私が電話で連絡するだけの、非常にゆる~い関係で10年近くやってきました。
その間、駐車場の区画と実際に借りている住民のリストを出せなんて事は、一度もありません。

そもそも、あくまでも土地を借りているのは私。
実態は住民への転貸という形になっていましたが、確定申告だとしても個別の使用者や貸出期間のリストを出す必要もないでしょう。


ただ、実は私が物件を売却する直前に、借り土地のオーナーさんが代わっています。
以前のオーナーさんは、投資なんてまるで分らなそうな緩めのおばちゃんだったので、上記のようなゆるゆるの賃貸契約でした。

しかし、新しい借り土地のオーナーさんは、投資家風の堅めな感じのおじ様です。

借り土地側のオーナーチェンジの際に、おばちゃんからおじ様に、契約形態についてどの程度の引継ぎが行われていたのかとても疑問ですね。

実際、借り土地のオーナーチェンジ後の支払い口座や、支払い時期を知らされず、何度かの電話でのやり取りの後、やっとのことで私が直接新オーナーに電話して聞き出しましたし・・・。


私も、借り土地の新オーナーとは最後の一か月分の賃料を支払うだけの間柄で、殆ど交流も無いまま、アパート側の新オーナーの連絡先を紹介しただけで終わってしまいました。
賃料や振込み方法の条件は、新オーナーに引き継いだ後も変わらない旨をお伝えしましたが、引継ぎと言ってもその程度。

はたして、私の引継ぎも良かったのか、悪かったのか・・・?


こうして、過去の経緯をアパートの新オーナーにお伝えして終話となりました。
この後、どのように借り土地オーナーとのお話をするのか私にはわかりません。

なんだか、会社員時代にも度々経験した光景を思い出しました。
前任からの引継ぎを完璧にすることはできず、幾つかのほころびや認識相違はつきもの。
結局この場に居ない前任者の勝ちで、現場の後任者が火消しに骨を折る。
そんな事もいろいろあったなぁ・・・。


引継ぎって難しいですね。


執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

2月のコインパーキング売上が出ました。
コロナの影響で人の動きが少なくなり、売上が心配でしたが・・・。

なんと、2月としては過去最高の売上。
昨年同月比14%増。
(うるう年で日数が多いので1日平均で比較しています)

コロナのせいで公共交通機関を避けて車の移動が増えたのか?
それとも、たまたま近所で工事をしていて、その車両が使っただけなのか?

理由はわかりませんが、2月を見る限り私のコインパーキングに対するコロナの影響は無いようです。

ただ、3月からは少し心配しています。
実は、私のパーキングのすぐそばには、幼稚園、小学校、高校があるからです。

送迎の車、各学校に出入りする業者、卒業式等、学校関連の需要を少なからず取り込んでいるはずです。
しかし、ご存じの通り3月から一斉休校になったため、これらの需要は大きく減るでしょう。

売り上げに占める学校関連需要の割合を把握していませんが、3月の売上を見れば少しはわかるのかもしれませんね。

私のコインパーキングは、例年3月、4月が売り上げのピークです。
この先どうなるのかなぁ・・・。


最後に嬉しいニュースを。
2月の売上をもってついにこの日が来ました。

「祝・累積赤字解消!!」

2015年8月の開業から4年半。
最大で51万円まで膨れ上がった累積赤字がついにゼロ。
4年半たってようやくスタートラインに戻ってくる事ができました。

4年半、長かったなぁ・・・。
台風で看板破壊、コロナ騒動、娘の小学校入学、私の骨折・・・。
色々な思い出が走馬灯のように駆け巡ります。
毎月の赤字垂れ流し状況を、ブログネタにしていた日々が懐かしい。

ちなみに、現在の売上ペースだと、投資金額の回収まで約10年。
本当の意味で利益が出るまでの道のりは、まだまだ遠そうです(涙)。

コロナの影響で、来月再び累積赤字転落だけは避けて欲しいですね。


執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

私の運営するコインランドリーですが、2月の売上は昨年に比べ2.8%のダウン。
なお、うるう年で今年は1日多いため、1日当りの平均値で調整して比較しております。

売上減少は何故発生したのか?
もしかしてコロナ??

コインランドリーは天気が悪い方が儲かる業種です。
今年の売上減少の要因は、単純に雨天日数が昨年より少なかった事が理由かもしれません。

調べてみると、昨年2月に雨または雪を観測した日数は8日。
一方、今年の2月はたったの2日。

やはり天候が原因なのかもしれませんね。

ただ、当店の検索ワード上には、はっきりとしたコロナの影響が出ています。
google広告の機能で、当店がどのようなワードで検索されたのかがわかります。
2月に入り、「コロナ コインランドリー」というワードが時々出てくるようになりました。

もちろん、「コロナ」なんて検索ワードは、今まで一度もお目にかかった事はありませんし、間違いなく新型コロナウィルスの影響でしょう。

コインランドリーの宣伝文句として、
「75℃の高温乾燥で殺菌・除菌ができます」
なんて言葉を使う事があります。

これは、布団のダニ退治や雑菌対策を意図した利用を促すワードです。

今回は「除菌・殺菌」のワードを思い出した人が、コロナ対策としてコインランドリーの利用を考えて検索をしたのかもしれません。

あるいは逆で、コインランドリーを不特定多数が利用する場所として捉える人が、その危険性を調べるために検索をしたのかもしれません。

前者なら良いですが、後者のような方が増えるとマズイですね。

ちなみにコインランドリーで言えば、入口ドアや機器の扉等、人が触る場所については、正直な所ウィルスが付着している可能性はあります。
ただ、洗濯機内は大量の水で毎回洗い流されていますし、乾燥機内部は高温になるのでウィルスも死滅しているはずですから、利用についてあまり神経質になる必要はないかなと思っています。


コロナウィルス対策として、経済産業省から様々な助成金や融資の対策が発表されています。
中でも、セーフティネット保障5号については、私にも少し関係があるかなと思いました。

これは、下記条件を満たす中小事業者に対する、緊急融資制度です。

(イ)指定業種に属する事業を行っており、最近3か月間の売上高等が前年同期比5%以上
  減少の中小企業者
(ロ)指定業種に属する事業を行っており、製品等原価のうち20%を占める原油等の仕入
  価格が20%以上、上昇しているにもかかわらず、製品等価格に転嫁できていない中
  小企業者

前年同期比5%の売上減少とは、かなり低めのハードルであり、対象となる事業者も多いかと思います。

私の場合、今月は前年同月比2.8%減でしたが、もう少し売り上げが下がれば5%減も目の前であり、対象になるかもしれません。
早速対象となる指定業種を確認したところ・・・。

残念ながらコインランドリーは対象外でした。

今後万が一売り上げが低迷しても、耐え忍ぶしかありませんね。

ただ、駐車場業はありましたので、コインパーキングは対象業種になるのでしょう。
とは言え私のコインパーキングは、月間売上がたったの9万程度。
5%の売上減としても影響は4500円。
この程度で窮状に陥る事はありませんし、そもそも融資自体も否決されるのがおちでしょう。

邪な事を考えてはいけませんね。


どうか本当に必要な事業者へ、円滑な資金提供がされますように。


執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

私が不動産賃貸業に参入してからもう10年以上が経ちました。
10年ひと昔とはよく言ったもので、当時購入してリフォームした部屋を今見ると
残念ながら古さを感じます。

まぁ、購入当時既に築20年でしたから、間取りや建具の古さは否めませんでした。
それでも壁紙、シート、塗装等の色使いや素材感で、なんとなく古さを誤魔化していました。

当時も今も参考にするリフォーム事例は、セミナー、不動産投資本、ネットの写真。
ハッキリって他人のパクリですが、ある程度その頃のトレンドを掴んでいたつもりです。
でも、今見るとなんだか古臭い・・・


例えばキッチン。
当時から扉にカッティングシートを貼るリフォームは定番でした。
問題は色です。

10年前。
当時はビビットなカラーが流行だったと思います。
赤・青等原色のシートを貼って存在感を引き立たせることが良しとされていました。

ところが最近はどうでしょう。
木目や茶系等、あまり主張しない色が流行ではないでしょうか?


床材(CF、フローリング)はどうでしょう。
板の幅が狭い物(板巾7cm程度)や、色が濃い物はなんとなく古そうに見えませんか?
最近は、板の幅はある程度広く(板巾11cm以上)、色も明るい物が好まれまるとおもいます。
(ブルックリン風などあえてダークな部屋を作る事もありますが)


このような内装デザインの変化は、新築住宅の影響があります。
新築住宅の内装が、その時代の最先端のデザインです。
それを参考にして中古住宅のリフォームに取り入れられ、徐々に広まっていきます。
だから、デザインは常に変わり続けます。

10年前の色使いのままで固まっていると、リフォームしたつもりが古臭い部屋の再生産をしているだけだったりします。

安定稼働が続き、リフォーム業者さんとも阿吽の呼吸ができてくると、良くも悪くも慣れが出てきます。
リフォーム発注にも慣れ、「前回と同じで」なんてオーダーになりがちです。

慣れたオーダーも良いですが、折角の機会ですから違った色を取り入れてみる方が面白いですね。


もう一つ。
自分の部屋を常に冷静に見られる感性を持っておきたいですね。

そもそもリフォームから10年もたてば、どんなに綺麗に使われた部屋でも、薄汚れた古臭さはどうしても出てしまいます。

でも、自分の物件だけを見ていると目が慣れてしまい、第三者がどう感じるかわかり難くなってしまいます。


少々違う例ですが、私の経営するコインランドリーでの事。
店の外に出しているのぼりがあるのですが、1年も経てば薄汚れてきます。
退色して古さを醸し出してはいるものの、破れなど大きな問題が無いと、私は何も感じませんでした。

でも、初めて店に来た友人が一言。

「なんか、のぼりが汚くない?」

残念ながら、これが第三者の素直な正しい意見です。
店に来るお客様も、「なんだかくたびれたのぼりだなぁ」と思っていたのかもしれず、少し怖くなりました。


何が言いたいのかと言うと、常に新しい情報を入れ、現状との比較が必要であるという事。
「他の人が見てどう思うのか?」を冷静に判断する事。

固まらないようにしたいですね。


他のオーナーの部屋を見に行くとか、インターネットで部屋の写真を検索してみるとか。
リフォーム前/後に管理会社の意見を聞くのも良いかもしれませんね。

そして、そのインプットを次に生かす。

そんな事を心掛けながら、もう3周目くらいのリフォームをしています。
まぁ、単純に壁紙や床材を選ぶのが楽しかったりするんですけどね。
不動産は大きなプラモデルと言った友人がいますが、まさにその通りだと思います。

センスの方は中々向上しませんが、固まらない努力だけは続けたいと思います。

執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

このページのトップヘ