川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2020年04月

土曜日の昼下がり、管理会社より着信。
GW明けに退去を控える物件の管理会社でした。

また退去?
恐る恐る電話に出てみると・・・。

「退去前ですが、入居希望のお客様が見つかりました」

何と、次のお客様決定のご連絡。
既に審査も通り、部屋が空くのを待つばかりだそうです。

いや~、びっくりしました。

この物件は購入してしばらくたちますが、退去前に次のお客様が決まることなど初めて。
それどころか、大家業に参入してからの10年間全物件を見まわしても、退去前決定は数える程。
私にとっては極めてレアなケースです。

ありがたい。
本当にありがたい。

正直言って、GW明けの退去確認が憂鬱でした。
コロナ禍のご時世に、電車を乗り継ぎ物件まで遠出するのは嫌です。
できる事なら避けたい。

でも、次の入居者様がいるなら話は別。
今回ばかりは管理会社に退去確認はお任せし、出てきた修繕見積もりには素直に従おうと思っています。
その方が、物事が早く進みますしね。
入居予定者が急に心変わりや事情が変わるとも限りませんし・・・。

これで外出の必要無し。
よかった、よかった。

コロナだろうが何だろうが、引っ越しする人は引っ越しします。
当たり前の事ですが、世の中ちゃんと動いているんだなという事を感じます。

ちなみに次の入居者様は近所にお住いの母子家庭だそうです。
こんな時期にお引越し。
もしかしたら何か特別な事情があるのかもしれません。

まぁ、これもご縁です。
大家としては、新生活が素晴らしい物になる事をお祈りしています。


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コロナ対策で頂ける10万円。
ニュースを見ていた子供たちが、自分ももらえるという事に気が付きました。
10万円と言えばなかなかの大金。
やはり気になるのはその使い道のようです。

「何に使っても良いの?」

と早速質問をされたので、どう使うか話し合ってみました。

10万円を配る目的は、広い意味での「生活費補助」と私は理解しています。
とは言え、何に使っても問題はないはずです。
それこそ宝くじを買おうが、馬券を買おうがそれは個人の自由です。
なので、何に使っても良いか?という子供の質問に対しては。

「好きな事に使っていいんだよ」

とまずは答えました。

でも、10万円と言えば小学生には大金です。
好きに使っていいよと言われても、少し困っているようです。
そして、子供から次の質問が来ました。

「何に使うのが良いのかなぁ?」

この質問は少し嬉しかったですね。
自由に使える10万円と聞いて、すぐにゲーム買うという発想に行かなかった。
素晴らしい!
流石にこのお金はお年玉とは違う、ただ事ではないお金であるという事をなんとなく理解しているようです。
流石は我が息子(親バカ)。

何に使うのが良いか?

少し大げさですが、私自身を試されている気がしました。
親の価値観を子供に伝える場面でもあります。

子供にした私の答えは以下の通りです。

我が家は今の所生活には困っていない。
だから将来に備えて貯めるというのも一つの選択ではある。
ただ、商店街の飲食店がデリバリーを始めて、必死になっているのを目にするだろ?
商店街の飲食店が無くなったら悲しいでしょ。
だったら、商店街のお店のデリバリーを片っ端から試すために使うのもいいんじゃない?
おいしいお店の発掘にもなるかもしれないし。
そういう、少し困っていそうな人の役に立つ使い方が良いんじゃないのかな?
まぁ、一部のお金でゲームソフトや本を買うのも、それはそれでいいけどね。

これがどの程度正しい答えなのかはわかりませんが、一応子供は納得している様子でした。
まぁ、正しい答えなんてそもそもないんですがね。

その後、妻にも同じ質問をしていました。
妻の答えは超シンプル。

「洋服」

もちろん子供のですよ(笑)。
夏物が無いので買わなければいけないのですが、外出自粛で店舗に行く事ができず、もっぱらネットで済ませています。
現物を見ないで買う事になるので、サイズがビミョーな事もしばしば。
流石に10万円も服を買う事はありませんが、現実的なお答えでした。

それを聞いた子供は苦笑い。
父の回答には社会的意義を少し感じたようですが、母の回答には現実感しか感じなかったようです。

だが息子よ。
実店舗で売れなくて困っているのは、飲食店も洋服屋さんも同じ。
とにかく世の中でお金をまわす事が重要であって、頂いたお金は使った方が良いと思う。
そう父は考えているのだよ。

「10万円は経済対策で配るわけではない」

なんていう人もいますが、細かな理由付けなんてどうでもよいと思うのですよね。
子供がゲームを購入し、その分外に遊びに行かなくても我慢できれば、それはそれで意味があると思います。

私が所有アパートに無償インターネット回線を引くための工事費に使っても、業者さんが潤い入居者も潤うわけで、まぁ良いんじゃないかと。

もちろん、「寄付」なんて方法もアリですが、個人的にはあまり好きではありません。
「寄付」という大きな財布に入れられたお金が、本当に何に使われているのかわからないので。
まぁ、知り合いとか相手が感じられる寄付ならまだ良いですが・・・。

5月中を目途に10万円は配られるようですね。
我が家は4人家族なので40万円。
かなりの大金です。

良い機会なので、使い道は子供を交えしっかり考えたいと思っています。


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現在我が物件は全戸絶賛満室稼働中。
時々ある管理会社からのTELも、今の所更新のお知らせを確認するものばかり。
繁忙期を超え、4月の退去も無い事が確定。
やれやれと安心していたところで不意打ちを食らいました。

「〇〇様5月6日退去で~す」

まさかの緊急事態宣言明け(GW明け)退去。
昨年更新を頂いたにも関わらず、やや中途半端な時期での退去に「コロナの影響か?」と思いましたが、どうやら関係は無いようです。

入居期間は3年弱。
しっかりした方であれば部屋は綺麗なまま。
清掃だけで募集がかけられるレベルに保たれているでしょう。

しかし、ルーズな方だった場合は・・・。
3年もあれば部屋が荒れるには十分な期間ですよね。
汚部屋は見たくないなぁ。

こればかりは開けて見ないとわかりません。
「GW明けのお楽しみ」として取っておきたいと思います。

この物件は、所有物件の中で最も客付けに苦労する物件です。
なので今から少し気が重いです。
それに輪をかけて気を重くさせるのがコロナ問題。

空室ともなれば、現地確認(退去確認)が必要です。
現状回復が必要であれば、業者さんとの打ち合わせや完了確認も発生します。
客付けが厳しければ、毎度おなじみの「どぶ板営業」も必要です。
全てテレワークというわけにもいきませんね。

普段であれば、物件近くのお気に入り店でご飯が食べられるので、むしろラッキーくらいに思えるのですが、今はハッキリ言って外に出たくない。
コロナ飛び交う戦地に赴くのは嫌だなぁ。

私の場合、適度に現地に通う今のスタイルがやりやすく好きなので、この形に落ち着いています。
一方で、殆ど現地に行くことが無く、遠隔地でうまく物件運営をされている方もいらっしゃいます。
遠隔運営ができるなら外出する必要はありません。
私も少し働き方改革が必要なのかもしれませんね。

また、コロナが蔓延する現在の賃貸動向はどうなのでしょう?
不要不急の引っ越しがどの程度あるのかわかりませんが、控える人は確実に増えていますよね。
人の流れ自体は確実に悪くなっているでしょう。
そうなると、益々空室はうまりにくいのかもしれません。

一方で、様々な理由で経済的に困窮している人が増えれば、私のような「地域最安値圏物件」に引っ越す人が増えている可能性もあります。
それならば、逆に空室がうまりやすいのかもしれません。
ただ、入居者の質がどうかという懸念点はありますね。
境遇に大いに同情できる方がいらっしゃっても、やはり経営上は何らかのリスクヘッジが必要なわけで。
それが、住宅確保給付金のような公的なものなのか、保証会社を通る事なのかはありますが・・・。

まぁ、ウジウジ考えても仕方がありません。
空室が発生したら早期にうめて収益を上げる。
これが大家である私の仕事です。

マスクをつける。
電車が空いている時間帯に移動する。
現地に行っても寄り道しないでとっとと帰る。
施主支給品が必要な場合も買い出し&発送はネットで。
どぶ板営業は電話、メール、FAXのみ。
9月まで部屋がうまらなくても焦らない。
いっそのこと、退去立会いの代行者が「そのままでOK」と言ったら部屋を確かめない。

できる範囲でやれることをやって行きたいと思っています。


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3月のコインパーキングの売上が出ました。
一日当りの平均売上で比較をすると、2月に比べ5%のマイナス↓・・・。
これは、開業以来5年間で初めての出来事です。

私のコインパーキングは、例年3月、4月に最も売り上げが高く傾向があります。
2月に比べ、3月は5~15%高くなるのがこれまでの傾向でしたが、今年はまったく逆。
やはりコロナの影響が出ているのかもしれませんね。

コインパーキングに隣接する小学校、高校は3月から臨時休校。
さらに5月6日までの休校延長が決定。
入学式も始業式も延期。
そりゃ人の出入りも無くなりますよね。

人の動きを制限する事が、最も有効なコロナ対策です。
人の動きが少なくなれば、当然車の数も減るわけで、コインパーキングの利用者も減ってしまいます。

実際に利用者が減っているという事は、自粛要請の効果が多少は出ているという事の証左でしょう。
個人的には痛いですが、世の中的には望ましい事なんですよね。

コインパーキングは売上減。
先日の記事で書いたコインランドリーも3月はやや売上減。
私の事業にもコロナの足音がひたひたと迫ってくるのを感じる3月となりました。

しかも、4月に入り感染者はさらに拡大し、ついには緊急事態宣言の発令。
この先どこまで落ちるのか、いつまで続くのか?
真綿で首を絞められるように、ジワジワとした恐怖感があります。
まぁ、飲食店等に比べれば可愛いものですが・・・。

それにしても、太陽光発電はこんな時にも絶好調。
春分の日を超えて発電量はうなぎのぼり。
現実逃避の為に、日々の発電グラフを見てしまいます(笑)。
空に太陽がある限り、抜群の安定感が心強いですね。

やっぱり持つべきものは不動産と太陽光かなぁ。


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私は賃貸契約の際、基本的に保証会社を付けるようにしています。
そのかわり、連帯保証人については最悪無しでもOKにする事もあります。

私が保証会社を付ける目的は、第三者による審査と滞納のリスクヘッジです。

保証会社により参照する情報は異なりますが、入居者に対してクレジット面の審査を行います。
仲介会社に加え、保証会社という異なる視点の審査を行う事で、問題を起こしそうな入居者を外す精度が高まると私は考えています。

もう一つは家賃滞納に関するリスクヘッジ。
たとえ滞納が発生しても、保証会社にFAXを流すだけで代位弁済がなされるので、私自身の懐は一切傷みません。

私が保証会社に求める事はこの2点が主で、その他については特に考えていませんでした。

なので、どこの保証会社を使うかはすべて仲介業者さん任せ。
審査が通りやすい所から順番に通してもらっていたのが現状です。

リクルートフォレントインシュアは審査が超堅く、フォーシーズは超甘いなど、一口に保証会社と言っても審査内容にはかなりの差がある事は有名ですね。


ところが、単なる代位弁済だけでなく、保証会社によって提供するサポートメニューに差がある事を最近になって知りました。
きっかけはCasaから送られてきた資料です。

なんと、東京海上日動の費用・利益保険が自動付帯になっていました。

費用・利益保険とは、いわゆる「孤独死対応保険」です。
孤独死(病死)や自殺、殺人が発生した部屋に対し、現状回復費用や減額した家賃の差額などを保証する保険です。

孤独死が発生した場合、基本的に保証会社は何も保証してくれません。
会社によっては、残置物の撤去費用や正式解約までの家賃(現状回復終了後までの家賃)を保証してくれますがその程度です。
夜逃げと同じ扱いですね。

だからオーナーは自己防衛のために、わざわざ費用・利益保険に加入するわけです。
私も所有するすべての物件に対して、この保険に加入しています。

ところが、Casaを使った入居者(居室)に対しては、同じ保険が自動で付帯されるのです。
しかも保険料は入居者がCasaに払った保証料に含まれているため、オーナーの負担はありません。

なんか地味にスゴイ。
私は今まで知りませんでした。

おかげで、Casaと自己加入の2重保険状態の部屋がいくつかあります。
事故が起きたら両方から保険がでるのだろうか?
(保険会社が同一なのでそれはないか?)
自己加入の保険は残念ながら建物単位の契約なので、Casaの部屋だけ外す事ができません。
なんだかモッタイナイなぁ。

アイアル少額短期保険の「無縁社会のお守り」等、部屋ごとに保険をかけられるタイプであれば、うまく保証会社と組み合わせれば無駄なく使う事ができそうですね。

オーナーが保証会社に一番強く求める事は、「信用」であり倒産しないでしっかり家賃保証をしてくれる事です。
孤独死対応の保険等、それ以外の細かなオプション部分はあくまで付録にすぎないと私は思っています。

コロナ騒動が長引けば家賃滞納も増えるでしょうから、保証会社の事業環境も今後悪化する可能性もあります。
過去には「リプラス」という保証会社が破綻した事例もあります。

まぁ、一部上場企業であるCasaがそう簡単に破綻する事は無いと思いますが、リプラスだってマザース上場企業でした。
ましてやリプラスの事業を承継したのがCasaですから。
まさか2度目は無いですよね(笑)。

審査内容、家賃保証以外のオプション、会社の財務内容etc。
本当は付き合う保証会社も仲介会社任せではなく、オーナーが真面目に考えないといけないのでしょうね。


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