川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2020年05月

ある管理会社さんの広報誌に気になる記事がありました。

「4月のインターネットを来店動機とする数が前年比3割増」

あくまでもこの管理会社さん内部の数字ですが、世の中的にもインターネット検索がますます主流になってきているのでしょう。
コロナのためか流れも加速しているようです。

また、コロナの影響で出社人数を減らし、店頭対応を予約客のみに絞った業者さんもありました。
ふらっとお客さんが店に来て、「この辺りに良い物件はありませんか?」とはいかないわけです。

予約客は事前にインターネットで物件検査を行っているでしょう。
そもそも、予約がインターネットだったりしますし・・・。

こうなると以前にもまして重要なのが、ポータルサイト上の物件情報です。
ネット上にない物件は募集していないも同然。

そして、情報の中でも最もインパクトがあるのが「写真」です。

「百聞は一見に如かず」とはよく言ったもので、WiFi付とかの細かい文字情報よりも、
綺麗な室内写真の方がやはり何倍も反響があるそうです。


私の場合、物件写真は自分で撮ることの方が多いです。
理由は4つ。


【1.自分で撮った方が思いの詰まった写真になる】

「晴れた明るい日、窓からの光がいい具合になる時間帯、広角レンズで最高の一枚を」

オーナーであれば、娘のお見合い写真を撮る気持ちで物件写真を撮ります。
私も露出や構図を変えながら、一部屋で何十枚も撮ることがあります。

でも、管理会社さんにそれを求めるのは難しいですね。
そもそも、晴れを狙っていたらいつ写真が撮れるかわかりませんし、管理会社さんはそんなに暇じゃありません。

中にはプロ級の写真を撮って頂ける管理会社さんもいらっしゃいますが・・・。
とてもレアなケースだと思います。


【2.ポータル写真なし状態の回避】

室内写真は退去後、正確には原状回復リフォーム後じゃなければ撮影できません。
そうなると、最悪退去から一か月後まで室内写真が撮れなかったりします。

「前の募集写真を使えばいいじゃん」

と思われるかもしれませんが、管理会社さんは前回募集写真を廃棄してしまう事が多いです。
管理物件×部屋数分の写真管理などしていられないのが現実でしょうか。

そんなときでも自分で写真管理をしておけば、「これ使ってください」と送るだけでOK。
写真の時点と内装が少々違っていても大きな問題にはなりません。
それよりも、物件に興味をもってもらう事の方が先決ですね。

写真があれば、退去前から効果的な募集ができます。
もしその写真で気に入ったなら、同じリフォームをすれば良いでしょう。

「退去確認したら部屋がボコボコでとても案内などできない」

といった惨劇があっても、写真があれば募集だけは継続できますね。


【3.管理会社さんの作業低減】

わざわざ写真を撮りに行くのも管理会社さんにとっては手間なはず。
大家が写真を撮ることでその手間を省くことができます。

でもタイミングが重要です。
当たり前ですが、管理会社さんが撮影する前に行かないと意味がありませんし、撮影したら速やかに渡す必要があります。

管理会社さんが写真を撮った後に、オーナーが自分の写真に変えてくれと言うと、とても感じが悪い。
相手にしてみれば、作業が無駄になった挙句にポータル変更の手間が増え、おまけにダメ出しを受けた感だけが残ります。
メンドクセー大家だなと。

とはいえ実際私もやってしまう事があります。
だって、あまりに酷かったから・・・。

写真を撮る気があるのなら、退去前に一言入れた方が親切ですね。


【4.過去の検証】

写真を自己管理することで、自分のリフォームスキルの検証を行うこともできます。
過去の作品を振り返り、あの「クロスはイケてたな」とか、「でも他で使ったら暗く見えたから明るい部屋じゃないとな」とか。

他の人とシェアしたり比較することもできます。


6月に一部屋退去がありますが、今回も事前に撮影した写真を送りポータルに使ってもらっています。
残念ながらまだ反響はありませんが・・・。

インターネットの割合が高まっているとはいえ、それはあくまでも物件検索と来店動機までのお話だと思っています。
その先はまだまだ営業マンの力量が大きくものをいうアナログな世界でしょう。
やはり「決める」のは、現場の雰囲気が大きいはず。

「ネットで選ばれる物件」になる事はとても大事ですが、どうすれば「営業マンに選ばれる物件」になるかという点も同じくらい大事なのでしょうね。

普段の付き合い方なのかなぁ。
「メンドクセー食えない大家」ではなく「気が抜けないけど話のわかる大家」になるにはどうすればよいのか?

模索が続きます。


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久々に太陽光の話題を。

「コロナ禍の影響を受けず太陽光は安定稼働でウハウハだぜ」

私は当ブログで、度々このような発言をしておりました。
確かにその通りではあるのですが、実は最近やらかしていたことに気が付きました。

数日前、直近の売電の検針票が届いたのですが、なんだか金額が少ない気が。
ほかの現場と比べるとやっぱり少ない。
期間中の天候を調べましたが、特に雨が多かったわけでもない。
明らかにオカシイ!!

嫌な予感がしたので、慌てて遠隔監視装置の過去の履歴を見てみると・・・。

7台あるパワコンのうち1台が、一か月前から止まっていました(涙)
1/7、つまりこの一か月間約15%の損失を垂れ流していた事になります。

ましてや今は、年間で最も発電量が多い時期。
そんなかき入れ時に、パワコンを一台止めての自主休業をしてしまったようなものです。
あ~あ、やっちまった。

太陽光をやっている人あるあるだと思いますが、私も当初は毎日のように遠隔監視装置を確認し、日々の売電状況にニンマリしておりました。
それがいつしか確認間隔が10日に一度になり、一か月に一度になり。
最近は監視装置を全く見ておらず、毎月の検針票を見る程度に。

慣れは恐ろしいですね。


この事を太陽光の師匠に話したところ
「遠隔監視の確認は日課にしましょう」
と、至極真っ当なお言葉を頂戴してしまいました。

はい、仰る通り。
そのための監視装置ですよね。
以後気を付けます。


まぁ、それでも私は「休業補償保険」に入っているので、時間が経ってから売電されていないことに気が付いても、保険でカバーできるから余裕じゃんと軽く考えていました。

でも、そんな考えも大甘だという事を師匠から教えてもらいました。

そもそも保険というものは、何らかの原因により「故障」が発生したときに効力を発揮するものです。
原因として落雷、風水害、悪戯など、幅広く保証されますが、あくまでも「機器の故障」がキーになります。

ところが太陽光では、機器の故障が発生しなくても売電できなくなるケースが結構あるそうです。

例えば、パネルへの着雪や発電所周辺の停電。
昨年の台風15号の際は、周辺停電のため私の現場も数日間発電ができなくなりました。
ただ、これは数日で自然復旧するので大きな問題はありません。

厄介なのはブレーカーが落ちてしまうこと。
機器が壊れなくても、ブレーカーだけが落ちてしまうことはままある事だそうです。
ブレーカーは自然復旧しませんし、落ちている間は売電もできません。
気が付くまで長期間の影響がでてしまうのです。
そして、損失に対して保険は効かない・・・。

だからこそ、定期的な稼働状況の確認が必要になるわけです。
太陽光は機械相手ですから当たり前のことですね。
そんな当たり前すぎることができていなかった私。
大いに反省です。

まぁ、それでも太陽光の手間は圧倒的に少ないですし、安定していることに変わりはありません。
手間なし楽々~とはいえ、手間ゼロではないですよというお話です。

ちなみに今回のパワコン問題ですが、今のところ原因不明ですが機器故障であることはほぼ間違いなさそうな状況です。
機器故障であれば、保険適用の可能性が出てきます。

なんとか保険が出るような形で着地したいなぁ・・・。

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5月初旬に一件の退去がありました。

通常であれば退去立会いに私も参加して、その場で部屋の状況を確認し、すぐに知り合いの業者さんにリフォーム手配を行っておりました。

しかしコロナ禍の昨今、可能な限り外出したくありません。
また、今回は奇跡的に次の入居予定の方が決まっていたと言う事情もあり、初めて管理会社さんにすべてお任せで行ってみました。

退去されたお部屋は、幸いなことに綺麗だったそうです。
クロスのポイント洗い程度の汚れが少々。
畳表替え、室内&エアコン清掃で現状回復可能なレベルとのご報告でした。

実際には細かい不具合やクロスの傷みなどあるかもしれませんが、今回は目を瞑る事にしました。
管理会社さんのお見積もり通りの内容で、そのまま現状回復工事を発注。

畳表交換は、当方発注の通常価格1帖2800円に対し、5000円とややお高めでしたが仕方がありません。
現場に行かないための必要経費ですね。

そして工事は一週間で終了。
いつもなら完了後の現地確認を行うのですが、今回はそれも省略。
業者さんからの完了連絡の電話で終了としました。

この間の手間は、業者さんからの電話2回とFAXを1回送付したのみ。
めちゃめちゃ楽だ~。

私には初めての経験だったので、とても新鮮でした。

いつもなら、退去立会い、工事内容説明&見積もりのための業者さん現地立会い、工事後の確認と、3回は現地に向かいます。
最終確認で不具合があれば、さらに現地訪問の回数は増えます。
工事内容によっては、複数の業者さんに発注をする手間も発生します。
その他、施主支給品の購入や運送がある事も。
現地に行けば管理会社さんへのご挨拶や、近隣不動産仲介さんへの営業、室内写真撮影、ステージング等々・・・。

あ~メンドクサイ。

私にとっての退去~入居活動はこれが当たり前でした。


でも、世の大家さんの大部分は違うのでしょう。
今回のようなFAX1枚のお任せ現状回復。

確かに手間なし楽ちんです。
たまには良いかもしれません。

でも、こんな内容でいつまでも安定運営ができるのか?
「お任せでしばらく見ないうちに、室内がとんでもない状態だった」
という事が起きるのもうなずけます。
なにより工賃が高い。

まぁ、地域を代表するメガ大家さんとか、稀にしか存在しない当たりの管理会社さんであれば、それでもしっかり運営ができるのでしょうけど・・・。

逆に言えば、世の大家さんがお任せ管理だからこそ、大したとりえのない私のボロ家達もソコソコ戦えているのでしょうね。

この状況って10年経っても大して変わっていないなぁ。
このまま変わらない事を祈ります。

でも、昨今のコロナ渦でテレワークが進むと、退去立会いもネットが当たり前になるかもしれませんね。
入居者が撮影しながら、管理会社と大家がライブで見るとか。
リフォームの完了確認だって、ネットになるかもしれません。
すごく便利かも。

そうなると、今まで関心の薄かった大家達も部屋の状況を目の当たりにするわけで、自分の物件の状況に気が付いてしまうかもしれません。
寝た子は起こして欲しくないなぁ。

時代が変わって欲しいやら、変わって欲しくないやら。


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4月のコインパーキングの状況です。

私のコインパーキングは学校の近くという立地があってか、例年4月の売り上げが最も高くなります。
万年赤字時代も、4月だけはギリギリ黒字になっていたくらいです。

さて、2020年4月は・・・?


前月比7%ダウン!
前年同月比19%ダウン!!
残念な結果です。

4月の売り上げが3月よりも悪かったのは、開業以来5年弱で初めてです。
そして、前年同月比で2割近い落ち込みも史上初。

近所にライバルのパーキングができた様子もありませんし、どう見てもコロナの影響かと思います。

自粛により人の往来が減れば当然車の往来も減るわけで、駐車場を使う人が少なくなるのは自然な流れですね。

ちなみに、この「前年同月比19%ダウン」という数字は、私のコインランドリーの売上減少幅と同じです。

この「2割減」という数字はただの偶然だと思いますが、日本中で一体どの程度の需要減が起きているのか?

コインランドリーやコインパーキングでさえ売り上げが減るなら、ほかの業種はどれほどのものか?

想像すると恐ろしいですね。
感染予防は大事ですが、経済を回すことも大事な理由がよくわかります。


4月のコインパーキングはではもう一つニュースがありました。

なんと、業務委託費・清掃費値上げ!!
売り上げに対して約5%値上げです。

値上げの理由は人件費の高騰だそうです。
コロナの売上減+経費の高騰というダブルパンチ。
泣きっ面に蜂です。

値上げと言われても、「はいそうですか」としか言えないのは遠隔丸投げ経営の弱み。
FCからの撤退は、パーキングからの撤退を意味します。
せめて、土地オーナーと直接契約であったなら・・・。

何度も言っていますが、やはりコインパーキングは近所(行ける範囲で)の直接経営が望ましいと思います。

こんな4月の状況ですが、お陰様で黒字は確保しています。
2017年当時の万年赤字状態なら目も当てられませんでしたが、経営改善ができていてよかったです。

さて、5月の売り上げはどうなっているでしょう?
良いわけがありませんね(笑)。

期待しないでおきたいと思います。


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私の運営するコインランドリー。
4月の売上は前年同月比18%ダウンとなりました。

天気の影響かもしれないと思い調べた所、2019年4月に雨が降ったのは8回。
一方、今年の4月は7回とあまり差はなく、天候の影響は少ないと思います。

土日祝日は売り上げがあがるので、その日数の差による影響かもしれません。
知らべてみると、昨年4月の土日祝日は10日、今年は9日。
1日多い昨年の方が売り上げは優位ですね。

ただ、今年はコロナの影響で、ず~っと土日みたいに家に居る人も多いと思われ
どちらが優位かは微妙です。

ちなみに、ライバル店が周囲に出来た様子もありません。

以上より、売り上げが18%減った理由はやはり「コロナ」の影響と考えるのが自然です。

セーフティネット保証5号を超え、20%減が要件の4号が見えてきました。
まぁ、運転資金にはまだ困らないので、融資を受けるつもりは今の所ありませんが・・・。

「洗濯」という行為はは生活に必要不可欠なものだから、コインランドリーはあまり影響を受けないのかなと当初は楽観視していました。
しかし現状はガッツリ影響を受けています。
コロナおそるべし。

それでも、コインランドリーだからこそ、ブログネタになる程度の影響で済んでいるのでしょう。
コインランドリーの固定費は、電気ガス水道代金と家賃とパートさん一人分程度。
売上は毎日入ってくる日銭商売。
仕入れが必要な商売や、人を多く雇う商売に比べれば、売り上げが減っても粘り強い商売ではあります。

大儲けはできないけれど、コツコツやるには悪くないのかもしれませんね。
改めてランドリーの利点を見せられた思いもあります。

ただ、そのようなコインランドリーの利点を強調し、このご時世でも商魂逞しい業者さんもいらっしゃいます。

知り合いのオーナーさんに教えて頂いたのですが、例えばこんな所
HPをみてビックリしました。

「新型コロナでコインランドリーの需要が高まる」そうです。

いやいや、ガッツリ売上は下がりますから。


「コインランドリーはウィルス対策になる」そうです。

いやいや、外出する方がリスク高いんじゃね?

もうツッコミ所満載過ぎ(笑)。


まぁ、業者さんも商売ですから、社会情勢がどうであれ売り上げを伸ばし利益を追求しなければなりません。
何でもいいから煽りたい気持ちもわかります。

でもね・・・。
節操が無さ過ぎじゃね?

こうして節税商品として滅茶苦茶にライバル店が増えていき、コインランドリーの売上は減少します。
ホント、コロナよりよっぽど怖いです。


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